商业综合体的业态布局与空间设计分析
某商业综合体招商业态定位报告
某商业综合体招商业态定位报告尊敬的各位领导：我荣幸地商业综合体编写这份招商业态定位报告。
本报告旨在为商业综合体的招商工作提供相关指导和战略规划。
根据市场调研和分析，我们为商业综合体制定了以下商业定位策略和建议。
一、市场背景分析1.消费升级趋势：随着经济的发展和人民生活水平的提高，消费者对于购物中心的需求也在逐渐升级。
2.城市规划发展：商业综合体所在的城市或地区的城市规划和发展情况将直接影响商业综合体的定位。
3.人口分布：商业综合体所在地区的人口分布情况将决定商业综合体所能服务的潜在消费群体数量和需求。
二、商业定位策略根据市场分析，我们建议将商业综合体定位为“时尚与品质生活中心”。
这个定位旨在满足消费者对于时尚、品质与便利的需求。
1.时尚定位：商业综合体将引进国内外知名品牌，提供时尚、潮流的购物体验。
鼓励原创设计师品牌入驻，举办时尚活动和秀场，使商业综合体成为潮流时尚的聚集地。
2.品质生活定位：商业综合体将引入高品质的生活方式品牌，涵盖高端餐饮、休闲娱乐等领域。
通过提供舒适的环境和高品质的服务，为消费者创造品质生活体验。
3.便利定位：商业综合体将提供便捷一站式购物体验，通过引进超市、药店等便利店，以及为消费者提供多样化的优质服务，满足消费者对于便利和效率的需求。
三、商业招商策略1.定位主题区域：商业综合体应根据市场需求和消费者偏好，确定特定的主题区域，如时尚区、美食区、休闲区等，吸引相应的品牌入驻。
2.引进国际品牌：引进一些国际知名品牌，以增加商业综合体的品牌影响力和吸引力。
提供独家商业特许经营权，增加商业综合体的独特性。
3.开展市场营销活动：通过开展各种营销活动，如折扣促销、会员特权、限时购等，吸引消费者前来购物消费，并提升商业综合体的知名度和美誉度。
4.加强合作伙伴关系：与各行业的领先企业建立合作伙伴关系，共同推动商业综合体的发展，实现互利共赢的局面。
5.注重客户体验：通过优化商场布局、提供便利的停车和购物环境，提升消费者在商业综合体的体验感受，增加消费者的满意度和忠诚度。
如何从商业运营角度做好商业综合体规划设计
如何从商业运营角度做好商业综合体规划设计商业综合体规划设计是指对商业综合体项目进行规划、设计和布局，从商业运营的角度出发，以提高商业综合体的运营效益和吸引力。
下面将从商业定位、空间规划、市场营销和运营机制四个方面介绍如何从商业运营角度做好商业综合体规划设计。
商业定位是商业综合体规划设计的关键，确定好商业综合体的定位是决定项目未来发展方向的重要因素。
首先，需要进行市场调研，了解目标消费群体的需求和市场空缺。
根据市场需求和竞争对手情况，明确商业综合体的主要商业类型，如购物中心、餐饮娱乐等，并确定商业综合体的主导业态。
其次，要结合商业综合体所处的地理位置、人口流动情况和市场环境等综合因素，确定商业综合体的定位，如高档定位、亲子定位等。
确定商业综合体的定位之后，才能明确商业综合体的规模、建筑风格和功能布局等。
空间规划是商业综合体规划设计中的重要环节，包括平面布局和空间设计。
首先，要根据商业综合体的定位确定主要商业区域和次要商业区域，合理划分商业空间。
主要商业区域通常位于商业综合体的中心位置，次要商业区域可布局在商业综合体的侧边或者其他位置。
商业综合体的主要商业区域应合理设置主入口和次入口，方便消费者进出。
其次，在商业综合体的主要商业区域内，要根据不同业态的特点和需求，进行功能区划分，如购物区、餐饮区、娱乐区等。
同时，要合理规划商业综合体的公共空间，如大厅、走廊和广场等，提供舒适的消费环境。
市场营销是商业综合体规划设计中的关键环节，主要包括品牌营销和推广活动。
首先，要在规划设计中考虑商业综合体的品牌建设和推广。
商业综合体的品牌建设需要借助品牌设计、宣传和推广等手段，塑造独特的品牌形象。
推广活动包括开业活动、特惠促销和主题活动等，通过各种方式吸引消费者，增加商业综合体的知名度和声誉。
其次，要注重市场调研和消费者需求分析，根据不同消费群体的需求，制定合适的市场推广策略。
通过市场调研和消费者需求分析，了解目标消费群体的购物习惯和消费喜好，提供符合他们需求的产品和服务。
商业综合体设计标准
商业综合体设计标准商业综合体是指由商场、写字楼、酒店、公寓、娱乐、餐饮等多种业态组合而成的综合性商业建筑群。
在城市发展中，商业综合体已经成为城市建设的重要组成部分，它不仅为城市提供了丰富的商业和娱乐资源，也成为了城市的地标性建筑。
