顶峰悦天街调研定位报告
商业业态调研分析
•商业业态分布
一期：城市•家庭时尚中心
各层平面图
B1
1F
2F
3F
4F
5F
•流线的组织设计
商业的功能分布与消费者的心理和行为密切相关
认知过程——情感过程——意志过程
通过外界的 刺激，靠感 觉获得的商 品信息。形 成对商品的 认识和购买 行为的初步 决定 经过一系列 的观察、对 比、分析、 思考直到做 到判断的心 理过程 排除其他不 购买的干扰 因素，最终 实施购买的 过程
（2）行 为
消费者在购物过程中的消费行为一般可以分为购物、 餐饮、娱乐三种。
•时代天街的基本概况
龙湖时代天街
城市超级综合体，商业规模亚洲第一，商 业体量超过4个龙湖北城天街！项目规划 “两条商业街”、“三大Shoppingmall”、 “八大公共广场”，建筑业态涵盖购物中心、 商务楼宇、oho空间、豪华住宅、城市广场 等，完美融合休闲购物、行政办公、星级酒 店、城市豪宅、交通换乘、餐饮娱乐、创意 产业、城市广场、文化艺术九大城市功能， 以惊艳世界的现代主义建筑，构筑起这个城 市的首席地标！
什么是购物中心？
购物中心属于商业建筑的类型之一。 这种商业建筑的类型最早来自国外， 被称之为“shopping mall”或 “shopping center”,根据字面的意思， 它可译成“购物林荫道”和“商业中 心”。相对来说，shopping mall 通常 指城市市区的购物中心，郊区购物中 心则都用“shopping center ”。购物 中心的定义较多，在不同的国家，购 物中心有着不同的特点。 超大型购物中心 占地面积大、公用空间大、停车场大、 建筑规模大并且业态复合度高
•消费者在商业环境中的行为
消费者的心理和行动
濮阳天街商业市场调研报告
濮阳·天街商业市场调研报告--------------------------------------------------------------------------------目录前言第一部分调查说明一、调查目的二、调查内容三、调研方法四、调查范围第二部分濮阳市城市发展概况一、濮阳城市概况二、濮阳市宏观经济发展概况第三部分项目区域概况及项目地块分析一、油田区域发展状况二、项目的地块分析第四部分商业地产调查分析一、城市商业现状分析二、热点商圈分布情况分析三、城市未来新商圈分析四、可类比项目重点分析五、濮阳市区商业物业分析总结第五部分目标客户群调查一、目标客户群划分二、目标客户群分析三、目标客户分析总结第六部分项目SWOT分析SWOT分析第七部分市场调研总结及项目发展建议一、市场调研总结二、项目发展建议前言承蒙贵公司的信任，由我公司负责河南濮阳天街商业街的全程策划。
为了使本项目能成为濮阳标志性的商业项目，迅速实现销售目标和保持商业街的持续繁荣。
为此，我司从商业经营与地产结合的角度切入，对濮阳的整体城市经济状况及商业物业作深入的调查分析，本次市场调研主要针对天街项目进行综合考察和濮阳市区热点商圈、商业街调研分析；通过对濮阳市区的热点商圈，可类比商业街的基本状况及商业特征进行实地调研。
为项目发展及营销推广提供可靠依据。
通过此次调查，我们认为濮阳的城市发展和商业发展正处于一个快速发展期，在濮阳商业物业需求量旺盛和整体供给充分的情况下，此阶段机遇和挑战并存，我们对项目前景必须持一种谨慎乐观态度，为项目制定切实可行的产品开发策略与营销策略。
第一部分调查说明一、调查目的我司本次对濮阳市进行商业地产项目的专项市场调查，最终目的是在充分掌握濮阳市商业市场有关数据的基础上，从动态角度分析濮阳市商业市场的发展趋势，从而分析项目所在区域房地产市场的发展趋势、潜在机会，为项目进行市场定位、业态组合提供依据，从而为项目制定合理的商业发展策略和营销策略。
顶峰悦天街调研定位报告
项目调研报告项目定位报告
前言
本报告为创世商业团队受江西省萍乡市金峰集团委托，对萍乡市上栗县 顶峰悦天街商业发展进行调研。根据前期市场研究及项目发展方向研判， 重点对项目商业建筑平面规划、业态布局等进行客观定位，为项目未来的 发展方向提供参考与借鉴。
定位模块
城 商 商 项 经 项 财管 市 业 业 目 营 目 务理 综 主 组 定 业 形 预模 合 题 合 位 态 象 测式 情 定 模 依 布 推 分建 况 位 式 据 局 济
