工业用地变为商业用地的案例
国有企业债务重组案例
国有企业债务重组案例案例一剥离银行债务一、基本情况东莞某集团是国内专业汽车电子产品的高科技制造企业，其下五大产品深受国内外客商青睐。
因盲目扩张，银行贷款20亿元，大部分应收款成为呆账、死账，导致资金链断裂，无法正常支付银行本金、利息，拖欠员工工资、拖欠供应商应付款。
二、重组方案广东远景投资采用债务重组+战略转型的思路，为其量身制定债务重组方案，融资方案，股权重组方案等。
1、通过政府协调获得银行支持，通过低价回购债权，降低债务杠杆，化解银行债务；2、加大对应收账款的催收力度，回笼了大量资金，解决了部分资金枯竭的难题；3、优化核心资产结构，重新进行产品市场定位，力助企业恢复正常经营。
三、重组成果帮助该公司剥离12亿元银行债务，自重组至今，生产经营重回正轨，扭亏为盈，年营业额逐年增长：2018年达4亿元，2019年近6亿元，2020年7亿元。
案例二民间借贷债转股一、基本情况佛山某电器集团有20年发展历史，曾荣获过“中国驰名商标”、“国家免检产品”等荣誉，年营业额最高达30亿元。
因盲目扩张，导致入不敷出；被银行抽贷，为救企业盲目计划上市，筹集私募基金5亿涉及5家机构，民间借贷10亿涉及300多人，总负债达36亿元。
企业资金链断裂，经营与市场都陷入了混乱的状态，无法正常经营及支付员工工资。
二、重组方案广东远景投资为该集团制定了股权、债权、产权三大重组战略，以先解决民间债务后解决银行债务为策略，在盘活资产的基础上，化解法律风险，优化产业配置，剥离债务，引进战略投资者，为企业打上一剂输血强心针。
1.与政府部门达成协议，将企业原有的120亩土地从工业用地转为商业用地。
2.邀请政府、媒体、员工代表、民间债权人共同召开重组会议，让各方缓冲争取时间换空间。
3.成立房地产开发公司，找代建公司代建商住房，并与民间债权人协商以债转股的方式化解民间债务，以买断债权等方式降低银行债务杠杆。
4. 砍掉重资产，撤出部分亏损专卖店，协助企业进行经营模式转变——变产业链导向转向品牌、技术、渠道为核心的成功转型。
在江苏工业用地能转商业用地吗？要符合什么条件
在江苏工业用地能转商业用地吗？要符合什么条件导读:本文介绍在房屋买房，购房政策的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
江苏有很多的工业用地，很多的朋友们有一定的经济实力的话都会考虑建造工厂，这样在一定程度上可以实现自己的梦想，也为国家的发展提供了一定帮助。
那么在江苏工业用地能转商业用地吗？在江苏工业用地转商业用地要符合什么条件？一、在江苏工业用地能转商业用地吗？在江苏工业用地能转商业用地。
工业用地转为商业用地的基本步骤如下：1、原土地使用者向相关部门门申请交回土地，并由江苏原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。
2、相关部门门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件，在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、财政、监察等部门集体会审确定土地出让起始价，并由江苏土地交易机构依法组织招拍挂出让。
3、经招拍挂出让后产生新的土地使用者，新的土地使用者与土地交易机构签订成交确认书，并与相关部门门签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价款。
4、江苏土地使用者按土地出让合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证。
二、在江苏工业用地转商业用地要符合什么条件？建设单位使用国有土地的，应当按照江苏土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。