因此，商业综合体的设计标准显得尤为重要。
首先，商业综合体的设计应当充分考虑城市规划和环境。
在选址和规划阶段，要充分考虑周边的道路交通、人流密集度、自然环境等因素，以便更好地融入城市的整体发展。
同时，商业综合体的设计应当符合城市的整体风貌，保持与周边建筑的协调性，避免出现突兀的感觉。
其次，商业综合体的设计应当注重功能的多样性和灵活性。
商业综合体内部应当融合商业、文化、休闲等多种功能，以满足不同人群的需求。
同时，建筑结构和空间布局应当灵活多变，便于根据市场需求进行调整和改变，以保持商业综合体的活力和竞争力。
另外，商业综合体的设计应当注重节能环保和可持续发展。
在材料选用和建筑设计上，应当尽量采用节能环保的材料和技术，减少对自然资源的消耗，降低对环境的影响。
同时，商业综合体的设计应当考虑到建筑的使用寿命和后续维护，以保证建筑的长期可持续发展。
最后，商业综合体的设计应当注重用户体验和舒适度。
商业综合体内部的空间布局和装饰设计应当符合人体工程学和心理学的原理，营造舒适、便利的购物和休闲环境。
同时，商业综合体的设计应当注重安全性和便利性，为用户提供安全、便捷的购物和娱乐体验。
综上所述，商业综合体的设计标准涉及到城市规划、建筑设计、环境保护、用户体验等多个方面，需要充分考虑各种因素的综合影响。
只有在设计阶段就充分考虑到这些因素，才能打造出符合城市发展需要、满足市场需求、具有可持续发展潜力的商业综合体。
商业综合体商业规划方案介绍课件
4
物业管理服务： 提供优质的物 业管理服务， 确保商业综合 体的正常运营 和持续发展
案例分析
成功案例
案例一： 上海环球 金融中心
01
案例三： 深圳万象 城
03
02
案例二： 北京三里 屯太古里
04
案例四： 成都太古 里
失败案例
某商业综合体项目 选址不当，导致客 流量不足
某商业综合体项目 招商不力，导致品 牌吸引力不足
商业综合体商业规划方案介绍课件
演讲人
目录
01
商业综合体概述
02
商业规划方案设计
03
商业运营管理
04
案例分析
商业综合体概述
商业综合体的定义
01
商业综合体是 一种多功能、 综合性的商业
设施
02
通常包括购物、 餐饮、娱乐、 休闲等多种功
能
03
商业综合体是 城市商业发展
的重要载体
04
商业综合体可 以提升城市商 业活力，促进 城市经济发展
心等
08
酒店业态：包括 酒店、宾馆、民
宿等
09
交通业态：包括 停车场、公共交
通等
10
景观业态：包括 广场、绿化、雕
塑等
空间布局
商业综合体的空 间布局需要满足 不同业态的需求， 如餐饮、娱乐、
购物等。
空间布局需要注 重人流动线设计， 确保消费者能够 在综合体内轻松 找到目标店铺。
空间布局需要注 重公共空间的利 用，如设置休息 区、儿童游乐区 等，提高消费者
商业规划方案设计
商业定位
目标客户群：明确 商业综合体的目标 客户群，如家庭、 年轻人、老年人等
业态组合：根据目 标客户群，合理规 划商业综合体的业 态组合，如餐饮、
商业综合体设计说明
商业综合体设计说明第一篇：商业综合体设计说明商业综合体设计说明书一、规划背景1、项目概况该商业综合体项目位于二环路西二段，总建筑面积100891M2，地上建筑面积为70909M2，地下总建筑面积为29982M2，综合容积率为5，绿化率35％，地下机动车泊车位492个。
该项目是一个包含百货、超市、电影院、餐饮、纤体店、高档酒店及写字楼为一体的大型商业综合体。
项目建成能很好地结合周边的文化休闲娱乐设施，成为集工作、休闲、娱乐、文化为一体的综合性商业服务区。
2、位置与现状该项目位于二环路西二段，紧邻市中心，周边道路网络发达，交通十分便利。
该基地地理位置优越，周边资源十分丰富，处于茶店子商圈内，靠近金沙商圈和老会展商圈，商业气息浓厚，具有很好的开发发展潜力。
经考察调研，基地周边资源十分丰富，坐拥金沙遗址及西南财大的大量人脉，但其周围缺少能有效聚集人气的大型商业建筑，因此该项目的开发将改变地块及周边的商业形态。
地块总用地面积13418.29㎡，可用地面积为6680.2㎡，场地现状为空地，用地平整，并无太大的高差变化。
3、设计依据 1．本工程应执行的主要国家有关规范和标准。
