土地储备过程中引入PPP模式可行性初探
基于土地储备的城轨交通项目PPP模式探讨
基于土地储备的城轨交通项目PPP模式探讨作者：崔良政来源：《科学与财富》2020年第23期摘要：随着社会经济的不断发展，我国城市化的发展速度在不断的加快，人们的生活水平得到了很大的改善，生活质量逐渐上升。
近年来由于国家的发展速度过快，导致土地的开发过度逐渐出现土地储备不足的情况，对土地的分配不合理的问题，对城市化的发展带来很大的影响。
为了改善该情况的发生，我国相关的政府部门对土地的储备提出了轨道交通的PPP模式，将土地储备和城市轨道建设有效的结合起来，二者相互辅助产生良好的利益关系，确保土地的有效利用，不但提高了城市轨道建设的水平，同时也保障了土地的储备，进而实现政府和投资者之间的利益关系。
本文对土地储备的城轨交通项目PPP模式进行了浅要的探讨。
关键词：土地储备;城轨交通项目;PPP模式;城市城轨交通的不断发展对城市的发展具有很大的影响，为城市的发展带来了节能环保、安全高效、提升城市形象、带动区域发展等优势，逐渐成为城市建设的关键。
在其发展的过程中，政府逐渐提高城市城轨建设的重视度，在政府资金投入有限的情况下，可以通过PPP模式逐渐引入私人投资者，将私人投资者引入到其建设中，可以提高交通项目的运营效率，保障其顺利的建设下去，对我国城轨的发展具有很大的作用。
我国逐渐将PPP模式引入到了城轨发挥在发展中，各个城市的城轨建设逐渐利用PPP模式引入更多的投资者，比如：北京地铁奥运支线、深圳地铁4 号线二期工程的BOT模式、南京地铁1 号线的“轨道+ 土地”模式等相关的建设，都投入例如PPP模式，突破了传统融资模式的局限，提高了城市轨道发展的就经济效益，但是在实际的发展中存在着一些问题，需要相关的管理人员提高对其发展的重视度。
第一，BT项目在回购和后期的运营的过程中会给政府的发展带来很大的影响，导致政府背上沉重的债务，造成旧债未还、新债又添的情况，为政府的发展带来很大的压力。
BT项目是一项私人投资的项目，他们只负责投资对工程后期的建设没有关系，导致工程后期的建设存在质量不达标的问题，影响城轨后期的使用。
【发改PPP一等奖论文选登⑤】关于“PPP土地一体化交易”的实践及思考
【发改PPP一等奖论文选登⑤】关于“PPP土地一体化交易”的实践及思考PPP导向标·国家发展改革委指导编者按：去年12月15日，国家发展改革委投资司面向PPP专家库组织开展了PPP主题征文活动。
今年2月3日，征文活动截止。
经过专家严格评选和综合打分，共评出一等奖20篇、二等奖30篇。
3月9日，PPP导向标发布了主题征文评选结果。
并拟由“PPP导向标”、“清华PPP研究中心”公众号及中国经济导报陆续刊登相关征文。
现刊登第5期，以飨粉友，并请持续关注为盼！北京市万商天勤律师事务所副主任、高级合伙人张晓峰一前言2016年10月，中国的土地供应机制迎来了有可能是2004年土地招拍挂时代开启以来最大的一次的制度革新，财政部、国家发改委、国土资源部罕见在一个月内先后发文，目标都指向了PPP项目有关土地的供应机制创新问题。
其中：财政部于2016年10月11日发布的《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目》（财金〔2016〕91号）规定：“依法需要以招标拍卖挂牌方式供应土地使用权的宗地或地块，在市、县国土资源主管部门编制供地方案、签订宗地出让（出租）合同、开展用地供后监管的前提下，可将通过竞争方式确定项目投资方和用地者的环节合并实施。
”国家发改委于2016年10月24日发布的《传统基础设施领域实施政府和社会资本合作项目工作导则》（发改投资〔2016〕2231号）指出“各地要积极创造条件，采用多种方式保障PPP项目建设用地。
如果项目建设用地涉及土地招拍挂，鼓励相关工作与社会资本方招标、评标等工作同时开展”。
