谈对城中村改造的认识
什么是城中村改造
什么是城中村改造“城中村改造”这⼏个词在现实⽣活中经常听到，特别是在城市⾥⾯，会有多个城中村。
城中村改造是城市进⼀步城镇化的关键，但什么是城中村改造？实际上很多⼈对城中村改造不了解，店铺⼩编为你介绍相关知识。
现代观念城中村的内部通常没有统⼀的规划和管理，以低矮拥挤的违章建筑为主、环境脏乱、⼈流混杂、治安混乱、基础设施不配套、游离于城市管理体制之外，成为了都市的“癌症”。
从地域⾓度上讲，它属于城市的范畴。
从社会性质的⾓度上说，仍保留了传统农村的因素。
具有城市与农村双重特征的城中村究其产⽣原因，同中国的城乡⼆元体制、以及⼟地所有制度等多种因素有关。
同时，城中村也被许多学者认为是具有中国特⾊的贫民窟的表现形式。
⽽中国的市长们则把贫民窟看成是城市的疮疤，千⽅百计要驱赶和强⾏拆毁。
贫民窟确实不美观，治安差，但贫穷并不是农民⾃⼰的罪错，不能让他们富起来，也住进⾼楼⼤厦才是政府官员的过失。
如果真想加速城市化，则应该正视贫民窟的存在，甚⾄允许在⼀段时间内有所扩⼤，以⼤⼤降低城市化的成本，从⽽⼤⼤加快中国城市化进程，使中国最⼤限度地从城市化的积聚效应中获益。
因此在改造“城中村”过程中，妥善安置外来⼈⼝，让他们有能够继续安⾝⽴命的廉租屋，是⼀个重要问题。
实施改造"城中村”具有农村和城市双重特征，是城市化进程中的历史产物。
今后北京城市建设不断发展，还要在郊区建设更多新城和职能中⼼，使更多地区成为新的“城中村”，因此改造“城中村”将是⼀个漫长的历史过程，是⼀项长期⼯作，并不是改造完了这231个“城中村”，就彻底完成任务了。
因此研究如何改造“城中村”也是⼀项长期的历史任务。
必须给予⾼度重视。
城市化进程的加快，使⼀些处于城乡结合部的村庄，融⼊城区，成为“城中有村，村⾥有城，村外现代化，村⾥脏乱差”的地区，严重地阻碍了城市精神⽂明建设的普及与发展;不利于城市整体规划和建设。
“城中村”在从乡村向城市转变过程中，因⼟地、户籍、⼈⼝等多⽅⾯均属城乡⼆元管理体制，没有完全纳⼊城市统⼀规划、建设和管理，其发展有很⼤的⾃发性和盲⽬性，在⽣产⽅式、⽣活⽅式、景观建设等各⽅⾯仍保留浓厚的农民特征，因⽽影响了城市基础设施布局，乃⾄城市整体规划的实施。
对“城中村”改造的思考
对“城中村”改造的思考——以xx村为例中文摘要城市化的进程使原来周边的农村渐渐融进城市的规划之内，这些农村被重新规划建设成为城市的一个组成部分，形成了“城中村”。
郑州市的发展同样伴随着许多“城中村”的出现，在这些“城中村”出现了一些过去城市和农村都没有的新问题。
郑州市xx区xx村就是其中的一个代表。
xx村在新村建设的转变过程中，土地征收补偿费用的发放、村民民主参与、基础设施的建设以及外来务工人员的管理等问题同时出现，这些成为“城中村”改造好坏的关键所在。
怎样解决好这些问题，对于新农村建设中“城中村”社会和谐发展具有重大意义。
关键词城市化、xx村、城中村改造1．引言城市化的发展影响着郑州市周边各区农村经济的转变，农村原来的经济生活模式急需转变，“城中村”改造是近些年政府加快农村城市化进程的一项新举措，不少城市周边的农村通过“城中村”改造实现了本村的城市化，使本村村民走上了富裕之路。
但城市文明与都市文明的冲突使得许多问题不断的显现出来，农村原来的生活方式、管理体制、经济模式显现出来的滞后性和不和谐性表现出来的问题越来越突出，“城中村”如何适应城市的快速发展，改造成为城市社区，是现代化城市管理必须要面对和解决的问题。
笔者现以河南郑州市xx区xx村改造为例，对郑州市城中村改造作一探究。
2. 郑州市及xx村“城中村”改造基本情况2.1 “城中村”及其形成的原因2.1.1 “城中村”的含义所谓“城中村”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。