（1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005（2）《建筑设计防火规范》GB50016－2006（2006年版）（3）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）（4）《住宅建筑规范》GB5068-2005（5）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001（6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97（7）《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-2003 J275-2003（8）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93（9）《屋面工程设计规范》GB50345-2004（10）国家有关工程设计规范、规定和技术要求。
二、设计理念成都市作为国家的西部重镇，在城市化进程加速和西部大开发的大背景下，需要通过商业综合体的成功开发来提升城市竞争力。
街区式商业国内外案例——业态及规划分析
街区式商业地产 案例分析
Case study of block type commercial real estate
案例
索尼中心
柏林波茨坦广场——戴比斯街区式商业群体
德比斯群体
A+T综合建筑群体
案例 总体规划： 坚持“建筑的方案分布加 短窄街道穿插”的欧洲传 统城市，这能延续传统城 市交融紧凑的结构。
街区式商业规划特色
特色景观艺术化
街区式商业规划特色
1 灵活人性化空间尺度
街区式商业规划5大特色
2
第 三 空 间 传统城市结构的回归 3 垂直交通体系
4 室内室外互动
5 特色景观艺术化
成为中产阶层向往的第三空间
DAO国际设计机构 街区式商业实践
DAO practice in block type business
分区规划： 在波茨坦广场商业中心 内，建筑主要由 1.奔驰公司投资戴比斯群 体（街区式商业综合体） 2.索尼公司投资索尼中心 3.ABB公司A+T综合建筑群 三部分功能设计各具特色
柏林波茨坦广场——戴比斯街区式商业群体
戴比斯群体（街区式 商业）主要功能 •办公 •居住 •购物 •餐饮 •剧院 •旅游 •住宿
规划理念： 在规划上延续原有波 茨坦大街，而且新老 步行街把地块分为几 个部。 通过控制建筑的尺 度，以缩近建筑与人 的距离，希望借此将 城市次序引入人的生 活，通过街道把开放 空间串联起来形成新 的街区式商业综合体
柏林波茨坦广场——戴比斯街区式商业群体
案例
柏林波茨坦广场——戴比斯街区式商业群体 戴比斯街区式商业群体
街区式商业地产规划特色
Planning character s of block type commercial real estate
商业综合体设计一般要求
一般商业综合体设计要求1、商业综合体总平面设计的原则●总平面的设计遵循：“交通优先、功能分区、突出商业、公共空间”2、总平面分区设计●商业综合体一般设置大型城市广场（3000~10000平米左右）。
大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置。
3、室内商业步行街的业态基本组合原则：●若为三层室内步行街，其第三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。
如有重油烟餐饮业态，必须放置在三层，以减少其对一、二层的影响，并尽量高空排放。
●根据具体情况室内步行街的中庭附近、以及其他层的端部等部位可布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态。
4、室内商业步行街的尺度：●步行街的长度以280～350米为宜。
●步行街两侧店面之间宽度：首层10～11米，二、三层16～17米，●步行街楼板开口尺度：层数为2层的步行街，开口宽度宜8米；层数为3层的步行街，开口宽度宜9米；●开口长度：为16~25米。
●步行街走道净宽宜4米，“桥”的净宽度宜3.5米，在中庭周围走道净宽可适当加宽至5～6米。
●步行街采光顶的开口宽度，应较下层开口两侧各扩大800mm。
●精品店：精品店基本单元进深宜8米～16米，面宽8.4米。
●中庭设置的位置：一般中庭设在步行街的转折处、入口处。
●中庭的平面尺度：两个中庭要分主次，大的500~700平米（开洞面积），小的300~400平方米（开洞面积）●中庭的间距： 80～100米●步行街卫生间的设置：根据步行街的长度不同一般设3～5处卫生间，卫生间的间距80～100米，面积70～100平方米，每处卫生间蹲位；男厕不少于3个；女厕不少于6个；男卫生间小便池不少于3个；公用洗手盆不少于3个。
