房地产企业所得税纳税筹划
浅议如何做好房地产开发企业的纳税筹划
浅议如何做好房地产开发企业的纳税筹划随着中国经济的快速发展，房地产业也呈现蓬勃发展的势头。
随之而来的是，房地产企业的税收问题也更加复杂和重要。
为了在税收方面取得优势，房地产企业需要制定合理的纳税策略，进行纳税筹划。
本文将从房地产企业的纳税形式、税务合规、税收优惠、合理避税等方面浅谈如何做好房地产开发企业的纳税筹划。
房地产企业的纳税形式根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称《企业所得税法》），企业所得税纳税人应当依法按照本法规定计算、申报和缴纳企业所得税。
同样，房地产企业也需按照《企业所得税法》规定计算、申报和缴纳企业所得税，房地产企业需要选择哪种纳税形式主要有以下几种：1.按照营业税纳税的房地产企业如今年已废止的《营业税法》，其适用对象为城市土地使用权、房屋等物业的出租和销售行为。
按照营业税的纳税方式进行的企业，在用于租赁或销售的土地使用权或房屋出售的流转收入中，可以扣除购置房屋的合规成本，成本核算方法更加自由，且房地产企业可以向购买方开具不含税价的发票，从而避免了重复计税，同时也降低了企业的税负。
2.按照增值税纳税的房地产企业自2016年5月1日起，我国正式全面实行增值税替代营业税。
房地产企业在取得售房收入时必须缴纳增值税。
按照增值税纳税的房地产企业应当依照《企业所得税法》规定计算、申报和缴纳企业所得税，但相对于按照营业税纳税的企业，增值税纳税的企业需要将税收成本与开票流程、扣除范围等方面进行更多的关注和管理。
税务合规房地产企业在进行纳税筹划时，税务合规是非常重要的问题。
税务合规原指企业在纳税期内按照国家的税收法规、政策、规定等要求进行纳税申报，缴税，并保证所申报的纳税事项真实、准确，同时在纳税申报过程中无违规行为。
达到税务合规对公司未来的运营和发展至关重要。
纳税筹划的第一步是明确纳税目标，并在法律规定的范围内寻找优惠政策和措施。
如果一个企业有一个稳定和长远的税收规划，就可以合理地分布业务，避免税收风险，让企业可以持续地发展。
房地产企业纳税筹划管理
房地产企业纳税筹划管理王卫宏摘㊀要：伴随着房地产改革的不断深化，房地产行业发生了巨大改变，房地产企业的未来发展受国家宏观政策影响较大，所处的经济环境变得越来越复杂多样化㊂因此，房地产企业如果想保持企业利润的可持续增长，急需对企业的税收进行管理，因此，政府制订的税收政策对企业收入和成本都会发生较大的影响，通过利用税收优惠降低企业的税收负担是企业纳税筹划的核心㊂基于此，首先，简要介绍房地产企业的特征和纳税筹划的相关理论知识，其次，分析目前我国房地产企业存在的问题及现状，最后，根据这些问题提出对策，希望对以后房地产企业的纳税筹划工作有所帮助㊂关键词：房地产企业；税务成本；纳税筹划一㊁引言房地产企业因其独有的特征，企业内任何一项业务均涉及较大的资金，而资金回收的周期较长也给企业带来了较大风险，由于我国税收法律法规不够完善，给房地产企业带来的结果难以承受过高的税负，此外，行业内竞争的加剧使企业需要通过纳税筹划降低成本，企业进行税务筹划应立足于国家税务法规，立足于税法规定的税收优惠政策㊂由于房地产企业高额的市场回报率与其带来的附加值，因此，房地产企业纳税筹划的探讨就有了更加深刻的现实意义㊂二㊁理论概述（一）房地产企业特征房地产行业已经发展了近２０年了，在经济市场上表现出明显的特征：第一，房地产行业正在逐步走向市场化㊂中国的各大中小房地产企业开始有意识的打造各自的房地产品牌，注重品牌是市场化的重要标志之一㊂重视品牌建设，提高产品质量，提高服务管理水平，给客户留下良好的口碑信誉，提升企业的核心竞争力，促进房地产市场化程度的提高；第二，房地产行业属于强周期行业，能够反映居民刚需㊂据调查，目前我国绝大多数购房目的是为了自住，刚需较强，房价走势与货币供应正相关，价格与经济增速相关，但波动性高于经济波动；第三，房地产最明显的特征是受政策影响较大，资金流出受管制：货币扩张带来投机需求，推动价格上涨㊂土地供应受政府管控，进而影响房价；第四，房地产企业有较为明显的现金流特点：盈利滞后于现金流：期房，采取预售形式，商品房的定金㊁首付㊁按揭款计入预收，但国家要求房企项目竣工验收并交付购房者后才能结转收入㊂因此，现金流入早于盈利㊂现金流波动程度高：房地产项目开