行政区划：上栗县辖6个镇、4个乡：上栗镇、桐木
镇、金山镇、福田镇、彭高镇、赤山镇、鸡冠山乡、长 平乡、东源乡、杨岐乡，共有10个居委会、163个村委 会。
工商经济：2017年实现生产总值204亿元，增长
8.9%；财政总收入21.88亿元，增长6.3%；全社会固 定资产投资251亿元，增长12.9%；规模以上工业增加 值增长8.8%；社会消费品零售总额73.3亿元，增长 12.8%；城镇居民人均可支配收入31006元，增长8.5% ，农村居民人均可支配收入16409元，增长9%。
城市综合情况
萍乡市上栗县自然环境
上栗县位于江西省西部，萍乡市北部。东临江西省宜春市、芦溪县； 南与安源经济开发区、湘东区荷尧镇山水相连；西与湖南省醴陵市浦口、 富里二镇接界；北与浏阳市大瑶、文家市二镇相依。全县南北长45千米， 东西宽25千米，总面积720.91平方千米。总人口51万人（2017年）， 其中非农业人口8万人。 上栗县诞生了爆竹祖师李畋、才子刘凤诰、史学家李有棠、江西省 第一任省委书记张国庶；上栗是中国烟花爆竹之乡、中国傩文化之乡、 中国民间艺术之乡、中国现代民间绘画之乡、江西省森林城市。 荣获全国地质灾害防治高标准“十有县”、全国基层中医药工作先 进单位、全国首批“妇幼健康优质服务示范县”、全国义务教育发展基 本均衡县、江西工业崛起年度贡献奖、全省农业和农村工作先进县、全 省社会救助工作优秀县、全省专利工作进步十强县、全省春季森林防火 平安县等荣誉称号。
垫江明悦天街项目市场研究及定位报告
15-20元/㎡
商业栺局 新老步行街版块
各商业版块竞争力分析
新、老步行街位于垫江城市中心，发展较早，商业环境成熟；
区域集中垫江各大知名主力庖及零售品牉，城市商业中心地位较长时间内难以劢摇；
项目名称
项目位置
老步行街步行街
垫江人民东路 老步行街作为垫江第一条步行街，目前是商业人 气最旺癿区域，集中了大量癿零售商家，新丐纨 超市也在该区域，商圈氛围浓厚但物业老旧； 240-300元/ ㎡
“一小时经济圈”向渝东北地区辐射癿重要经济增长枀不产业承接地。
垫江
位处重庆市东北部，距重庆主城区120公 里； 幅员面积1518平斱公里； 人口100万，辖21个镇、4个乡；
重庆一小时经 济圈内
市级山水园林城市
市级卫生城市 渝东北地区重要癿商贸流通、物资集散地 重庆1小时经济圈内新兴癿现代化巟商业中等城市。
商业栺局 凤山西路版块
各商业版块竞争力分析
项目位置
垫江县凤山西路 经营状况较好 约2万㎡；
凤山西路道路两旁已形成较大规模的餐饮美食街； 已成为垫江成熟的餐饮消费目的地； 由于物业条件限制整体档次较低，以路面停车为主；
经营状况 规模体量
物业形态
沿线商铺租金
临街商铺
40-60元/㎡
商业栺局 垫江体育场版块
城镇化迚程速度将有所加快，从而必定带来巨大癿市场消费需求。
城市栺局
“一心、二园、五片区”式布局
明月片区是垫江癿高品质居住综合新区和城市行政、文化、体育中心，具备较高商业价值基础
一心：内环中心区，县城核心商业圈和旧城中心。 二园：医药巟业园和朝阳巟业园 亐片区：桂北片区、明月片区、牡丹片区、三合片区、长安片区。
序号 1 2 3 4 版块 老城步行街 牡丹湖商圈 凤山西路版块 明月-桂西组团 社区商业版块 城市地位 城市商业中心 城市副中心商业中心 飠饮消费目癿地 社区生活服务中心 未来竞争力 作为城市零售中心，较长时间内难以劢摇 价值潜力较大，但短期内难以呈现，无法产生竞争压力 政策引导：垫江政店觃划利用明月山公园对城市休闲观光人群癿吸引力，计
商业地产营销策划定位报告案例
商业地产营销策划定位报告案例二、市场分析1. 市场规模：根据统计数据显示，目前市场的商业地产项目数量较多，市场竞争激烈。
2. 目标客户群体：目标客户主要包括中产阶级家庭、白领和年轻人群体。
3. 市场需求：消费者对商业地产项目要求越来越高，他们希望商业地产项目能够满足多种需求，包括购物、餐饮、休闲娱乐等。
4. 市场竞争对手分析：根据调研数据显示，目前市场上主要竞争对手包括了多个大型商业地产开发商，它们拥有较强的品牌影响力和资源优势。
三、项目定位在市场分析的基础上，我们建议将项目定位为“高端商业地产综合体”。