1、改变为商业用途的，必须符合江苏城市总体规划，并需经过规划部门批准。
2、如符合江苏城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。
3、通常的做法可由江苏工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
4、其中在江苏城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划主管部门同意。
商业地块调整方案
商业地块调整方案背景近年来，随着城市化的不断发展，城市商业地块的需求量不断增加。
但是，在城市使用规划中，商业地块的数量、位置、面积等方面的规划和规定也会随着城市发展的变化而不断调整。
商业地块的调整不仅可以满足城市发展需要，也可以使商业地块的使用效率得到最大化，从而促进城市经济的发展。
目的本文旨在探讨商业地块调整的方案，以达到以下目的：•优化商业地块的使用效率；•完善商业地块布局；•促进城市商业经济的发展。
方案商业地块调整方案应该充分考虑城市规划、商业需求、市场情况等因素，以达到最优的调整效果。
下面介绍几种常见的商业地块调整方案。
城市商业需求不断增加，需要不断增加商业地块，以满足市场需求。
在商业地块紧缺的情况下，可以考虑以下几种增加商业地块的方案。
改造老旧工业用地城市老旧工业用地的很多都已经没有使用价值了，这些用地可以进行开发改造，变为商业地块。
改造老旧工业用地一方面节约了新土地的开发成本，另一方面将废弃的用地变为有用的地方，促进城市经济发展。
拆除老旧建筑城市的一些老旧建筑没有进行有效的改造利用，占用大量有用土地，影响城市商业经济的发展，这些老建筑可以通过拆除来腾出土地，建设新的商业地块。
将其他用途的土地改为商业地块市场需求的变化使得原有的一些土地用途已经不能满足市场的需求了，为了保证商业地块供应的稳定性和可持续性，可以考虑将一些其他用途的土地改为商业地块。
有时候，商业地块的数量过多，商业用地形成过高浓度，导致市场竞争激烈，商业地块利润率下降。
这时，需要减少商业地块的数量，以保证商业经济的健康发展。
通过并购实现商业地块减少商业地块过多造成市场竞争过于激烈，通过并购可以使得同行业的公司合并，实现商业地块的减少。
将商业地块改造为其他用途的土地有时候，商业地块的利用效益不佳，需要考虑将商业地块改造为其他用途的土地，以实现土地的多功能化利用。
实际应用商业地块调整方案的实际应用需要充分考虑市场需求和城市规划的一些细节和要求，以达到最佳的调整效果。
自然资源管理开发(第八讲)-自然资源配置
资源开发与环境保护的平衡
在资源开发与环境保护之间寻求平衡，实现经济、社会和环境的协调发展。
04
自然资源配置的实践与案例
土地资源配置
土地资源配置是指根据社会经济发展需求和土地利用适宜性，合理安排土地资源的利用方式和布局。
土地资源配置的实践包括土地利用规划、土地整治、土地复垦等，旨在提高土地利用效率，促进经济社 会发展。
障了当地居民的生活质量和安全。
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自然资源管理开发(第八讲)自然资源配置
目录
• 自然资源配置概述 • 自然资源配置方式 • 自然资源配置的优化 • 自然资源配置的实践与案例
01
自然资源配置概述
定义与特点
定义
综合性
自然资源配置是指根据社会经济发展的需 求，合理地分配和利用自然资源，以达到 资源的有效利用和可持续发展。
自然资源配置涉及多个领域，如环境、经 济、社会等，需要综合考虑各种因素。
森林资源配置
森林资源配置是指根据森林资源的特点和生态需求，合理安排森林资源的开发利用 和保护。