国土资源部办公厅于2016年10月28日发布的《产业用地政策实施工作指引》（国土资厅发〔2016〕38号）明确“下列情形可将通过竞争方式确定项目投资主体和用地者的环节合并实施：（一）采用政府和社会资本合作方式实施项目建设时，相关用地需要有偿使用的”。
上述规定无一例外的指出把确定PPP项目的社会资本方与确定用地者的环节合并实施，但在采购方式和采购条件上不尽相同，为便于表述，笔者把通过一个采购（出让）程序中确定PPP项目投资人以及所涉土地的使用权人统称为“PPP+土地一体化交易”。
土地综合开发项目(CLDP)中的PPP模式应用
中伦土地投资团队知识整理成果系列——从土地一级开发时代到PPP时代——土地综合开发项目（CLDP）中的PPP模式应用引言：政府和社会资本合作模式（或称“政企合作模式”、“公私合营模式”、“PPP模式”）是指政府与社会资本在基础设施和公共服务领域建立的一种长期合作关系。
这一模式肇始于17世纪至19世纪的英、美、法等国家的公路、桥梁的特许经营，并在今天被广泛应用于基础设施和公共服务设施的建设和运营。
2014年9月23日，财政部发布《财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》（财金(2014)76号），拉开了在全国范围内推广PPP模式的序幕；2014年11月29日，财政部发布了《政府和社会资本合作模式操作指南（试行）》（财金(2014)113号）和《政府和社会资本合作项目通用合同指南》；2014年12月2日，国家发改委也同步发布了《国家发展改革委关于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资(2014)2724号）。
2014年11月，汕头市政府向财政部上报其与中信集团合作推动的中信滨海新城项目为PPP示范项目。
该项目旨在通过政府采购方式，签署一系列政企合作协议，由企业进行项目的投资、建设和运营全流程操作，实现政府债务调控和政企多元化平等合作的双赢。
中信滨海新城项目以汕头市海湾隧道项目为合作重心，辐射开发土地规划面积168平方公里，预计总投资超500亿元，其以新型的PPP模式为核心领衔实施国家新型城镇化战略。
本团队作为该项目的法律顾问，在2011年至2013年期间，为该项目的政企合作模式的设计、合作协议的谈判和签署、建设工程等方面提供了全程法律服务。
基于这一项目经验、并在针对现行政企合作相关立法和政策进行研究的基础上，我们在国内首次提出了政企合作框架下的土地综合开发项目（Comprehensive Land Development Project, CLDP）模式，作为政企合作遵照PPP原则进行土地一级开发和基础设施/公共服务设施建设/运营模式的新探索。
田园综合体采用PPP模式的可行性分析
田园综合体采用PPP模式的可行性分析随着城市化的进程加速，人们对于自然环境、生活品质的要求越来越高，田园综合体应运而生，成为了城乡结合部的新兴业态。
而在运营模式方面，PPP模式更是备受关注。
本文将从田园综合体发展现状、PPP模式运营优劣势以及田园综合体采用PPP模式的可行性分析三个方面，探讨PPP模式在田园综合体中的应用。
一、田园综合体现状田园综合体是指以农业为基础，利用农村优美的自然环境和丰富的农产品资源，融合了农业旅游，农业观光，采摘旅游，康养旅游，文化旅游等多种形式为一体集旅游、休闲、娱乐、健身、体验、教育、文化于一身的农村综合性服务设施。
目前，我国田园综合体的建设发展得非常迅速，已经成为乡村振兴的重要体现。
数据显示，截至2020年底，全国田园综合体的规模已达91000余家，其中PPP模式运营的田园综合体占比较低，但是趋势逐渐明显。
二、PPP模式运营优劣势PPP合作模式是指政府和社会资本按照一定比例合资成立合作公司，由合作公司负责项目建设、运营管理和投融资等事宜，政府则承担监管和服务的职责。
在田园综合体运营管理中，PPP模式有以下优势。