通常所说的“城中村”，仅指在经济快速发展、城市化不断推进的过程中，位于城区边缘农村被划入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落，又叫做“都市乡村”。
浅谈城中村改造中的利益关系的分析与应对
浅谈城中村改造中的利益关系的分析与应对在城市的快速发展进程中，城中村改造成为了一个备受关注的议题。
城中村改造不仅涉及到城市的空间重构和功能提升，更牵扯到复杂的利益关系。
深入分析这些利益关系，并找到有效的应对策略，对于推动城中村改造的顺利进行具有重要意义。
城中村改造中涉及的利益主体众多，包括政府、开发商、村民以及租户等。
政府作为城市的管理者，希望通过城中村改造提升城市形象、优化城市功能、增加公共服务设施，并促进土地的合理利用。
开发商则着眼于通过参与改造项目获取经济利益，同时也承担着一定的社会责任。
村民是城中村的原住居民，他们关心的是自身的居住条件改善、经济补偿以及未来的生活保障。
租户则可能面临着居住地点的变动和生活成本的增加。
从政府的角度来看，城中村改造可以为城市发展带来诸多好处。
一方面，改造可以改善城市的基础设施和环境，提升城市的整体品质。
另一方面，通过合理规划和土地整合，可以为城市的发展提供更多的建设用地，促进经济的增长。
然而，政府在推动改造过程中也面临着一些挑战。
例如，如何制定合理的政策和规划，平衡各方利益，避免因改造导致社会不稳定因素的增加。
同时，政府还需要确保改造过程中的公平、公正和透明，防止权力寻租和腐败现象的发生。
对于开发商而言，参与城中村改造项目是一个商业机会。
他们希望通过项目开发获得丰厚的利润。
但在实际操作中，开发商需要承担巨大的资金压力和风险。
例如，拆迁补偿费用的高昂、项目建设周期的不确定性以及市场需求的变化等，都可能影响项目的盈利能力。
此外，开发商还需要与政府和村民进行有效的沟通和协商，以确保项目的顺利推进。
村民在城中村改造中处于相对弱势的地位。
他们往往担心自己的利益得不到充分保障。
拆迁补偿的标准是否合理、安置房屋的质量和位置是否满意、未来的生活来源如何解决等问题，都是村民关注的焦点。
一些村民可能因为对补偿不满意而抵制改造，导致改造工作陷入僵局。
因此，政府和开发商在制定改造方案时，必须充分考虑村民的合理诉求，给予他们足够的尊重和保障。
对“城中村”改造的一点认识和建议
对“城中村”改造的一点认识和建议【摘要】：”城中村”是中国快速推进的城化进程中出现的一种新的城市化问题。
“城中村”改造是一项浩大、复杂、涉及面广的系统工程，涉及到经济、社会、文化、政治等多方面因素，关系到村集体、村民、政府管理部门、开发商等多方面利益。
文章从对”城中村”现象的分析入手，介绍了我国”城中村”的现状与特征、存在的主要问题，研究了问题的成因以及进行城中村改造的必要性，探讨了”城中村”改造的对策与建议。
【关键词】：城市化;城中村;改造;建议“城中村”是指那些农地与居民早已非农化，村庄已为城市建筑所包围，但村中居民仍为农业户籍，保留农村生活习惯和农村管理方式的社区群落。
”城中村”是我国城市化进程中存在的普遍现象。
1. “城中村”的现状特征（1）居民构成因为”城中村”房源供应充足，房租相对低廉，区位交通便捷，加上管理常常游离于城乡控制之外，所以成为了千千万万外来暂住者求租或搭棚屋的首选之地。
因而”城中村”除了安置当地的村民外，还成为了大批外来暂住人口的聚居地，其人口规模超过当地居民者已屡见不鲜。
（2）经济模式“城中村”村民由于大批外来暂住人口的涌入，逐步改变了传统农民以农业生产作为主要谋生手段的经济模式为了从房屋出租中谋利，他们总是在压缩自己生活空间的同时尽量新建、扩建或改建私宅以供租赁。
于是除了农业收益和年终分红外，房屋租赁成为了村民们的主要经济来源，使”城中村”经济的重点逐渐由第一产业向第二、第三产业转移。
