2011房地产估价师考试必备《相关知识》重点讲解1

第一章规划知识[本章知识结构]本章一共五节，第一节是规划，第二节是城市规划，第三节是城市总体规划，第四节城市详细规划，第五节是居住区规划。

后面的章节都以前面的为基础。

[本章重点] 1、规划的含义和主要类型；2、城市用地的自然条件评价、建设条件评价、经济评价；3、控制性详细规划的内容和控制体系；4、居住区规划的技术经济分析。

第一节规划概述一、规划简介掌握1、规划的含义：两层：一是对未来目标和发展的描述；二是为了实现目标和发展做出行动步骤的决策。

2、规划的类型：国民经济和社会发展规划、国土规划、土地利用总体规划、区域规划、城乡规划、城市环境保护规划、城市生态规划。

第二节城市规划概述一、城市规划的作用和任务（一）城市规划的含义掌握为了保证一个城市正常运转，主要应该解决四方面的大事：居住、工作、休息、交通。

城市规划就是应该对这些事情做出统筹安排。

4个小点1、城市性质、规模、发展布局；2、合理利用土地；3、协调空间布局；4、建设的具体部署和安排。

（二）城市规划的作用了解（三）城市规划的任务了解二、城市规划体系（一）城市规划法律体系了解2008年1月1日起施行，《城乡规划法》。

主干法+相关法规、规章（二）城市规划行政体系——编制、审批熟悉1、编制：城市、县、镇人民政府编制相应的规划；分两个阶段——总体规划和详细规划。

大、中城市编制分区规划。

2、审批：⑴由国务院审批：直辖市；省、自治区首府城市；国务院指定城市；3个⑵其他城市、镇：报上一级人民政府审批；⑶分区规划和详细规划一般由市人民政府规划行政主管部门批准。

（三）城市规划运作体系——具体编制、规划实施控制熟悉1、具体编制：⑴战略性——城市总体规划；目标；实施控制性——城市详细规划；操作层面的；对应规划定义的两个层面⑵城市详细规划分为：控制性详细规划——土地、道路和工程管线、环境的控制；修建性详细规划——建筑、工程设施的设计和施工。

2、实施控制：⑴办理建设用地规划许可证；⑵土地使用权出让的：规划条件要写入出让合同中；没有规划条件的不得出让；领取“建设用地规划许可证”；⑶规划主管部门不得擅自改变规划条件；没有规划条件的出让合同无效。

三、城市规划管理系统了解1、决策系统——城市规划的编制和审批；2、执行系统——实施（建筑工程、市政管线、市政交通）；按专业分别管理3、反馈系统——规划批准后的管理；查处违法用地、违法建设；4、保障系统——城市法律规范的制定。

第三节城市总体规划一、城市总体规划的主要任务和内容熟悉（一）任务：（二）内容：城市、镇总体规划的期限一般为20年。

近期为5年。

二、城市发展战略（一）城市发展战略的含义：经济、社会、建设三位一体发展战略。

整体、统筹、协调（二）内容：三个目标：经济发展、社会发展目标、建设水平目标。

三、城市性质与城市规模了解1、城市性质定义：所处地位和担负的主要职责。

编制总体规划时，首先确定城市性质。

2、城市规模：人口规模、用地规模、生产力规模；通常用人口规模来表示城市人口规模——市区内的常住非农业人口。

3、按城市人口规模的分类：特大：100万以上；大：50~100万；中：20~50万；小：20万以下。

四、城市分区规划熟悉介于城市总体规划和详细规划之间的。

期限与总体规划一致。

五、城市用地（一）城市用地分类熟悉1、10大类、46中类、73个小类；2、表1-1中应注意；3、建设用地是前9类，不包括水域和其他用地；4、用地计量单位：万平方米，公顷，h㎡.判断题：09年考题根据城市用地分类，社会停车场库用地属于市政公用设施用地（×）。

属于道路广场用地（二）城市用地评价掌握1、自然条件评价：⑴工程地质条件：地基承载力高、地形平缓、没有冲沟、滑坡、崩塌、地震灾害；⑵水文及水文地质条件：地下水是城市用水的水源——避免开采过渡、污染；⑶气候条件：建筑物的朝向和间距；风玫瑰图；热岛现象；城市排水设施。

⑸城市用地使用性评价：结果——三类。

第一类：适于；第二类：需采取一定措施；第三类：不适于。

综合分析题：某房地产开发公司以1200万元依法取得了1公顷综合用地50年的土地使用权，该地块土质较差，地下水位较浅，需采用一定工程措施改善条件方适用于建造。

对该宗土地进行城市用地适用性评价，该宗土地属于（ B ）类建设用地。

A．一B．二C．三D．四2、建设条件评价包括：城市用地布局结构评价、城市市政设施和公共服务设施评价和社会、经济构成评价。

3、经济评价⑴城市土地的基本特征：土地承载性、区位；⑵区位评价：①城市土地评价的基本思路：级差收益测算的方法进行城市土地评价；②区位条件：三个层次、四个方面评价（土地区位、城市设施、环境、其他）。

第四节城市详细规划控制性详细规划——规划地域范围应在100公顷以上；修建性详细规划——规划地域范围应在3公顷以上。

一、控制性详细规划（二）控制性详细规划的内容掌握内容：5条单选题：确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高属于（ B ）的内容。