森林资源配置的实践包括森林经营、森林保护、森林采伐等，旨在实现森林资源的 可持续利用和生态平衡。
案例：某林区通过科学合理的森林经营和采伐计划，实现了森林资源的可持续利用， 保障了生态平衡和当地居民的经济利益。
案例：某城市通过土地利用规划，将城市中心区的工业用地转变为商业用地，提高了土地利用价值，促 进了城市经济发展。
水资源配置
水资源配置是指根据水资源条件和用水需求，合理分配水资源，满足生产、 生活和生态用水需求。
水资源配置的实践包括水资源规划、水资源保护、水资源调度等，旨在实 现水资源的可持续利用。
案例：某地区通过水资源调度，合理分配农业、工业和城市用水，保障了 区域内的水资源供应，促进了经济社会的可持续发展。
工业用地转为商业用地的申请报告
工业用地转为商业用地的申请报告
技术报告
报告主题：将工业用地转为商业用地技术报告
报告日期：2023年6月30日
报告完成者：XXX
一、背景介绍
由于城市政策变化，政府对商业用地需求日益增加，促使城市将原本的工业用地转变为商业用地。
该技术报告以城市将工业用地转变为商业用地为例，介绍如何将工业用地转变为商业用地的技术指导方案。
二、转变工业用地为商业用地的技术设计步骤
1、用地规划设计方案。
首先，要根据原有的用地现状，制定相应的建设总量的用地规划，划分建设用地的建设类型和空间分布，使用产业技术规划。
2、配套技术环境设计。
为了能够确保新建的商业用地能够合理、完善的满足市场的各种需求，须根据现行的技术标准，制订出合理的用地配套技术设计规范，明确用地的建设类型及其技术要求。
3、能源配套技术设计。
新建商业用地的建设，一般都会要求确保地下能源供应稳定，要求出口的质量可以满足卫生、用电、绿色技术等方面的需求。
因此，要做好能源的相关配套技术设计，尤其是水源、电力供应的配套技术设计，以保障地下资源供应的长期稳定性。
土地用途变更的案例
土地用途变更的案例土地用途变更是指将某一块土地原有的用途改变为另一种用途的行为。
这种变更通常需要经过政府部门的审批和批准。
下面是十个土地用途变更的案例：1. 将农田变更为城市住宅用地在城市化进程中，随着人口增加和城市发展的需要，农田逐渐被用作新建住宅区的用地。
这种变更可以满足城市居民的住房需求，但也带来了农田资源的损失。
2. 将工业用地变更为商业用地随着城市的发展，一些工业区域的产业结构发生了变化。
为了适应社会经济发展的需要，政府可以将部分工业用地转变为商业用地，以促进商业活动的发展。
3. 将旧厂区变更为文化创意产业园区一些老旧的工厂区域在经济转型时期逐渐失去了原有的产业功能。
政府可以将这些旧厂区变更为文化创意产业园区，吸引文化创意企业入驻，推动文化产业的发展。
4. 将城市空地变更为公园绿地为了改善城市环境和提升居民生活质量，政府可以将一些城市空地变更为公园绿地，增加城市的绿化面积，提供休闲娱乐场所，改善城市生态环境。
5. 将农村土地变更为旅游景区用地一些风景优美的农村地区可以通过将土地用途变更为旅游景区用地来吸引游客，促进农村经济发展。
这种变更可以提高农民的收入，改善农村居民的生活条件。
6. 将森林保护区变更为生态农业用地为了保护生态环境和促进可持续发展，政府可以将一些森林保护区变更为生态农业用地，推广有机农业和生态农业模式，保护土地资源和生态系统的完整性。
7. 将空置工地变更为临时停车场一些城市中存在着大量的空置工地，这些工地占用了宝贵的土地资源。
政府可以将这些空置工地暂时变更为临时停车场，缓解城市停车难的问题，提高交通效率。
8. 将废弃工厂变更为科技孵化园区一些废弃的工厂区域可以通过变更土地用途，建设科技孵化园区，吸引高科技企业入驻，促进科技创新和产业升级。
9. 将矿山区变更为风电场一些矿山区域在矿产资源开采完毕后形成了废弃地。
政府可以将这些矿山区变更为风电场，利用风能资源发展清洁能源，促进可持续发展。
