房地产企业成本对象
房地产公司成本指南qq
房地产公司成本指南qq随着房地产市场的迅猛发展，在这个竞争激烈的市场中，保持一定的成本控制是每一个房地产公司所需要考虑的问题。
为了帮助房地产公司更好地了解成本控制的要点，现在将为大家介绍一份“房地产公司成本指南”QQ文档，希望能够帮助到各位房地产公司更科学地分析和控制成本，实现更好的经济效益。
一、房地产公司的主要成本房地产公司的主要成本有土地成本、建设成本和营销成本，还包括人力资源、行政、财务、保险等方面的支出。
其中，土地成本主要涉及到土地购置、土地使用权出让和土地开发等过程中的各项费用，如土地出让金、土地增值税、土地整理费、规划设施配套费等等。
建设成本主要包括项目设计、施工建设、材料采购、建筑材料加工制造、机器设备和工具的支出以及建筑物的运维费用等。
而营销成本则包括与之相关的广告、宣传、促销等营销费用，另外，人力资源、行政、财务、保险等方面的支出虽然相对较小，但是也必须要在考虑成本控制的时候加以评估。
二、如何进行成本控制1. 细化成本核算，科学分析费用项房地产公司为了更好地控制成本，需要对业务中所有费用进行细化核算，将所有的费用项分门别类，按照实际的业务需求进行科学的分析和评估。
比如，对于土地成本和建设成本这两项大的费用来说，需要详细地进行核算，分析土地价格涨跌和项目产值成本之间的关系，对材料和工时进行准确估算，以保证能够更好地调控成本。
2. 优化供应链体系，降低营业成本供应链体系优化是一个非常重要的成本控制手段，可以通过整合优质供应商，建立稳固的合作关系，统筹供应商资源，在供应链的每个环节中，尽量减少中间环节，节约发货时间和降低成本等。
在优化供应链体系后，可以达到缩短交易链条、减少库存、降低运输费用等效果。
使得房地产公司能够在保证质量的前提下，降低营业成本，提高市场竞争力。
3. 优化用人成本，提高员工效率用人成本是一个非常大的成本项，但是减少用人成本，却不能随意裁员或者降低薪酬待遇，更要注重提高员工效率。
确定成本核算对象
确定成本核算对象为满足核算企业经营成果需要，必须按照一定的原则和方法确定成本核算对象，以归集不同开发产品成本支出，正确配比不同开发产品的收入和成本，准确核算项目开发经营成果。
(一)成本对象的概念成本核算对象是房地产企业在开发经营过程中，为归集和分配费用而确定的费用承担者。
合理确定成本核算对象是正确组织企业成本费用核算的重要条件。
成本核算对象不同于最终开发产品，成本核算对象是具有不同使用功能的开发成本归集单元，可以理解为归集最终开发产品成本的手段和中间步骤。
归集不同最终开发产品成本才是成本核算的目的，以实现和不同开发产品产生的收入进行配比。
房地产企业在确定成本核算对象时，要把握以下前提：确定成本核算对象之前，要透彻了解开发项目的经营计划，合理确定项目分期，清楚项目立项文件、“四证”等项目合法性文件中关于项目建设内容、土地性质等方面的规定，清楚所有开发产品的处理方式或处理方式可能发生的变化，提高成本核算对象划分的合理性。
确定成本核算对象时，企业财务部门要和预算或成本部门充分沟通，规范成本核算对象使用的名称，保持两个部门成本核算对象划分一致，以提高成本信息的通用性。
在项目策划阶段、项目实施阶段和项目决算阶段，要保持成本核算对象划分一致，保持项目预算和项目决算成本核算数据口径一致。
成本核算对象不同于开发产品种类，确定成本核算对象宜细不宜粗，以适应开发产品处理方式可能发生的变化，满足土地增值税计算、对成本核算进行策划和共同成本分配的需要。
成本核算对象的划分应满足成本计算的需要，便于成本费用的归集，适应成本监控的要求。
(二)确定成本对象的原则可否销售原则：开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本核算对象进行成本核算；不能对外经营销售的，先作为一般成本核算对象进行成本归集，然后再将其成本摊入能够对外经营销售的成本核算对象。
分类归集原则：对不同开发地点、竣工时间跨年度或产品结构类型存在明显差异的群体开发的项目，应分别作为成本核算对象进行核算。
房地产集团成本核算指导确定成本核算对象
房地产集团成本核算指导确定成本核算对象一、确定成本核算对象的基本原则1.产权归属开发产品能够对外销售、有产权的，应作为独立的成本核算对象。
不能对外销售且产权归业主共有的，成本最终应分摊到可售物业中，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外销售的成本对象。