应与主力店合用并作无障碍设计并应考虑设母婴室，以方便带小孩的顾客使用。
●主力店在步行街开口设置的原则：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，一般不在中庭设主力店开口，主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流，非零售型（如影院、KTV、网吧等）的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为6~8米。
万达广场购物中心业态组合分析报告与建议
万达广场:购物中心业态组合分析与建议一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。
二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面:1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
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商业综合体的业态布局与空间设计分析
摘要：以商业综合体的业态布局以及空间规划设计作为研究重点，建立在具
体案例的基础上结合实际的规划方案进行探讨。
分析空间设计过程中存在的主要
问题，并且打造针对性的优化策略，进一步强化业态布局的科学性以及空间设计
的合理性，确保能够推动商业综合体成为带动城市产业发展的基础性工程。
关键词：商业综合体；业态布局；空间设计；商业价值；组织
在商业综合体建设的过程中，必须要考虑不同业态的结构和空间规划合理性，这样才可以形成具备持续性发展特点的生态城。
文章以案例分析法以及理论分析
法作为主要分析方式，以全面提升商业综合体布局合理性作为核心目的，结合具
体的优化方案进行探讨，确保能够为当前的城市发展规划提供理论基础。
一、商业综合体的定义及案例分析
商业综合体的定义起源于最初的城市综合体，主要是将城市发展期间最具发
展潜力的地块作为项目中心，整合商业、娱乐、餐饮、酒店、办公、住宿等相关
附属性产业，构建相互依存的关系[1]。
为了全面提升文章论述的科学性以及有效性，借助具体的工程案例展开实际
分析和探讨，该工程为东滩启动区核心产业集群，构成涉及养老产业、旅游业和
休闲农业，其中养老产业的发展将吸引大量常住人口，对商业、文化中心、酒店
式公寓存在一定的需求；其他建设用地出让将吸引开发企业的办公需求；旅游业
导入的度假休憩人群，对商业、酒店存在需求；休闲农业导入的体验式人群，对
特色商业、文化博览空间存在需求。
二、商业综合体业态布局分析
本工程考虑到两个地块容积率较高，但建筑限高仅为24米，因此地块内规
划布局应以建筑密度大于30%的多层建筑为主，业态主要考虑布置酒店、办公、
独立生活酒店式公寓、商业、配套设施（社区菜场、通信机房）。
（一）酒店
崇明东滩区域旅游资源丰富，存在大量度假、旅游客户，同时休闲式农庄体
验人群也对酒店入住需求度较高，随着长者社区的开发，中高端长者群体家属探
亲的需求逐步增加，上述人群对四星级以上酒店的偏好较大。
根据上海市四星级
/准五星级酒店客房面积配比及本项目类型定位，客房平均建筑面积约67平方米，250间客房面积为167500平方米，根据通常客房占酒店总面积65%计算。
考虑到
远期约10%的增量需求，本项目酒店总体量可基本确定为27000平方米。
（二）办公
根据东滩启动区规划，长者社区的建设将激发养老产业相关的产业的需求，
将引导整个区域形成老年学及医疗器材研究、老年文化、创意产业相关的产业形式。
此外，东滩启动区（特别是城东组团约100公顷地块）土地的出让，将带动
各开发企业的办公需求。
因此，本项目可建设与文化、创意、医疗相关的办公建筑，可与长者社区未来产业发展紧密结合，辅助完善产业链功能。
（三）商业
发挥地方农业优势，约1500平方米净菜超市可与休闲农业相结合，以其特
色绿色产品吸引旅游、农庄体验人群，从而为综合商业中心餐饮、其他商业设施
导入人群，此外商业中心还将设置为长者社区常住居民服务的大型超市和其他商业。
特色商业街将结合文化中心打造成景观文化街，结合颐湖滨湖景观带，成为
东滩的新的旅游景点，吸引赴东滩旅游及探亲的人群，从而为特色商业设施导入
人群。
（四）文化中心物业
