天津富力地产项目研究
天津滨海新区响螺湾众多房企项目烂尾、封盘成“空城”
天津滨海新区响螺湾众多房企项目烂尾、封盘成“空城”今天去那边办事，出租车上随手拍的，拍了一点点，很多震撼的阑尾场面因为坐在车里没拍到，出租车司机说最近几年就这样，当初上马的时候场面非常壮观，一片工地干的热火朝天，现在几年没动静了，一片片的空架子，半拉子楼，也没人在继续施工。
司机还说，某人下去之后更没人理了。
滨海新区烂尾楼貌似是中国最大的阑尾楼群了吧？？PS.这边污染特别严重，到处是化工厂，焚烧厂，北京污染可以吧？这里比北京污染的厉害多了！！塘沽，大港的癌症比例特别特别高.城镇化是目的而非手段，强硬推进城镇化就是赤裸裸的剥夺农民土地，“农民流转了土地到城里上班不知道有多舒服”是赤裸裸的无耻欺骗，必将受到历史的谴责。
“城镇化”跟“大炼钢铁”、“文革”一样，是一场恶劣的运动。
———如果将中国的城市新区建设比喻为一辆高速行驶的过山车，那么急速上冲的快感却随着国家级新区–天津滨海新区响螺湾商务区众多项目的烂尾、封盘而到达一个临界点。
近日，有市场消息称，位于响螺湾商务区的中海国际大厦已经封盘，而与其同区域的天津碧桂园凤凰酒店也已停工多时。
封盘与停工据天津业内人士介绍，中海国际大厦销售中心曾于2010年11月开放，并于2011年9月开盘推出酒店式公寓、写字楼以及商铺，但当时销售情况并不理想。
“去年夏天，中海国际大厦开始打算整售，当时有消息称，他们可能找到了买家。
”长期关注天津滨海新区的业内人士续称，不过至今，整个项目并没有进一步的销售动作，目前处于封盘状态。
与中海国际大厦的封盘相比，总建筑面积达30万平方米的碧桂园凤凰酒店开发进度更为缓慢。
翻阅资料发现，早在2009年2月，该项目就已开工建设，原定竣工日期为2011年2月。
与碧桂园凤凰酒店同区域的其他项目相关人士介绍称，2011年该项目主体结构封顶，但并未完成内部及外立面装修。
2011年底开始停工，至今仍未复工。
另有知情人士透露，碧桂园凤凰酒店停工大概一年多，今年将会开始做幕墙，预计明年底竣工。
天津房地产行业竞争态势及投资分析报告
及投资分析报告
汇报人：XXX
20XX-XX-XX
• 引言 • 天津房地产市场概述 • 天津房地产行业竞争态势 • 天津房地产行业投资分析 • 未来发展预测 • 结论与建议
01
引言
研究背景
随着我国经济的快速发展，房地产行业作为国民经济的重要 支柱产业，其发展态势备受关注。天津作为我国北方的重要 城市，其房地产市场具有较大的发展潜力和投资价值。
结论总结
1
天津房地产市场近年来保持稳定增长，但竞争日 趋激烈。
2
政策调控对市场影响较大，需关注政策动向。
3
投资者需谨慎评估风险，选择优质项目和开发商 。
对企业的建议
01 关注市场需求，不断创新产品和服务，提高竞争 力。
02
加强品牌建设，提升品牌知名度和美誉度。
03 注重企业社会责任，积极参与公益事业和城市发 展。
天津房地产市场投资热度较高，吸引了不少国内 和国际投资者。
政策环境
政府调控
税收政策
近年来，政府加强了对房地产市场的 调控，出台了一系列限购、限售、限 贷等政策，以遏制房价过快上涨。
政府通过调整房产税、土地增值税等 税收政策，增加房地产持有成本，抑 制过度投资和投机。
土地政策
政府通过土地供应、土地出让方式等 手段调节房地产市场，增加租赁住房 用地供应，优化土地资源配置。
政策影响预测
政策调控趋严
01
政府可能会出台更加严格的房地产调控政策，限制投资投机需
求，对市场产生一定影响。
土地供应政策调整
02
政府可能会调整土地供应政策，对土地价格和市场供需产生影
响。
金融政策调整
03
“智能一卡通”在信息化系统建设中的应用——以天津富力大厦为例
汇总、 计、 统 管理 和 决 策 。 过 Ｉ 卡 可互 相 沟 通 ， 满 足 各 个职 能 系 统 过 于 单 一 ，仅 能实 现 一 卡 通 系统 中 的部 分应 用 ，无 法 满 足用 通 Ｃ 既
进行 介绍 ， 同时进 一步 分析 了一卡 通 系统的优 越性 ， 望能得 到 更广泛 的普 及 。 希
【 关键 词】 天津富 力盈 力大厦 ； 智能化 ； 一卡通 ； 应用
“ 能 一卡 通 ” 以 Ｉ 技 术 为 核 心 ， 智 是 ｃ卡 以计 算机 和 通 信 技 术 为 手 段 ，将 智 能 建筑 内部 的 各 项 设施 连 接 成 为 一 个 有机 的整 体 ，用