发周期长，拿地和销售在不同年份㊂另外拿地投资计入房企经营活动现金流，拿地节奏影响房企的经营性净现金流㊂拿地多的年份经常产生净现金流为负㊂现金流依赖金融体系：购买土地和前期施工建设需要大量资金，但是项目开发周期长，销售情况不稳定，因此房企特别依赖外部融资㊂另外，除开发需外部融资，销售也需要通过银行的按揭贷款㊂因此，房企对于银行融资的依赖度高㊂（二）税务筹划存在的风险税务筹划是发生在企业或者个人经济行为之前所做出的安排，是事先做好准备，但我们身处的客观环境是在不断变化的，其他各种因素也是错综复杂，并且有些因素虽然不是主要因素但也可以左右事件的发生，这就让税务筹划具有很多不确定因素㊂房地产企业自身的行业特征决定了企业更需要重视税务筹划风险㊂但是税务筹划存在风险，首先，形式合法性，相关交易的安排以及纳税申报㊁减免㊁优惠符合相关税收法律㊁法规的规定；其次，实质合法性，经济交易的性质以及纳税符合实质课税标准㊁与税收立法目的相符合㊂对税收政策不了解导致的风险，项目选择不当或者对纳税筹划理解有所偏差都会导致税务筹划与既定目标不符㊂三㊁企业税务筹划存在的问题（一）企业缺乏对税务筹划的意识目前，房地产企业缺乏纳税筹划意识，目前多数企业强调岗位精细化，比如将核算会计㊁税务会计㊁成本会计分别由不同人员处理，而税务的不断复杂使得人员难以适应复杂多变的经济环境，纳税筹划工作对财务人员的专业素质要求较高，需要具备全面的全面专业知识㊂由于我国的企业所得税务筹划发展较晚，目前，还没有专业的税务筹划师，税务精算师和其他专业团队，严重影响了中国的税务筹划工作㊂甚至有些企业不重视税务管理，只重视营销生产研发方面的管理，企业领导层并不知道通过利用税收政策进行税务筹划，降低企业负担，只是盲目的等待国家税收政策优惠㊂（二）税务筹划机制不完善房地产企业目前制订的税务筹划机制都存在不足之处，最明显的地方在于许多企业在进行纳税筹划时，简单地认为税务筹划可以减轻企业负担，但没有分析到税务筹划存在风险，税务筹划除了规划要符合法律法规，其实施效果也会受到税务行政执法的影响㊂此外，由于我国税收筹划方面起步较晚，税法的建设难免存在一些遗漏，我国现有的税法体系包括税收实体法和税收建立的税收征管法，单一法律法律是平行且松散的，这会影响税法的整体有效力㊂（三）税务筹划作用未能正确认识房地产企业在关于税务筹划工作中，存在诸多认知错误㊂其一，想靠与税务征管部门搞好关系来达到减免税的错误思想㊂由于房地产企业与税收政策息息相关，一些房地产企业想要与税务部门建立 特殊关系 ，在与税务部门打交道的过程中各种使用歪门邪道的方法就是为了降低企业税务成本，甚至有些企业想要贿赂税务部门达到目的；其二，希望通过偷税逃税来获取税收利益㊂某些房地产企业隐匿真实账目，也就是做假账㊂除此之外，目前我国的房地产企业在进行纳税筹划方面存在一些矛盾之处㊂第一，税后收益并不是在纳税额最少的情况下就越大㊂房地产企业以少纳税为目的，从延迟预售款的入账㊁费用开支的足额记录等方面采取的会计政策也只是将能够得到的税收优惠最大限度的利用；第二，房地产企业涉及税目种类繁多，计税依据也随外部环境而变化㊂如果不能合理的纳税筹划反而可能使筹划方案的结果大打折扣㊂四㊁房地产企业税务筹划建议（一）健全税务筹划规划房地产企业纳税筹划除了考虑降低企业税务成本时，还应完善含相应的税务筹划风险的管理制度，降低涉税风险㊂目前随着我国国税地税的合并，一些不合理的企业涉税行为被遏制，同时，企业的利润降低，多重压力下，企业面临的涉税风险可能会加大，因此，需要采取一些措施降低税务风险㊂首先，企业应根据风险管理部门分析的风险，制订风险应对方案，同时由于房地产的行业特殊性，应随时留意国家宏观经济发展，根据国家宏观政策随时调整筹划方案，降低各种潜在的风险的发生；其次，需要提高企业应对灵活多变经济环境的能力制订的税务管理方案应该具有灵活多样性，准备应急方案做好紧急处理，运用预先制订的风险处理方案来控制风险，随时调整以应对不同状况发生，尽量缩小风险带来的损失㊂㊀㊀㊀（下转第８６页）例如：如果企业的销售产品为自产或外购的机器设备，并向业主提供安装服务，在已经分别核算设备与服务销售额的基础上，对于安装服务可以按照甲供工程的方式选择简易计税，更能够凸显税务筹划的优势；如果企业的销售产品为活动，板房㊁钢结构件等资产物品，并提供建筑安装服务，不属于混合销售行为，则应当分别核算货物与服务的销售额，并适