试论我国“工业用地办公楼化”现象及其问题
试论我国“工业用地办公楼化”现象及其问题牛慧恩摘要: 随着城市发展和建设规模扩张，城市土地使用功能从工业用途转变为商务办公等用途是常见现象，具有其客观合理性，也符合城市用地功能演变的一般规律，规划用地性质会随之进行必要的调整。
然而在我国，一些城市的规划用地性质并没有随着土地使用功能的变化进行相应的调整，出现了愈演愈烈的‚工业用地办公楼化‛现象，这对城市规划的科学性等带来了一定的挑战。
通过对我国这一特殊现象及其问题产生原因的分析，认为应该将我国的土地基准地价及土地出让金计收建立在土地利用现状分类的基础上，将土地出让金收取与规划用地性质脱钩，这样才能够为规划用地性质的合理调整‘松绑’，有利于维护规划用地性质的科学性并切实发挥其功能引导作用。
关键词：工业用地，办公楼化，土地出让金，科学性1、引言在当今中国的一些大城市，工业用地上的办公大楼越来越多、越来越高；尤其是在一些邻近城市中心的地区，将原来的工业厂房改变为办公用途，甚至在工业用地上改建或新建办公大楼的情况屡见不鲜，似乎正在成为一种潮流。
例如在深圳，不仅有华侨城的从东部工业区到‘LOFT创意园’、蛇口的从三洋工业区到‘南海意库’的华丽转身，有车公庙‘天安数码城’的成功再造以及在龙岗中心区的再行复制，更有深圳高新区鳞次栉比、堪与中心区相媲美的办公大厦群……作为城市规划师，当我们在为这些地区的成功改造和高效利用而深感欣慰的时候，对于在规划图纸上仍然显示为棕色的工业用地性质，总不免感到有些‘别扭’；特别是当有人厉声质问：‘为什么那些办公大楼的用地性质是工业，按工业用地交土地出让金，而我们的办公大楼用地性质却是商业，按商业用地交土地出让金？’时，城市规划师们常常会变得哑口无言，难以给出令人信服的解释。
因此，对于工业用地上越来越多、越来越高的办公大楼，在此称其为‘工业用地办公楼化’现象，认为有必要对该现象背后的原因及其带来的问题进行深入研究，并应积极寻求问题的解决对策。
上海某场地环境情况调查和风险评估
上海某场地环境情况调查和风险评估摘要：大量工矿企业因城市功能调整和优化产业结构从中心城区搬迁至郊区或工业园区，其遗留下来的工业场地因时间久远、技术落后、企业环保意识单薄和早期监管不力等原因往往存在土壤和地下水污染情况，给人体健康和后续发展带来隐患。
本文以上海某场地作为案例依托，从污染场地初步调查、详细调查、风险评估三方面讨论，为土壤和地下水污染场地的调查与评估提供借鉴。
关键词：场地调查；土壤污染；地下水污染；风险评估引言近年来，随着城市功能的调整和产业结构的不断优化，大量工业企业从中心城区转移至郊区或工业园区，原纺织、钢铁、煤炭等企业土地性质根据规划发生变化，由工业用地转变为商业用地或住宅用地等[1]。
上海现代工业发展历史较长，早期企业经营发展时环保意识淡薄，所使用设备大多为高污染高能耗，同时也存在监管不力的情况，导致其土壤以及地下水存在遭受污染的风险，如不及时针对搬迁后遗留的工业废弃场地进行调查、评估和治理，则可能对为未来使用该场地的人群带来健康风险，同时周边环境和人体也面临污染转移带来的风险[2-3]。
针对工矿企业遗留场地土壤和地下水污染的问题，2021年上海市生态环境局、上海市规划和自然资源局关于印发《上海市建设用地土壤污染状况调查、风险评估、风险管控和修复、效果评估等工作的若干规定》的通知（沪环规[2021]4号）中明确提出了土地使用权人或土壤污染负责人应在用途变更前或土地所有权发生变化时完成土壤污染状况调查、风险评估、风险管控和修复、效果评估[4-5]。
本文就上海某纺织厂遗留场地土壤和地下水环境调查和风险评估作为案例，浅谈污染场地的环境调查方法和风险评估方式，为污染场地的调查与评估提供借鉴。