制 操 作 ，整 个 系统 可 根 据 需 要对 各 部 门进 行监 控 管 理 和 决 策 ，各 管理 人 员 考 勤 等 众 多 子系 统 。 于众 多 一卡 通 系 统 设计 中所 存 在 对 局 部 系 统和 终端 可 自动将 收集 到 的信 息整 理 归纳 ，供 系 统 查 询 、 管 理 的 独立 性 ， 保 证整 体 管 理 的 一 致 性 。 又
一
企 业 信 息 亿
“ 能 一 卡 在信 息化 系统 建设 中的应 用 智 通”
以天 津 富 力 大厦 为 例
卢虎 雄 张彦 林
（ 富力地产 集团广 东恒力建设 工程 有限公 司， 东 广 州 ５ ０ ０ ） 广 １５０
【 摘
要】 一卡 通 系统 目前 技术 相对 成 熟， 在众 多智 能化 大楼 中得 到 了广泛 的应 用 ， 智能一 卡通 系统在 天 津富 力盈 力大厦 中 的合理应 用 就
根据 具体 大 楼 智 能 化 系统 不 同 的功 能 界 面及 需 求 ， 定 切 实可 行 制 的技 术 方 案 。 用先 进 的 、 熟 的一 卡 通 系 统 ， 有 设 备采 用 兼 容 选 成 所
浅析天津富力城设计研发中心所设计泳池特点
浅析天津富力城设计研发中心所设计泳池特点作者：何恒继来源：《城市建设理论研究》2013年第22期摘要：本文主要结合天津富力城项目的室内游泳池水处理系统，浅析对游泳池水处理工艺的一般流程以及相关循环水处理系统的设备选型。
关键词：游泳池、循环水处理、设备选型中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：一、工程概况富力地产北方项目已经使用或在建室内泳池情况介绍如下：1、北京富力西三旗项目会所泳池长X宽=24.6mX12.1m 浅水区水深1.20m（池底标高-8.00m），深水区水深1.80m（池底标高-8.60m），循环方式为逆流式，泳池设备机房建筑完成面标高为-9.75m2、北京富力顺义马坡项目会所泳池长X宽=25.0mX11.0m 浅水区水深1.40m（池底标高-1.20m），深水区水深1.80m（池底标高-0.80m），循环方式为逆流式，泳池设备机房建筑完成面标高为-5.20m3、北京富力万丽酒店项目泳池长X宽=25.0mX6.90m 浅水区水深1.20m（池底标高93.70m），深水区水深1.50m（池底标高94.00m），循环方式为逆流式，泳池设备机房建筑完成面标高为91.70m4、天津富力城项目会所泳池长X宽=34.5mX12.5m，浅水区水深1.20m（-7.90m），深水区水深1.70m（-8.40m），循环方式为逆流式，泳池设备机房建筑完成面标高为-9.80m5、天津富力桃园项目会所泳池长X宽=25.0mX10.5m，浅水区水深1.20m（-8.60m），深水区水深1.70m（-9.20m），循环方式为逆流式，泳池设备机房建筑完成面标高为-10.0m6、天津富力湾会所泳池长X宽=22.8mX11.9m，浅水区水深1.20m（-8.60m），深水区水深1.70m（-9.20m），循环方式为逆流式，泳池设备机房建筑完成面标高为-11.1m7、太原富力城会所泳池长X宽=50.0mX21.0m 浅水区水深1.20m（池底标高-1.20m），深水区水深2.00m（池底标高-2.00m），循环方式为逆流式，泳池设备机房建筑完成面标高为-2.00m(其中水箱间为-4.00)8、西安富力城会所泳池长X宽=25.0mX11.0m 浅水区水深1.60m（池底标高-7.60m），深水区水深1.90m（池底标高-7.90m），循环方式为逆流式，泳池设备机房建筑完成面标高为-9.00m这些主要工程的游泳池系统由回水管道系统、循环水泵站、水净化站（过滤）、消毒、PH值调整等水质处理站和加热等几个部分组成。
粤派、海派、京派、浙派地产研究总结
粤派地产研究总结第一部分发展阶段一、粤派地产华南起步1、萌芽阶段（20世纪70年代末80年代初）（1）东湖新村成为粤派地产的标志性起点作为粤派地产标志性的起点，1979年12月21日，该项目打下第一根桩，在不花国家一分钱，中外投入资金不足1000万元的情况下，共盈利港币数千万元。