用于不同的税率㊂在合法合规的情况下，充分考虑简易计税与一般计税方式的成本，选择合理的计税方法，满足税务筹划的需求㊂在对小规模纳税人及一般纳税人选择简易计税的过程中，对于劳务分包业务可以采取差额计算方式，确定增值税税额，有效达到节税的效果㊂例如：甲劳务分包公司承包了乙公司的劳务分包工程项目，项目合同值为１０００万元（包含增值税），其中３００万元（含增值税）的专业作业劳务项目分包给班组组长李某，在该工程项目完工以后，最终结算值为１０００万元（含增值税）㊂在这一背景下，甲公司采取简易计税的方式计算增值税，需要向上游的发包商开具３％的增值税专用发票，而班组长李某到工程劳务所在地按照１％代开增值税发票㊂由于在疫情期间，国家税务总局规定，小规模纳税人代开发票需要按照１％征收率代开增值税发票，因此，甲公司完成该工程项目累计发生的合同成本为５００万元㊂在税务处理过程中，由甲公司全额开票，差额预缴增值税和差额申报增值税，即甲公司在工程劳务所在地税务局差额预缴增值税税款应当为：（１０００－３００）／（１＋３％）∗３％＝２０．３９万元；依据税法规定，纳税主体跨区域（市㊁区）提供建筑服务，需要向服务发生地的税务机关预缴增值税税款，并在当期增值税应纳税额中进行抵减㊂如果有抵减不完的部分，可以结转至下期继续抵减㊂因此，甲公司向当地税务局差额申报增值税时，可以对差额预缴的增值税税款进行抵扣，即：（１０００－３００）／（１＋３％）∗３％＝２０．３８万元㊂也就是说，甲公司在当地税务局进行差额，申报增值税时，可以享受零申报增值税的优惠政策，从而达到税务筹划的目的㊂（四）合理开展增值税筹划在增值税筹划环节，建安企业可以基于 价税分离 的基本原则，即：当企业的项目不含税收入与销项税确定的情况下，项目总支出成本越低，则企业收益越大㊂基于这一原则，对于增值税的筹划应当从控制不含税成本入手，即拆分不含税价格与增值税两个部分；同时，采取 合同控税 的管理理念，以交易合同为税务筹划的重要工具，注意选择合理的承包方式，在事前对材料费用㊁施工费用等进行明确规定㊂例如：在合同签署环节，确定与分包方的结算方式，要求 先开票㊁后付款 ，并在合同中明确分包商应当提供的发票类型㊁发票转移时间㊁企业适用税率等，确保增值税专用发票能够及时进入进项税抵扣环节，减少资金时间成本，也能够达到税务筹划的目的㊂还可合理选择公司制的形式，例如：建筑施工合同对方是行政事业单位，行政事业单位对是否开具多少税率的增值税发票没有具体要求，建议企业成立分公司，或选择简易计税的方法，不仅可节约施工成本，且可以节约开票的成本㊂（五）充分借助税收优惠政策在所得税筹划环境，国家为了促进部分地区行业的发展，颁布了相应的税收政策㊂例如：在‘西部地区鼓励类产业目录“中明确规定，部分设置在西部经济开发区的建安企业，如果企业主营业务内容为规定的产业项目，且企业税收年度主营业务收入占收入总额６０％以上，自２０２０年开始可以享受企业所得税优惠政策，即按照１５％的税率征收所得税㊂建安企业可以充分利用这一政策，通过在西部地区设置分公司等方式，转移部分产业至税收优惠地区，有效控制企业的税务成本㊂五㊁结语综上所述，建安企业在经营与发展过程中，为了尽快适应当前的税收政策环境，合理开展税务筹划工作尤为重要㊂但企业要事先了解税收筹划的难点问题，通过完善内部控制管理制度㊁合理选择计税方法与税目㊁充分利用税收优惠政策等手段，从整体上防范企业税务筹划风险㊁落实税务筹划方案，使得企业经济效益最大化㊂参考文献：［１］韩非．企业税务筹划的风险及规避策略分析［Ｊ］．中国商论，２０１７（３１）：８７－８８．［２］陈燕． 营改增 对建安企业的税务筹划影响分析［Ｊ］．经济视野，２０１９（１）：１００．［３］刘丽．浅谈新形势下建安企业的税务风险管理［Ｊ］．商情，２０１９（２４）：６６－６７．