住宅项目精装修总结

**项目四期9号楼精装修施工总结一、工程概况**项目四期9号楼地下三层，地上32层，总建筑面积36051平米，其中2-32层为精装修交付业主，1层毛坯交付，装修总户数248户，主要户型面积为122㎡、156㎡、159㎡、171㎡，装修面积约35000㎡（图纸面积），装修合同造价7610万元。

本工程2018年9月份总包单位开始移交工作面，进入精装修施工阶段，主要做法及装修标准如下：1）厨房、卫生间、厨房阳台地面：瓷砖、过门石墙面：瓷砖、吊顶以上部位不铺贴顶棚：铝扣板吊顶、风暖浴霸2）卧室、玄关墙面：涂料、踢脚线地面：实木多层地板顶棚：涂料、局部石膏板吊顶窗台板：天然大理石3）卫生器具：坐便器、洗面化妆柜、淋浴房、淋浴花洒4）设备新风系统：松下室内空调：松下二、精装修样板间及材料样板建立精装修施工中，实行样板先行制度。

精装修样板间施工完成后，由总工程师室、营销管理部、项目管理部、物业公司及监理单位联合验收，从图纸做法、材料选用、施工工艺、施工质量、使用功能等各方面对样板间进行验收；批量装修样板验收完毕后，由营销部组织对业主进行了开放，并统计业主反馈信息；针对联合验收及业主反馈情况及时对局部装修进行了适当调整，降低了后期违约风险。

精装修样板间施工完成后及时建立材料样板间，并建立样板入库、借出、归还台帐。

三、精装修工作面查验及移交9号楼于2018年7月份组织相关单位进行精装修工作面检查及移交，2018年8月份移交完成，9月6日进入精装修施工阶段。

精装修工作面查验内容有：抹灰、建筑尺寸、铝合金门窗、水电预埋、水压试验、通球实验、其他等，详见后附表。

备注：1、由于9号楼厨、卫及阳台防水由精装修单位进行施工，闭水试验由精装修单位分两次进行：防水施工完成后、地砖施工完成后，卫生间淋浴区淋浴隔断安装完成后再做一次闭水试验。

2、工作面移交过程中未进行外墙及窗口淋水试验，精装修施工阶段利用雨天观察外墙及窗口渗漏情况，并建立台账。

3、室内电梯验收完成并投入使用精装修工作面移交检查表四、精装修施工阶段（一）现场布置及临时设施1、临水、临电、道路：精装修施工前期挂表使用总包临水及临电，向总包缴纳水电费用，正式水电接通后转为正式水电（需与物业沟通协调）2、材料堆场：水泥、砂、瓷砖、石材、腻子；安装材料3、库房及办公区：利用地下车库及毛坯房（二）质量管理1、质量制度：精装修施工前，施工单位编制《精装修施工质量控制方案》，要求监理单位对《监理实施细则》中“质量控制”篇章进行了细化，并组织施工单位及监理单位管理人员进行了学习，明确了施工质量控制重点、难点及预防措施，材料及施工报验流程及验收标准和要求；精装修开始施工后建立“周质量检查日”，由建设、监理及施工单位三方共同对现场质量进行检查。

2、材料质量管理：所有进场主要材料均要求提供产品合格证及质量合格证明文件；材料进场后及时报监理验收，验收不合格禁止使用在工程实体上；对瓷砖、木地板、吊顶等现场试排试铺，不符合标准的仍然要求退场处理。

3、施工质量管理：正常的质量管理不予赘述，简单说以下几点精装修施工要求每道工序大面积施工前进行工序样板施工并报验，验收合格后方能进行施工。

9号楼精装修过程中质量突出问题及处理、预防措施如下：①墙顶面裂缝：工作面移交过程中应对墙面空鼓开裂进行全面检查，并及时整改；精装修阶段已采取贴布及挂网措施，砌体与混凝土结构交接处墙面仍有裂缝，后期处理措施为：将裂缝部位两侧切开250mm至砌体基层，重新打钉挂镀锌铁丝网，用108胶加水泥修补一遍，再进行贴布、挂网用石膏修补至腻子层，最后进行腻子及乳胶漆施工（后期检查该方案效果较好）。