因项目服务于整个长者社区，根据上海市控制性详细规划技术准则，区域性
文化中心（结合健身需求）设置标准为9000-10000平方米，按9000平方米设置，可服务于区域内入住的独立生活酒店式公寓居民，主要业态包括社区图书馆、文
化活动区、会展厅、博物馆、学术交流中心、电影院等文化娱乐设施。
同时考虑
到长者社区一期已设置地下健身会所，该文化中心可相应取消规划中的健身馆设置。
（五）酒店式公寓
考虑到上海市老年人口占比已达到30%，长者社区一期的建设形成大量为老年人服务的配套设施，对大量中高端养老需求客户存在一定的吸引力，同时项目地块所在区位和产品属性可满足其他人群投资和度假的需求。
独立生活酒店式公寓主要面向上海区域的老人，根据预测上海市老年人口占比已达到30%，其中有大量中高端养老需求客户的存在。
剩余物业面积约69608平方米建设为独立生活酒店式公寓物业。
三、商业综合体控件设计存在的问题及优化策略分析
（一）问题简述
结合本工程的实际项目开展情况来看，由于涉及到了大量的基础设施，多层商业、低层商业、多层文化中心、多层办公、多层养老公寓及相关配套设施较为复杂，同时又涉及到了其他的社会产业结构以及附属性建筑，在集中规划设计的过程中必然面临着较多的问题。
（1）由于地块体量比较大，同时需要布置较多的业态结构，这也就导致如何进行业态比例分化，成为了需要关注的重点问题。
科学合理的业态结构，能够有效提升地方经济发展水平，打造相辅相成的业态联动模式，但是一旦业态结构设置不合理，将会限制部分产业的发展，甚至会降低地方经济效益。
（2）商业综合体的设置并不是独立于城市发展之外的，而是要与城市发展打造联动关系[2]，因此在进行综合体内部空间规划的过程中，也需要考虑与周边既有建构筑物和整体城市发展水平之间的联动性问题。
那么如何的充分利用场地以及周边关系，如何打造具备自动调控功能的布局模式，也是需要考虑的关键问题。
（3）商业综合体本身所需的空间较大，涉及到了较多的产业结构，导致人
流量十分庞大，那么如何提升交通体系的运行质量，如何实现交通路线的设计是
必须要解决的问题之一。
（二）商业综合体空间设计规划方案
（1）构建区块化布局模式
根据用地条件，并对崇明东滩区域现有及规划建筑体量，现有及拟导入人群
规模、年龄等情况进行分析和研判，得出地块应满足东滩长者社区的规划需求，
以养老产业为核心主题，业态围绕该主题展开并考虑区域旅游资源。
项目采取
swot分析的方式，结合不同空间规划的优势、劣势、机遇、挑战进行针对性研究，将其作为空间规划的主要依据。
（2）打造辐射性的开发方法
为了确保商业综合体和周边地块建立联系工程，采用辐射性的开发方式进行
空间设计。
例如地块北侧结合广场等开放空间布置酒店及商业中心，可辐射周边
区域，同时可从北侧、东侧进入地块，可达性较强。
在东滩大道至规划颐湖形成
连续公共通道，公共通道两侧布置商业用房，形成联通入口至滨湖景观带的商业
景观空间，布置餐饮、精品购物、休闲娱乐等功能。
整体工程遵循由较大体量的
围合式办公向小体量独栋式办公转换，形成良好的空间感并通过绿带联通滨河景
观带。
可以避免项目突兀，也可以和整体城市发展打造联动关系。
（3）合理落实交通动态设置
交通体系的设置必须要解决交通组织冲突的问题，又能实现功能流线顺畅，
还要满足消防流线。
本工程遵循动态性交通体系设计的原则[3]，例如D08-01地块
内共设置车行出入口2个，人行出入口2个，人行出入口包括北侧的办公出入口
及南侧的文化中心出入口。
机动车道在地块内形成环形流线，步行道在机动车道
内侧，实现人车分流，同时进入组团内部，形成与滨河绿地的有效联系。
结束语：
综上所述，科学有效的业态布局，能够进一步提升商业综合体的运转效率，尤其是不同的业态布局体系可以产生不同的效果。
从具体原则角度来讲，需要坚持因地制宜的原则，以地方产业发展未来需求作为切入点，结合既有的优势产业以及新进产业进行综合分析，这样才可以有效提升商业综合体的综合价值，也可以推动城市发展水平的不断提升。
参考文献：
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算,2021(11):11-13.
[2]吴凯东,王卡.商业综合体中“双动线”策略的设计方法研究[J].建筑与文化,2021(10):145-146.
[3]冼文武，张殿发.商业综合体空间布局的句法量化研究—–以宁波市“印象奉化”为例[J].宁波大学学报（理工版）,2021,34(05):103-108.。