作者简介：章孝媛，安徽省中瑞达税务师事务所有限公司宣城分公司㊂（上接第８４页）㊀㊀此外房地产企业要合理处理各个税种之间的关系，尤其是将最小纳税额与企业最多收益之间进行协调，因为房地产牵涉的税种较多，在进行纳税筹划时应纵观全局，考虑各个税种之间的影响，要清楚地认识到降低税负不等于躲避交税，土地增值税是房地产企业最常用的税种之一，房地产企业如果既建造普通住宅，又进行其他房地产开发，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额㊂在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的２０％以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负㊂（二）完善企业税务筹划环境企业在进行企业文化管理时应加强风险管理文化的宣传，提高加强房地产企业的纳税筹划意识，我国房地产企业虽然逐渐对降低税收负担的意识越来越看重，但企业管理层对税务风险不重视㊂因此，企业要进行税务风险管理，应提高房地产企业全体员工的税务风险管理意识，将税务风险管理提高到战略层面上来，这样才能全力应对信息时代和全球化给房地产企业带来的挑战㊂房地产企业应该重视纳税筹划工作，端正思想，摆正态度，应以税收法律与会计法规作为基础，在合法的范围内进行纳税筹划工作，彻底摆脱靠与税务征管部门搞好关系达到节税目的地这种愚昧思想㊂（三）培养税务相关人才纳税筹划的工作专业性和复杂性都较高，因此从事纳税筹划的财务人员需要具有较高的专业素质和人文素养，对国家税收相关法律法规较为了解，企业内部要有相应的培训人才的计划，加大公司内部的相关税务人员的培训力度，注重岗位轮换㊁财务人员多岗位任职，全面交流，提高各方面能力，只有专业高素质的税务人次才能帮助企业上减轻企业的税收负担，为企业节省出一笔可观的收益㊂五㊁结语全球化经济市场环境下，房地产企业若想使纳税筹划方案更加科学合理，需不断关注国家财务政策，深入了解纳税筹划风险，加大财务人员的培训力度，使企业财务部门更能适应市场变化，企业纳税筹划工作能够高效开展㊂参考文献：［１］张丽娟．当前中小学研学旅行课程的实施困境及对策研究［Ｊ］．读天下：综合，２０１９（２）：２２５．［２］孙波．论行政立法后评估制度的完善［Ｊ］．江西社会科学，２０１９，４０（１１）：１５６－１６２．［３］易欢欢．房地产企业融资方式及融资成本控制路径分析［Ｊ］．财会学习，２０１９（２）．作者简介：王卫宏，衡水恒茂房地产开发有限公司㊂。
《CH房地产公司纳税筹划方案设计》范文
《CH房地产公司纳税筹划方案设计》篇一一、引言随着国家对房地产行业的不断调控和税收政策的日益严格，CH房地产公司面临着日益严峻的税务压力。
为了合理规避税务风险，降低税务成本，提高公司的经济效益，本方案旨在为CH 房地产公司设计一套科学、合理、有效的纳税筹划方案。
二、公司背景及现状分析CH房地产公司是一家集房地产开发、销售、物业管理为一体的综合性企业。
近年来，公司在全国范围内开展业务，规模不断扩大。
然而，随着业务的发展，公司的税务负担也逐渐加重，主要表现在以下几个方面：1. 税种繁多：包括企业所得税、土地增值税、房产税、印花税等。
2. 税务政策变化快：国家对房地产行业的税收政策不断调整，公司需及时跟进。
3. 税务风险高：公司在税务申报、缴纳等方面存在一定风险。
三、纳税筹划方案设计针对CH房地产公司的实际情况，本方案提出以下纳税筹划措施：1. 合理规划项目周期通过合理规划项目周期，避开高税负时段。
例如，在土地增值税政策调整前，加快项目开发进度，降低土地增值税负担。
2. 优化税务结构（1）合理利用税收优惠政策：关注国家税收政策动态，及时了解并利用各项税收优惠政策，如高新技术企业、研发费用加计扣除等。
（2）合理配置资产：通过合理配置资产，如租赁与购买的平衡、长期与短期的资产组合等，降低企业所得税负担。
（3）合理安排收入与支出：通过合理安排收入与支出的结构与时间，实现税前扣除最大化，降低应纳税所得额。
3. 加强内部税务管理（1）建立完善的税务管理制度：制定税务管理规定，明确税务申报、缴纳、风险管理等流程。
（2）加强税务人员培训：提高税务人员的业务素质和操作技能，确保税务申报的准确性和及时性。
（3）建立风险预警机制：定期对公司的税务情况进行风险评估，及时发现并解决潜在税务风险。
4. 寻求专业税务顾问协助聘请专业的税务顾问公司或律师，为公司提供税收筹划、税务咨询、风险评估等服务，确保公司纳税筹划的合理性和合法性。
海南自贸港背景下房地产企业纳税筹划
海南自贸港背景下房地产企业纳税筹划摘要：房地产业作为海南经济发展的支柱性产业之一，对促进海南经济发展与自由贸易港建设意义重大。
纳税成本在房地产企业成本中占比较大，直接影响了房地产企业的利润与发展。
房地产企业主动采用纳税筹划措施，可以降低企业的税收风险，增加企业的利润或现金流，增强企业综合竞争优势，促进企业稳步发展。