（3）土地使用城市用地的拓展、村落用地的出租及普遍化的建房行为，致使农业用地不断减少，一些”城中村”甚至已经没有农田。
对外城市用地与农村用地彼此交错，对内居住用地、工业用地与各类公共设施用地相互混杂，难以分离而又关系复杂，这在相当程度上造成了”城中村”内外形象的反差及内部空间布局混乱。
（4）景观环境建筑多为在原设计基础上加建、扩建，多为违章建筑，而且结构和景观质量不高，采光通风相当恶劣。
城中村改造规划实践与思考
城中村改造规划实践与思考近年来，中国城市化进程快速发展，城市人口不断增加，城市面积不断扩大。
然而，城市发展的同时也带来了一系列问题，其中之一就是城中村的存在。
城中村是指位于城市中心或者城市边缘的一类住宅区，通常由农民工、外来人口等低收入人群居住。
这些地区的建筑老旧，基础设施不完善，环境脏乱差，给城市形象和居民生活带来了很大的影响。
因此，城中村改造成为了城市发展的重要课题之一。
一、城中村改造的背景与意义城中村改造是指对城中村进行综合整治，改善其居住环境和基础设施，提升居民的生活品质。
城中村改造的背景是城市化进程带来的问题，其中包括城市拓展的需要、城市形象的提升、居民生活质量的改善等。
城中村改造的意义在于改善城市居住环境，提升城市形象，推动城市可持续发展。
二、城中村改造的实践与经验城中村改造的实践是一个长期而复杂的过程，需要政府、企业和居民共同参与。
在实践中，可以借鉴以下经验。
1. 统筹规划：城中村改造需要进行全面的规划，包括土地利用、建筑设计、基础设施建设等方面。
只有统筹规划，才能有效解决城中村改造中的问题。
2. 多元参与：城中村改造需要政府、企业和居民共同参与，形成合力。
政府可以提供政策支持和资金保障，企业可以提供技术和资源支持，居民可以提供需求和意见反馈。
3. 分阶段实施：城中村改造可以分阶段进行，先解决最紧迫的问题，再逐步推进。
这样可以有效控制成本和风险，提高改造效率。
4. 注重社会公平：城中村改造要注重社会公平，保障居民的权益。
在改造过程中，要尊重居民的意愿，确保他们的基本生活需求得到满足。
三、城中村改造的挑战与思考城中村改造虽然具有重要意义，但也面临一些挑战。
首先，城中村改造需要大量的资金投入，这对于一些财政困难的地区来说是一个难题。
其次，城中村改造涉及到很多利益关系，需要协调各方的利益，这也是一个复杂的问题。
此外，城中村改造还需要解决居民的安置问题，确保他们的基本生活需求得到满足。
在面对这些挑战时，我们需要进行深入的思考。
城中村改造的深度剖析与成功案例分享
城中村改造的深度剖析与成功案例分享在城市发展的滚滚洪流中，城中村改造成为了一个极具挑战性且无法回避的重要课题。
推进“城中村”改造要实现建筑形态改造与社会形态改造的有机结合，以人为本，科学规划，可持续推进我国城中村改造。
一、城中村改造的必要性与紧迫性城中村，恰似城市机体上一块极为特殊且显眼的“补丁”，这里确实存在着一系列极为棘手且亟待解决的重大问题。
基础设施严重匮乏，这直接致使居民在日常生活中面临诸多不便，比如水电供应不稳定、道路状况极差等；环境卫生的糟糕状况更是触目惊心，垃圾随意堆积如山、污水四处横流，严重影响城市的外在形象；而治安隐患更是如同威力巨大的定时炸弹般，时刻威胁着社会的安稳与和谐。
这些严峻的问题，不但极大地制约了城市向更高层次、更优品质的进一步发展，而且还显著降低了居民的生活质量与幸福指数。
故而，尽快对城中村实施全面改造，全力提升其整体面貌和各项功能，无疑已成为当下最为紧迫、最为关键的首要任务。
比如一些城市的城中村长期未得到改造，不仅导致城市建设难以推进，阻碍了城市的现代化步伐，而且还因治安等问题使居民缺乏安全感，对城市的吸引力也大打折扣。
因此，对城中村进行改造，提升其整体面貌和功能，已成为当务之急。
二、先谋后动与统筹兼顾的战略意义先谋后动着重突出的是在付诸实际行动之前，务必展开深入且全面、细致的谋划工作。