各公司根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的公共配套设施（主要是指具有独立使用功能的主要配套设施）如跨河桥梁、跨线桥、体育馆、售楼部、会所、交通中心等，不论是否有产权，不论其支出是否摊入商品房等开发产品成本，均单独作为成本核算对象归集。
对于只为一个成本核算对象服务的、应摊入商品房等开发项目成本且造价较低的配套设施，可不单独作为成本核算对象，其开发费用直接计入开发项目的成本，如保安亭、垃圾房、巴士站、水塔、锅炉房等。
2.分类归集对不同开发地点、不同竣工时间、不同产品类型、不同装修标准、不同施工单位施工的群体开发项目，应单独作为成本核算对象进行核算。
对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可按开发项目周期等划分为不同的成本核算对象。
3.功能区分开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，如裙房、公寓、写字楼等，可作为独立的成本核算对象。
若地上与地下的建筑均为一体，而地上建筑有不同产品，应以其整体为一成本核算对象归集成本。
4.装修标准差异开发项目因产品类型、功能不同或其他原因而导致交付装修标准存在较大差异，如毛坯、普通装修、精简装修、升级装修、豪华装修等，应分别作为成本核算对象。
成本归集过程中，物业的装修标准通常是在后期确定改变或最终确定，成本归集时往往不能准确的划分装修和毛坯的范围，在不确定性较大情况下，归集时可以不将未确定的装修和毛坯范围分别作为成本核算对象，但在完工结转到库存商品时应分开（详见第八章－成本的结转）。
5.成本差异开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本核算对象。
国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告-国家税务总局公告2014年第35号
国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告（国家税务总局公告2014年第35号）2014年1月28日，国务院发布《关于取消和下放一批行政审批项目的决定》（国发〔2014〕5号），取消了房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度。
为做好取消房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度的落实和后续管理工作，现将有关问题公告如下：一、房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。
房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。
如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。
二、房地产开发企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。
三、各级税务机关要认真清理以前的管理规定，今后不得以任何理由进行变相审批。
主管税务机关应对房地产开发企业报送的成本对象确定专项报告做好归档工作，及时进行分析，加强后续管理。
对资料不完整、不规范的，应及时通知房地产开发企业补齐、修正；对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管税务机关有权进行合理调整；对成本对象确定情况异常的，主管税务机关应进行专项检查；对不如实出具专项报告或不出具专项报告的，应按《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定进行处理。
房地产企业计税成本对象的确定原则
房地产企业计税成本对象的确定涉及到税收法规、会计准则等多方面因素。
在不同国家和地区，由于法规的不同，计税成本对象的确定也存在差异。
以下是一般情况下房地产企业计税成本对象确定的原则，供参考：### 1. **合规性原则：**- **遵循法规和会计准则：** 房地产企业在确定计税成本对象时，首先要遵循所在国家或地区的税收法规和相关会计准则。
