房地产投资项目经济评价指标及其计算(精)
房地产开发经营经济评价指标与方法(含实例)
速算扣除系数的数值如下； 增值额未超过扣除项目金额50％时，速算扣除系数为0. 增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％时，速算扣
除系数为5％。 增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％时，速算
扣除系数为15％。 增值额超过扣除金额200％时，速算扣除系数为35％。
所得税税额＝应纳税所得额×税率。 应纳税所得额＝每个纳税年度的收入总额一准予扣
除项目的金额 房地产开发投资企业所得税税率为25％。2008年1
月起实施。
税金：契税
契税：在土地、房屋权属发生转移时，对产权
承受人征收的一种税。 转移土地、房屋权属是 指下列行为：
1)国有土地使用权出让； 2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换； 3)房屋买卖； 4)房屋赠与； 5)房屋交换。
经营资金是指用于开发企 业（项目）日常出租经营、 自营所需的周转资金：
租赁费用
管理费用
维修费用（预备费）
成本的概念
成本是指人们为达成一事或取得一物所必
须付出或已经付出的代价。
产品生产经营活动中的成本包括生产成本 和销售费用两部分，前者指发生在产品生 产过程中的费用，后者指发生在产品销售 过程中的费用。
由土地费用、工程费用、其他费用、预备费用等 组成。
流动资产投资：项目在投产前预先垫付、在投产后 生产经营过程中周转使用的资金。
流动资产是指可以在一年或者超过一年的一个营 业周期内变现或者耗用的资产。
由现金、应收及预付款项、存货等项组成。
开发项目总投资
开发项目总投资
开发建设投资
经营资金
产品的销售成本(亦称完全成本)=生产成本 +销售费用
房地产投资项目经济评价指标及计算方案
房地产投资项目经济评价指标及计算方案随着经济的不断发展，房地产业成为了世界上最活跃的行业之一。
越来越多的人们将资金投入到房地产市场中进行投资，然而，房地产项目的投资其实是需要经过一系列的评估的。
经济评价指标及计算方案就是评估一个房地产投资项目的财务可行性的重要标准之一。
下面，将详细介绍几个关键的评价指标及计算方案。
1. 投资回报率（ROI）投资回报率是指一项投资所获得的利润与该项投资所产生的成本之间的比例。
可以通过以下公式进行计算：ROI =（资产或项目总收益- 投资成本）/ 投资成本通过计算ROI，可以对房地产项目的投资效益进行比较评估，从而决定是否对该项目进行投资。
2. 内部收益率（IRR）内部收益率是指一项投资在投资时期内的年利率，使得该项投资的所有现金流量之和等于零。
可以通过以下公式进行计算：IRR = NPV / （1 + r）^n其中，NPV是指投资项目现值的净现值，r是预期内部收益率，n是投资的时间期限。
通过计算IRR，可以判断一个房地产项目的风险和收益。
3. 资本支出回收期（PAYBACK）资本支出回收期是指投资需要多长时间才能收回成本。
可以通过以下公式进行计算：PAYBACK = 投资成本/ 平均年现金流其中，平均年现金流是指该房地产项目在预测期限内所产生的平均现金流。
通过计算PAYBACK，可以判断房地产项目的投资收益周期。
4. 神经元网络模型（NNM）神经元网络模型是一种基于神经网络理论的统计模型，它可以模拟人类神经系统的特性，并利用神经网络的自适应性、分布式处理能力和并行处理能力，来预测未来的房地产市场变化和投资趋势。
通过NNM模型的分析，可以提供合理的合法性分析和市场风险评估，从而为房地产投资决策提供科学依据。
总之，房地产投资项目的经济评价指标及计算方案在投资决策过程中起着至关重要的作用。
投资者应根据自身的需求和风险承受能力，选择合适的评价指标及计算方法，综合分析各项指标，做出正确的房地产投资决策。
房地产开发项目(投资)经济测算
房地产开发项目（投资）经济测算1、测算三方面：开发成本、盈利能力、现金流安排2、项目建设总投资（开发总成本）：建设成本+ 财务费用（1）土地成本：土地款+ 税费（土地取得方式：征用农地、场地平整、临设费）（2）勘察设计和前期工程费：勘察测量+ 市场研究+ 规划设计+ 场地平整+ 临设（3）建筑安装工程费：土建工程+ 安装工程+ 装修装饰（4）室外工程和市政配套：基础设施配套+ 公共配套+ 附属工程（5）其他工程费：监理费+ 竣工验收费（6）管理费用：组织和管理房地产经营活动必要的费用（7）财务费用：项目筹集资金发生的费用，主要为利息3、项目评价指标：（1）静态评价指标：收资收益率：投资成本获得利润的能力。