关键词：纳税筹划；海南自贸港；全岛封关1.纳税筹划的概念及特点1.1纳税筹划的概念纳税筹划是指企业或个人在遵纪守法的前提下，结合企业自身经营状况，事前预测企业经营以及税赋情况，参照当前税收政策，对企业涉税情况进行事前筹措布局，以期能够降低税费成本，增大企业利润[[1]]。
1.2纳税筹划的特点（1）合法性合法性是指纳税筹划的一切方案要严格遵守国家政策法规。
纳税筹划具有合法性这一特征使其区别于偷税、避税这两个概念，合法性是纳税筹划的立脚点[[2]]。
（2）事前性事前性是指根据企业的经营战略安排以及纳税筹划目标，提前部署好企业纳税筹划事务，纳税筹划活动需要在事前进行部署[[3]]。
（3）及时性企业的纳税筹划方案要依据税收法规的调整而不断更新，时刻与税收政策相一致，时刻关注政策的变化，避免由筹划政策更新不及时而给企业带来损失[[4]]。
2.海南自贸港背景下房地产企业纳税筹划思路2.1增值税筹划思路2.1.1时间成本（1）发票开具时间成本筹划纳税人可以利用推迟开具发票的时间来获取税款的时间成本，在收到全部货款之后再开具发票，可以有效递延纳税。
通常的做法有：一是对于难以收回货款的交易或事项，可以作委托代销处理，全额收款之后开局发票；二是对于不能及时收款的交易，为获取时间价值，运用赊销、分期收款方式销售。
（2）采购结算方式房地产企业对外采购工程物资以及大型设备时，一般有三种支付结算方式可供选择，一是直接现金采购，取得增值税专用发票的时间为结清货款并取得相关商品控制权时。
二是分期付款购买，且一次性全额取得增值税专用发票。
房地产企业项目开发全程各环节纳税筹划方案
房地产企业项目开发全程各环节纳税筹划方案第一部分公司设立与立项规划环节1．设立房地产公司股东身份的选择与税负2．股东抽逃出资的税收风险与规避3．股东身份差异与税收待遇4、股权转让、减资与分红5．公司筹建阶段账务处理与所得税申报6．立项与分期、规划户型设计与土增清算第二部分土地征用环节1．取得土地使用权的不同方式及税负比较分析与筹划（1）招拍挂方式（2）购买转让土地（3）收购股权方式（4）投资方式（5）合并分立方式（6）联建与代建（7）BT换地（8）拆迁补偿方式2．规划红线外支出的税务处理3．土地出让金返还的会计与税务处理第三部分设计与前期工程1．设计费应取得什么类型票据2．前期工程票据3．预算与税负测算4．融资业务中的税收处理5．成本对象确定与开发成本核算内容第四部分项目施工建设环节1．施工建设阶段各类合同签订、票据结算与税收管理（1）销售方同时负责安装（2）工程大包合同与甲定（3）清包工合同与甲供2．税务机关对虚增成本的查处方法与企业注意事项3．票据审核管理与风险防范4. 取得假票如何应对第五部分预售环节1．预售商品房的会计核算2．预售阶段纳税要求及年度汇算清缴3．应收未收款是否确认收入4．转让车位/车库如何确认收入5．售楼处、样板间如何进行账务与税务处理6．违约金专题（供应商、施工方、业主）7、促销方式中的税收风险与规避第六部分项目竣工环节-完工年度1．完工条件及重要性2．现房销售会计核算处理3．完工后续支出对土地增值税及企业所得税影响4．收入与计税成本的结转5．租赁与自持物业6．完工年度企业所得税汇缴7．土地使用税纳税义务的减除第七部分土地增值税清算环节1．清算对象与清算条件2．增值额与扣除项目中的疑难问题3．清算收入中的疑难问题4．土地增值税的优惠政策与纳税筹划。
恒大地产企业所得税税收筹划问题分析
目录摘要 (1)Abstract (2)一、绪论 (2)（一）研究背景 (2)（二）研究目的及意义 (2)（三）国内外研究现状 (3)（四）研究方法及思路 (4)二、企业所得税所得税筹划相关理论概述 (5)（一）企业所得税筹划的概述 (5)（二）房地产行业税收筹划特点及方法 (5)（三）房地产行业所得税筹划风险类型 (6)三、恒大地产集团所得税筹划的现状 (6)（一）恒大地产集团简介 (7)（二）恒大地产集团所得税筹划的现状 (7)（三）恒大地产集团所得税筹划存在的问题 (8)四、恒大地产企业所得税所得税筹划问题的解决措施 (12)（一）选择合理的折旧方法 (12)（二）选择科学的存货计价方法 (13)（三）提高相关人员所得税筹划意识 (14)（四）加强关键点控制 (14)结论 (15)参考文献 (15)致谢............................................................................................................. 错误!未定义书签。