这是确保企业合规运作、正常纳税的基本前提。
### 2. **实质经济业务原则：**- **以实质为准：** 计税成本对象的确定应以实质经济业务为准，而不仅仅是形式上的交易。
这有助于防范人为规避税收的行为，保障税收的公平性和公正性。
### 3. **公允价值原则：**- **采用公允价值：** 在房地产交易中，公允价值是一种常用的计税成本确定方法。
企业在购置或出售房地产时，可以采用公允价值来确定计税成本，这有助于反映市场实际情况。
### 4. **持有成本原则：**- **包括直接和间接成本：** 房地产企业在确定计税成本时，通常应包括直接与取得资产相关的成本，如购地、建筑建设成本，以及与资产相关的间接成本，如借款利息等。
### 5. **不动产的底数原则：**- **确定不动产底数：** 对于购置的不动产，企业需要确定一个底数，通常是购置价格。
在此基础上，可以考虑增值税、营业税等各种费用，形成最终的计税成本。
### 6. **自用房产和投资性房产区分原则：**- **根据使用目的：** 自用房产和投资性房产的计税成本可能有所不同。
一般而言，自用房产的计税成本可能包括购置价、建造成本等；而投资性房产的计税成本可能还包括一些装修费用、租金折现等。
### 7. **公共设施和附属设施原则：**- **明确归属：** 在房地产项目中，公共设施和附属设施的成本归属是计税成本的一部分。
需要明确这些设施的投资和开发成本，并依法计入计税成本。
### 8. **长期资产折旧和摊销原则：**- **合理折旧和摊销：** 对于长期资产，如建筑物，企业需要合理计算并依法折旧和摊销，将其纳入计税成本中。
房地产开发企业计税成本对象专项报告
房地产开发企业计税成本对象专项报告合肥市国税局：由于我公司开发的×项目在2014年度开始部分完工，现按照《关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）文件的要求，依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送备案。
报告正文如下：一、开发项目基本情况二、计税成本确定原则本项目采用可否销售原则、分类归集原则相结合，确定计税成本对象。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十六条，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。
计税成本对象的确定原则如下：（一）可否销售原则。
开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
（二）分类归集原则。
对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
（三）功能区分原则。
开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
（四）定价差异原则。
开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
（五）成本差异原则。
开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
（六）权益区分原则。
开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
三、计税成本对象确定根据计税成本原则，确定计税成本对象如下：四、计税成本分配原则①成本核算计量与核算成本计量与核算采用制造成本法。
其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。
房地产企业成本核算概述
房地产企业成本核算概述1. 引言房地产企业成本核算是指对房地产开发过程中产生的各项费用进行核算和分析的过程。
随着房地产行业的发展，对企业成本的精确计算和管理显得愈发重要。
本文将对房地产企业成本核算进行概述，介绍核算的主要内容和方法。
2. 房地产企业成本核算的对象房地产企业成本核算的对象包括以下几个方面：2.1 建设成本建设成本是指房地产开发项目在建设过程中所产生的各项费用，包括土地购买费用、建筑工程费用、设备购置费用等。
