商业地产综合体项目各阶段工作内容(重点：设计阶段)
商业综合体新员工培训实操
新员工制度培训项目阶段：筹备一、 工作内容成本部员工入职后制度及企业文化培训。
二、工作时间开始时间：摘牌前30日结束时间：摘牌后90日周 期：120日三、 责任部门项目公司成本部四、 配合部门项目公司行政部、商业地产成本控制部。
五、 对接部门商业地产成本控制部六、工作要点1、前置条件：培训对象到岗；熟练掌握公司制度及企业文化并制作相应培训课件或培训提纲；发布会议通知；预订培训场地并作好相关设备用具准备；2、制度流程：《商业地产行政管理制度》、《商业地产项目管理制度》及操作指引、集团所发相关文件规定（详见《成本副总快速适应手册》、《成本系统行政人事手册》）；3、集团模板：无。
七、完成标准依照附件《成本系统人员实习期培训及考核表》中的内容逐项完成培训，使新入职员工充分了解商业地产制度及企业文化。
八、工作成果用途指导员工按商业地产制度及企业文化要求开展各项工作。
九、跟踪落实要点培训后员工行为方式与商业地产制度及企业文化符合情况。
十、关注重点1、掌握制度：培训人自身须熟练掌握公司制度，熟悉工作流程，避免对实际工作产生误导；2、讲解详细：应将成本体系组织架构、人员分工及岗位职责要求、成本管理制度及制度的操作指引、案例经验交流、专业工作知识、企业文化均进行详细培训讲解；分步实施：结合项目工作进度，应结合实际人员到位及工作开展情况分步进行，优先对新入职成本人员，尤其是招标专员进行培训，逐步扩展至全员；3、横向交流：对于新成立且主要人员为新加入商业地产员工的项目公司，应主动加强与周边已有项目公司的招标业务交流，取长补短，以快速适应工作要求，必要时可寻求短期人员支持。
十一、工作教训心得1、根据商业地产成本控制部工作要求及考核办法，为保证培训质量及团队建设良好，保证员工身心健康，项目公司成本部应每月组织一次培训，至少每两个月组织一次团队活动、至少每两个月组织一次体育运动。
2、注意在培训、活动、运动中保持与项目公司其他部门的交流沟通与互动，创造项目公司内成本控制部与其他各部门间融合的工作氛围。
商业综合体设计重点及常见问题分析
商业综合体设计重点及常见问题分析摘要：商业建筑对于城市商业综合体来说，是经济发展的重要组成部分之一。
因此其本身则具有建筑成本高，功能复杂，维护成本高，经济回报周期长等特点。
在建筑设计的过程中，应当主要加强住宅的整体使用功能，优化其实用价值，从而确保其在不利的市场条件下持续健康运行和持续盈利，并在规划、开发和利用中充分体现其生存价值。
结合以上相关特点，本文便以此实例作为基础，对商业综合体的建筑设计进行了分析和论述，以期为同行提供有效参考。
关键词：商业综合体；设计；商业价值；业态；1.商业综合体建筑设计在商业综合体的设计中，必须保障整体设计功能，从而确保其本身能够满足所有功能要求。
相关具体设计方法为：1.1整体性设计在实际设计过程中，工作人员需要对一个地区或地区的基本人口和经济状况进行全面分析，在充分了解交通和环境因素的基础上，确保在经济发展中发挥最大作用。
在设计的过程中，需对于住宅、商业、办公楼、公寓等应根据区域的实际情况合理布置。
从而确保综合体布局和外部环境的科学合理。
具体而言，其中包括了建筑与周边道路的连接、交通与交通的协调、园林景观与综合设施的融合以及综合体与外部商业功能的连接。
因此在室内设计中，整个商业空间的总体规划和商业位置、建筑的防火、多功能建筑的相互使用、交通流线的总体规划等皆应考虑到住宅区和商业办公楼公共停车位的设置。
所以在设计过程中，应注意优化功能，制定合理的规划和协调方案，以确保各方面的设计都能达到预期的效果。
其次便是商业区的功能和布局应根据商业调查和吸引的商户进行安排。
其中布局乃是通过串联排列的，这样便能够有效避免单层商铺的现象。
而其整体平面宽度的协调控制则依然确保了购物中心和中央过道的舒适性。
同时综合体的一楼可以扩建为一个广场，为居民提供更好的展示空间，同时可以将其作为宣传、展览和节日表演等活动的常规场地。
根据建筑立面进行合理设计，采用大型幕墙、大型广告牌等设计方法进行标志性立面投射，便能在拥挤的街道和街道上吸引人们的注意力，创造出独特的建筑风格和空间感，增强综合体的聚集效应。
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制商业地产综合体项目是指将商业、办公、住宅、酒店等多种类型的房地产项目综合在一个地块上开发建设的项目。
