项目策划分析报告

项目概况项目名称川宝花苑(暂名)项目位置宝通路宝源路基地面积242１０㎡建筑面积 86５20㎡建筑幢数６幢高层建筑绿化率４7.８%总户数 8１４户闸北房产市场:□彭浦地区主诉工薪阶层与动迁户彭浦地区（涵盖共康新村）东临粤秀路,南接延长路,西至保德路与宝山路接壤。

80年代初，彭浦地区就成为了大规模的工人居住区。

通过二十多年的进展,区域内商业生活配套设施日趋完善。

随着共和新路南北高架的建成大大缩短了区位,同时,其开发的产品多以低价格、多房型为特点，客层以工薪阶层、市中心动迁居民为主。

目前主力单价；3９0０-４８00元/平方米，主力总价：36.3-58.5万。

代表楼盘：美树铭家、城投世纪城、成亿花园、岭南雅苑、凌恒公寓。

□大宁板块吸纳白领阶层大宁板块东起共和新路，西至沪太路，北临江场西路。

整个板块涵盖了永和地区、大宁绿地及闸北公园地区。

该板块早期房产以永和小区为居民中心聚拢区,通过近几年市政变迁及市场热点转移到大宁绿地地区(浦西地区最大规模的绿地)，使得众多房地产开发商以“围绿而建”为主题,凭借其环境好、观景佳、房型选择多样为卖点拉动了整个闸北房市。

其客层针对白领阶层及正需购买房源的消费群体为主。

目前主力单价：4５00-5８0０元/平方米，主力面积：９５-140平方米,主力总价:38．9-75.6万。

代表楼盘:佳宁花园、歌林春天、望景苑、宁泰馨园、新梅共和城。

□环内闸北涌入白领及投资客环内闸北东临西宝兴路、东宝兴路紧靠虹口区,南隔苏州河,西至沪太路与普陀区相望。

“不夜城”商圈和新客站均坐落于此。

作为闸北离市中心最近的地块,现为闸北最繁忙的商业和交通枢纽。

近几年，通过对苏州河的综合治理及美化,大大提高了沿岸楼盘的品质，营造出多个高档亲水楼盘。

而共和新路高架及地铁一号线延伸段通车,则将进一步改善周边的交通情况，提升其区域的便利性和楼盘附加值，赢得众多白领及投资客。

目前主力单价:450０-5700元/平方米,主力面积：95-1３5平方米，主力总价：4２.８－７7万。

代表楼盘：精文都市花园(城上城）、SOHＯ时代、感性达利、北美枫情、越秀苑。

□交通、绿地、水景交错彭浦地区：随着上海市大规模的旧区改造,受动迁费限制,今后大部分动迁居民将迁出中心地段向周边低价地块分流。

由于闸北彭浦地区早期拥有完善的生活配套设施以土地储备丰富,加之共和立体交通体系全面竣工，即已拓宽的共和新路、共和新路高架、地铁一号线延伸段及M7、Ｍ８的通车,给其沿线楼市带来升值空间，将成新一轮房产销售热点之一。

大宁板块：相关于上海其他区域,闸北区开发较迟,故吸取了其他区域以往开发不足经验，将大宁板块开发成为新型生态智能化小区。

但由于该地区轨道交通尚未完全发达,将成为房产开发最具潜力地区之一。

环内闸北:通过建成三个“十字架”即内环高架与南北高架交叉、天目路与南北高架交叉、南北高架和中环形成交叉。

随着2004年地铁一号线延伸段的通车、苏州河北岸的综合治理及沿岸大规模绿化的兴建,无疑将成为开发商必争之地，拉近与市中心的距离。

但该地区现正处老城区与新商品住宅相结合,现可开发土地又相当稀缺,故该地块还需进一步整合及储备。

总之，随着闸北区“五线交汇”(即铁路、长途、地铁、高架和轻轨)加之南北高架的建成，相辅相成，形成发达的交通立体网络。

配合绿地及水景的营造,以其较高性价比的房价优势，将在上海房市扮演越来越重要的角色。

四、市政建设闸北区北部作为大型居住区已进展差不多成熟，随着地铁一号线延伸段的通车，该区域的进展前景在某种程度上会接近“莘庄模式”。

闸北南部地区以商业功能,交通功能为主，住宅市场进展空间有限,中部地区是闸北今后中高档住宅集中区域,由于具备两大绿地及相应交通、医疗、商业等,该区域进展潜力巨大，已成为闸北始终规划的重中之重。

