茶园新区板块
重庆地铁第五期规划
重庆地铁第五期规划
1、共计7条线路，总长约316.6公里。
而这7条线路大概率是目前正在编制的重庆市轨道交通第五期规划项目。
2、加上目前已通车和在建的719公里轨道路网，重庆在XX年时将实现通车+建设轨道交通“1000+”公里的目标。
3、8号线是一条贯穿东部槽谷的线路，它原本是第四期轨道规划中的一条线路，但因多方面原因被延误，现在它进入了第五期规划中。
轨道8号线的大致走向为：界石、茶园、郭家沱、龙兴、石船。
需要注意的是，通知中只计划修建一期工程，线路长度为26公里，这也就意味着全线并未完全修建。
4、根据之前一轮的工程环境影响评价信息，项目规划全长约18公里，起于重庆东站，止于两江新区干坝子站（与4号线换乘）。
根据目前披露的信息来看，轨道12号线连接以下板块：重庆西站、九宫庙、李家沱、南坪、大坪、观音桥、新牌坊、照母山、中央公园。
5、线路整体在南区为东西走向，加快完善南区轨道线网；在北区为南北走向，加密北区南北向轨道线网。
12号线将重庆部分传统老板块与新兴板块一并串联，6大新老商圈一网打尽，并且主城9区中，12号线就穿越了7个区域。
总体里程数虽然不长，但经过的区域都“价值连城”。
重庆南岸区商业设施建设规划
重庆南岸区商业设施建设规划一、规划总则以科学发展观为指导，立足于建设长江上游商贸会展中心为目标，根据南岸区商贸流通产业发展面临的形势和发展要求，按照“宜居南岸”突出的重点，为进一步推动南岸区商业设施持续、规范、有序建设，推进结构不断优化和流通现代化，实现商业设施科学配置和商业资源有序开发，促进商业设施建设决策科学性和区域协调发展，开创商贸流通产业发展的新局面，特编制重庆市南岸区商业设施建设规划（2009——2017）。
（一）规划对象：批发业、零售业、住宿餐饮业、生活服务业、商务服务业（现代物流、会展服务、中介服务及其他商务服务）。
（二）规划范围：南岸区行政所辖区域。
（三）规划依据《重庆市南岸区国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要》；《重庆市“十一五”商贸流通产业综合发展专项规划》；《重庆市南岸区商贸流通产业“十一五”发展规划》；《重庆市南岸区商业网点发展规划》（2006——2015）。
（四）规划时间：2009——2017年。
（五）规划原则1、以人为本、便民利民。
适应经济发展和人民生活水平提高的需要，商业网点规划必须坚持“以人为本”的原则，充分体现方便生活、服务大众的方针，以满足和扩大人民群众的消费需求为根本出发点，为消费者提供良好的商贸服务环境和条件。
2、合理配置、整体协调。
必须与城市总体规划相适应，从城市总体发展的要求出发，与城市人口分布、消费需求、交通体系、环境保护相协调，合理有效的配置商业资源，使商业网点建设与城市综合开发建设同步推进。
3、突出重点、适度超前。
从城市经济社会发展的全局出发，从整个城市发展的环境和条件出发，通盘考虑，统筹兼顾，实现区域内部及区域之间的协调发展。
促进近期与远期相结合，实现近期操作性与远期前瞻性的延续。
4、调整结构、优化布局。
既要谋求规模的扩张，又要注重质量的提高，以结构调整为主线，实现商业网点体系提档升级，增强核心竞争力。
合理布局和准确定位新建商业设施，有利于集约开发，减少资源浪费的现象，提高流通效率，提高区域经济竞争力。
大体量商业具体业态体量计算
3#地块 10#地块 9#地块
楼层 2
楼层 2
楼层 4
体量（㎡） 25272
1体0量万（方㎡）
20514
体量（㎡） 57200
6
产品业态—公寓
THE NEW CITY
金隅大成·新都会
规模体量推导 根据前述研究所得的商业、商务写字楼、酒店各物业类型合理体量，预估本项目公寓的合理体量约为57万平方米
地块总体量
重庆主城五星级酒店单体客房规模
19%
2% 7%
17%
31%
24%
99间以下 100-199间 200-299间 300-400间 400-500间 500间以上
英迪格、美憬阁等高端精品酒店品牌，酒店客房数总体偏小，主要集中于130200区间。
重庆五星级酒店客房数集中于200-400区间，平均约290。
规模体量推导
① 商务市场趋势法：根据写字楼与城市第三产业高度相关的规律，回归分析写字楼投用量与指标线性关系， 结合2035年预测值，扣除 现有及潜在供应并乘以本项目面积占比，得本项目可开发体量约7.58万㎡；
② 商务需求预测法：预测2035年写字楼主要需求行业从业人员，结合人均办公面积15㎡预估，得出写字楼 需求量，扣除现有及潜在供应并乘以本项目面积占比，得到本项目可开发体量约11.49 万㎡.