（除以开发年数得出年投资收益率）静态回收期：净收益回收全部投资所需时间。
盈亏平衡点：收入等于成本时的项目销售率。
（2）静态评价指标：项目净现值：项目投资活动期内，净现金流按基准收益这算到项目建设期初的基准年后的数值。
内部收益率：项目寿命期内，使投资方案净现值为0 的贴现率。
项目净现值率：动态投资收益率，单位同投资现值所获得的净收益现值大小。
动态回收期：考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的时间。
4、操作指南：（1）项目基本经济技术指标：土地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积（2）建设工期安排：资料齐备（3）成本计取计划：其他费用：按建安工程费、室外工程及市政配套和的3%计取；管理费用：按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用和3%计取；不可预见费：按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、管理费用之和3%-5%计取。
（4）销售安排：明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用计提比例。
（5）销售回款：假设一次性付款比例为10%，按揭比列为90%，按揭首付比例为3成，非住宅为4 层，按揭资金在销售后的第三个月或下一季度到位。
（6）资金安排：自由资金占总投资不低于20%，且在建设初期一次性投入。
某房地产开发项目投资方案经济评价
某房地产开发项目投资方案经济评价
［内容摘要］对房地产开发项目投资方案进行进行经济计算，得出经济指标，分析评价投资方案
[关键词］房地产投资总成本费用利润内部收益率现金流量
一、项目背景
该项目为某市高新区的待开发用地,建设用地面积为3,0000㎡全属于住宅用途，其中2，8000㎡用于建造多层和小高层商品房住宅楼，余下2000㎡用于绿化、停车场、交通道路以及自然景观等等.根据需要设计多层和小高层商品房住宅楼建筑面积分别为4,0000㎡和6,0000㎡，分别占地1，8000和1,0000平方米，建筑容积率分别为2。
22,6。
建筑总面积为10,0000㎡。
工程竣工后作为该公司的固定资产.
二、经济评价分析
根据计算得出的项目总投资计算表、借款还款付息表、总成本费用表、项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表、利润与利润分配表（损益表）计算出以下五项指标：
1、项目投资净现值：38134
2、财务内部收益率所得税前为6%‘所得税后为5%
3、动态投资回收期为5年
4、总投资收益为0。
145
5、资本金利用率=732。
201/20902.5=0.035
从财务投资净现值看所作投资是有升值空间的，但升值空间也很小，没有很大的回报率；由财务内部收益率低于贷款利率所以该方案不可行，同时低于基本收益率；动态的投资回收期也将近5年整，可以说利润空间很小，总投资收益1。
4％,低于资金利用率3.5%。
综合得出建议是,在现有条件下该项目不可行。
通过敏感性分析可知该项目对价格因素最敏感，其次是成本因素。
对产量因素和投资因素的敏感性较小。
可以通过调整价格或成本来调整项目计划。
房地产投资项目经济评价指标和方法--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第五节讲义1
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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第五节讲义1
房地产投资项目经济评价指标和方法
1.房地产投资项目经济评价指标体系
【重点难点】指标体系
【2010年真题】
◇下列经济评价指标中，属于房地产投资项目动态盈利性指标的是（ ）。
A.成本利润率
B.销售利润率
C.利息备付率
D.内部收益率
[答疑编号2526060401]
【提示】参见教材P124