在成本核算中，建设成本是一个非常重要的方面，直接影响到房地产项目的盈利能力和竞争力。
2.2 运营成本运营成本是指房地产项目竣工后的日常运营过程中所产生的费用，包括物业管理费、维护费用、人员工资等。
运营成本的核算对于房地产企业的长期经营和盈利能力具有重要影响。
合理控制运营成本是房地产企业实现可持续发展的关键。
2.3 资金成本资金成本是指房地产企业在项目开发和运营过程中所使用的资金的成本，包括贷款利息、融资成本等。
资金成本的核算对于企业的融资决策和资金使用效率的评估具有重要意义。
3. 房地产企业成本核算的方法房地产企业成本核算可以采用以下几种方法：3.1 直接成本法直接成本法是指将房地产项目的各项直接成本（如土地购置费、建筑工程费等）直接分配到具体的项目中进行核算。
这种方法适用于项目较少、规模较小的房地产企业，核算简单，但对于多项目、大规模的企业来说，直接成本法的精度可能会受到一定的影响。
3.2 间接成本法间接成本法是指将房地产企业的各项间接成本（如管理费用、销售费用等）按一定的分配比例分摊到各个项目中进行核算。
这种方法比较适用于规模较大、项目较多的房地产企业，可以更准确地评估每个项目的成本情况。
3.3 综合成本法综合成本法是指将直接成本和间接成本相结合，综合计算每个项目的成本情况。
这种方法综合了直接成本法和间接成本法的优点，可以更准确地评估房地产项目的成本情况，但相对于其他两种方法来说，计算复杂度较高。
房地产成本核算规范
房地产成本核算规范引言房地产是现代社会中一项重要的行业，给人们提供了居住、商业经营和投资等各种需求。
在房地产项目的运营过程中，成本核算是一个关键的环节。
只有准确地核算好成本，才能够做出合理的经营决策，确保项目的可持续发展。
本文将介绍房地产成本核算的规范，包括核算对象、核算方法和核算流程等内容。
一、核算对象房地产成本核算的对象主要包括以下几个方面：1.固定资产成本：包括土地成本、建筑物及构筑物成本、设备及装备成本等。
2.劳动力成本：包括项目管理人员、建筑施工人员、现场监理人员等的工资、保险、福利等费用。
3.材料和设备成本：包括建筑材料、装修材料、机械设备等的采购成本。
4.外包和承包成本：包括外包工程和承包工程的费用。
5.其他费用：包括项目管理费、税费、利息等。
二、核算方法在房地产成本核算中，可以采用以下几种方法：1.直接成本法：按照项目的具体核算对象，直接将相关成本进行核算。
例如，将建筑材料和设备的采购成本直接归属到相应的项目中。
2.隔离成本法：将间接费用和直接成本进行分离，通过一定的分配方法将间接费用分摊到各个项目。
例如，将项目管理费用按照项目的投资比例进行分配。
3.工程量法：按照项目的工程量和成本单价进行核算。
例如，将建筑物的施工数量和单价相乘得到施工成本。
4.清单式法：按照项目的工程清单和相应的单价进行核算。
例如，将建筑物的各个构件的清单和单价相乘得到构建成本。
三、核算流程房地产成本核算的流程主要包括以下几个环节：1.成本预算：在项目启动之初，需要进行成本预算，确定项目的总投资规模和各个成本项目的预算。
2.成本分解：将总投资规模分解为各个成本对象，并对每个成本对象进行详细的成本核算。
3.成本分析：对各个成本对象的核算结果进行分析，找出成本过高或者异常的原因，并提出相应的改进措施。
4.成本控制：在项目的运营过程中，对成本进行监控和控制，确保成本不超出预算范围，并及时调整经营策略。
5.成本核对：在项目结束之后，进行成本核对，对项目的成本进行总结和评估，为后续项目提供参考和经验。
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房地产企业成本对象
成本核算对象也称成本计算对象，或称成本对象，是指为了计算房地产开发产品的成本而确定的，归集和分配开发建设过程中各项成本费用的承担主体。
在哲学范畴上，成本核算对象的确定，界定了成本核算的空间范围。
成本核算对象是核算成本的主体，也就是说算谁的成本，谁就是成本核算对象，例如某房地产开发公司开发一宗300亩的土地A地块，我们想了解这宗土地开发的成本，那么A 地块就是成本核算对象。
如果A地块分三期开发，我们想了解每期的成本情况，那么一、二、三期中的每一期就是我们要确定的成本核算对象。
如果在A地块一期中开发的有高层、多层、商业，我们想了解高层、多层、商业各种业态的成本，那么高层、多层、商业就是我们要确定的成本核算对象。