1、节省成本PPP模式能够有效分担项目建设、运营管理和资金承担等风险，减少项目运营和投资的成本负担，同时也能大大提高项目建设和运营的效率。
作为田园综合体PPP合作的专业机构，资本方可以获得专业的经营管理经验，为农村旅游开发和营销打造出全新模式，以最少的成本和时间提升产业的价值，增加收益。
2、降低运营压力PPP模式中政府和社会资本各自分工，交由专业的运营方处理，可以大大降低政府对项目的关注度，加快项目实施进度，提高政府的绩效管理和财务管理水平。
同时，资本方也可以通过与政府合作联动，增加政策支持，拓宽资源渠道，优化相关政策，减少运营不稳定因素，提高项目的运营水平。
3、风险共担PPP合作模式意味着政府、社会资本和专业的运营方共同拥有利益，相互利益捆绑，共同承担商业运营风险。
PPP项目的可行性研究报告
PPP项目的可行性研究报告一、项目背景近年来，随着PPP（政府和社会资本合作）模式在全国范围内的推广，越来越多的PPP项目在各地启动。
PPP项目是指政府与社会资本合作，通过政府和社会资本双方协作，在政府财政资金投入的基础上，由社会资本承担大部分或全部的投资、建设、运营、管理和风险的一种项目合作模式。
目前，PPP项目已广泛应用于基础设施领域，如交通运输、水利、环保、能源等，为提高公共服务保障水平，完善基础设施建设提供了新的发展模式。
二、项目概述本项目拟由政府与社会资本合作，共同出资建设一座现代化的城市轨道交通系统。
随着城市化的进程，城市交通日益拥堵，给城市居民的出行带来了极大的不便，严重影响了城市的发展和居民的生活品质。
因此，建设一座现代化的城市轨道交通系统成为城市基础设施建设的急需之举。
三、可行性分析1. 政策环境分析根据国务院《PPP项目建设管理办法》，PPP项目是指政府和社会资本根据合同约定，在公共服务领域开展合作的一种模式。
国家鼓励PPP项目在基础设施建设、公共服务领域等领域开展合作，鼓励社会资本参与基础设施建设和城市化进程。
2. 市场环境分析城市轨道交通系统是城市基础设施建设中的一个重要组成部分，对城市的经济发展和居民的生活质量具有重要意义。
目前，我国城市轨道交通系统建设不足，大部分城市的轨道交通系统仍处于起步阶段，因此市场需求潜力非常巨大。
3. 技术条件分析城市轨道交通系统建设需要大量的专业技术支持，包括城市规划、土地征用、设计建造、设备采购等多个领域的专业技术支持。
目前，国内外城市轨道交通系统建设经验丰富，技术条件良好，能够满足我国城市轨道交通系统建设的需要。
4. 资金条件分析城市轨道交通系统建设需要大量的资金支持，包括土地征用费、工程建设费、设备采购费等多个方面的资金支持。
作为PPP项目，政府可以通过提供资金、土地、政策支持等多方面支持，吸引社会资本参与，共同投入建设资金。
5. 社会效益分析城市轨道交通系统建设对于城市的发展和改善居民的出行条件具有重要意义。
浅析地级市运用PPP融资模式的可行性
浅析地级市运用PPP融资模式的可行性作者：魏超来源：《消费导刊》2016年第09期摘要：PPP融资模式对于缓解公共基础设施建设资金不足、提升公共服务效率、降低地方政府债务规模等方面发挥着重要作用。
近年来，地方各级政府纷纷探索落实PPP融资模式，不断推出涉及供水、供暖、污水处理、垃圾处理、环境综合整治、轨道交通等多个领域PPP融资模式的项目试点，吸引更多的社会资本参与公共基础设施的建设和运营中去。
关键词：PPP融资模式垃圾处理养老公共基础设施建设一、PPP融资模式概述PPP（政府和社会资本合作）融资模式通常理解为公共部门通过与私人部门建立合作伙伴关系，提供公共产品或服务的一种模式。
这种模式兴起于20世纪90年代的英国，成功应用于城市交通、医院、学校等基础设施领域，随后在欧洲、美洲等地区的一些国家得到广泛采用，许多国家设立专门的政府机构来推动PPP的发展，至今PPP融资模式已在全球范围内得到广泛应用。