②石膏板吊顶裂缝预防措施：施工时必须严格按图和规范施工，不得随意加大龙骨、吊筋的间距；龙骨必须按规定起拱，同时避免吊点受力不均现象；天花的灯孔、风口、检修口的开孔工作必须在嵌缝前全部完成，以免后期对施工对石膏板造成扰动，产生裂缝；石膏板铺设方向，横向与纵向固定纸面石膏板的强度性能与变形是依方向而定的，板纵向的各项性能要比横向优越，因此吊顶时不允许将石膏板的纵向与覆面龙骨平行，应与龙骨垂直；纸面石膏板接口处理板接口处需装横撑龙骨，不允许接口处板"悬空"；基层板的裁口搭接边沿应倒边，接缝处采用嵌缝腻子分两次修补；顶面转角加“L”型板材，加固转交，防止开裂。

③吊杆（吊顶、设备）施工前应会同总包单位确认电气线路走向，以免施工中造成损坏，吊杆施工完成后应对电气线路进行全数检查（含弱电），建议总包施工阶段预埋管线路在模板上涂刷油漆进行标识。

④隐蔽工程：吊顶封板前要求各专业进行会签；精装修施工过程要求地辐热全程挂压力表带压并定期巡视（共计有6户地辐热损坏，及时进行了处理）；闭水试验由精装修单位分两次进行：防水施工完成后、地砖施工完成后，卫生间淋浴区淋浴隔断安装完成后再做一次闭水试验。

（三）进度管理精装修工程工序繁杂，项目施工进度控制是以项目工期为目标，并以此作为管理的目标，对施工的全过程经常进行检查，对照，分析，及时发现实施中的偏差，采取有效措施，调整工程项目施工进度计划，排除干扰，保证工期目标实现的全部活动。

9号楼工作面移交18年8月份基本完成，由于各专项验收气候影响加之春节，实际精装修大面积开始施工于2019年3月份开始，交付节点为2019年8月底，整个精装修工期比较紧迫。

精装修工程进度计划精装修期间工期管理措施：1、开工前由施工单位编制详细施工总进度计划（根据施工计划单独编制材料进场计划，包含下单时间、加工时间、发货时间及进厂时间），过程中按照总进度计划编制年、月、周进度计划并跟踪落实；2、施工过程中定期收集数据，随时掌握各施工过程持续时间的变化情况以及设计变更等引起的施工内容的增减，施工内部条件与外部条件的变化等，及时对进度计划进行纠偏；要求施工单位做好各项作业的技术交底与样板引路工作，提高“一次成活率”，避免不必要的工期浪费；紧抓施工过程中关键线路和工期制约影响因素，对于影响因素要求施工单位及时根据实际进展制定切实措施并督促落实；能前置的工序尽可能往前提，同时需权衡前置的利弊（对工期的影响、前置后成品保护问题以及对其他工序的影响等）（四）安全管理精装修施工阶段与土建主体施工阶段的安全管理有较大的差别，较主体阶段重大危险源数量减少了，但是作业面广、工种多、交叉多，加之装饰装修阶段容易忽视安全，安全管理难度也较大。

1、进场安全教育：新进场的作业人员，必须按照要求安全教育，重点关注保安、保洁、临时用工等容易忽视人群的安全教育。

2、门卫管理：现场采取全封闭管理，出入口唯一且有保安值守，出入试行出入证管理制度，原则上严禁业主进入施工现场；3、防火：施工现场严禁吸烟，各类材料包装物品尽可能做到随用随清理（下班前统一归集到垃圾堆放点）并及时清运；楼内消防设施已施工完成，户内木作业区域再单独配置灭火器；4、临时用电：前期使用总包临电系统，做好总包及精装修移交工作（落实到配电箱），日常严格执行巡检制度；5、其他：应加强用水、防盗等方面安全管理，时刻关注现场安全文明施工五、配套水、电、气、暖及实测报告由于9号楼为四期最后一栋楼，水、电、气、暖等配套工程前期已有较好基础；若为整期同时开发项目，需重点关注配套工程；及时与报建口做好沟通，掌握实测报告办理进展。