A．城市总体规划B．控制性详细规划C．修建性详细规划D．居住区规划（三）控制性详细规划的控制体系掌握分3块：1、指标体系：6方面。

前5项属于控制指标；指标体系规定性指标指导性指标1、用地：用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性1、用地性质2、用地面积2、环境容量：容积率、建筑密度、绿地率、人口容量3、建筑密度6、容积率7、绿地率1、人口容量3、建筑形态：建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定4、建筑控制高度5、建筑后退红线距离4、交通：交通处入口方位、停车位8、交通处入口方位9、停车泊位及其他需要配置的公共设施5、城市设计引导：建筑形式、色彩、体量、风格2、建筑形式、体量、色彩、风格6、配套设施：生活服务、市政公用、交通设施和管理3、其他环境要求2、规定性指标：必须严格遵照执行。

1个上限（建筑密度）、3个下限（建筑后退红线距离、绿地率、停车位数）、1个上下限同时控制（容积率）。

能计算！规定性指标指标定义指标上下限1、用地性质土地用途2、用地面积划定的面积3、建筑密度各类建筑基底占地面积与地块面积之比上限4、建筑控制高度由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离5、建筑红线后退距离建筑相对于规划内道路红线后退的距离下限6、容积率各类总建筑面积与地块面积之比上限、下限7、绿地率各类绿地面积的总和占地块面积的比率下限8、交通出入口方位每地块应设1~2出入口9、停车泊位数下限3、指导性指标：参照执行。

人口容量用上限控制。

单选题：在居住区控制性详细规划的控制体系指标中，建筑密度属于（ B ）。

09年考题A．用地控制指标B．环境容量控制指标C．建筑形态控制指标D．城市设计引导及控制指标（四）控制性详细规划有关计算规则：熟悉1、建筑占地面积：“外伸”部分不算！基地空地面积＝基地面积－建筑占地面积2、总建筑面积：也不包括：⑴不高于明沟1.5m的半地下室；⑵不作为公共使用的敞空层按一半计算面积；⑶面积小于标准层的10%的屋顶附属建筑物。

3、建筑高度：⑴核算建筑间距时：⑵核算建筑高度时：坡屋顶小于35°时，高度到檐口；坡屋顶大于35°时，高度到分两种：平行关系——算至屋脊；垂直关系——算至中点。

二、修建性详细规划了解内容：针对各类工程建设的指导。

第五节城市居住区规划一、居住区及规划布置了解1、居住区的划分：居住区、居住小区、居住组团。

居住区居住小区居住组团人口数量3~5万人1~1.5万人1~3千人户数1~1.6万户3~5千户300~1000户设施一整套较完整的……一套能满足的……配套有基层设施2、居住区规划布局形式：4种⑴居住区-居住小区-居住组团：三级结构⑵居住区-居住组团：二级结构⑶居住小区-居住组团：二级结构⑷独立式组团三、居住区的用地构成和规模熟悉（一）用地构成4类1、住宅用地：住宅基底占地及前后左右一些空地；2、公共服务设施用地：包括专用地中的通路、场地和绿地等；3、道路用地：包括小广场、停车场、回车场；4、绿化用地：包括公园、小游园、组团绿地及块状、带状绿地等例题：某住宅小区规划建设用地面积为40公顷，容积率为1.4，住宅及公共服务设施用地占50%，小区内的道路、广场用地为6公顷，则该小区的绿地率为多少？35%解：100%＝15% 100%―50%―15%＝35%（二）居住区的规模1、影响因素：3条⑴商业服务设施的经济性和合理的服务半径：居住区一般：800~1000米；⑵城市道路：合理间距600~1000米，干道间用地35~100公顷；⑶行政管理：街道居委会管辖5万人为宜，少则3万人左右。

2、结论：人口3~5万人，用地50~100公顷。

四、住宅及其用地的规划布置熟悉（一）住宅的类型及特点：表1-3（二）住宅经济与用地经济的关系主要因素提高经济效益1、住宅层数4~6层时，每提高一层能降低造价2、进深11米以下有效。

每增加1米，每公顷土地上增加建筑面积3、长度30~60米内，每提高10米，每公顷土地上增加面积4、层高每降低100毫米层高，降低造价，节约用地5、平面系数（K）每提高1%，投资减少1.4%1、住宅层数：楼越高，房屋造价越高。

结构、材料、施工不同。

多层，提高层数降低造价。

2、进深：长度一定，加大进深进深11米以下时，每增加1米，增加面积有效。

3、长度：宽度一定，增加长度30-60米时，每增加10米，增加面积有效。

4、层高：每降低100毫米，降低1%造价，节约2%用地。

不能太低5、平面系数（K）：使用面积/建筑面积不能太高标准层平面布置相同的住宅楼层。

五、公共建筑及其用地的规划布置熟悉（一）分类：2种；按使用性质、使用频率来划分。

（二）定额指标：2类；以每千居民为计算单位；民用建筑综合指标。

（三）规划布置：合理的服务半径：居住区级：800~1000米；居住小区级：400~500米；居住组团级：150~200米。

六、居住区道路的规划布置熟悉满足各种用途车辆通行要求。

分为4级：居住区：9米，20~30米；居住小区级：7米；居住组团级：4米；门前小路：3米。

七、居住区绿地的规划布置熟悉指标：人均绿地面积，㎡/人；绿化覆盖率。

八、居住区规划的技术经济分析掌握1、用地面积平衡表的作用：3点2、指标计算：定义、区别、单位。

单选题：在某居住区规划中，住宅建筑基底面积400㎡，住宅总建筑面积1400㎡，容积率1.4，则住宅建筑净密度为（ B ）。

05考题A．28.60%B．35.00%C．40.00%D．50.00%解：住宅用地面积＝住宅总建筑面积÷容积率＝1400÷1.4＝1000（㎡）住宅建筑净密度＝住宅建筑基底面积÷住宅用地面积＝400÷1000＝0.4单选题：某居住区住宅用地面积17.8h㎡，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900㎡、21600㎡，16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080㎡、14040㎡，20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080㎡、8640㎡，则该居住区住宅平均层数为（ B ）层。