据分析，针对中产阶级家庭、白领和年轻人群体，他们对商业地产项目的需求主要体现在以下几个方面：1. 购物体验：消费者希望商业地产项目能够提供丰富多样的购物选择，包括国际品牌和本地特色店铺。
2. 餐饮体验：消费者希望商业地产项目能够提供高品质的餐饮选择，包括国际美食和本土特色菜肴。
3. 休闲娱乐：消费者希望商业地产项目能够提供多样化的娱乐设施，包括电影院、健身房、KTV等。
基于以上市场需求，我们建议将项目定位为高端商业地产综合体，特色是购物、餐饮和休闲娱乐。
通过提供丰富多样的购物、餐饮和休闲娱乐选择，满足消费者对高品质生活的需求。
四、营销策划1. 品牌建设：通过精准的品牌定位和市场定位，塑造项目的品牌形象，提升消费者对项目的认知度和好感度。
包括品牌命名、标志设计、宣传推广等方面。
2. 目标客户群体定位：基于目标客户群体的特点和需求，制定精准的营销策略，并精准投放广告和宣传，提高目标客户群体的关注度和购买欲望。
3. 优质服务和用户体验：通过提供优质的购物、餐饮和休闲娱乐设施，提升用户体验和口碑，吸引更多的消费者。
4. 与当地社区合作：与当地社区建立紧密合作关系，共同开展社区活动和公益事业，增加项目在当地的认可度和影响力。
5. 采用社交媒体和线上渠道进行广告和宣传：借助社交媒体和线上渠道，开展针对目标客户群体的广告和宣传，提高曝光度和吸引力。
商业项目定位报告案例
商业项目定位报告案例一、项目概述本商业项目位于市中心繁华地段，占地面积约为平方米，总投资预计达到2亿元人民币。
项目定位为高端商业综合体，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，旨在打造城市商业新地标。
二、市场分析1、目标客群：项目所在区域为城市核心地带，目标客群主要为周边居民、白领职员、商务人士及游客。
2、市场现状：目前区域内已有众多商场、超市、餐厅等商业设施，市场竞争激烈。
但高端商业综合体尚属空白，具有较大发展空间。
3、竞争对手分析：主要竞争对手为附近百货商场、超市及餐厅等，但本项目通过差异化定位及特色经营，可形成竞争优势。
三、项目定位1、主题定位：本项目以“时尚生活”为主题，打造集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的高端商业综合体。
2、目标客户：目标客户主要为城市中产阶层，年龄层次以25-50岁为主，职业多为白领职员、商务人士及管理人员。
3、经营特色：本项目将引入国际知名品牌，提供高品质的商品和服务；同时设置特色餐饮、酒吧、咖啡厅等休闲场所，满足客群多元化需求。
四、商业模式与盈利能力分析1、商业模式：本项目将采用“租赁+自营”的商业模式，通过出租商铺获取租金收入，同时通过自营提高整体收益水平。
2、盈利能力分析：根据市场调查及预测，预计项目年营业额可达5000万元人民币，年净利润可达2000万元人民币。
五、营销策略与推广计划1、营销策略：通过线上线下相结合的方式进行营销推广，线上主要利用社交媒体、网络广告等进行宣传；线下将举办各类促销活动、主题活动等吸引客流。
2、推广计划：项目开业前三个月，将通过电视、广播、报纸、杂志等媒体进行广泛宣传；同时组织开业庆典、新品发布会等活动，提高项目知名度。
3、客户关系管理：建立会员制度，定期发布优惠信息及活动预告；同时设置客户投诉和建议渠道，及时反馈客户意见并改进服务。
4、品牌形象塑造：通过统一形象设计、广告宣传等方式塑造项目品牌形象；同时与国际知名品牌合作，提高项目整体档次和吸引力。
顶峰悦天街调研定位报告共60页
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26、我们像鹰一样，生来就是自由的 ，但是 为了生 存，我 们不得 不为自 己编织 一个笼 子，然 后把自 己关在 里面。 ——博 莱索
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27、法律如果不讲道理，即使延续时 间再长 ，也还 是没有 制约力 的。— —爱·科 克
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28、好法律是由坏风俗创造出来的。 ——马 克罗维 乌斯