PPP融资模式引入私人部门投资可以弥补政府投资不足的问题，充分盘活社会资本，而且民营企业的参与能够提高工作效率，节约管理成本和资金成本，有助于提升基础设施项目的建设水平和服务水准，可以说PPP是一种双赢互利的融资模式。
它的特征主要有：一是以项目为主体，一切活动围绕PPP项目展开；二是有限追索贷款，贷款人只能在贷款的某个特定时间段以及某些规定范围内对项目借款人或者公私合作双方进行追索；三是风险分担合理，私营部门通常只需要承担商业风险，由政府来承担政策变动、罢工等政治风险和利率变动、通货膨胀等系统风险。
二、地级市运用PPP融资模式的可行性研究（以潍坊市为例）2014年潍坊市以金融为运作主体成立了PPP运作中心，制定了PPP实施指南。
截止目前，潍坊市已启动11个PPP项目，总投资130亿元。
济青高铁潍坊段项目是非常具有代表性的PPP项目。
济青高铁是国内第一条由地方为主投资建设的高速铁路，是国家“四纵四横”铁路网太青客专的重要组成部分。
PPP模式下的土地储备项目实用性研究
PPP模式下的土地储备项目实用性研究关键词:PPP模式；土地储备；实用性研究引言：所谓的PPP模式，是指政府与社会资本，就公共产品或公共服务的提供，所签订的长期合作的合同模式，这种模式之下，能够通过市场竞争机制引入社会资本，有效的解决政府公共财政资金不足的问题[1]。
自从我国的土地储备制度的开始实行以来，对于城市基础设施的完善、土地市场的宏观调控上都发挥了重要的作用。
但是，也为地方政府带来了严重的债务负担，将PPP模式引入到土地储备项目中，采用政府与社会资本合作的新模式，能够有效的提升土地储备的效率、降低土地储备过程的成本，进一步促进城市的建设和发展，提升城市化的发展速度和发展质量。
一、我国土地储备项目运行中面临的发展难题（一）贷款担保的方式面临巨大的金融风险和收购成本在我国，行使土地收购职能的是具有公共部门性质的土地储备机构，由于土地的收购往往需要涉及到大量的资金，而当地政府在项目的初期往往不会投入大量的资金，这造成了巨大的资金缺口，于是土地储备机构通常就会向商业银行进行抵押贷款，主要是以保证和土地使用权抵押这两种形式进行[2]。
一般就是由财政部或其他的政府部门与银行进行协商，并签署相应的“承诺书”，但实际上这种“承诺书”并没有法律效益，因为政府和事业单位是不能作为保证人的，而一旦土地出让计划延期，土地储备机构又无法及时的偿还贷款，就会造成金融风险。
（二）土地流转过程缺乏明确的计划，致使效率低下在我国，土地出让之前必须要先进行土地收购，在进行土地的收购过程中，往往是由当地政府根据新城建设和旧城拆迁的实际需要进行的统筹安排。
而土地出让是由土地储备机构进行组织的，其计划的依据是房地产的市场状况和地方城市的未来发展规划。
这种出让晚于收购的模式，使得土地储备机构会始终处于被动的地位，在计划的制定时缺乏一定的明确性，进而导致了土地的流转效率低下。
二、土地储备项目引入PPP模式的发展利好（一）民间资本的注入提升资金实力一方面是土地收购的资金缺口大，一方面是社会上有大量的闲散资金，将两者进行结合，能够有效的实现资源互补，既填补了土地收购过程中的资金缺口，使土地储备机构不必冒巨大的风险向商业银行贷款，也能够提升土地储备机构的收购能力，使当地的房地产行业的发展速度和水平都得到了有效的保证。
PPP模式在城市土地开发和城市建设中的应用及前景分析_城市建设模式
PPP模式在城市土地开发和城市建设中的应用及前景分析_城市建设模式PPP模式在城市土地开发和城市建设中的应用及前景分析【摘要】ppp模式作为紫暗金生产生活多方面进行过程中被普遍采用的模式，在实际进行的过程中同样的被广泛的应用于城市土地开发和城市建设的过程中，那么基于ppp模式在城市开发和城市建设中的应用的高效率的存在，对其在城市土地开发和城市建设中的应用及前景分别进行描述，从而有效的发挥ppp模式在城市土地开发和城市建设中的应用水平。