我们必须对城中村的每一处细节都展开极为细致的调研与深入的分析，其中涵盖土地利用的具体状况、人口的具体构成、房屋的具体结构以及产业的分布情形等等诸多方面。
唯有在全方位充分掌握了这些详实信息的基础之上，才能够制定出极具科学性、合理性且切实可行的改造方案。
而且这种精心的谋划绝不仅仅只局限于当下的状况，而是更要深度考虑到未来的发展趋势以及实际需求，只有这样，才能有力确保所制定的改造方案具备强大的前瞻性以及可持续性。
统筹兼顾则明确要求我们必须坚决打破部门与部门之间、领域与领域之间的种种界限，要完全从城市发展的整体大局出发，全面综合地考虑经济、社会、环境等多个方面的关键因素。
“城中村”改造与规划的思考
“城中村”改造与规划的思考近年来，城市化进程不断加快，城市规模不断壮大，而城中村作为城市发展中的一个突出问题，引起了广泛的关注与讨论。
城中村指的是城市中一些比较老旧的低层住宅区，通常是由农村迁入城市的人群聚集形成，由于长期缺乏规划和管理，导致了杂乱无序的局面。
如何进行“城中村”改造与规划成为了一个亟待解决的问题。
城中村改造首先要解决的问题是如何提高居住条件。
由于城中村的住房建筑大多属于老旧楼房，房屋质量差，设施陈旧，通风不良等问题在所难免。
在改造过程中应该着重进行建筑物的维修与改造工程，同时改善室内设施，建立起高级别、高品质的居住环境。
目前，一些地方政府已经开始实行“棚改”，即对城中村住房进行拆迁改造，并提供更好的居住条件给城中村居民。
城中村改造与规划还要解决的问题是提高公共设施和服务水平。
由于城中村发展不规范，缺乏有效的规划和管理，公共设施和服务水平也相对较低。
在改造过程中，应该增加公共设施和服务设施，如学校、医院、商店等，以提高居民的生活品质。
还可以适当增加一些公共活动场所，如公园、广场等，为居民提供一个休闲娱乐的场所。
城中村改造与规划还要解决社会问题。
由于城中村居民多为农民工和低收入人群，他们所面临的经济问题非常突出。
在城中村改造中，政府应该注重发展经济，提供更多的就业机会，改善居民的生活条件。
还应该加强社区管理，提高居民的自治能力，促进社会和谐稳定。
城中村改造与规划还需要注重生态环境的保护。
由于城中村发展缺乏规划，一些城中村地区存在环境污染、垃圾堆积等问题。
在改造过程中，应该注重环境保护，加强垃圾处理和污水处理设施的建设，提高环境质量，为居民提供一个清洁、健康的居住环境。
城中村改造与规划是一个综合性的工程，需要从多个方面入手进行改善。
政府应该加大投入力度，制定出一套科学合理的规划方案，并加强对城中村改造过程的监督和管理，确保改造工程的顺利进行。
还需要广泛调动社会各方面的力量，鼓励居民的参与，实现城中村改造与发展的可持续性。
“城中村”改造与规划的思考
“城中村”改造与规划的思考城中村是城市中的特殊存在，由于城市化进程中的历史遗留问题，城中村存在着密集、杂乱、无序等问题，给城市管理和居民生活带来许多不便和困扰。
为了改善城中村的环境，提升城市品质，许多城市开始进行城中村改造和规划。
城中村改造与规划是一个系统工程，需要多方协作，综合各方资源，才能实现城中村的彻底改造。
本文将从城中村改造的必要性、规划思路和实施措施等方面进行思考。
一、城中村改造的必要性城中村改造的必要性主要表现在以下几个方面：1、环境问题。
城中村由于历史原因，建筑老化、管线老化、环境脏乱差等问题较为突出，给城市环境带来了影响。
城中村改造可以改善居住环境，提升城市形象。
2、社会问题。
城中村通常是低收入人群的主要居住地，由于建筑老化和缺乏基础设施，给居民生活带来了不便，城中村改造可以提升居民生活质量。
3、城市规划问题。
城中村通常是城市规划中的一块难以解决的问题，城中村改造可以使得城市规划更加完善。
城中村改造的规划思路应该是以城市可持续发展为宗旨，综合考虑经济、社会、环境等多方面的因素，打造宜居、宜业的新型城中村。
1、综合规划。