（2）广东第一批房地产企业诞生1980年6月，国务院正式批准公布了有关房地产开发业商品化的有关政策，拉开了房屋和土地商品化的序幕。
1981年秋天，深圳第一个商品房小区东湖丽苑迎来了第一个业主。
1982年，奉国务院、中央军委之命，基建工程兵属共2万人南下参加特区建设，就地改编为深圳市早期市属房地产施工企业。
20世纪80年代中期，广州第一批房地产企业诞生，它们大多是由原来的国家机构演变而成。
至此，作为一个泛地域企业群体，粤派地产形成广州、深圳两大中心，进入漫长曲折的发展历程。
2、起步与挫折（1980-1994年）20世纪80年代末到90年代初，房地产业基本上还是国企的天下。
与此同时，在关东各地都活跃着大量乘坐三菱越野吉普和丰田皇冠得工程承包商。
1991年8月22日，新华社记者王志纲和田炳发表《珠江三角洲启示录》，发起对这片土地的全国性的思索。
1992年前后。
《中华人民共和国土地管理法》、《外商投资开发经营成片土地暂行办法》等出台，与些同时，港资地产商也初次进入广东。
这一时期，中国的整体经济出现强力腾飞。
房地产在开发和销售方面，基本上以香港模式为准，而商品房的销售对象也主要是华侨和港澳同胞。
与些同时，房领域出现大量投机行为，到1993年，国家意识到信贷失控的风险，开始实施双紧政策。
3、隐忍与等待（1994-2000）（1）粤派地产企业在市场低迷时纷纷成立：1993：李思廉和张力创办富力集团的前身天力集团；合生创展开发华景新城，1996年许家印创办恒大集团等。
这一分阶段，万科、中海等企业逐渐成为市场领跑者。
（2）在等待中发展。
4、复苏与扩张（2001-2009）2001年以后，由于广州地产市场信息的利润率已经远落后于北京和上海，而深圳又开始衽土地紧缩政策，北伐成为必然选择。
中国建筑科学研究院天津分院_企业报告(供应商版)
公告时间 2022-09-30
（2）天津市津安热电有限公司（1）
序号
项目名称
招标单位
中标金额 （万元）
公告时间
是否 中标 中标
是否 中标
1
天津市津安热电有限公司天津市瑞景中 天津市津安热 学分布式光伏项目可行性研究报告编制 电有限公司
*关联采购单位是指，供应商参与投标入围的采购单位。
4.2 主要客户投标项目
（1）天津市辰为新能源科技发展有限公司（1）
序号
项目名称
1 朝阳路能源站及附属工程智慧化平台建 设运营服务
*按近 1 年中标金额排序，最多展示前 10 记录。
招标单位
天津市辰为新 能源科技发展 有限公司
中标金额 （万元）
2159.6
二、竞争能力
2.1 中标率分析
近 1 年月度中标率在 0%至 100%之间波动。目标企业在未知、天津的中标率相对较高，在这些地方 表现出较强的地域优势。 近 1 年(2022-08~2023-08)：
本报告于 2023 年 08 月 17 日 生成
5 / 13
*中标率是指，中标项目数与投标入围数的比率。（中标率=中标项目数/投标入围数*100%）
1
朝阳路能源站及附属工程智慧化平 台建设运营服务
天津市辰为新能源科 技发展有限公司
2159.6
2022-09-30
2
天津市津安热电有限公司天津市瑞 天津市津安热电有限 景中学分布式光伏项目可行性研究 公司
1.8
报告编制（二次）结果公示
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
2023-07-10
本报告于 2023 年 08 月 17 日 生成
富力地产现状
• 富力地产是中国内地知名的房地产开发商，具有较高的品牌知名度和美誉度 • 富力地产的产品品质较高，市场竞争力较强，为其行业地位提供了有力支持 • 富力地产在房地产行业具有较高的市场份额，处于行业领先地位
富力地产的产品优势与创新能力
产品优势
• 富力地产的产品品质较高，注重产品的舒适度与实用性 • 富力地产的项目遍布全国各地，具有较强的市场竞争力 • 富力地产的物业服务优质，为业主提供了良好的居住环境
03
富力地产的财务状况与盈利能力
富力地产的财务报表分析
营业收入
• 富力地产的营业收入持续增长， 2019年营业收入达到800亿元左右 • 富力地产的营业收入主要来自住 宅开发和商业地产销售，其中住宅 开发占比较高 • 富力地产的营业收入呈现出稳定 增长的态势，为公司的发展提供了 有力支持
净利润