【答案】D
【解析】本题考查房地产投资项目经济评价指标。
AB 两项属于静态盈利能力指标；C 项利息备付率属于清偿能力指标。
【典型例题】
下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（ ）。
A.投资回收期
B.借款偿还期。
房地产项目经济评价方法
房地产项目经济评价方法1. 引言房地产项目经济评价是指对房地产项目在经济层面上进行评估和分析的过程。
通过对房地产项目的经济评价，可以帮助项目方和投资者更好地评估项目的潜在风险和盈利能力，为决策提供科学依据。
本文将介绍一些常用的房地产项目经济评价方法。
2. 净现值方法（Net Present Value, NPV）净现值方法是一种常用的房地产项目经济评价方法。
该方法基于现金流量的时间价值，将未来的现金流量按照一定的折现率计算出现值，再将项目的投资成本从该现值中减去，得到项目的净现值。
如果净现值为正数，说明项目具有盈利能力；如果净现值为负数，说明项目可能会亏损。
净现值方法的计算公式如下：NPV = Σ (Cash Flow / (1 + r)^n) - Initial Investment其中，Cash Flow表示每期的现金流量，r表示折现率，n表示现金流量发生的期数，Initial Investment表示项目的初始投资。
3. 内部收益率方法（Internal Rate of Return, IRR）内部收益率方法是衡量房地产项目经济效益的常用方法之一。
该方法是指让项目的净现值等于零时的折现率，即项目的收益率。
如果项目的内部收益率大于预期的折现率，说明项目具有投资价值。
内部收益率方法的计算可以通过试错法或数值迭代法进行。
迭代方法通常较为准确，但计算较为复杂。
4. 投资回收期方法（Payback Period）投资回收期方法是一种简单易用的房地产项目经济评价方法。
该方法通过衡量项目的投资回收所需要的时间来评估项目的经济效益。
一般而言，较短的投资回收期意味着项目的风险较低，较长的投资回收期可能表明项目的盈利能力较差。
投资回收期的计算公式如下：Payback Period = Initial Investment / Annual Cash Flow5. 敏感性分析方法（Sensitivity Analysis）敏感性分析方法是一种常用的房地产项目经济评价方法。
房地产投资项目经济评价指标及其计算精
房地产投资项目经济评价指标及其计算精
1.净现值（NPV）：净现值是指将项目所有现金流量（包括投资和回报）按照一定的贴现率折算到当前时点后的剩余价值。
净现值为正值表示
该项目有价值，为负值则表示项目不值得投资。
计算净现值的公式如下：NPV=Σ（现金流量/(1+贴现率)^n）-初始投资额
2.内部收益率（IRR）：内部收益率是指项目在考虑时间价值的情况
下所能获得的收益率。
IRR是使净现值等于零的贴现率。
如果IRR大于预
期投资回报率或折现率，说明该项目是一个好的投资机会。
计算IRR的方
法是找到满足以下方程的贴现率r：
Σ（现金流量/(1+r)^n）-初始投资额=0
3.收益率指数（PI）：收益率指数是指每投入一单位货币所能获得的
未来现金流量的总额。
它是净现值和初始投资额的比值。
如果PI大于1，则意味着项目具有经济价值。
计算收益率指数的公式如下：
PI=(Σ现金流量)/初始投资额
4.投资回收期（PBP）：投资回收期是指项目的净现金流量能够覆盖
投资成本所需的时间。
投资回收期越短，风险越小。
Σ现金流量-初始投资额=0
5.偿债能力比率：偿债能力比率是指项目的净现金流量与项目的贷款
偿还能力之比。
该指标反映了项目对借款机构的偿债能力。
计算偿债能力
比率的公式如下：
偿债能力比率=项目净现金流量/项目的贷款偿还额
以上是一些常见的房地产投资项目经济评价指标及其计算方法，投资者可以根据项目的具体情况选择合适的指标进行评价和决策。
在进行计算时，需要合理估计项目的现金流量和贴现率，并考虑项目的特殊情况和风险。
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
动态盈利能力指标
一、财务净现值（FNPV）FNPV≥0说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可行的。 财务净现值<0时，项目不可行。财务净现值反映了资金的时间价值；并且考虑了项目在整个寿命期内的经济状况。经济意义明确，直观能够以货币额表示项目的净效益。