摘要：企业是市场经济的主体，也是国家税收的主要纳税人。
随着国内社会主义市场经济的逐步完善，企业的发展前景越来越好，收益也逐渐增加，进而，税收负担也会攀升。
所以，为了在日趋激烈的竞争中留存，使企业自身利益极大化，各类企业逐步将成本约束机制作为治理的首要组成部分。
税收是企业成本的一个重要因素。
通过税收筹划、减税和节约成本，已经成为各国企业实现经济效益最大化的重要措施。
本文以恒大房地产企业所得税法为研究对象，结合国内市场经济和税收政策的变化，在原有规划的基础上，对规划方案进行了调整和完善，使恒大房地产企业所得税成为研究对象。
使之更符合原版。
合资公司的规划目标是及时有效地带来税收。
关键词：企业所得税；所得税筹划；税后收益最大化Abstract：Enterprises are the mainstay of the market economy and the main taxpayer of state taxation. With the gradual improvement of China's socialist market economy, the development prospects of enterprises are getting better and better, the income is gradually increasing, and the tax burden will also become larger. Therefore, in order to survive and become more competitive in the increasingly fierce competition Maximizing interests, various enterprises gradually take the cost constraint mechanism as an important part of management, and taxation is an important factor of enterprise cost. Saving costs through tax planning and reducing tax burden have become important measures for enterprises in all countries to maximize economic benefits. Based on the corporate income tax law, the article takes the income tax of Evergrande real estate as the research object. Based on the development of the company in recent years, combined with the changes of China's market economy and tax policy, the plan is re-adjusted and improved based on the original plan. Make it more in line with the company's planning goals, and bring tax revenues in a timely and efficient manner.Keywords：Enterprise income tax; Income tax planning; Maximize after-tax returns一、绪论（一）研究背景税收的实质是国家依托其政治权力，依据税法等相关法规，强制性地、无偿地分担国民收入的再分配。
房地产企业税收筹划案例分析
房地产企业税收筹划案例分析引言：房地产行业一直是国民经济的支柱产业之一，但由于税收政策的复杂性和变化性，房地产企业往往面临着较高的税负压力。
因此，科学合理地进行税收筹划，对于房地产企业来说至关重要。