1、场地概况该场地曾作为工业用地，时间跨度近百年，现拟将场地规划为商业服务业设施用地，属于《土壤环境质量建设用地土壤污染风险管控标准（试行）》（GB36600-2018）中建设用地的商业服务业设施用地（B），为第二类用地。
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最高人民法院民事判决书(2004)民一终字第46号上诉人(原审被告)：柳州市全威电器有限责任公司。
法定代表人：刘全章，该公司董事长。
委托代理人：田旷，北京市嘉和律师事务所律师。
委托代理人：罗茂隆，北京市嘉和律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：柳州超凡房地产开发有限责任公司。
法定代表人：覃锦生，该公司董事长。
委托代理人：罗茂隆，北京市嘉和律师事务所律师。
委托代理人：田旷，北京市嘉和律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：南宁桂馨源房地产有限公司。
法定代表人：罗先友，该公司董事长。
委托代理人：李正国，四川康维律师事务所律师。
委托代理人：黄媛，四川康维律师事务所律师。
上诉人柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司与被上诉人南宁桂馨源房地产有限公司土地使用权转让合同纠纷一案，广西壮族自治区高级人民法院于2004年4月18日作出(2004)桂民一初字第1号民事判决，柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司对该判决不服，向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭于2004年7月15日进行了开庭审理。
柳州市全威电器有限责任公司及柳州超凡房地产开发有限责任公司的委托代理人田旷、罗茂隆，南宁桂馨源房地产有限公司的法定代表人罗先友、委托代理人李正国到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2003年9月18日，柳州市全威电器有限责任公司(以下简称全威公司)、柳州超凡房地产开发有限责任公司(以下简称超凡公司)与南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)签订《土地开发合同》约定，全威公司、超凡公司同意将全威公司位于柳州市柳石路153号51．9979亩土地转让给桂馨源公司，土地转让价款为2860万元。
鉴于超凡公司在与全威公司签订2003年3月31日《协议书》之后投入了前期资金并作了一些前期工作，本协议签订后，全威公司同意桂馨源公司支付给超凡公司补偿款1640万元。
土地转让款的付款期限和办法：根据全威公司的要求，桂馨源公司同意于2003年9月30日前，将200万元转入全威公司账户作为合作定金，逾期视为桂馨源公司违约，全威公司、超凡公司有权单方解除合同；全威公司、超凡公司必须在两个月内办理完成市政府同意该宗土地转让给桂馨源公司控股或桂馨源公司法定代表人控股的、在柳州新成立的公司，并给予今年或明年上半年土地开发计划指标；桂馨源公司在得到开发指标批准可以进行房地产开发时起一个月内，代全威公司支付向中国工商银行柳州分行所借的795万元贷款及表内利息96万元(此利息如能减免，此款便加在厂房拆迁费里支付)，此贷款经银行同意可转贷给桂馨源公司，全威公司应积极协助桂馨源公司办理，并提供该宗土地作贷款担保抵押，如银行确认，由于此贷款转给桂馨源公司的原因，而不能免去表内利息96万元(准确金额以银行确认的为准)，此利息应由桂馨源公司承担，其他任何原因全威公司未得到银行的免息，均由全威公司承担；桂馨源公司在得到市政府将土地转让给桂馨源公司控股的或桂馨源公司法定代表人控股的柳州成立的新公司，并得到开发指标批准可以进行房地产开发时起一个月内必须代全威公司支付该宗土地办理土地使用性质变更(由工业用地变更为商业用地)向土地管理部门交纳的土地变性费用及契税约600万元；全威公司在办理完成将该宗土地过户给桂馨源公司在柳州的控股公司或桂馨源公司法定代表人控股的公司三个月内，桂馨源公司在柳州的控股公司或桂馨源公司法定代表人控股的公司代全威公司分期支付职工安置费、厂房搬迁费及代全威公司偿还零星欠款，此三项共约600万元。