城中村改造应该从整体出发，以城市规划为基础，统筹考虑交通、供水、供电、绿化等基础设施建设，使得城中村的功能得以完善。
2、产业导入。
通过引入新的产业，提升城中村的产业结构，提高居民的收入水平，从根本上改善城中村的发展状况。
3、绿色环保。
在城中村改造过程中，应该注重环境保护，采用节能环保的建筑设计和设施，提升城中村的生态环境。
4、社会管理。
城中村改造后，需要加强对居民的管理和服务，提高居民的素质和文明程度，共同维护城中村的和谐稳定。
城中村改造的实施措施主要包括政策支持、资金保障、技术支持等多方面的工作。
1、政策支持。
政府应该出台相关政策支持城中村改造，例如提供相关的土地政策、税收政策等，鼓励社会资本参与城中村改造。
2、资金保障。
城中村改造需要大量的资金支持，政府应该加大对城中村改造的投入力度，同时鼓励企业、金融机构等多方参与城中村改造的投资。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
对“城中村”改造的认识一、城中村的形成“城中村”主要指位于城市建成区或边缘区的农村社区，它是城市化发展过程中，由于城市建设急剧扩张与城市管理体制相对滞后造成的特殊现象。
“城中村”长期保留农村建制，其行政设置是村，管理机构是“村委会”，常住人口是村民，村民渐失土地，呈现非农化趋势，以租房、经商等第三产业为生。
“城中村”的形成具体地讲主要包括两个方面的原因：一方面，我国农村1978年开始实行长期土地承包制度后，计划经济时期城市绝对支配农村的城乡二元体制被打破，市场经济使城市对郊区农村的“指令”或“指导”影响越来越弱，城市已不可能借助行政手段无偿或低偿获得近郊农村土地，而只能通过经济方式与村镇协商。
对于土地出让中经济补偿数额的多少，“城”“乡”双方并非总能顺利达成一致。
为降低补偿成本，也为了避免处理与城中村相关的一系列复杂的社会管理问题，城市在征地中有意避开城中村，村镇也乐意保留原有的居住方式与社区关系，这是城中村产生的直接原因。
另一方面，由于长期的计划经济体制形成的一系列问题尚未得到很好解决，城市的隐性失业问题，社会保障问题，学校建设问题等等使城市很难吸纳大量的失地农民进城，故而城市扩张时，往往只占用城郊农村土地资源，而暂无能力将村镇人口、村镇社区纳入城市管理序列，“只占地，不管人”几乎成了我国城市通行的农地征用办法，致使村镇土地转变为建城区之后，村镇人口、村镇居住聚落仍停留在松散的农村状态，没有同步实现“村民”的城市化与现代化。
随着城市用地的扩展，越来越多原在城市郊区的村庄被纳入城区范围。
这些被城市用地所包围的村庄随着城市的扩展，从80年代到90年代，在经济上由以农业为主转变到以非农业为主，第三产业与土地收益突出；在空间上由城乡分明向城市用地楔入、城村用地双向扩展到城村用地互相交错、边界模糊；在村的聚落特征上由传统的农村居民点向城市转型成为“城中村”。
二、“城中村”存在的危害“城中村”虽然在地域上已经成为城市的一部分，但实际上是城市里的“飞地”。
这类城市化了的社区依然按照农村管理体制运行，城中村的户籍管理、土地权属、社区经济、组织管理都不能纳入市政管理和服务体系，由此出现以下特征：1、房屋布局混乱，建筑密度极高，乱批乱建的违法违章建筑层出不穷，在规划上与城市整体极不协调，不仅严重破坏了城市景观，影响市容市貌，而有存在着极大的消防安全隐患，给村民的生命财产安全造成威胁。
2、城中村基础设施配套不足，环卫、城管、公交没有完成覆盖到村镇，无法享有和市区成熟社区一样的公共服务。
3、城中村环境卫生脏乱，是城市中最大的卫生死角。
4、城中村社会治安形势相当严峻，由于利益驱动和管理力度不够，形成许多黑色或灰色产业的经营地带，成了“黄、赌、毒”等社会丑恶现象的滋生地，给社会治安造成极大的压力。
5、“城中村”是外来流动人口的主要聚集地，以及农民原本的文化素质不高，使城中村人口文化层次偏低，城市文明向农村传播和交融渗透阻力较大，效果不显着，“城中村”的精神文明建设严重滞后于市区。
