商业综合体业态布局与动线规划要点

商业综合体业态布局与动线规划要点【摘要】功能布局和交通组织是建筑设计的核心问题，对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规划就更为复杂。

文章先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局的一般性原则，归纳了业态布局的几个要点：合理分区、增强互动、引导客流、顺应流程。

动线规划不仅仅是梳理商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动，更是提升商业品质和价值的关键手段，这主要依赖合理的客流动线规划。

通过对大量案例的分析，提出了有机疏解和分类引导等客流动线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和尺度感等客流动线设计的要点。

文章最后展望了商业综合体规划设计的未来趋势。

【关键词】商业、业态布局、动线规划商业建筑是与人们生活最为密切相关的公共建筑之一，按规模形态层级可分为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中心、商业综合体、城市综合体。

《中国购物中心发展及预测报告2009-2011》中将购物中心定义为“单体形态的Shopping Center或Shopping Mall，即以零售、餐饮、娱乐、休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”，其实在欧美商业发展早的国家，购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目，是专卖店、百货店、超市等集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能，而近年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含了零售、餐饮、娱乐、休闲健身、教育文化等多种业态的大型商业项目，零售占比往往只有三分之一左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。

如果一栋大型建筑，除商业以外，还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型，我们称为城市综合体。

但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。

近年来，我国商业项目建设量迅速膨胀，很多开发商都纷纷转型商业地产，动辄十万平米量级的项目开建，体量庞大，功能复杂，投资巨大，风险极高。

我们常常看到有些商业人气旺盛，经营火爆，而有的则冷冷清清，生意惨淡，甚至在一个商圈紧邻的两个项目，经营效果都差别巨大，业内有句话叫“隔街死”，形容马路两边的商业经营状况的差异，还有一句话叫“一步差三成”，指商铺的位置差一点，而营业额差距很大的现实。

实际上，商业的租金收益差几倍并不稀奇，决定商业项目生死的奥妙在哪儿呢？选址、业态定位、规划设计、招商和运营管理是决定商业成功的关键环节，环环相扣，任何一个环节出问题即可能影响到项目的成败。

本文在规划设计层面寻找端倪。

任何建筑都一样，设计首先解决的是功能布局和交通组织，对于商业综合体，业态布局和动线规划既是设计的核心问题，也是难点所在，是空间组织的提纲和线索。

业态布局和动线规划是紧密联系在一起的，我们不能抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来布置业态。

一、商业业态归类分析规划设计的第一步，就是对建筑的各种功能空间的关系进行梳理，绘出功能关系图。

商业项目之不同，在于各种业态之间并没有直观的工艺流程的关系，甚至，大多数项目在设计之初，根本就没有确定设置什么业态，可能仅仅有个规模的限定，这就要求建筑师必须对各种业态做到心里有数，了解各种业态的功能性质、对项目的价值贡献及各业态对空间的大致要求之后，才能得心应手地进行布局。

1、按功能性质分类商业业态可以包括百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、化妆品、文体用品等）、专业卖场（家居、家电、建材、配件等）、生活配套服务（美容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐饮、娱乐、体育、教育、休闲、文化……我们常把这些缤纷多彩的业态大体分为零售、休闲娱乐服务、餐饮三大类，这三大类业态的面积比例在商业综合体中往往各占约三分之一，并依据项目定位和经营情况略有调整。

2、按消费方式分类我们一般把顾客的消费行为分为目的性消费和随机性消费，对应业态，可视零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态，一般要求要有良好的可达性和外展面；其余业态如超市、酒楼、娱乐、健身、教育等为目的性消费业态。

3、按消费层次分类可划分为从日常必须性消费到奢侈性消费的若干档次，商品可划分为民生商品、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等，对应百货的定位可以有大众百货、时尚百货，精品百货等，餐饮可以分为日常性的快餐、地方风味小吃、追求文化情调高附加值的西餐以及高端商务宴请为主的大酒楼。

4、按对项目的价值贡献按业态对商业项目的价值贡献分析，可分为主题营造价值、品牌价值、租金价值、聚客价值。

如国际一线品牌的引入给项目带来品牌价值的提升，而对大型超市更看重的则是其聚客能力。

一般而言，业态的规模和品牌知名度与租金是成反比的：品牌知名度越高、规模越大，单位面积的租金越低。

二、业态布局原则跟所有类型的建筑设计一样，规划要挖掘项目用地环境特点和优势，业态布局应与交通、环境对应。

比如，将体现项目定位的主题性主力店放在比较醒目的区位，临主入口、主干道布置，餐饮则面朝景观等。

除了这些基本规律，购物中心的业态布局要注意以下几个原则：1、合理分区把复杂的商业综合体功能进行分解归类，做到分区明确，达到易于消费者识别和方便引导的目的。

（1）按性质分区物以类聚，人以群分，商业也是一样，我们发现，自然形成的传统商业街区往往是同类业态聚集到一起——自行车一条街、五金配件一条街、酒吧一条街等，因为聚集效应能提供顾客同类商品多品牌的比较和选择，从而实现整体竞争力，达到共赢。

商业综合体内不同业态类型对环境气氛的要求或者说影响是完全不同的，并置则显得格格不入杂乱无章。

最基本的要实现动静分区，避免冲突干扰，动是指那些吵闹的运动、娱乐的业态，如滑冰场、电玩、歌舞厅等，静是指舒适安静优雅气氛的零售服饰、珠宝等。

规划首先将业态性质归大类，比如万达广场的模式，一般会分成百货楼、娱乐楼，另外有些休闲配套类的归入时尚楼，或者叫综合楼，有的专门设个超市楼，如图1。

（2）按管理要求分区业态的经营时间不同是硬性的分区要求：如有的超市开门较早，而餐饮、娱乐等业态关门则较晚，甚至24小时营业，应按管理要求相对集中，最好设有独立的退场流线。