6.20
茶园新区
项目名
鲁能领秀城 金科中央华
府 奥园城市天
地
2017年去化 2017年去化
量
均价8Biblioteka 44-2.4611884
1.42
19892
项目名 奥园越时代 中铁万国城 奥园城市天地
2018上半年去 2018上半年去
化量
北大资源重庆南岸茶园山地(容积率1.5)轻奢豪宅项目(13F洋房、5F叠拼150-175)投标 博建
4 首创
茶园B分区B37/03号宗地 拿地时间： 2018-04-13 容积率：1.5 总体量：14.26万㎡ 成交总价：123000万元 成交楼面地价：8623元/㎡ 性质：二类居住用地 项目：无
5 财信
茶园B36/03号宗地 拿地时间： 2018-03-30 容积率：1.50 总体量：8.27万㎡ 成交总价：68000万元 成交楼面地价：8219元/㎡ 性质：二类居住用地 项目：无
C
B45/03
D
A
B
C
D
本项目东面为堡坎公园绿化；南面为保利地块和公园绿化；西面为融创·江南融府；北面为重医附二院。
1
B40-1/03 3
1
2 B45/03
2
道路中心线
288.60
3
道路中心线
281.50
道路中心线
291.20
307.68
B40-1/03
道路中心线
303.00
3-3剖面图
01
原始地形剖析293.50 Nhomakorabea01
宗地小结
宗地小结
01
双轻轨，三隧道，四横三纵的路网覆盖，交通便利，通达性良好。
02
地块周边规划分布有医院、学校、社区底商、绿地资源等，城市级配套将逐步完善；随着
重庆东站落实，再一次给茶园带来红利。
03
地块较为方正，内部地势东高西低，南高北低，高低相差20米左右，地形高于市政道路，
在竖向设计中需要做一定考量。
我们的工作模式
目录：
1、宗地分析 2、市场分析 3、SWOT分析 4、项目定位及客群分析 5、总图规划 6、产品设计与建议 7、景观专篇 8、分期开发与营销中心专篇
1 宗地分析
N37繁花之城商业项目营销方案
核心卖点梳理
➢ 项目位于茶园核心板块，是区府及行政中心所在的政务中心地带，区域价值高度明显 ➢ 项目所在的区域人口基数大，项目3公里范围覆盖20万人消费集群；其中包含住宅消费人群、学校人流、工
厂、办公群体和消费群体： ➢ 拥有较为完善的立体交通体系； ➢ 茶园第一个以全景生态式主题生活中心为商业定位的项目，商业主体发展空间大； ➢ 购物中心由专业招商运营团队进行统一定位、规划、招商、运营确保商业发展；
商铺面积：26-3544㎡ 在售价格：总价35万—1418万元
商业市场——竞品概况 融创欧麓花园城
融创欧麓花园城商业位于鹿角住宅区是重庆江南新城规划发展的区域。融创欧麓花园城小区内部规划有超市会所健身房，主题公园 ，两大商业小镇，五条风情商业街。
商铺面积：35-100㎡ 在售价格：建面价格约5000-25000元/㎡ 租金标准：60—70元/㎡/月
主力商铺面积：15—64㎡ 在售价格：总价60万—107万 渠道佣金7%+现金奖6000-26000
商业市场——竞品概况 捌道院子
捌道院子是中国铁建·山水之韵”项目配套商业，总建筑面积近10000平方米，整体风格为仿古庭院设计。地理位置极其优越，公司 致力于将其打造为重庆茶园的“宽窄巷子”。捌道院子以重庆茶园特色美食聚集地为定位，持续引入各类高端餐饮、休闲商家，“ 中国铁建·捌道院子”即将在重庆茶园新区掀起一场别具一格的仿古商业街特色美食之风。
➢ 茶园立交出入口； ➢ 临近便捷的轨道轻轨6号线，将项目与主城各大区域形成紧密衔接；
➢ 周边路网清晰，规划高效，交通通畅；
价值分析
区域价值轮动论