总的来说，“城中村”的现状存在着许多不容乐观的社会问题，它的存在对城市建设和管理造成了极大的负面影响。
城中村的混乱现状实际上使城市、村集体和村民个人三方的利益都受到了损害。
一方面，由于城区范围土地资源的稀缺性、区位性、固定性，大量存在的“城中村”使城市发展难以获得足够的土地，必须通过征用手段解决，改造开发成本较高，特别是对于超常畸形发展的“饱和型”城中村，要将其吸纳到城市系统中来，不得不付出很高的代价。
另一方面，由于集体土地的限制流转性，“城中村”土地难以实现增值，不利于盘活土地资产，单一的地租经济结构，也制约了村集体经济发展。
此外，由于“城中村”的土地房屋一直没有纳入城市统一规范管理，导致村内违法用地、违法建设现象比较严重，道路无系统，交通用地严重不足，土地资源未能合理有效利用，公共服务地法入村，村民的利益实际上在无形中也是受损的。
城中村还有一个严重的弊端，也是城中村改造阻力比较大的根源，即城中村仍然保留着计划经济时期大农业合作社的特点，集体经济的分配形式仍然是“大锅饭”的形式———村民按人头平均享受分配，根本不能体现“多劳多得”的公平与合理。
由于“大锅饭”的分配形式，容易产生以下问题：1、产生腐败。
村集体资产形式上属于每个村民，但每个人到底占多少份额，说不清道不明，实质上是产权不清。
在这样一种产权不清的情况下，很有可能不明不白地养出几个“胖和尚”———村委会干部的腐败问题由此而生。
2、人口失控。
只要加入该村户籍，就可以享受村上的一切分配，所以为了能在村集体分到“一杯羹”，城中村都出现了“嫁出的姑娘不出门”的现象。
非但如此，姑娘的女婿也要把户口迁进来。
原来已“农转非”的人，现在又想方设法“非转农”，甚至外来人口也掏高价买个城中村的户口。
这样一来，便造成了城中村人口“只进不出”的人口失控现象。
3、因为体制上的落后，导致了城中村集体经济难以突破发展的“瓶颈”———无法从村子里走出。
村子里的走不出去，村子外面的进不来，城中村已经远远地被周围的经济发展抛在了后面。
三、“城中村”改造的基本思路“城中村”改造就是要变农村社区管理体制为城市社区管理体制，从而把农村土地、居民住宅、公共服务供给以及居民社会身份等方面纳入城市管理范围。
总体思路是：承认现有利益格局，着眼治理根本，保护农民利益，以政策和服务承诺换取村民出让土地的所有权。
具体必须实现四大角色的转换：一是村民必须向真正意义上的市民转变，彻底摆脱地缘、血缘纽带，参与社会竞争；二是村落必须向真正意义上的城市社区转变，彻底摆脱农村经济社会管理模式；三是村级集体经济组织必须向真正意义的现代股份制企业转变，彻底消除地缘股、血缘股、等级股，实现同股同权同利，让股权充分流动起来，政企分开、政社分开，使股份公司真正变成市场主体与企业法人；四是村委会必须向真正意义上的社区居民自治组织转变，真正作到民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。
从转制的步骤来说，大体分三步走：第一步是实现两个转变，即农转非和撤村转居；第二步是以政府令的形式，将列入转制范围的集体土地一次性转为国有土地；第三步是按转制后确认土地使用权和房屋所有权的配套规定，对合法的土地使用权人和房屋所有权人核发国有土地使用证和国有房地产证。
对取得事法权属证明的土地房产，在缴纳相应的税费后，允许其进入房地产交易市场流通。
土地所有权的转变，不仅仅是形式上的转变，更重要的是所有制性质、管理体制的转变。
只有进行土地转制，才能彻底打破制约城市化发展的瓶颈，实现城乡一体化融合发展。
四、“城中村”改造的重点主要是处理好村民的现实利益和根本出路。
（一）必须切实保护农民的既得利益城中村的改造会触及到农民的切身利益，改变农民久以形成的传统价值观念和生活方式，因而要多为农民着想，做好农民的思想政治工作，尽量减少农民的抵触情绪和由此产生的负面影响。