这种项目的规模较大，涉及到多个领域的合作与投资，因此其全过程的成本控制显得尤为重要。
一、前期规划与设计阶段的成本控制。
在项目规划与设计阶段，需要进行市场调研、土地选址、项目定位等工作，以确定项目的规模与布局。
在这个阶段，应该充分考虑项目的可行性与风险，合理控制项目的规模与投资。
在设计阶段，应考虑到项目的建造成本、材料选型等因素，以确保项目在后期施工阶段的成本可控。
二、施工阶段的成本控制。
商业地产综合体项目的施工过程复杂，需协调多个施工单位和供应商，因此施工过程控制成本的难度较高。
在施工阶段，需要进行施工进度的合理安排与监控，以确保工期的控制，避免人力、材料资源的浪费。
还需要加强施工质量的控制，避免因施工质量不达标而引发的二次修复成本。
三、设备与物业管理阶段的成本控制。
商业地产综合体项目在竣工后，需要进行设备设施的安装与调试，并进行物业管理工作。
在这一阶段，应合理选择设备与物业管理服务商，确保设备的质量与性能，控制设备采购与维护成本。
还需要加强对物业管理人员的培训与管理，以提高物业管理效率，降低物业管理成本。
四、运营阶段的成本控制。
商业地产综合体项目在运营阶段，需要进行租赁与招商工作，确保项目的稳定运营。
在这一阶段，应做好租金与招商收入的管理，合理控制各项运营成本，确保项目的盈利能力。
还需要加强对商户的管理与培训，提高商户的经营水平，增加项目的竞争力。
商业地产综合体项目的全过程成本控制是一个复杂而细致的工作。
只有合理控制项目的规划、设计、施工、设备与物业管理以及运营各个环节的成本，才能保证项目的投资回报率和经济效益。
项目各方应加强沟通协作，制定明确的成本控制计划，确保项目的成功实施。
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制商业地产综合体项目是近年来发展越来越快的一个新兴领域，该领域的特点是项目成本高、周期长、风险大，因此项目全过程成本控制显得尤为重要。
本文将从商业地产综合体项目全过程成本控制的角度展开阐述。
一、前期准备阶段项目前期准备阶段是商业地产综合体项目中成本控制最为重要和关键的一个环节。
在该阶段，项目管理部门需要对整个项目做出全面、科学的规划，制定出详细的项目计划，并根据实际情况进行风险评估。
具体工作包括：1. 项目需求确定：依据市场分析，确定项目的产品定位、主题、规模等关键要素。
2. 土地与建筑分析：对土地进行评估，确定建筑用地、建筑结构、开发商资质等。
3. 市场分析：市场研究可以帮助项目管理部门了解市场需求、竞争格局等因素，以确定项目基础设施的投资、消费者的要求等。
4. 投资计划：根据市场调研结果、商业预算、财务风险评估等相关因素，制定出详细的投资计划，包括项目初估价、建筑费用、运营费用等。
5. 风险评估：评估项目可能面临的风险，预计战略环境、政府环境、市场环境、经济环境等风险，确定应对措施。
在前期准备阶段中，应当尽可能地压缩流程，达到快速启动阶段的目的。
二、招标阶段在项目规划和需求确定的前提下，商业地产综合体项目的招标阶段是十分关键的。
项目管理团队需要与开发商进行多次交流，以确保开发商能够满足项目计划要求，并且项目的预算合理。
在招标阶段，项目管理团队应当开展以下工作：1. 调查潜在开发商：了解潜在开发商的背景信息，包括成本管理能力、项目管理经验等。
2. 编制招标文件：制定详细的招标文件，精确的描述项目所需要的材料和成本控制要求。
3. 评价开发商：开展开发商评估，将面试录取的开发商进入最初的评估流程。
4. 全面调研：确定开发商的建筑成本、管理劳动力、建筑时间表等重要信息，以制定合理的价格和优惠。
三、设计阶段在设计阶段，项目团队应当密切与设计团队合作，确保项目手稿的完善、可行性和可持续性。
商业综合体设计方案
本方案旨在为项目提供全面、严谨、人性化的设计方案，以满足各方需求，实现项目价值最大化。在项目实施过程中，需根据实际情况调整、优化方案，确保项目顺利推进。
第2篇
商业综合体设计方案
一、项目概述
商业综合体作为现代城市发展的重要商业形态，以其集成性、多元化和高效性成为城市经济繁荣的象征。本项目旨在构建一个集购物、餐饮、娱乐、休闲及办公为一体的综合性商业空间，旨在提升城市商业层级，增强城市活力，同时为投资者提供稳定的回报。