茶园核心区域，城市建设重点打造的板块 随着区域内各项利好的不断兑现，区域价值水涨船高
重庆经济发展之路
目录一、人口与就业 (1)（一）、直辖十二年重庆城乡人口及城镇化率 (4)1、城乡人口 (4)2、城镇化率 (4)（二）直辖以来，重庆城镇化率增速快于全国 (4)1、增长速率快于全国平均水平 (4)2、重庆市城镇化率与西部各省区比较 (5)（三）就业人口构成状况 (6)1、就业人口总数 (6)2、就业人口产业分布 (6)(四)人口预测.........................................................二、固定资产投资 (7)（一）、房地产投资 (7)（二）、建筑投资 (7)三、人民生活水平 (8)（一）、人民生活水平的提高 (8)（二）、物价趋于平衡 (9)四、对外经济贸易 (9)（一）、对外贸易主体的多元化 (9)（二）、对外贸易商品结构不断优化 (10)（三）、对外贸易顺差 (10)五、金融业 (10)（一）、金融机构存贷款年末余额 (10)（二）、银行金融体系不断完善 (11)六、科教文卫事业及社会保障事业 (12)（一）、教育事业实现历史性跨越 (12)（二）、文化事业成果丰硕 (12)（三）、医疗卫生事业成绩显著 (12)（四）、社会保障制度逐步完善 (12)重庆经济发展之路摘要：悬挂在联合国大厅的世界地图上，仅仅标出了中国四个城市的名字，其中一个就是重庆。
中央直辖市的设立，开辟了重庆发展的新天地；西部大开发战略的实施，揭开了重庆加快发展的新篇章。
本文运用比较分析法，EXCEL 数据统计法，对来自《重庆市统计年鉴》的有关指标数据，进行了分析和客观的综合评价。
分析直辖十二年重庆市在综合实力以及分别在人口与就业、固定资产投资、财政、人民生活水平、对外经济贸易、金融业、科教文卫事业以及社会保障事业的指标，了解重庆在直辖十二年的十大经济手笔，直观重庆的经济变化与经济实力。
客观评价是直辖十年重庆的经济综合实力的提升及在其在全国的经济的地位，有益于各级政府或有关机构了解重庆的经济情况，为促进区域经济发展提供科学决策依据。
重庆铁山坪项目定位及规划设计策划书
5、重庆低密度物业収展赺势分析
关键词 集中供应期
趋势分析 2010年下半年至2012年重庆主城区将出现低密度物业癿集中供应，特别是本项目所在两江新区 以及三北区域，将在未来2-3年来迎来低密度物业开収癿小高峰；
郊区化 两江新区
结吅未来城市癿拓展空间、可出让用地癿储备情冴以及国家对别墅用地癿限制，未来重庆市主城 核心区低密度物业整体供应体量将会逐渐减少，但随着主城癿扩张，低密度物业“郊区化”赺势 将更加明显，而主城核心拥有强势资源癿低密度物业秲缺性将会逐步得到体现； 北部片区在整体供应体量、开収企业品牉斱面仍然优二南部片区，幵丏随着“两江新区”癿挂牉， 北部片区癿区域収展优势将更加突出。同旪，北部片区低密度物业供应将出现一定分散，继目前 主要供应癿北部新区釐开板坑外，未来将会出现大竹林、礼嘉、悦来和北碚蔡家组团等新兴低密 度物业集中供应区域；
板块 新牉坊 釐开大道 釐开大道 蔡家 蔡家 蔡家 鸿恩寺 鸿恩寺 大石坝 大石坝
茶园 茶园 南山 双碑 大学城 大学城 釐凤
项目名称 中渝御府 中冶北麓原 联収项目 东原项目 和生裕项目 首釐项目 保利·江上明珠 中凯北麓官邸 国奥村 中航技项目 28阙 鲁能颀袖城 银翔翡翠谷 渝开収项目 俊峰香格里拉 釐科大学城项目 中渝项目 腾翔项目
三、别墅市场产品分析
１、总体概冴
分类 豪华型
形态 独立别墅
主力面积 350－450㎡
豪华型 类独栋别墅
280－320㎡
高档
以独立别墅为主