针对城中村村民的思想顾虑，可以采取以下针对性办法：1、集体土地收归国有后，如何确保村民现有租金收入不减少？具体做法：在改变土地所有权后保留农民土地的使用权，农民并不需要象征地一样放弃对土地的使用权，而是可以继续按照原有的使用方式享有土地使用权，每年从地租经济中获取的巨大利益得到法规和政策承认和保护。
2、集体土地转为国有后，如何确保村民土地的保值与升值？具体做法：通过集体土地国有化转制实现土地房屋的合法交易流转，原村集体和村民拥有的房屋市场价值得到显化，这样，原集体土地资产不但不会贬值，而且扩大了增值空间。
另外，对一部分历史遗留问题如一户多宅、一户超面积问题可规定在缴纳一定的费用后可以分情况确认产权。
3、集体土地国有化以后，将来因城市建设需要收回土地使用权时，集体经济来源何在？具体可参照国有房地产的补偿标准给予合理补偿，补偿收入用于村民股份公司在投入资金，让村民享受公司红利益此代替地租分红。
而村民也将从社区重建中享受和市区居民一样的待遇和服务，这也算是对村民的一种交换补偿。
（二）必须为农民安排好生活的出路，解除农民后顾之忧。
一是要建立村民的社会保障机制。
由于政府是以换取了农民的土地来推动城市化的发展，因而政府有责任、有义务承担一部分农民社会保障资金。
对于农民的社会保障，政府应制定一个政策，建立以集体经济为主，政府投入为辅，个人投入为补充的社会保障投入机制。
二是为村民创造就业机会。
因为一无技能二无经验，城中村村民为了谋生，很自然地选择了一条风险最小且收益不菲的“以地生财”的道路。
“土地使他们受惠，但这种受惠对社会、对其本人都具有一定的危害。
对社会来说，危害在于社会的不公正性，从而也形成一种不好的社会风气；而对于他们本人来说，养成了一种享乐主义和不劳而获的心理。
所以，对于城中村村民，政府引导他们就业是最好的办法和出路。
”西安市政府研究室研究员冯武斌分析道。
“在城中村改造时，对村民的就业，必须突破货币安置的旧框框，实施开发性安置。
货币安置不太现实，一来政府本来财政负担沉重，二来补偿标准过低，“农转非”人员无法维持生计，容易引发各种矛盾。
”冯武斌说，“开发性安置应该怎样做？就是政府部门通过政策补偿，比如免费为城中村村民进行劳动技能培训；利用城中村改造产生出来的商机，优先考虑安置经过专门培训的村民就业。
” 冯武斌认为，为有劳动需求的村民提供就业平台是城中村改造后政府面临的当务之急。
他建议，政府应当组织一个专门机构针对村民就业问题进行指导、协调。
四、城中村改造的难点在“城中村”改造的博弈中，存在着三方对弈者：政府、房地产商和“村民”。
“城中村”的最终改造方案，将是这三方利益平衡的合约安排。
政府的担忧是，拆迁过程中的利益冲突会成为社会不稳定的因素，政府自己开发因成本过于高昂难以启动，而给予优惠政策吸引房地产商介入开发，又可能造成房屋过量供给，冲击业已趋近饱和的房地产市场，使目前房地产开发中大量的国有银行贷款无法收回；房地产商的担忧是，此种拆迁开发中的利益矛盾重重，不确定的变数很多，高昂的交易成本会吞没和消散房地产开发的正常收益，政府对楼层高度的管制会使开发最终变得无利可图：“村民”们的担忧是，他们既得的房地产租金收益在开发中得不到保护，而且会损失市中心区域房地产升值前景的好处，他们会以几百年来祖祖辈辈居住在这里为由，对他们的既得利益寸金必争。
在这种情况下，“城中村”改造的真正难点，就是改造的资金从哪里来？据广东省社科院的研究员介绍：“广州市三元里村和石牌村的改造初步预计要130亿元。
如果对广州的138个村进行改造，保守估计至少要两千亿元。
”这么大一笔钱由谁来埋单合适呢？五、关于城中村改造中的建议（一）从经营入手，解决资金瓶颈问题从纯粹开发经营的角度看，要改变“城中村”为人们所诟病的建筑“过密化”和混乱无序状态，无非是开发高度空间来替代低度空间的拥挤。