如图2，美国JERDE事务所设计的北京蓝色港湾，将酒吧集中到外围圆弧形的街道，餐厅则集中在另一个方向朝向公园布置。

同为JERDE事务所设计的石家庄勒泰中心将特色餐饮、酒吧集中在项目一侧形成“庄里街”，娱乐业态的入口与之呼应，特别地设了一个室外的飞梯从庄里街地面直达位于五层的影城，见图3。

（3）按档次分区一般规模的商业项目大体应该有一个目标消费群，该消费主体的消费能力、消费习惯，对应的品牌档次相对明确，在一个商业项目内并存高档和中低档消费业态的并不多见，有些项目则因为规模较大，安排了不同档次的业态。

这就必须注意加以分区，否则低端业态拉低了高端业态的环境品质，带来的无效客流也是对高端业态的干扰，如精品百货，不希望距离超市入口太近，特别是国际奢侈品牌，一定要独立一个区域，不受其他业态干扰。

（4）按租金水平分区不同业态可接受的租金水平是不同的。

超市行业的毛利很低，经营在于大客流和货品的快速周转，其能承受的租金低，一般设于地下或者位置不太好的区域；首层最好的位置都是给租金高的服装服饰珠宝；除大品牌的洋快餐外，餐饮的坪效较低，一般设于高楼层；大部分健身休闲娱乐业态的租金也不高，且多数属目的性消费，宜安排在较背的位置。

在规划阶段，应依据用地条件，对各方位的租金进行预判断才能合理布置业态，并设计为相应的空间尺度和环境条件，比如与地铁相连的地下层，其租金往往不比首层低。

2、增强互动分区是为了易于识别和引导，但也应适度，混合性是商业综合体的优势所在。

我们可以将商业综合体的各种业态视为一个生态群落，尽力创造多种业态共生的条件，从而促进消费，使商业综合体这个业态群落繁荣生长，具体来说，就是增强业态之间的互动关系。

（1）利用消费的关联性正如影城的爆米花、KTV的酒水都是商家重要的利润点，这是利用消费关联的缩影。

在商业综合体中，我们常看到娱乐与餐饮互动、儿童娱乐教育与儿童服饰和玩具零售的互动、运动健身馆与运动服饰和户外品牌的互动等形式。

（2）利用品牌的互补性同一大类的商品或服务聚集在一起，在品牌档次、风格品味、目标客群年龄层次等方面的差别，有意识地组合在一起，以实现对消费需求的一网打尽。

国外的一些品牌如ZARA，会伴生一些副牌同时出现，这是经过长期经验积累形成的发展策略。

3、引导客流利用主力店的布置最大可能地给随机性消费的商户带来客流是商业综合体规划的关键价值所在。

将聚客能力强的主力店如百货、超市等设于主动线的两端，避免出现盲肠区；将目的性消费业态置于高楼层或角落位置，尤其像影城这样的大客流的主力店拉动客流。

另外，从这一角度考虑，纯目的性消费的专业卖场如家居建材与购物中心的其他业态互动关系很弱，如果不为制造总规模、消化总面积，引入的意义不大。

4、顺应流程从顾客消费习惯流程的角度考虑业态空间的安排，如超市需要与停车场及公共交通顺畅衔接，使小推车能到达车位，一般设于地下易于解决。

石家庄勒泰中心是一个即将开业的大型城市综合体，不但有近２０万平米的大商业，还有甲级写字楼、五星级酒店、高级公寓等物业类型，设计在商业裙房内嵌入了一个小教堂，将餐饮、酒店宴会厅、酒店客房和小教堂连接起来，设置为一条特殊的动线，使相关业态很好地满足了当今有巨大市场潜力的婚礼庆典流程，又成为商业内一道亮丽风景。

三、动线规划原则有了业态大体上的布局，就要以动线规划把业态空间串起来。

一个商业综合体每天有数以万计的客流、数以百万计的货品或服务及其所使用的交通工具在其中流动，因此动线设计是很复杂的。

商业动线可以分为客流动线、车流动线、后勤流线、货品流线、垃圾流线等。

动线规划是以尽量少地占用租赁面积的情况下，使人、车、物在商业空间内外有序流动，避免相互交叉干扰，还是提升商业综合体品质和价值的关键手段，主要依赖客流动线的组织。

本文着重讨论客流动线。

1、有机疏解商业综合体的客流量巨大，一个营业面积12万平米左右的万达广场，通过电子计数器统计的数据，日客流量在3万人左右，开业当天甚至达到20多万人。

为避免客流过度集中拥挤，要充分利用交通条件，合理地与外部交通衔接，使客流比较均匀地分散到各个方位、各个楼层，同时实现商业价值的最大化。

如深圳益田假日广场地下三层为两条地铁的换乘站，与益田假日广场商业零距离接驳，还设有大型公交换乘站，并利用地形南北高差使商业形成了多个首层。

再如深圳万象城一端的下沉广场将客流引入地下，并给地下空间带来采光、绿化等条件，提升了地下的商业价值。

2、分类引导客流动线规划要能够区分不同消费习惯和消费层次的客群，既能使目的性消费客群迅速找到目的商家并经过更多店铺，又能使随机性消费客群享受逛街的乐趣，合理分散和引导人流，提高整体的租赁价值，不产生死角。