300㎡以上
中档
包 括 独 立 、 联 排 、 200-350㎡ 叠加
经济型 以联排、叠加为主 150-250㎡
销售总价 800万元以上
500万元以上
重庆市茶园城市副中心控制性详细规划-说明书
重庆市茶园城市副中心控制性详细规划说明书一、背景2005年6月至9月，市规划局和茶园新区联合组织了一次较大规模的茶园城市副中心规划设计方案国际咨询，邀请了四家国内外设计机构参与竞标。
经过专家评审，中国城市规划设计研究院的方案被评为优胜方案，本次规划以中规院方案为基础，充分吸纳其它三个方案的优点，通过对茶园城市副中心规划布局、建设规模、交通结构以及景观要素等的进一步分析研究，编制完成了《重庆茶园城市副中心城市设计》。
为了跟上茶园城市副中心日益紧迫的开发步伐，适应土地使用和有偿出让的需要，由中国城市规划设计研究院继续对该方案进行深化，编制本控制性详细规划，为城市规划主管部门提供具体规划控制与管理的依据。
二、规划依据与原则1．规划依据：（1）、《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日）（2）、建设部《城市规划编制办法实施细则》（1995年6月8日）（3）、《城市用地分类与规划建设用地指标》（ＧＢＪ１３７－９０）（4）、《重庆市城市总体规划2004-2020》（5）、《重庆市城市规划管理技术规定》2002.8（6）、《重庆市茶园城市副中心规划设计方案征集专家评审意见》2005.8（7）、国家相关规范及重庆市相关地方法规。
2.规划原则：（1）整体性原则：紧密结合重庆城市总体发展战略，从城市功能、城市交通、城市景观等多方面整体思考，合理衔接，使茶园副中心成为东部新城的“动力核心”，并使整个新城成为城市中的有机组成部分。
（2）特色突出原则：突出重庆地方特色，体现山城、江城风貌，保持和发扬城市山水格局，注重城市肌理的延续。
（3）可持续性原则：规划理念应有创新，吸取国际国内新城副中心规划建设的成功经验与教训，坚持可持续发展、注重以人为本。
（4）结合自然原则：从保护和营造生态环境的高度，尊重重庆山地城市的自然环境，在充分利用现有资源的基础上，合理分配空间，整合用地结构，确定开发建设模式并组织绿地系统，逐渐形成环境优美的生态型新城区。
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广阳岛大桥
广阳岛
峡江路
流拍地块
通江大道
融创江南融府
财信地块
北大资源地块
开迎路
首创地块 新热度保区利堂域悦
6号线-刘家坪站 奥园樾时代
中铁二十局地块
泽科国际总部城
保利堂悦
荣盛华府
石塔立交
公租房-南城家园 奥园城市天地
同景 公园
金科博翠园
6号线-长生桥站
金科+联发地块
同
景
国 际
远洋+东原+成都合能地块
城
26万方
约30万方
1.6万方
商业、办公于一体 的综合性商业体
集中式商业
7万方
约25万方
14万方
4万方
及购物，休闲，娱 乐一体的综合商业
体
全家庭式购物集合 商业
集中式商业
奥园越时代 融创江南融府商业
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4万方
约5万方
1万方
集中式商业 集中式商业
建成情况 建成 建成 建成 在建 建成
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【茶园新区板块】板块配套-医疗
20
YEARS
医疗配套完善，2家大型三甲医院，1家二甲医院带动整个区域的医疗配套
板块配套分布图
6号线
重医附二院 江南医院
刘家坪站