本文将以某房地产企业为例，分析其税收筹划案例，并探讨有效的税收优化策略。
一、某房地产企业的税收现状分析某房地产企业是一家规模较大的房地产开发商，主要从事房地产项目的开发、销售及租赁业务。
根据其最近一期的财务报表，该企业年利润为1000万元，企业所得税税率为25%，即企业所得税应缴纳250万元。
二、房地产企业税收筹划案例分析1. 合理利用资产折旧房地产企业的主要资产是房地产项目，合理利用资产折旧可以减少企业的应纳税额。
该企业在不违反法律法规的前提下，可以合理通过折旧计提等手段，将资产价值分摊到多个会计年度，从而降低当期的应纳税额。
2. 合理规避地方所得税根据我国税收政策，不同地区对房地产企业征收的地方所得税税率存在差异。
该企业可以通过巧妙地规避高税率地区，将资本和利润转移到税率较低的地方，从而降低企业的税负。
例如，该企业可以通过设立分支机构或子公司、调整销售渠道等方式实现地方税收规避。
3. 积极利用税收优惠政策针对房地产行业，我国税法有一系列的优惠政策，例如减免企业所得税、增值税的政策措施。
该企业可以积极申请适用这些税收优惠政策，从而减少税负。
同时，企业还可以利用一些特定的税收优惠政策，如节能减排政策、新疆和内蒙古地区税收优惠政策等，进一步降低税负。
4. 合理运用关联交易房地产企业往往与多个关联企业存在业务往来，合理利用关联交易的原则，可以优化企业的税务安排。
例如，该企业可以通过调整关联企业的利润分配、定价策略等方式，实现税收的合理分摊，从而达到整体税负的优化。
三、总结与建议在房地产企业税收筹划过程中，应根据企业自身情况和税务政策灵活运用各种策略，以达到税负优化的目的。
同时，在进行税收筹划时，也需要充分考虑风险控制和法律合规的问题，避免可能的风险和纠纷发生。
房地产企业所得税纳税筹划问题探讨
二 规范房地产企业所得税的纳税筹划 的对策
（ １ ） 收入 的纳税筹划 。首先 应该区分哪些 收入 是属于征税收 参 考文献 ： 入 、不征税收入和免税收入， 再根据收入的类型选择纳税筹划的方 ［ １ 】于 尧。房地产 企业土地增值税的 纳税筹划方法探 讨［ Ｊ 】 。中国 法。一种方法是可 以通过推迟收入确认 的时间来进行纳税筹划。 管理信 息化 ， ２ Ｏ １ １ （ ８ ） 。 房地产企业 由于 自身的特点 ， 销售 的产品为房产， 销售额较大 ， 占用 ［ ２ 】 郭丽娟 。房地产开 发企业纳税 问题 及 审计方法的探讨［ Ｊ 】 。中 的资金也多 ， 房地产公司会根据每处房产的开发项 目的风险水平来 小 企 业 管理 与科 技 （ 上 旬刊） ， ２ ０ １ １ （ ７ ） 。 选择恰 当的结算方 式。在合法 的情形下可以适 当延迟收入确认的 ［ ５ 】 李可贵 。浅谈 当前纳税筹划存在 的问题 及对 策［ Ｊ ］ 。法制 与经 时间， 这样就会延迟缴纳部分税收 ， 获得部分资金的流动性 ， 降低资 济 （ 下 旬） ， ２ ０ １ ２ （ ６ ） 。 金紧张使用情况 ， 防止资金链 的断裂。另外 ， 也可 以通过转换收入 类型来进行纳税筹划 。如果房地产企业闲置资金较多， 就可以将这
投入 日常建设 ， 交易的风险并未转移 ， 不能确认收入 ； 另一方面， 漏掉 特殊形 式的收入金额 。一些房地产企业没有将销售地 下室 、低下 车位的收入纳入销售收入 ， 而是把这部分所得放入 “ 其他应付款” 或者 “ 短期借款”科 目中， 这样就会减少企业的经营所得， 造成财政
数房地产企业都是背负大量负债 ， 有负债就有利息支出， 这些利息 支出给房地产企业带来了巨大的负担。因此需要房地产企 业结合 自身的特点 ， 实施 晗当的利息支出的处理。税法规定只允许税前扣 除费用化的利息支出， 因此可 以通过适当的会计处理 ， 使得利息费用
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房地产企业所得税纳税筹划一、选题的背景及意义（一）选题背景房地产业是国民经济的支柱产业,也是中央和地方政府财政收入的重要来源。
随着房地产市场的升温,房地产交易日益频繁,房地产交易过程的税收问题也越来越引起有关方面的关注。
其中,大宗房地产交易因涉税金额多,税收负担重,令许多房地产企业都对此感到头疼,因此通过合法合理的方式进行税收筹划来达到减轻税负显得非常重要。