-建筑面积：总建筑面积XX平方米，包括商业裙楼、办公塔楼和地下室。
-建筑高度：办公塔楼XX层，商业裙楼XX层。
2.功能布局
-商业裙楼：包括主力店、次主力店、餐饮区、娱乐休闲区。
-主力店：位于裙楼一层，引进大型超市等主力零售业态。
-次主力店：位于二层及以上，引入品牌专卖店、时尚零售等。
-餐饮区：分布在不同楼层，设置各类餐饮设施，满足不同消费需求。
2.功能分区
（1）商业裙楼
-主力店：位于商业裙楼的一、二层，设置大型超市、家电卖场等，满足消费者日常生活需求。
-次主力店：位于商业裙楼的二层以上，设置品牌服饰、家居用品等，提供多样化的购物选择。
-餐饮：设置特色餐饮、快餐、咖啡厅等，满足消费者餐饮需求。
-娱乐：设置电影院、健身房、儿童乐园等，丰富消费者的休闲娱乐生活。
-娱乐休闲区：包含电影院、儿童乐园等，提供多样化的娱乐体验。
-办公塔楼：包括高标准办公空间、会议中心、企业服务中心等。
-办公空间：提供灵活多变的办公布局，满足不同规模企业的需求。
-会议中心：配备先进的会议设备，适宜举办各类商务活动。
-企业服务中心：提供商务支持服务，助力企业发展。
综合体商业广场前期筹备工作要点总结
根据商业广场的特点和营销目标，设计具有吸引力的活动主题和 方案。
活动流程安排
明确活动流程，包括活动时间、地点、参与人员等，确保活动的 顺利进行。
活动效果评估
对活动效果进行评估，总结经验教训，为后续的营销活动提供参 考和借鉴。
05
商业广场的物业管理
物业管理团队的组建与培训
总结词
物业管理团队是商业广场运营的重要保障，需要具备专业的管理能力和丰富的 经验。
04
商业广场的营销推广
营销策略制定
目标市场定位
明确商业广场的目标客户群体， 根据客户的需求和消费习惯制定
相应的营销策略。
品牌形象塑造
确立商业广场的品牌形象，包括 品牌理念、视觉识别系统等，以 提升商业广场的市场知名度和美
誉度。
竞争策略分析
分析竞争对手的优劣势，制定差 异化的营销策略，以在市场竞争
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运营风险的控制
运营策略制定
根据商业广场的定位和 市场需求，制定合理的 运营策略，包括业态组 合、服务标准、营销策 略等。
团队建设与培训
组建专业的运营团队， 并进行系统的培训和管 理，提高团队的执行力 和专业水平。
设施设备维护
建立完善的设施设备维 护管理制度，定期进行 检查、保养和维修，确 保设施设备的正常运行 和使用安全。
详细描述
在组建物业管理团队时，应选拔具备商业物业管理经验和专业资质的人员，并 对其进行系统的培训，包括商业广场的运营管理、安全管理、设施维护等方面 ，以确保团队的专业性和高效性。
物业管理制度的制定与执行
总结词
物业管理制度是商业广场正常运营的基础，需要明确管理规 定和操作流程。
(完整版)商业综合体项目策划全案
商业综合体策划全案第一章项目定位分析第一节、项目地块属性分析1、项目地理位置项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。
分析：A、书林街项目地处昆明老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日楼等名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。
这一带历来是昆明城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。
而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行范围内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。
举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场B、历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。
在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院)，往西是永宁清真寺。
解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。