如果在A地块一期开发的高层中有带一层地下室，有带两层地下室等结构不同的情况，我们需要了解不同的结构类型的成本情况，我们就需要分不同的结构类型来确定成本核算对象。
也就是说，成本核算对象的确定与成本核算的要求有很大的关系。
那么在会计中如何确定房地产开发企业的成本?这也要看会计对成本核算的要求，这看来也是个复杂的问题。
个人认为成本核算对象的确定需要考虑配比原则和重要性原则。
房地产公司的商品房一般是按户来销售的，各期(年或月)之间可能形成不同销售，按照配比原则需要我们在各期之间结转不同户的成本以核算各期损益，从这个意义上来说，成本核算对象(最终)最好是户，也就是按合同的销售单位。
但是这可能会存在问题。
有的房子是一楼的有的可能是33楼的，有的位置好有的位置差，会导致售价不同。
完全按照配比原则，价格高的应多分些成本，价格低应少分些，这样分配起来会非常麻烦。
所以按照重要性要则，对于同一结构的开发产品，不再具体分各楼层或按售价去分配成本。
一般来说，同一栋楼结构类型相差不大，这样我们可以按照每一栋楼来确定成本核算对象。
如果几栋楼结构相差不大，不会对成本造成太大影响，我们可以按着几栋楼来确定成本核算对象。
谈房地产成本核算对象如何确定
房地产企业为特殊的生产企业，其产品为单一的房产，没有体现质的区别。
不似工业企业，产品多样化，体现质的多样化，成本计算的科学性显得尤为迫切。
相当房地产企业会计
认为只要按项目(立项)核算成本就可以了，即成本核算对象为立项项目。
这种看法是错误的，没有认识房地产的内在特点。
何谓成本对象?成本计算对象，就是指为计算产品成本而确定的生产费用归集和分配的范围。
是被计算成本的客体，是生产费用的归属对象和生产耗费的承担者，是计算产品成本的前提。
税收上的概念，国税发[2009]31号：成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。
可以说，31号文的基础问题是成本对象的确定，否则，计税成本核算、扣除无从谈起。
税收上，成本对象不但具有空间性，而且具有时间性，涉及计税成本能否扣除，何时扣除。
房地产开发企业的任何一项开发建设费用都是为特定的开发项目发生的，都有其物质承担者。
由于各种土地和房屋的具体用途不同，开发建设的具体内容也不相同，每一个开发项目都是按特定的设计图纸开发建设的，因此，具有单件性的特点。
房地产开发建设的单件性特点，决定了成本计算对象应是具有独立的设计文件，可以独立地组织施工的开发建设项目。
此点可从工程规范体现，《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2001)，单位工程的划分应按下列原则确定：
1.具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物为一个单位工程。
2.建筑规模较大的单位工程，可将其能形成独立使用功能的部分为一个子单位工程。
因此，最小成本对象可按单位工程确定。
应注意的是，具有共同费用性质的成本对象也应单独作为过渡性成本对象，按受益原则分摊计入各最终成本对象。
那么，成本对象根据什么原则确定?有观点认为，因需而定;有观点认为，满足计算损益的要求、满足经济管理需求;其他如，考虑项目特点、类型、分期等因素结合企业管理需求、成本管理水平，财税组合。
总体而言，最终目的是为了满足需求，称之为结果导向。
现代社会分工具有独立性、专业性，房地产企业直接从事建筑开发的已不多，基本上为外包工程，企业仅从事现场监督管理、执行预算、控制成本，技术管理要求不高，因此，管理水平高低不是成本对象确定的主要因素。
那么，决定因素是什么呢?主要应由房地产个体内在差异决定(结构、地质、水文等)，是房地产单件性的特性及工程预结算的规律性的体现。
工程招投标所需的施工图预算就是以单位工程为对象编制的，即使采用工程量清单招标的方式，仍遵循施工图预算的编制原理、依据、方法和程序。
工程施工、结算也要根据预算执行，具有特定的对象。
房地产的单件性特点决定其只能采用个别计价法，否则，反映的存货成本不准确，不能准确计算损益，导致税务成本扣除提前或延后，为税法所不允许。
综上所述，根据房地产单件性特点及工程结算规范要求，房地产成本对象的确定原则：
化整为零、自由组合。
以不变应万变，最终达到上述各种观点的目的，也能满足31号文成本对象确定的六原则。
其实，这不需要增加额外的工作，只要加以引导利用即可。