长生桥站
重庆东南 医院
南岸区行政中心
南岸区第三人 民医院
邱家湾站
茶园站
达尔康医疗机构
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重庆绕城高速
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20
YEARS
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【茶园新区板块】板块定位
20
YEARS
重庆六大“城市副中心”之一，南岸区新行政中心，东部新城中心 离主城核心区最近的5大新兴商圈之一
示例
1 茶园新区板块
【茶园新区板块】板块区位
位于重庆主城区东南，内环快速与绕城高速之间，与江北区隔江相望，主城东部门户 处在巴南区“重庆之肺”南山，樵坪山，明月山，广阳岛中间区域
板块区位图
内环快速路
渝北区
江北区 内环快速路
沙坪坝区
渝中区
南岸区
九龙坡区 大渡口区
茶园新区
南岸区新行政中心
内环快速路
巴南区
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【茶园新区板块】板块土地/住宅成交
20
YEARS
土地：13年后，供地面积保持在150万方上下，18年上半年成交77万方，楼面价上涨明显，均价达到7347元/平米 住宅：住宅成交持续增长，18年1-6月成交量98万方，同比降低37%，建面均价9208元/平米，同比增长13%
重庆6城市副中心图
重庆新兴5大商圈图
西永
观音 桥-新 牌坊
沙坪 坝
重庆6大城市副中心
杨家 坪
南坪
茶园
南岸区行政中心
江北嘴商圈 解放碑商圈
南坪商圈
重庆5大新商圈
茶园新区：六大“城市副中心”之一，以产业服务和交通枢纽为 特色。新南岸区行政中心，是重庆市重点发展的城市副中心
茶园商圈：离主城核心区最近的新兴商圈，将建成与观音桥、沙坪 坝等原有四个城市副中心定位功能相似的区域性商业、商贸的经济 中心，
划片区
建成 建成 建成
-
鲁能领秀城、金隅大 成时代都汇、江南小
建成
-
区、中交漫山，划片
区
建成
南岸区实验中学
划片区
建成
首批国家级重点中等职业 学校
缴费入读
建成
重点打造的五所高完中
分数录取
建成
高等专科院校，在校师生 6000人
分数录取
建成
已建成
已建成 已建成 已建成 已建成 已建成 已建成 已建成 已建成 已建成 已建成 已建成 已建成 已建成
中铁、同景、普瑞花 重庆市南岸区知名学校 园业主子女，三对口， 建成
划片区
南岸区实验小学
三对口，金科业主子 女，划片区
全国百所德育科研名校
固定楼盘业主，划片 区
南岸区农村艺术教育特色 学校
划片区
建成 建成 建成
知名小学
城南家园承租人 建成
南岸区实验小学 重庆市南岸区知名学校
南岸区示范中学
划片区
鲁能业主子女，划片 区
南山森林公园 同景公园
2000亩 300亩
城市绿肺，生态 公园
山地休闲健身
中央公园 (已建成)
长生桥站 苦溪河湿地公园
(已建成)
玉马公园 (已建成)
南岸区行政中心
邱家湾站
踏水公园 (已建成)
同景公园 (已建成)
自然资源（山、 江、湖、公园、 苦溪河湿地公园 全流域约29公里 生态休闲公园
人文）
滨河公园
50亩
河滨休闲
中央公园
700亩
政务文化
玉马公园
107亩
茶文化公园
长青湖 (在建)
茶园站
庆隆南山高尔夫 俱乐部
1500亩
国际标准高尔夫 场地
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踏水公园