其中，与项目紧邻的昆明三中，是昆明最好的中学之一。
所以，书林街是昆明人文环境的典型代表；C、项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已经行成了良好的自然环境。
2、项目地质、水文、气候情况项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。
原有建筑的基础大部分还没有拆除。
项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。
分析：项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋，在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。
项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。
商业综合体立面方案成本测算
商业综合体立面方案成本测算项目阶段：施工一、 工作内容商业综合体立面方案成本测算（购物中心、酒店、写字楼、室外步行街、公寓等）。
1、按立面方案测算模板编制测算，按标准流程规定审批和移交测算；2、执行建造标准规定，计算依据为按外立面正投影面积计算；3、关注外立面面积数据（含展开面积、投影面积、展开系数），并与建造标准展开系数规定进行比较及分析；4、降低外立面幕墙的展开系数，减少外立面造型线条、控制凸出立面造成尺寸；5、突出重点部位（主入口、正立面）立面效果，弱化非重点部位（侧面及背面）立面设计；6、合理选择幕墙类型，以及合理搭配各类幕墙占比；7、关注立面造型出挑尺寸，对于幕墙与建筑之间挑出距离较大的，需明确出挑钢结构图纸；确保设计满足钢材含量限额设计指标要求，合理降低外立面幕墙龙骨钢材含量；8、立面方案确定及成果移交后注意复核移交方案是否经测算；比较与测算方案相比大面效果是否发生明显变化。
如有问题，重新复核成本并反馈商业地产规划研究院优化调整二、工作时间开始时间：交地日后75天；结束时间：交地日后85天；周期：10日。
三、责任部门项目公司成本部。
四、 配合部门项目公司设计部。
五、 对接部门商业地产规划研究院、商业地产成本控制部。
六、 工作要点1、前置条件1.1签批的项目规划总图指标及总平面图CAD版（总平面图CAD版中要明确标注业态，并标注各业态不同层高部位屋顶标高，此资料用于计算建造成本投影面积工程量）；1.2各方案各业态效果图（效果图应能够显示各主要立面外观效果和材质）；1.3各方案各业态主要CAD立面图（须标注立面各部位材质和大面幕墙分格尺寸，若有特殊造型、做法等，须提供剖面示意图）；1.4各方案单位设计概算（概算提供工程量作为方案测算工程量依据，提供的工程量列项须与效果图及立面图标注一致，并应区分材质、施工工艺要求的不同分别列项）)；1.5需经商业地产规划研究院主管副院长审批通过的OA移交资料。
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规划设计部、商管中心
导向标识设计
规划设计部、商管中心
消防安全设计 27 28 29 30 31 32 33 经营阶段 招标阶段 销售阶段 招商阶段 工程阶段 验收阶段 交付阶段
规划设计部、商管中心
商业地产综合体项目各阶段工作内容（重点：设计阶段）
序号 阶段 业务事项 主要工作内容 完成 标准 业务部门
1 2 3
筹备阶段 筹备阶段 筹备阶段
土地信息收集 土地初判 土地深判
现状图、规划设计条件、现场踏勘、了解周边配 套情况、了解该区域未来规划情况 了解地块的上市方式和土地款、了解当地的建安 成本、政府收费项目和具体情况 可行性研究报告 项目招商报告（前期阶段）、明确合作伙伴、寻 找合作方式（招商阶段）、引资（商业计划书） 、合作实施（实施阶段） 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析 、制定出价战术 签订土地出让合同、确定用地图、桩点坐标、用 地条件 国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设 工程规划许可证、施工许可证 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部 分） 1、建筑构成：购物中心、高星级酒店、写字楼、 高级公寓、城市商业街、住宅 2、业态构成：零售、餐饮、娱乐、文化、酒店、 办公、居住 3、空间构成：城市广场、商业街、公共绿化 4、市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 1、明确设计院选择标准 2、制定设计组织计划 交通优先、功能分区、突出商业、公共空间