四、经济指标
静态盈利能力指标
四、资本金利润率和资本金净利润率资本金利润率是指项目的年净利润或年均净总额与项目资本金之比。计算出的资本金净利润率应高于同行业的资本金净利润率，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。资本金是投资者为房地产投资项目投入的权益资本。
四、经济指标
静态盈利能力指标
五、静态投资回收期在不考虑资金时间价值的基础上，以项目的静收益抵偿全部投资所需要的时间。房地产投资项目的静态投资回收期自投资起始点算起。 项目静态投资回收期要与行业的平均标准对比，低于或等于行业平均投资回收期，则项目可行，否则认为项目不可行。静态投资回收期=[累计净现金流量开始出现正值期数-1]+[上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量]
清偿能力指标
三、利息保障倍数也称利息备付率，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。利息备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。否则，表示项目付息能力保障程度不足。
四、经济指标
动态盈利能力指标
一、财务净现值（FNPV）项目按行业的基准收益率（MARR）或设定的目标收益率（ic）,将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。按分析内容不同，财务净现值分为：全部投资财务净现值自有资金财务净现值投资各方的财务净现值
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房地产投资项目经济评价指标及其计算一、静态指标及其计算对房地产开发项目的投资效益进行评估时，若不考虑资金的时间价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。
常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。
（一）投资利润率投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。
对生产期各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。
其计算公式为： 投资利润率＝项目总投资均利润总额项目年利润总额或年平 （5－10）项目投资利润率越高，表明项目经济效益越好，否则表明效益欠佳或亏损。
在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准（例如20％），当投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案，否则就拒绝该投资方案。
如果要从多个可接受的互斥方案中进行选择，应该选投资利润率最高的方案。
例如，某项目的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，则该项目的投资利润率是多少？该项目的投资利润率为：500146×100％＝29.2％ 如果确定的投资利润率标准为20％，则可接受该投资方案。
投资利润率对于快速评估一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的指标；当项目不具备综合分析所需的详细资料时，或在建设项目制定的早期阶段或研究过程对其进行初步评估也是一个有实用意义的指标。
该指标特别适用于工艺简单而生产情况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。
投资利润率法主要有以下优点：（1）经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；（2）使用简单、方便；（3）考虑了投资寿命期所有年份的收益情况。
其主要缺点在于：（1）没有考虑资金的时间价值；（2）由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。
（二）投资回收期投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时间足额收回。