六、成品保护详见后附相关照片及说明七、交楼准备1、培训：对物业及交楼相关工作人员进行系统培训（材料材质、品牌，设施设备操作方法及注意事项，相关规范等）；2、资料：与营销沟通后提前收集并整理需要移交业主的相关设备的合格证明及质保资料；3、室内环境检测报告：建议每户单独出具环境检测报告；4、与营销沟通确定交楼策划中需要施工现场完善的内容；八、物业查验问题分析仅统计分析西单元物业第一次查验问题，户均问题15.5条，主要问题为油漆、木制品、窗户、瓷砖及石材四个方面，具体如下：1、油漆问题：墙顶面不平，裂缝；涂料流坠；墙顶面粗糙不平；污染，收口不到位（产生原因：墙顶面基层不平，基层处理不当墙面开裂而引起的开裂、腻子质量不合格、基层未按要求挂网、涂刷第一道涂层过厚又未完全干燥即涂第二道造成开裂；涂料粘度过低、涂层太厚；漆液有杂质、漆液过稠、腻子打磨不到位）；2、木制品：未打胶，木饰面破损；3、窗户：打胶、开启不灵活、异响4、瓷砖及石材：窗台石未打胶，过门石破损5、入户门：划痕、凹陷（2-4项产生原因：未严格落实自检及相关验收手续，成品保护方式不妥，操作工人的保护意识不强）九、交付情况总结分析1、9号楼精装修工程于2019年8月29、30日两天进行了集中交付，两天共验房154套（零问题44套，问题现场处理完成的7套，非施工质量问题3套）。

①集中交付无缺陷户数比例=集中交付无缺陷户数/集中交付总户数=44/154=28.57%；②集中交付户均缺陷量=集中交付缺陷总量/集中交付总户数=607/154=3.94条问题当场处理完成非施工质量问题3、集中交付主要问题分析油漆60户（裂缝、流坠、污染、收口），过门石56户（断裂），木作58户（打胶、破损），窗户37条（开启不灵活、密封条、划痕），总包12条（灯不亮、电箱不方正），入户门14条（密封条、划痕），可视对讲（不方正、异常），鑫森12条（划痕、固定不牢靠）基本与物业查验情况相符，以上应作为后期项目质量重点管控项目。

4、集中交付维修情况①维修流程：由精装修施工单位与工程部人员共同到物业处借用钥匙，精装修施工单位对维修单位进行统一管理、查验及交付物业；②维修进度：除油漆、过门石、墙地砖外其余维修基本在验房后三天能处理到位，因此，油漆、过门石、墙地砖维修进度应作为重点予以关注。

9号楼集中交付维修10日内合格率达到50%。

九、其他1、合同界面：①建议室内穿线由精装修单位实施，2、设计建议：①燃气柜下柜:建议取消，须注意燃气管安装时需严格控制挂表位置。

取消理由：燃气柜下柜侵占橱柜台面空间；单根燃气管外漏不像燃气表那样明显；燃气柜距灶头过近（易污染、有安全隐患）；费用较高。

②热水器燃气管、燃气灶管：设计应考虑燃气管走向，在过墙、橱柜台面石、以及橱柜柜体内预留燃气管洞；③橱柜位置墙、地砖：建议设计墙地砖排版图时优化取消掉橱柜背部墙砖及底部地砖（除集分水器位置）；④建议后期设计卫生间增加毛巾架，淋浴区增加淋浴用品置物架5、设计标准不统一：仅171卫生间有扶手扶手，大户型卧室和客厅有灯带（小户型没有）、大户型主卫花洒带顶喷（小户型主卫花洒仅有手持式喷头），大小户型橱柜格局（隔板）不统一等。

附件一：质量问题照片窗台石铺贴过高插座安装前收口不到位吊顶高度低于梁底吊顶内线路凌乱吊顶压条处理不到位公区石膏线凹凸不平橱柜上部调整板与柜体及吊顶间距不匀窗台贴砖过高，影响窗户开启合页与窗套间距不足，影响窗户开启墙体不垂直，橱柜与瓷砖墙体间距不一致室内标高有误，入户门框悬空涂料施工前窗台石边角处理不到位浴霸吊杆数量不足浴霸严重偏离淋浴区附件二：成品保护照片电梯轿厢保护公区地面保护花洒成品保护户门采用保护膜保护（该措施存在较大缺陷，建议1.2米以下增加硬纸板进行保护）马桶成品保护喷漆前风口成品保护喷漆前户内门门套保护喷漆前玻璃保护喷漆前保护措施不到位造成污染。