“十五”期间,闸北市政规划建设：突出一个龙头：不夜城地区；推进两线建设:苏州河沿线、共和新路高架、地铁一号线北延伸段；完善三片功能:南片商务商贸、中片高尚居住区、北片大型居住区；中片高尚居住区:不夜城地区将向北延伸，在新客站北广场，立即崛起由仲盛集团参与旧改的“新不夜城”高档商业办公区，而本案所处的区域正好处于高档办公区的住宅补充区内,使得本案的高尚性和可投资性进一步放大。

产品定位SWOT分析:Sｅrength（强势):1.市场大环境、区域小环境平稳趋好。

2.区域内已上市的皆是房型偏大的项目,体量小、房型配比偏小化，去化相对较快。

3.交通便捷，３条轻轨交通就在附近。

4.绿化率高。

5.不夜城商圈、四川北路商圈、人民广场CBD、北外滩CBD与本案相距１5 分钟左右。

6.顶层景观价值weakｎｅｓs（弱势）:1.周边环境较差。

2.皆为高层项目，得房率相对低一些。

3.周边娱乐配套相对较少。

4.客户面相对较窄。

opｐoｒｔunitｙ(机会点）:1.四川北路大型绿地兴建、四川北路商业街改造。

2.轻轨３、4号线车站中兴路、西藏北路生态绿地规划。

3.轨道交通4号线明年立即建成通车。

4.相关于同等价位的闸北客户有较大的吸引力。

5.与虹口一街之隔，会吸引一批中端客户。

6.周边各种生活配套齐全。

threat(威胁点）：1.新房贷政策出台,本案入市的时刻必定推迟。

2.周边旧改项目可能会对本案后期推出的高层产生一定的阻力．3.邻近区域已与本案相似的项目将对本案产生直接阻碍。

客源定位:物业的有效包装及成功推广,由三大块组成，也确实是营销系统的“三卖”原则：卖什么(楼盘卖点的组织及提炼）、卖给谁（购买客户的类型区分）、如何卖(具体的楼盘推广方案及销售手段)，同样明确了目标消费者定位的重要性。

通过前期区域市场信息的详细收集，统计数据表明,本楼盘的目标客户来源：□闸北本案位于闸北区，购房者“区域概念”的更加明显;长久的生活适应,熟悉的生活环境,以及以后良好的进展趋势，促使本地消费购买附近物业的方法更为根深蒂固。

□虹口关于虹口中心区域,本项目的售价关于一些想改善居住条件，而又不愿离居住区太远的、同时具备一定经济能力的客户，有相当的吸引力。

□其它区域(普陀、宝山)三条轻轨线的连动是促成此类客户购买的要紧因素，他们都对本案所在的区域有一定的认同，回迁或因工作的缘故□投资客户本项目所在的区域,进展趋势逐年增强，近四川北路、轨道交通的远景规划将逐步提升地段的投资价值,本项目作为较早开发且具备一定品质的楼盘,自然会引起投资客的关注。

产品定位:通过对竞争区域的调研与分析,及结合以后的市场需求，如何样才能使我们的产品成为抢手货、与周边物业形成明显市场区分，成为真正的市场空缺产品,又能快速去化,在一定投入的前提下猎取最大的利润是本项目操作的关键。

因此，本项目的定位是用高品质、高附加值的产品走一条中高价位的路线闸北精品生活社区打造闸北新园林主义住宅典范本项目的规划理念:何谓“新园林主义”？:1、概念缘起：目前上海市场上的项目大多以COPＹ江南园林为要紧的景观诉求，围绕着“水”做文章，如“江南山水、锦绣江南、三盛颐景园、绿洲江南园”,而本案由于自身条件所限,无法做到以水为主,因此结合地块特点,在提出规划上提出中西结合的“新园林主义”，汲取中式园林的精华,嫁接西式园林做点睛之用。