随着我国社会经济的发展，我国在西宁土地产业的开发过程中，由于政府为主要的开发建设主体，社会和市场的参与在一定程度上受到了政府的控制和限制，那么这在一定程度上造成了现今城市土地开发和城市建设的低效率、低水平现象的出现。
面对这一问题的所在，现今政府在进行城市土地建设的过程中力求能够在实现土地可持续发展的目标下，通过政府与社会企业等多方面参与体的共同合作，从而实现土地的高校利用。
那么，作为一政府为诸岛、企业、社会等多方面的参与的模式的创建ppp模式的建设及应用则有着非常重要的应用优势。
所以，不断强化对ppp模式的应用对于整体上促进城市土地的开发和城市建设起着非常必要的现实意义。
1、Ppp模式的应用介绍分析Ppp模式在现代化生产社会中的应用作为一种全新的应用模式，其最初的提出目的且最为主要的应用方向是能够优化融资结构，通过多方面融资条件的建立和融资单位的参与从而帮助某一事物的营运奠定强有力的资金基础。
现今随着ppp模式应用的优势在不断发挥的前提下，这一模式的应用已经基本上能够在充分的利用公共资源从而为公共服务的建设和发展提供支撑和保障。
就这一应用模式而言，现今我国各方面在进行ppp模式应用的过程中，其需要大量的准备时间，此模式的应用的准备时间较长、应用风险大、应用程序复杂，涉及到的利益主体也比较多样化，所以此项目在实际应用的过程中特别是在应用于土地开发和城市建设这样比较重点型的国建项目建设中，政府和私人等多方面参与体必须严格的考虑其条件的是否充足性和满足性，并通过建立完善的考核指标，通过技术指导方式的建立以此提高此模式在城市土地生产建设中的科学应用。
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土地储备过程中引入PPP模式可行性初探
摘要：PPP模式是一种全新的公共部门和私营企业协作的关系，在世界范围内当
中的公共基础设施建设当中都引入了该模式，在我国单一的土地所有制形式导致
人们的需求和土地供给关系有着很大的不平衡性，而PPP模式的存在，在很大程
度上则降低了土地金融的风险，解决了土地储备高成本，低效率的问题，但是从
目前的模式应用来看，该模式的各种研究性储备项目较少，基于这种现状，本篇
文章就探讨了土地整理项目当中应用PPP模式的相关方法。
关键词：PPP模式；土地储备；可行性
PPP模式翻译成中文指的是公私合作制或公私伙伴关系，这一模式最早是由
公共经济部门和私人经济部门共同建立的一种新型合作伙伴关系，目前在我国的
公共基础设施建设当中应用较为广泛，而我国目前的土地储备和供需之间有着很
大的不平衡关系，因此，在土地储备过程当中，引入PPP模式则可以将某些公共
部门的资源和私人部分的资金进行有效的结合，真正意义上消除了公共部门资源
利用率低下的问题，也实现了土地收购和出让双赢，甚至是多赢的局面，由此可
以看出这一模式对于我国土地储备过程有着十分积极的意义。
一、我国土地储备过程中存在的问题
目前我国土地出让之前必须先要经历土地收购这一环节，而担当土地收购任
务的主要部门是具有公共部门性质的土地储备机构，但是由于土地储备机构只是
代行部分政府职权的机构，并不是真正意义上的土地使用者，不具有土地的所有权，因此在土地储备中心的土地收购和出让过程当中会产生很多的问题，主要分
为以下几个方面。
1.土地储备贷款担保方式存在漏洞
目前我国土地储备机构向商业银行贷款的担保主要利用的是保证和土地使用
抵押，这两种方式在实际的保证贷款的过程当中，一般都会先由财部门或者相关
的部门和银行进行协商，向银行部门出具一份保证承诺书，带到银行部门考虑全
面之后，再为土地储备机构发放土地储备贷款，但是事实上，政府和事业单位并
不能作为保证人向银行提出贷款需求，因为它们的担保行为在法律上是没有任何
效力的。
此外，土地储备中心自身的性质也恰恰决定了土地使用权抵押方式，在
法律上是没有任何效力的，由此可以看出如果土地出让计划不能够按期落实，那