发展部、运营部 发展部、运营部 发展部、运营部
4
筹备阶段
寻找合作资金
发展部、运营部
6
摘牌阶段
摘牌
发展部、运营部
7
交地阶段
交地
发展部、运营部
8
四证阶段
办理四证
前期部
9
设计阶段
区域市场调研
运营部
10
设计阶段
项目定位（商业综合体构成）
规划设计部、商管中心 、运营部
11
设计阶段
前期设计
规划设计部
12
设计阶段
规划设计部、商管中心
22 23 24 25
设计阶段 设计阶段 设计阶段 设计阶段
幕墙设计 售楼部建筑设计 售楼部内装设计 售楼部景观设计
规划设计部、商管中心 规划设计部、商管中心 规划设计部、商管中心 规划设计部、商管中心
商业动线设计
规划设计部、商管中心
商业功能布局
1、步行街业态。 2、主力店业态功能：超市、娱乐、百货等。 3、次主力店业态。 1、外部空间：营造商业氛围，吸引人们驻足停留 。 2、内部空间：收放有度、错落有致、流畅通 透。 1、结构荷载 2、结构降板 3、装修标准 4、供电、供水 5、空调系统 6、餐饮的隔油、排烟 建筑设计、机电系统设计 1、室内步行街：合理长度、入口设计、大中庭等 2、主力店及次主力店位置 3、设备机房设计 4、地下车库设计 5、辅助用房设计：商管、物业用房以及与之配套 的餐厅、库房。 6、结构设缝注意事项 1、地上层高设计 2、地下层高设计 1、入口设计 2、广告、店招、橱窗设计：“少而精”，体现时 尚、高档的商业氛围。 1、体现商业建筑的夜间美 2、体现文化感 3、成本控制 4、选用LED绿色光源
总体规划设计
规划设计部、商管中心
13
设计阶段
竖向设计
“无障碍设计”
规划设计部、商管中心
14
设计阶段
建筑单体设计
概念规划、方案设计、初步设计、施工图设计
规划设计部、商管中心
15
设计阶段
结构设计
初步设计、施工图设计
规划设计部、商管中心
16
设计阶段
建筑电气设计
初步设计、施工图设计
规划设计部、商管中心
17
设计阶段
给排水设计
初步设计、施工图设计
规划设计部、商管中心
18
设计阶段
暖通、空调设计
初步设计、施工图设计
规划设计部、商管中心
19
设计阶段
智能化、弱电设计
初步设计、施工图设计
规划设计部、商管中心
20
设计阶段
市政综合管网设计
初步设计、施工图设计
规划设计部、商管中心
21
设计阶段
景观设计
1、商业景观：是商业地产的核心主体部分，必须 满足突出商业、交通优先的要求。核心景观元素 包括：水景、雕塑、树阵、灯箱、综合导视系统 、铺装、坐凳、高杆灯、LOGO塔等。 2、住宅景观：舒适性和私密性。核心景观元素包 括：入口门头、主水景、雕塑、景观亭、坐凳、 花架、景观大树、组团式植物群落。 3、酒店景观：舒适性、私密性和奢华感，营造出 高星级酒店的奢华度假氛围。 4、城市配套景观：代征绿地、河道、保护性建筑 等类型的城市公共空间景观。以绿化为主。 5、商务景观：写字楼用户使用的景观空间，体现 安静、舒适、现代的商务氛围。核心景观元素包 括：水景、树阵、雕塑、坐凳、标识导视系统。 6、 概念规划、方案设计、初步设计、施工图设 计 含方案设计、初步设计、施工图设计 含方案设计、初步设计、施工图设计 含方案设计、初步设计、施工图设计 含方案设计、初步设计、施工图设计 1、人流动线清晰、简洁、少分叉。"U"字形、“ 一”字形。 2、动线种类包括：客流动线、车流动线、货流动 线、员工动线。
规划设计部、商管中心
商业空间设计
规划设计部、商管中心
商业条件
规划设计部、商管中心
绿建节能设计 商 业 方 案 设 计
规划设计部、商管中心
26
设计阶段
商业平面设计
规划设计部、商管中心
商业剖面设计
规划设计部、商管中心
外立面设计规划设计部、商管中心夜 Nhomakorabea照明设计
规划设计部、商管中心
内装设计
1、中庭设计 2、不同部位的连廊设计 3、主入口设计 4、主入口门厅、次要通道、卫生间通道等空间设 计 5、门头设计 1、户外牌体 2、室内牌体