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29、在一切能够接受法律支配的人类 的状态 中，哪 里没有 法律， 那里就 没有自 由。— —洛克
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30、风俗可以造就法律，也可以废除 法律。 ——塞·约翰逊
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
高端项目商业定位策划报告
时间消费型设施 SHOPPING MALL
辐射全域，成为都市中坚力量“家庭
体验式新生活时尚”的开创者、引领
基
者。
本
生
活
本项目将引入主题购物中心这一先进
需 求
品 质 生 活 需 求
的新兴业态，与商圈内现有传统商业
购物主题型百货店/专业卖场
业态形成鲜明的对比;
特别是都市中产阶层和年轻的新生力
量传达“第一”、“全新”、“开 创”、“引领”的设施形像，第一时
O 【SW T——机遇分析】
房地产投资处于快速增长期，特别表现在非住宅地产投资上，政府的支持、投资市场的火热、消费 市场契机：
者投资意识的提升为项目开发投资型商业设施提供市场保障。 随着经济的发展，收支水平的不断提高，将为项目的发展提供更为强大的消费力支撑； 消费契机： 消费观念的逐渐转变，对消费品质的不断追求，都为项目适度超前开发提供可靠的依据。 市级商圈的地位不容动摇，商业发展高峰期来临，未来区域商业氛围将更加浓厚； 现有商业设施普遍商业模式落后、商业品质较低、业态单一，这都为项目开发更高品质的商业项目 商业契机： 留有了开发空间，差异化经营的实现成为可能； 万达等高品质项目的引入，对区域整体商业形象提升、商业品质的优化、消费客群的细分、商户资
都市活力新生代
他们是一六-三0岁,接受过高等教育的本地青年精英; 他们学业初成、事业起步，经济独立，对新生活充满热情； 他们消费意识超前、消费欲望强烈，时尚敏锐度高； 他们是学生、是白领、是自由职业者、是新文化青年，他们是都市中坚力量的基础； 他们强调个性、表现欲强烈、喜欢接受并挑战新生事物； 他们喜欢逛街、喜欢运动、喜欢交际、喜欢美食、喜欢游乐、喜欢哈韩哈日……
关键词 [新地标，新商业，新形象] 【温馨、舒适、自由－家的感觉】 【愉悦、休闲、享受－新的体验】
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项目区位
本项目位于江西萍乡市上栗县府前路与胜利路交汇， 县城中心区域政府与汽车站核心商圈，有绝对的地理 优势。
距离萍乡火车站30公里，距离昌栗高速仅5公里，距离 宜春明月山机场80公里，交通联系便捷。
距离上栗县政府1公里，距离上栗县老城区1公里内， 距离萍乡市中心区30公里。
项目周边有超10万公务、住宅、休闲人群。
上栗县诞生了爆竹祖师李畋、才子刘凤诰、史学家李有棠、江西省 第一任省委书记张国庶；上栗是中国烟花爆竹之乡、中国傩文化之乡、 中国民间艺术之乡、中国现代民间绘画之乡、江西省森林城市。
荣获全国地质灾害防治高标准“十有县”、全国基层中医药工作先 进单位、全国首批“妇幼健康优质服务示范县”、全国义务教育发展基 本均衡县、江西工业崛起年度贡献奖、全省农业和农村工作先进县、全 省社会救助工作优秀县、全省专利工作进步十强县、全省春季森林防火 平安县等荣誉称号。
租赁期限：300平米以下为1－3年，301－ 800平米3－5年，801平米以上为5－10年， 特殊业态与品牌除外
租赁模式的费用包含： 租金、押金、递增率、管理费、广告费、物业 费、水、电费
项目定位依据
目标消费群体 经营业态对比 消费人群分析
定位分析 SWTO分析
项目定位依据
潜在的商业机遇和结论 （从权重高到低排列）
萍乡市上栗县顶峰悦天街
项目调研报告 项目定位报告
前言
本报告为创世商业团队受江西省萍乡市金峰集团委托，对萍乡市上栗县 顶峰悦天街商业发展进行调研。根据前期市场研究及项目发展方向研判， 重点对项目商业建筑平面规划、业态布局等进行客观定位，为项目未来的 发展方向提供参考与借鉴。
定位模块
城 商 商 项 经 项 财管 市 业 业 目 营 目 务理 综 主 组 定 业 形 预模 合 题 合 位 态 象 测式 情 定 模 依 布 推 分建 况 位 式 据 局 广 析议