用于衡量投资项目初始投资回收速度的评估指标称为投资回收期，它是指以项目的净收益抵偿全部初始投资所需要的时间。
投资回收期一般以年表示，从建设开始年算起，其表达式为：0)(0=-∑=tP t t CO CI式中 t P 为投资回收期；CI 为现金流入量；CO 为现金流出量；t CO CI )(-为t 年的净现金流量。
投资回收期可根据现金流量表（全部投资）中累计净现金流量计算求得。
其计算公式为：⎥⎦⎤⎢⎣⎡⎥⎦⎤⎢⎣⎡=当年净现金流量绝对值上年累计净现金流量的＋－始出现正值的年份数累计净现金流量开1t P （5－11）求出的投资回收期t P 与行业的基准投资回收期c P 比较，当t P ≤c P 时，表明项目投资能在规定的时间收回，经济效果好。
例如，甲乙两方案前5年的净现金流量如表5－6所示，求这两个方案的投资回收期，并利用投资回收期指标对这两个方案进行评估。
从甲方案计算所得为：5.240020013=+-＝甲t P （年） 由于甲方案各年净现金流量为年值形式，亦可简化计算为：5.24001000=＝甲t P （年）从乙方案计算所得为：5.340020014=+-＝乙t P （年） 如果行业的基准投资回收期为4年，则甲乙两方案都可以接受。
如甲乙两方案互斥，由于甲方案的投资回收期短于乙方案，故应选择甲方案。
投资回收期法的主要优点在于：（1）使用简单、方便。
主要体现在三个方面：一是评估指标计算较为简单；二是采用该方法只需要确定投资项目前几年的净现金流量，而不必确定投资项目寿命期所有年份各年净现金流量；三是不用确定贴现率。
（2）投资回收期的经济意义易于理解。
（3）在一定意义上考虑了投资风险因素，因为通常投资回收期越短则投资风险越小。
正是由于投资回收期法具有以上优点，所以对小投资项目评估时，经常采用该方法，即使在对大型项目评估时，也经常将此法与其他动态指标结合使用。
投资回收期法的主要缺点有：（1）没有考虑资金的时间价值，这一点体现在将不同年份的现金流量直接相加。
（2）不考虑投资回收期以外各年净现金流量，所以不利于对投资项目进行整体评估。
（3）投资回收期标准的确定主要依赖决策者对风险的态度。
二、动态指标及其计算对房地产开发项目的投资效益进行评估时，考虑资金时间价值的方法，称为动态评估，计算的指标称为动态指标。
动态指标比较全面地反映开发项目投资活动有效期的经济效益，使评估更加符合实际，常用的动态评估指标有净现值、部收益率、投资回收期等。
（一）净现值净现值是指开发项目在投资活动有效期的净现金流量，按预先规定的贴现率或基准收益率，折算到开发项目实施开始的基准年的代数和。
用净现值评估开发项目投资效益的方法，称为净现值法。
其计算公式为：∑=-+-=nt t c t i CO CI NPV 0)1()( （5－12）式中 NPV 为净现值；n 为开发项目投资活动有效期；c i 为贴现率或基准收益率。
在利用净现值评估项目时，若NPV ＞0，表示开发项目方案的收益率不仅可以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余；若NPV ＜0，则说明方案的收益率达不到基准收益率或贴现率预定的投资收益水平；若NPV ＝0，则表示开发项目方案的收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平。
所以，只有NPV ≥O 时，该方案在经济上才是可取的；反之则不可取。
举例如下：例：甲乙两个互斥投资方案各年净现金流量如表5－7所示，已知基准收益率为10％。
表5—7 甲乙两方案各年净现金流量 单位：万元甲方案的净现值为：100010%)(130010%)(130010%)(130010%)(130010%)(13005432-+++++++++＝甲NPV＝137.24（万元） 乙方案的净现值为：100010%)(150010%)(140010%)(130010%)(120010%)(11005432-+++++++++＝乙NPV＝65.26（万元）由于甲乙两方案的净现值都大于零，因此这两个方案都可以接受。
但甲方案的净现值大于乙方案的净现值，根据净现值法知甲方案优于乙方案，应该选择甲方案。
由此可以看出，净现值法的基本思想是投入与产出相对比，只有当后者大于前者时，投资才是有益的。