么就会导致土地储备机构还款困难，会有一定的金融风险发生。
2.土地收购主要依靠商业银行贷款，加大了土地收购成本
目前我国政府初始投入的资金极为有限，再加上土地储备中心自有的资金不足，在储备中心收购土地过程当中的资金来源主要来源于银行贷款，我们都知道
一般土地收购所需要的资金数额都是十分巨大的，在出让之前也会消耗大量的资金，如果产生了银行贷款或者是其他土地平整等费用，就会产生高额的贷款利息，这不仅仅加大了土地收购的成本，同时也很大程度上降低了土地储备中心的利润。
并且我国许多土地储备中心为了获取利润，在出让过程当中将部分的成本转移到
开发商身上，开发商为了保证自己的经济效益，又将其转到终端客户身上，这一
过程也推动了我国房价的上涨。
3.土地收购和出让计划不明确
目前我国土地收购计划的制定一般都是根据城市旧城改造和新区建设等方面
的发展，最终由政府部门决定的，并且土地储备委员会的成员要根据房地产市场
状况和城市整体的规划进行综合的考虑，这就导致土地储备中心在土地收购和出
让过程中一直处于被动的地位，土地收购和出让的非市场化运作也有可能导致土
地的高收购低出让的现象发生，一旦这些现象发生，就会导致政府机构的土地流
转效率大大下降。
4.补偿标准过低
据了解，目前我国政府征购土地的标准非常的低，再加上政府征购程序不够
透明和科学，往往打着公共利益的旗号来进行土地的征购工作，此外，由于补偿
费发放的监管不到位，使得真正的补偿款到达失地者手中的款项少之又少，而土
地乃财富之母，人们一旦失去了生活的土地，那么自己的生活乃至生存根本没有
办法得到保障，在这种情况下，就会激发失地者和政府之间的矛盾。
这也成为了
社会不和谐因素的组成部分之一。
二、引入PPP融资模式的优势
目前我国土地储备在发展过程当中暴露出来的种种的弊端，这些弊端的产生
也促使部分专家学者对土地储备的融资模式进行了新一轮的探讨，从笔者看来，PPP模式无疑是一种有效的融资模式，这种融资模式可以有效的利用社会闲散资金，降低土地流转的成本，达到资源的优化配置。
1.利用民间资本市场弥补土地储备机构资金不足
由于土地的收购项目资金设计量比较大，而政府初始投入的资金有极其有限，再加上个别的储备中心没有办法得到注册资金，导致在土地储备的过程当中只好
向商业银行寻求贷款，即使是这样也没有办法满足收购资金的需求，而如果政府
部门和相关的储备中心可以利用民间资本市场，就可以大大缓解土地储备机构的
资金困境，有效的提高土地储备机构的土地收购能力。
2.提高土地流转效率
由于土地市场是一个不完全的市场，土地获取成本将会直接影响到房屋销售
的价格，再加上土地储备中心是政府土地收购的代理机构，没有办法脱离政府部
门的消极影响，同时也不可能真正消除政府机构的低效率、高成本这一特点，但
是在实际的收购过程当中，可以和私营企业灵活合作，这样可以大大缩短土地收
购和让出的周期，减少了流转的成本，也在一定程度上抑制了房价的上涨。
3.风险分担实现最佳的经济效益
在土地储备的过程当中，会遇到各种的风险，比如说系统风险、市场供求风险、非系统风险等等，这些风险的存在都会对土地储备造成一定的负面影响，而PPP模式可以对项目每一个可能的风险进行明确和界定，并猜政府和企业之间进
行合理的分配，真正意义上实现了资金价值和最佳的经济效益。
总结
综上所述，目前我国土地储备过程当中还存在一系列的问题，这就要求相关
的专家学者开始探究新型的土地储备融资模式，本篇文章提及的PPP模式则可以
很好的解决这一问题，有效的消除公共资源利用的低效率问题，实现了土地收购
和出让的双赢。
参考文献
[1]石鸿楠.土地储备项目PPP模式可行性初探[J].天津经济,2015,(9).
[2]陈达端.在福建省养老机构建设中引入PPP模式初探[J].中国集体经
济,2016,(25).
[3]勇军汁.浅析土地储备过程中政府融资模式[J].新一代,2017,(15): 102,5.。