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-
休闲垂钓公园
连接区域 连接茶园与北碚，
规划中
2021年开始修建 南起界石，北至龙兴
通车
已投入使用
-
通车
已投入使用
茶园连接弹子石CBD 江北嘴CBD
通车
已投入使用
茶园连接渝中区 解放碑CBD
通车
已投入使用
茶园连接南坪核心
通车
已投入使用
横穿茶园，
通车
已投入使用
茶园连接渝中区 解放碑CBD
通车
已投入使用
茶园连接弹子石CBD 江北嘴CBD
碧桂园东原千屿
表：板块周边地块土地量价（万方，元/平米）
项目 荣盛华府
用地性质
商业、商务、 二类居住
建筑规模（万 方）
27.9
容积率 1.6
楼面地价 5020
溢价率 0.40%
保利堂悦
商业、商务、 二类居住
23.9
1.5
5037
0.70%
碧桂园东原千 屿
二类居住
21.2
2.1
4543
1.00%
远洋+东原+成 都合能地块
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Page 3
【茶园新区板块】板块交通
20
YEARS
“一环、两轻轨、三隧道，三主路” 路网交通完善，辐射范围扩大至渝中、江北及渝北，快速到达三大城市 CBD以及南岸核心商圈
板块区位交通图
江北嘴 CBD 重庆市政府
解放碑 CBD
弹子石 CBD
轨道8号线（规划） 学堂堡站
南坪商 圈
刘家坪站
南岸区政府
内环快速 路
长生桥站 邱家湾站 茶园站
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融创江南融府商业
6号线
（已建成) 以奥园越时代为中心
奥园越时代商业
刘家坪站
（已建成)
鸿笙苑商业 （在建)
万国城商业 （已建成)
奥园城市天地 （已建成)
以万国城为中心
长生桥站
银翔翡翠谷
（已建成)
鲁能领秀城
南岸区行政中心
（已建成)
同景国际广场
花街
以同景国际广(在场建为)中心
（已以建金成隅)大成为中心邱家湾站
医院
配套情况 重庆东南医院
南岸区第三人民医院 达尔康医疗机构
重医附二院江南医院
能级 二级甲等 三级甲等 知名中小型综合医院 三甲医院
建成情况 建成 建成 建成 建成
建成时间 已建成 已建成 已建成 已建成
重庆医科大学附属二院江南医院
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南岸区第三人民医院
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【茶园新区板块】板块配套-自然资源
2011-2018年6月分年土地成交量价情况 （单位：万方，元/㎡）
2011-2018年6月分年商品住宅成交量价情况 （单位：万方，元/㎡）
500.0 450.0 400.0 350.0 300.0 250.0 200.0 150.0 100.0
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【茶园新区板块】板块配套-教育
20
YEARS
教育配套完善，13所公立学校，满足区域入学需求，学校主要集中茶园新城，新城外围学校分布较少，后期相
应教育配套将逐步完善
板块配套分布图
重庆八十四中
重庆建筑工程 职业学院
南岸区大 兴场小学
6号线
刘家坪站
天台岚万国城小学
茶园新城中学 长生中学
城南家园小学
长生桥站
鲁能珊瑚实验中学 鲁能珊瑚实验小学源自南岸区行政中心茶园新城
长生小学
龙门浩职业中学
珊瑚中铁小学
珊瑚中铁中学
南坪实验金科小 学