• 富力地产的净利润波动较大， 2019年净利润为90亿元左右 • 富力地产的净利润率较低，主要 受到房地产政策和市场环境的影响 • 富力地产的净利润呈现出波动增 长的态势，但整体盈利能力仍然较 强
• 2005年，富力地产实现跨区域发展 • 2005年，富力地产成功进入北京市场，标志着其跨区域发展战略的正式启动 • 随后，富力地产逐步进入上海、天津、重庆等核心城市，实现了全国范围内的布局
• 2010年至今，富力地产加强多元化发展 • 2010年，富力地产成立富力足球俱乐部，进军体育产业 • 2011年，富力地产收购了广州万达商业地产公司，进一步巩固了其在商业地产领域的地位 • 近年来，富力地产还涉足了酒店、物业管理等多个领域，实现了产业的多元化发展
创新能力
• 富力地产在住宅产品开发方面具有较强的创新能力，推出了多个高品质项目 • 富力地产在商业地产开发方面也具有一定的创新能力，形成了多元化的产品线 • 富力地产在多元化发展方面表现出色，涉足了酒店、物业管理等多个领域
2024年天津项目建设计划
2024年天津项目建设计划
2024年天津的项目建设计划包括以下方面：
1. 就业保障工程：促进高质量充分就业，全年城镇新增就业35万人，提高失业保险待遇标准。
2. 育才护苗工程：持续推进义务教育优质均衡发展，深化“五爱”教育阵地建设。
3. 健康守护工程：完成天津市人民医院扩建三期工程，为已婚适龄妇女提供“两癌”筛查服务，实施“红十字·校园守护”行动。
4. 就医减负工程：统筹提高医保待遇。
5. 城中村改造：天津市西青区杨柳青镇、武清区南蔡村镇、北辰区天穆镇、东丽区新立街道等19个项目纳入全国首批超大特大城市城中村改造计划，预计总投资317亿元。
6. 住宅项目：天津市东丽区沙柳北路B地块美域·东霖项目是东丽区2024年首个开工的住宅项目，预计于明年底入住。
7. 重点项目建设：推动涵盖农文体商旅各大领域的重点项目，包括潮白河畔•乐善水乡项目、宁和稻香生态园三国城水上游乐园项目、津鸽文化园等。
8. 政府工作：各区结合自己的重点工作，制定工作方案，以实际行动推动工作落实。
9. 市级重点项目：天津市发展改革委发布了1060个、总投资万亿元市级重点项目清单，以高质量项目引领经济回升向好，发展新质生产力。
以上信息仅供参考，具体项目建设计划以官方发布的信息为准。
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•富力在天津的市场影响力
2006年1-11月天津市场销售面积TOP10
排名
楼盘名
销售套数
销售面积
销售总价
2
阳光壹佰
1398
172951
1035662439
5988
南开区水上奥体
3
富力城
889
120022
944287782
7868
南开区老城厢
4
时代奥城
804
104184
831768980
7984
南开区水上奥体
5
海河新天地
811
100779
688817740
6835
河东区后广场
6
格调春天
686
86941
589725951
审慎拓展策略
•
富力以广州和北京为其核心城市，认为两城市仍有极大发展空间，未来的拓展策略仍
希望物色两城市的地块；对于进入新城市，富力仍比较审慎，进入前提是“能购入土地用以
发展‘旗舰项目’——即总建面超过50万平米的大型项目”。这种策略充分表现在天津、
西安、重庆地块上；
土地收购
•
富力通过拍卖和私人协议收购土地，但更倾向于私人协议方式。在天津的两幅地块，
地产相关业务形成产业链， 覆盖设计、工程、销售、物业 等多种相关行业；
•公司背景——业务发展
05年富力销售收入达 80.85亿元，自03年开始 ，每年以接近20亿元的规 模增长；
06年富力计划的销售额 是115亿元，前三季度实 现销售收入78.68亿元；
•公司背景——运营模式
富力地产项目基本为独资 开发，很少引进战略合作 方；
06年在宏观调控的大背景下 ，富力凭借香港资本市场的强 力支撑，逆势扩张，大幅加大 土地储备力度，上半年共新购 土地11幅，三季度新购土地3 幅，截至06年9月份，富力全 国土地储备超过2000万平米；
同时，06年年末，富力进入 海南、惠州两地，土地储备进 一步加大。
•公司发展战略——拓展策略及偏好
富力城自05年8月开盘 以来，共销售200689平 米，平均每月销售12500 平米。