以上共计2300万元在桂馨源公司支付给全威公司的土地转让费中扣除，余下2200万元(桂馨源公司根据全威公司和超凡公司的要求，支付给全威公司560万元、支付给超凡公司1640万元)，桂馨源公司在得到土地使用和开发指标批准，可以进行房地产开发时起一年内支付给全威公司和超凡公司。
由于政府和房地产开发建设管理部门因总体规划、市政建设和市政管理原因以及全威公司、超凡公司两方的原因(包括全威公司职工、全威公司周边单位及个人的原因)，以及全威公司、超凡公司两方债权人追债等非桂馨源公司原因，半年内不能办理完成本项目工程开工报建手续进行开工建设的，按实际延续的时间，付款期间相应顺延。
如全威公司、超凡公司愿意购买桂馨源公司在该宗土地上所开发的商品房，其购房款可在桂馨源公司支付给全威公司的费用中扣减。
在桂馨源公司代全威公司、超凡公司向土地局支付该宗土地变性费及契税的同时，全威公司须将该宗土地过户给桂馨源公司控股或桂馨源公司法定代表人控股的在柳州新成立的公司。
但桂馨源公司在付清全威公司、超凡公司4500万元之前，不得将该宗土地转让给桂馨源公司控股的或桂馨源公司法定代表人控股的公司以外的其他人。
全威公司向桂馨源公司所转让的该宗土地使用权年限按政府的有关规定办理。
桂馨源公司计划该宗土地分期开发，从桂馨源公司支付完需开发部分土地的厂房搬迁费和职工安置费之日起算，全威公司必须在三个半月内搬迁完毕，并将所拆除的垃圾清除干净，将达到三通一平的土地交付桂馨源公司。
桂馨源公司未付给全威公司、超凡公司的部分款项，由桂馨源公司或桂馨源公司在柳州的控股公司或桂馨源公司法定代表人控股公司提供相应价值的土地和房产作为抵押担保。
全威公司、超凡公司因自己的原因未按合同约定的期限办理完成土地过户手续、土地使用性质的变更和土地开发指标的办理及未按期搬迁完毕该宗土地上的所有附作物和完成三通一平，每逾期一日，按桂馨源公司已支付金额的千分之一向桂馨源公司支付罚息，逾期达30日以上，桂馨源公司有权单方解除合同。
桂馨源公司因以上原因提出解除合同的，全威公司、超凡公司应双倍返还200万元定金。
桂馨源公司未在合同约定的时间内代全威公司全额支付有关款项给有关单位及未付清全威公司、超凡公司土地转让费和补偿费，每逾期一日，桂馨源公司应按应付金额的千分之一分别向全威公司和超凡公司支付罚息，逾期达30日以上，全威公司、超凡公司有权单方解除合同。
全威公司、超凡公司因以上原因单方提出解除合同，桂馨源公司以支付的200万元定金作为对全威公司、超凡公司的违约赔偿等。
且约定本合同为三方执行合同，全威公司与超凡公司于2003年3月31日签订的《协议书》及全威公司与桂馨源公司于2003年9月1日签订的《房地产项目合作开发合同书》于本合同签订之日同时作废。
2003年9月29日，桂馨源公司将200万元定金转入全威公司账户。
2003年11月18日，柳州市发展计划委员会批准将本案所涉及的土地用途改变为经营性用地。
2003年11月3日，桂馨源公司函告全威公司、超凡公司，授权桂馨源公司法定代表人罗先友控股的柳州市盛源房地产有限公司代其履行合同，要求全威公司超凡公司按合同约定将土地过户给柳州市盛源房地产有限公司。
2003年12月15日，桂馨源公司又函告全威公司、超凡公司，将代其履行合同的公司变更为柳州恒贸源房地产有限公司，要求全威公司、超凡公司按合同约定将土地过户给该公司。
