贷款使用的房地产可行性报告

吉安汇金实业有限公司

“汇金商业城项目”可行

性研究报告分析

日期：2016年8月

目录

一、工程概况

二、项目实施进度计划

三、项目投资估算及资金筹措

四、经济影响分析

一、工程概况

1）工程名称：

2）建设地点：武汉市东西湖区环湖路

3）建设单位：

4）抗震设防烈度：6度

5）功能项目及相关配套：幼儿园、商业

6）工程规模：47800m2（一期用地）

总建筑面积59418.84m2。其中：商业294.70m2；住宅44248.26m2;物业及其他建筑面积3461.00m2；地下室11309.88m2。

7）建筑工程设计等级分类及耐火等级：建筑工程设计等级为二级，耐火等级为二级。

8）建筑设计使用年限：50年

9）建筑高度：16米

商业：9米(二层)；住宅：16 米，住宅层高3.0米。

10）容积率：1.61（整体）

11）建筑覆盖率：21.2%（整体）

12）绿地面积：37469m2（整体）

13）绿地覆盖率：40%（整体）

14）总户数：360（一期）

15）机动车停车数量：216 （一期）

16）非机动车停车数量：360（一期）

二、项目实施进度计划

该项目预计开发周期18个月，拟用8个月时间完成项目前期准备工作（包括项目申请、初步设计、施工图设计、招投标工作等），用10个月时间完成地下及地上房屋建筑施工及竣工验收工作。项目初步实施进度详见下表

三、项目投资估算及资金筹措

（1）商业用房投资估算

1）土地征用（出让）及拆迁补偿费。

总地价（净地价）：709.95万

2）前期工程费：79.09万

包括：新建房屋白蚁防治费、城市规划设计收费、工程勘察测绘费用、工程设计费用、三通一平费用等。

3）建筑安装工程费

商业用房（公共部分装修）：666.14万

地下室：30.05万（人防地下室分摊）

合计：696.19万

4）公共基础设施费。

开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。

暂估算75.11万元

5）管理费用。

[（1）+（2）+（3）+（4）]×2﹪=31.21万元

6）财务费用。

[（1）+（2）+（3）+（4）]×30﹪×2×8.28％= 77.52万元

7）不可预见费

[（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）]×5﹪= 83.45万元

商业项目总投资：1752.52万元

（2）住宅用房投资估算

1）土地征用（出让）及拆迁补偿费。

总地价（净地价）：4264.11万元

2）前期工程费：1251.30万元。

包括：新建房屋白蚁防治费、城市规划设计收费、工程勘察测绘费用、工程设计费用、三通一平费用等。

3）建筑安装工程费

住宅用房：6440.78 万元。

4）附属公共配套设施费。

指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施建设的费用等。

暂按400万元估算。

5）公共基础设施费。

开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。

暂估算1188.38万元

6）管理费用。

[（1）+（2）+（3）+（4）+（5）]×2﹪=270.89万元

7）销售费用。

[（1）+（2）+（3）+（4）+（5）]×2﹪=270.89万元

8）财务费用。

[（1）+（2）+（3）+（4）+（5）]×30﹪×2×8.28％=672.89万元9）不可预见费

[（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+（7）+（8）]×5﹪= 737.96万元

住宅用房投资：15497.21万元

一期开发项目总投资：17249.73万元

1.4.2资金筹措

项目所需资金：17249.73万元，来源公司自筹解决0.52亿，银行贷款0.60个亿，住宅房屋预售收入0.61亿。

四、经济影响分析

（1）项目经济效益分析

1）项目收入估算

住宅：25200.54万元

2）销售税金：1398.63万元

营业税及附加为销售额的5.55％

土地增值税暂按4%估计：1008.02万元

3）开发成本与开发费用估算：15226.32万元

4)企业管理费用估算: 270.89万元

4）盈利能力及经济影响分析

预测营业利润为7296.68万元；按25%所得税税率计算。应交所得税1824.17万元，该项目税后利润为5472.51万元。

投资利润率（所得税后）：35.31%

（2）商业用房经济效益分析

1）营业收入估算

错误!未找到引用源。商业租赁年平均收入：90.14万元

错误!未找到引用源。年物业管理费：物业管理费包括空调费和公共区域水电费、卫生绿化费、保安费等，室内电费按电表另行收取。根据项目规模和有关管理规定，物业管理费暂估为9.01万元

项目年收入合计：99.15万元