销售均价从最初的6742 元已上升至06年的8308 元，销售金额超过15亿元 。
富力城开盘至今，已推 出房源共1630套，已售 1355套，推售率达 83.1%。
•富力在天津的市场影响力——综述
富力04年4月取得天津老城厢7、8、9号地块，总建筑面 积927000平米；
2002年，进入北京；
2004年，进入天津；
2005年，香港上市；
•公司背景——业务架构
富力地产进入新城市比较审 慎，05年进入的城市只有5个 ，06年新进入海南、惠州两地 ；
对进入区域深耕细作，多以 大盘开发为主，通常以取得“ 旗舰项目”（50万平米以上） 为进入新城市的目标；
物业不限于住宅，正在加大 商业地产的投入；
05年8月份开盘，是老城厢开发中第一个销售的项目； 高层精装修产品+南派景观园林的产品切入市场，在市场 上取得了良好的反响，销售业绩一直维持在每月1万-2万平 米的高位； 富力城以其大规模、高品质社区，成为天津标志性项目；
销售均价
所在区域
1
阳光壹佰
2
诚基中心
3
富力城
4
时代奥城
5
海河新天地
6
东丽湖·万科城
7
海天馨苑
8
万源星城
9
格调春天
10
水晶城
1398 2438 889 804 811 911 900 1087 686 636
172951 161086 120022 104184 100779 100676 93406 90266 86941 78880
6783
南开区泛西广开
7
水晶城
636
78880
574269909
7280
河西区大梅江
8
东丽湖·万科城
911
100676
518831043
5153
东丽区东丽湖
9
海河大道
417
62792
470259130
7489
பைடு நூலகம்
河北区意奥海河
10
后现代城
874
64584
453103308
7016
南开区老城厢
•富力在天津的市场影响力——销售业绩
•典型产品线特征——天津富力城
天津富力城延续富力一贯的产品风格 ，以高层精装修产品+南派景观园林的 产品切入市场，在市场上取得了良好 的反响。
整体项目为24-28层的高层住宅产品 ，户型基本为三种：150平米的舒适型 三室、120平米的紧凑型三室、80平米 的紧凑型两室。
在一个楼座中分别满足了三种不同客 户的需求，因此，房型的设计可复制 性极强；同时，三种户型可分别组合 ，形成楼座的差异化。
南开区水上奥体 和平区五大道 南开区老城厢 南开区水上奥体 河东区后广场 东丽区东丽湖 津南区开发区 北辰区双街镇 南开区泛西广开 河西区大梅江
2006年1-11月天津市场销售金额TOP10
排名
楼盘名
销售套数
销售面积
销售总价
销售均价
所在区域
1
诚基中心
2438
161086
1500029869
9312
和平区五大道
香港充足的资本市场能够 保障富力此种运营模式；
富力项目的可复制性较强 （这点会在后面详加论述 ），使其从开工到预售的 时间通常在10个月以内； 从开工到竣工平均16-18 个月；
•公司发展战略
•公司发展战略——现有项目布局及土地储备
截至05年底，富力地产进入 广州、北京、重庆、西安五个 城市，土地储备达到1235.5万 平米；
西青地块就是以拍卖形式取得，而津南地块则是以私人协议方式取得；
投资比例
•
富力拓展土地不局限于住宅，现正在加大商业物业的储备，包括商场、写字楼、酒店
等项目，提高租赁物业比例，增加公司现金流，但其承诺商用物业的投资比重不超过25%；
•典型产品线特征
•典型产品线特征——富力桃园
•典型产品线特征——富力桃园
天津富力地产项目研究
• 公司背景 • 公司发展战略 • 产品线特征 • 富力在天津的市场影响力 • 富力在天津市场的发展战略
•公司背景
•公司背景——历史沿革
1994年，富力地产在广 州成立；
1996年，开发第一个大 型住宅富力广场；
1999年，成为广州市场 销售冠军；
2000年，成为广州市场 综合实力第一名；
1035662439 1500029869 944287782 831768980 688817740 518831043 393307170 333771933 589725951 574269909
5988 9312 7868 7984 6835 5153 4211 3698 6783 7280