2003年11月21日，全威公司与超凡公司函告桂馨源公司，其已于2003年11月18日将柳州市发展计划委员会批准土地用途改变的文件办妥，并将复印件交于桂馨源公司，要求桂馨源公司提前支付600万元款项，其中300万元用于交纳土地收益金，办理土地过户及办理解封和搬厂，另300万元在办理完土地过户手续后的一个月内支付。
2003年11月25日，全威公司提出资金计划：第一期资金计划总计300万元，包括：1．支付河北科技有限公司欠款42万元，用于办理土地解封事宜；2．交纳土地收益金120万元；3．搬迁厂房所需费用100万元；4．偿还其他零星欠款38万元。
第二期资金应在土地过户后一个月内到位。
2003年12月2日，超凡公司、全威公司再次致函桂馨源公司：一、根据超凡公司、全威公司于中国工商银行柳州分行主要负责领导处得到的结果是，今年内还清银行欠款的本金，则所欠表内和表外利息全部免掉，明年的政策目前尚未明确。
因此，要求桂馨源公司今年内全部按合同代柳州市磁电机厂(即全威公司)还清银行欠款，如果采用承担债务的作法，桂馨源公司必须承诺承担所有的利息。
二、桂馨源公司必须尽快书面确认最终合作公司并给予该公司有关法律认证的复印件。
三、桂馨源公司必须提供合同规定的抵押担保手续，使双方得以尽快进入下一步的土地办理程序。
在该函中全威公司、超凡公司还提出：其曾于2003年11月21日给桂馨源公司发函，未见桂馨源公司复函。
为了表示合作诚意，现再次发函，希望桂馨源公司在五日内给予函复，使双方合作的操作程序得以进行，否则产生的一切后果和全部责任由桂馨源公司承担。
2003年12月18日，全威公司、超凡公司致函桂馨源公司：由于《土地开发合同》第七条对桂馨源公司提供抵押担保的时间、抵押物、保证范围及担保金额均未作出明确约定，为此，三方都认为有修改并完善该条款的必要并于2003年11月5日、12月15日、12月16日开会讨论了此问题，但没有达成一致意见。
2003年11月22日、12月2日，全威公司、超凡公司也曾两次给桂馨源公司发函，要求桂馨源公司提供抵押手续，但桂馨源公司至今未予答复。
由于桂馨源公司能否提供并办理抵押担保登记手续，对确保全威公司、超凡公司今后利益的实现至关重要，因此再次发函，希望桂馨源公司务必在2003年12月8日前到全威公司商谈修改完善上述问题并最终达成一致意见，否则，《土地开发合同》无法履行，三方将全面终止该合同。
2003年12月20日，柳州恒贸源房地产有限公司函复全威公司、超凡公司：《土地开发合同》充分体现了三方意志，是公正合法的，违约方在对方无违约行为或不同意解除合同的情况下，是不能随意终止合同的。
我公司在2003年11月15日、16日的协商会议及19日协商时都表态，只要是合同上约定的，都会坚决执行且将土地过户给我公司是安全的、无风险的。
现全威公司、超凡公司以根本就不存在的不安全因素为由拒不办理该宗土地过户，已属严重违约，全威公司、超凡公司应以实际行动表明其合作诚意，在实实在在履行合同的前提下，三方才可以对合同约定以外的事项进行协商。
2003年12月29日，全威公司、超凡公司致函桂馨源公司，以三方没有就办理抵押担保登记的时间及担保金额、保证范围达成一致意见、桂馨源公司又不愿商谈及全威公司是一个改制企业，桂馨源公司能否提供有效的抵押担保将关系到企业职工未来生活安置问题和社会安定问题为由，决定从即日起终止《土地开发合同》，并要求桂馨源公司商谈办理定金退还事宜。
2004年1月3日，桂馨源公司致函超凡公司、全威公司，拒绝终止合同。
一审法院另查明，2004年1月18日，中国工商银行柳州分行鱼峰支行函复柳州恒贸源房地产有限公司：1．只要全部归还所欠我行贷款本金，我行即按规定解除该宗土地使用权的抵押关系；2．根据以上原则，贵公司能代债务人柳州市磁电机厂归还所欠我行的全部贷款本息，我行即解除该宗土地使用权的抵押关系。