2、规划布局:摒弃“园林主义”或“旧园林主义”集中绿化模式而采取组团绿化，塑造一种中西结合的新园林风格。

集中绿化除了观赏价值尚可外，关于一个占地2万多方的项目来讲，必定会使景观资源配置失衡，使得建筑、绿地、人之间的有机联系被隔断，让小区因缺乏亲和力而与一般公园无二。

3、绿化布局:营造一种处处有景、窗窗临景、移步换景的效果绿化除具观赏的功能外,还应兼具有用性、休闲性,以人的参与性使绿化景观更具人性化和亲和力,注重内部场所的营造，强化居住环境的特征识不性，使客户产生认同感，对“川宝花苑”的社区环境产生归属感。

产品建议总体规划原则随着住宅市场从卖方市场向买方市场的转变,房地产开发商逐渐体会到“客户是真正的上帝”那个道理。

他们的指导思想从原来单纯的“以己为本”发生转变,开始关注自己开发出来的产品能否为客户所同意。

现代人对“家”的理解具有明显的心理性和生理性。

“家”不在仅仅是一个栖身之所,而应该是业主的文化修养、社会地位、职业和经济条件等个人身份的象征，能在室内结构和户外环境的配置上得到身心的修养。

从那个意义上讲,居住区决不是建筑物的堆积。

一、房型面积配比:遵循操纵总价４５万元——70万元注：主力面积10０M2(子母房设、２.5房的概念)占总量的７０%,主力总价６0万元周边个案皆以１2０平米的三房为主，而市场调查显示,闸北区需求最大、去化最快的皆是100平米左右、总价50—70万元的二房。

房型设计建议:□房型布局体现紧凑、有用功能强及动、静分离的特点；□客厅、餐厅自然分隔,南北通透;□合理操纵厅的开间、进深比例，层高做到至少３米□主入口自然过渡空间;□进户子母门设计;□厨房、餐厅衔接自然,便于开放式厨房设计；□景观较佳位置的主卧适当采纳超宽弧型或27０度转角以及大飘窗设计,增强景观效果;□房型尽量具备南、北阳台及操作阳台功能；□理利用剩余空间为房型增添储藏及壁柜设计；□条件同意下，建议全明设计。

注：以上建议基于市场进展趋势，依照本项目实际情况,仅做设计参考。

二、绿化、景观设计整体方案的设计构思应考虑以下一些要点：□整体布局以“春、夏、秋、冬”组团为主,各式回廊、长廊、雕塑、小品、凉亭等为辅，做到主次分明;用一条林荫步行道由南至北贯穿整个小区及格串联起各个组团，切实做到移步换景、步步有景,为每户住宅提供最佳的视觉景观和高雅私密的居住环境。

□组团以春、夏、秋、冬为主题，栽种适合各个季节的植被、花卉,使小区内能够四季有景，如成片的桂花、红枫、白玉兰、腊梅、竹子等等都会有一定的季节吸引人们观赏，再用长廊或回廊把小区四周串联及围合起来。

□植被尽量考虑采纳树木,花草当然能增景添色，成片植树也专门必要。

除环保上考虑乔木的负氧离子比花草多得多的好处外,另因种花草处均不准入内践踏，而小片树林里却能供人们信步踱入，练拳、看报、散步、照相、又多一番情趣。

：□景观风格主题各有侧重，有的气概磅礴,有的精巧典雅，且布局应考虑动静结合、高低错落，尽量幸免雷同，伊甸园、缵花草坪、亲子乐园、健康步道、艺术石林等景点。

□靠近轻轨一面适当退界,可能的话移植一些大树,再用挂满长青藤的长廊阻隔,以减少噪音尘土的污染,并可加强区内的视觉效果,不靠近轻轨的周界的长廊内能够设置一些卵石步道、嵌在石桌上的棋盘等。

□在朝北的最后两排建筑之间建一个罗马喷泉广场,台阶喷泉、弧形跌水墙、三叠涌泉等各种水体形态，在周边种植有多种植物,如樟树、壮干棕榈树、黄金榕等。

□水体在规划中只是一些点缀,但水体与人的亲和性，能使人能完全融人景中,做到既有观赏主题、又有娱乐主题。