为了便于考虑资金的时间价值，将不同时点上发生的现金流量统一折算为同一时点（项目实施的开始时点），未来各年净现金流量的现值之和就是进行投资的“产出”，而初始投资就是“投入”。
例：甲乙两个投资方案所需初始投资都是1000万元，若基准收益率为10％，甲乙两个投资方案各年净现金流量如表所示。
甲方案的净现值为：0100010%)(140710%)(140010%)(140032=-+++++＝甲NPV乙方案的净现值为：乙NPV ＝300×（P ／F ，10％，3）－1000＝300×2.4869－1000＝－253.93（万元）甲方案的净现值等于零，恰好满足所预定的投资收益水平，该方案可以接受。
乙方案的净现值出现负值，说明投资该项目不能获得预期的投资效益，反而导致亏本，故该方案不能被接受。
不难看出，净现值法主要具有以下优点：（1）净现值的计算考虑了资金的时间价值。
（2）净现值能明确反映出从事一项房地产投资会使企业获利（或亏本）数额大小。
正由于此，人们通常认为净现值法是投资评估方法中最好的一个，并被广泛使用。
它也有不足之处：（1）净现值的计算依赖于贴现率数值的大小，贴现率越大则所计算出来的净现值越小，而贴现率的大小主要由筹资成本所决定。
也就是说，一项投资机会的获利能力大小并不能由净现值指标直接反映出来，一项获利很高的投资机会可能由于筹资成本较高而使得该项目的净现值较低。
（2）净现值指标不能反映投资效率的高低，一项投资规模大、投资利润率低的项目可能具有较大的净现值；而一项投资规模较小、投资利润率较高的项目可能具有较小的净现值。
（二）部收益率 所谓部收益率（IRR ），是指方案计算期可以使各年现金流量的净现值累计等于零的贴现率。
根据等值的概念，也可以认为部收益率是指在方案寿命期使现金流量的净将来值或净年值为零的贴现率。
故部收益率可定义为：使得投资方案各年现金流入量的总现值与各年现金流出量的总现值相等的贴现率。
它反映了项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态指标。
为了与资本的利率i 加以区别，可以用r 表示方案的部收益率。
其计算公式如下：0)1()(0=+-=∑=-nt t t r CO CI NPV应用净现值等于零求部收益率时，可以将净现值NPV 看做是关于r 的一元高次幂函数。
先假定一个，值，如果求得的NPV 为正，则说明r 值假定得太小，应再假定一个较大的，值计算净现值；若求得的净现值为负，则应减小r 值以使净现值接近于零，当两次假定的，值使净现值由正变负或由负变正时，则在两者之间必定存在着使净现值等于零的r 值，该值即为欲求的该方案的部收益率。
其几何意义如图所示。
在评估时，将求出的全部投资或自有资金（投资者的实际出资）的部收益率（IRR ）与行业的基准收益率或设定的贴现率（c i ）比较，当IRR ≥c i 时，即认为其盈利能力已满足最低要求，该方案是可以接受的。
下面介绍几种计算方法：1．试算法。
由图可以看出，随着贴现率的不断增加，净现值越来越小，当贴现率增加到某一数值时，净现值为零。
此时的贴现率即为部收益率IRR 。
此后随着贴现率的继续增加，净现值变为负值。
利用这个特点即可以通过试算，求出部收益率。
例如，某投资项目各年净现金流量如表5－9所示，求该投资项目的部收益率。
年份O12345净现金流量 －100 20 30 30 40 50首先适当选择一个贴现率r 值，计算相应的净现值。
若取r ＝10％，其相应的净现值为：10010%)(15010%)(14010%)(13010%)(13010%)(1205432-+++++++++＝NPV ＝23.88（万元）试算结果表明，净现值大于零，所取贴现率偏小，应进一步增加。
当取r ＝15％再次计算得相应净现值NPV ＝7.53，仍然大于零，说明还要再增大贴现率r 值，再取r ＝20％进行试算，结果相应净现值NPV ＝－5.75，净现值小于零表明所取的贴现率过大。
重复这种试算过程便可以得到部收益率。
2．插值法。
插值法是利用两个直角三角形相似，对应边成比例的特点，求投资项目的部收益率的近似解，其计算步骤如下：（1）通过试算得两个贴现率1r 和2r ，使之满足：0)1(011>+=∑=nt tt r CF NPV0)1(022<+=∑=nt t t r CF NPV（2）利用下述公式求近似的部收益率。
||||)(211121NPV NPV NPV r r r IRR +⨯-+≈ （5－14）求部收益率采用插值法的直观解释如图所示。