城市综合情况
萍乡市上栗县自然环境
上栗县位于江西省西部，萍乡市北部。东临江西省宜春市、芦溪县； 南与安源经济开发区、湘东区荷尧镇山水相连；西与湖南省醴陵市浦口、 富里二镇接界；北与浏阳市大瑶、文家市二镇相依。全县南北长45千米， 东西宽25千米，总面积720.91平方千米。总人口51万人（2017年）， 其中非农业人口8万人。
“资源整合，建立优势”的市场竞争策略 “经营主导，商住互动”的市场营销策略 “品质优先，引导市场”的产品开发策略 “尽快入市、抢占先机”的风险控制策略
商业主题定美食
精品 生活 超市
顶峰 悦天街
休闲 娱乐
健身 体验
精品 百货
商业主题定位 商业组合模式
业态 零售
餐饮
商家类型 品牌服饰 化妆品 黄金珠宝 家居日用 儿童用品 品牌中西餐 中大型中餐 特色餐饮 风味小吃
城市综合情况
上栗县工商经济
行政区划：上栗县辖6个镇、4个乡：上栗镇、桐木
镇、金山镇、福田镇、彭高镇、赤山镇、鸡冠山乡、长 平乡、东源乡、杨岐乡，共有10个居委会、163个村委 会。
工商经济：2017年实现生产总值204亿元，增长
8.9%；财政总收入21.88亿元，增长6.3%；全社会固 定资产投资251亿元，增长12.9%；规模以上工业增加 值增长8.8%；社会消费品零售总额73.3亿元，增长 12.8%；城镇居民人均可支配收入31006元，增长 8.5%，农村居民人均可支配收入16409元，增长9%。
项目概况
顶峰悦天街顶峰悦天街由房地产开发一级资质企 业、萍乡名企——金峰集团投资兴建，项目总建筑面 积1.6万m2，由BLOCK街区和LOFT公寓组成，定位为 上栗首席家庭潮玩娱乐综合体，集居住、购物、餐饮、 娱乐、休闲、商务、观光等功能一体，建成后，将成 为上栗城市会客厅级的情景体验商业中心。
商业由地下二层，地上五层组成，2000余平米的 停车场，层高：一层4.4米，二层3.9米，三层3.9米， 四层3.9米，五层7.5米。
商业主题定位
首席家庭潮玩娱乐综合体
植入文化，注重档次，配套齐全，错位经营 突出风格，关注休闲，定点服务，体验营销
市场定位以生活超市及影院为主力店，以儿童 娱乐，餐饮美食为次主力店，百货、休闲类为辅 的家庭体验式商业综合体，为周边居民提供全方 位的点对点服务，打造上栗新的商业地标。
商业主题定位
开发策略
何种消费者可能被吸引至 本案？
周边小区的居民 邻近区域的居民 政府、企事业单位工作人员、上 班人士 休闲娱乐互动人群 在建小区未来入住的居民
目标消费群体
消费者有机会采用
何种消费？
休闲、体验式消费 丰富的餐饮服务 便利、完善的生活服务 全方位的售后服务
项目周边主要商业概述
老城区:大润发万象城超市，比一比超市，平安路，浏万中路，平栗路。
小结
上栗县整体经济趋于稳定而持续走高的态势，居民收入的增长，带来的是居民消费能力增强。 随着城乡一体化的不断加快，城市建设及配套日趋完善，城区人口不断增长，项目周边新建住 宅楼宇增多，在三五年内入驻率将达到90%以上，也为本项目带来巨大的消费需求。 项目周边小区林立，以社区为主，以家庭消费为主；居民收入中等偏低，应以服务于固定消费 群体为重点，保证商场的持续经营能力。
业态 生活形态 及配套
休闲娱乐
商家类型 生活类（超市）专场 电器专场 运动服饰、器材 教育培训 银行及社区配套 影院、KTV 休闲茶坊、咖啡 童玩、电玩 网咖
商业主题定位 经营管理模式
租赁模式为主
租赁模式优势：1、管理成本低 2、员工成本低 3、收益稳定，风险小 4、管理模式简单
租金标准：以当地市场租金水平作参照，略低于市场平均水平。
周边以二线品牌服装，轻餐饮，黄金珠宝为主，定位相对上栗是高端消费场所。
内有菜市场民宅为大众餐饮及居民生活消费业态。
浏万西路以手机，二线品牌服饰和杂牌服饰为主。 平栗北路以手机，百货，轻餐饮为主。 平安路以黄金珠宝，二线品牌服饰和杂牌服饰为主。 这三条街道租金价格在80--120元每平米每月为主，最低50元每平米每月。 区域内铺价格不等以40--60元每平米每月为主，部分通往菜场三角店面也 达到80元每平米每月（较少），二楼很便宜均价在10元以下，一楼空铺几 乎没有，转让费单间店铺4-8万元。