同时,部分地区当前存在的房地产市场过热现象,也促使政府对房地产行业宏观调控力度进一步加大。
随着市场不确定因素的增加、观望气氛的抬头,导致市场成交量的减少,意味着房地产企业的利润空间将进一步缩小,在这种情况下,通过合法合理的方式进行税收筹划来达到减轻税负就显得更为重要。
（二）选题意义在市场经济条件下，纳税人希望减轻自己的税收负担，这是再正常不过的事。
问题是用什么手段达到自己的目的。
偷税、骗税、抗税、欠税等手段是违法行为，不但不允许，而且还应受到惩治包括缴纳滞纳金，罚款等，极大的加大了税务成本，情节严重的，被吊销营业执照、刑事责任等灭顶之灾。
与通过违法行为进行节税相比较，合理合法的进行税收筹划显然更能够使企业实现利润的最大化。
税收筹划要根据企业实际情况，如果筹划成本大于筹划收益，那么往往认为筹划活动是不经济，只是无用功。
同时税收筹划其实是与法律打“擦边球”，偷逃税与合理避税是一线之隔，在实践中如果不能准确熟知法律条文，没有很专业的理论知识，往往适得其反，导致筹划活动的失败，必然受到法律的严惩。
因此企业所得税筹划是十分专业，具有极大的风险性，必须具有一定的理论和实践的指导方能展开。
伴随着中国经济的发展企业税收筹划活动越来越多，纳税筹划被很多的企业用于虚增成本、费用等，而且这种趋势在中国变得越来越多。
但由于企业对所得税筹划关注的较晚、较少，没有形成健全、规范的筹划良策，另外企业对所得税筹划作为一个专业性较强的项目，企业很多筹划人员还没有足够的知识和能力对此进行筹划，以至现在所得税筹划在我国企业的经济业务中仍不规范。
而通过对企业对所得税筹划进行有效的指导，可以在一定程度上有效的改变现状，因此提高企业对所得税筹划的技能是当前首要考虑的。
二、国内外研究动态（一）国外发展的历史及现状纳税筹划在发达国家十分普遍，早已成为一个成熟稳定的专业，有相当数量的专门从业人员，专业化趋势明显。
几乎95%以上的公司都聘用专门顾问，审计师，会计师，国际金融顾问等高级专业人才从事纳税筹划活动。
众多的税务师事务所，会计师事务所，律师事务所也在从事与纳税筹划有关的咨询和代理业务。
正如美国南加州大学W.B梅格斯博士在其《会计学》中谈到：“美国联邦所得税变得非常复杂，为企业提供详尽的纳税筹划成了一种谋生的职业。
现在几乎所有的公司都聘用专业的税务专家，研究企业主要经营决策上的税收影响，为合法地节税制定计划。
”跨国公司对纳税筹划的重视更不一般。
不少跨国公司成立了专门的税务部，高薪聘请专业人士，每年在纳税筹划上的支出相当可观；当然，也带来了非常实在的节税效益。
如以生产日用品而驰名的尤丽华公司，有两家姐妹公司，一家设在美国，一家设在荷兰。
其子公司遍及世界各地，其中在我国还设有3家子公司，分别生产力士牌香皂，系列化妆品和快速食品。
面对不同国家的复杂税制，母公司聘用45名高级税务专家进行纳税筹划。
其公司经理说：“年仅节税一项，就给公司增加数百万美元收入，增加了其在国际市场上的竞争力。
”近年来，税收备受国际关注，跨国公司寻求减税，合理逼税的现象更为普遍，起迅猛势头有增无减。
微软，通用，思科和康柏等世界巨头公司在20世纪90年代通过各种手段巧妙地减少了纳税，这似乎成为了一种时尚。
美国财政部国内税务署前署长唐纳德.亚历山大说：“在经济泡沫年代，不惜一切手段增加利润的动力很大，其中一个手段就是把纳税额减少到最低程度。
”许多世界各地公司为了减税，都建立了强大的税务部门，配备或聘请一流的税务专家。
例如，通用电气公司雇佣了20年前离开财政部的约翰.塞缪尔斯，还负责组建了非凡税务人才组，使通用电气公司的税务部成为世界上最好的税务师事务所级别的税务部之一。
在一些发达国家中明确规定了纳税人纳税筹划权。
税收政策影响企业的投资方案。
在乔根森（1963）的新古典模型中，资本的使用者成本包括两项：一是因为放弃了别的投资机会而发生的机会成本，另一项是直接成本，包括所得税。
在这个模型中，资本成本上升时，企业会选择资本密集程度低的技术，反之亦然。
只要税收政策降低成本，它就会增加企业想拥有的资本质量，从而提高投资。
乔根森做了一个回归，该回归方程右端的变量中包括了资本使用者成本，得出的结论是，由于投资对税收引致的资本成本的变化非常敏感，加速折旧与投资税收抵免是投资的税收项目。
《客户与市场》的高级经理Dickie泉和助理公关经理克里斯蒂娜芳在其“中国统一企业所得税法带来更大的清晰度，透明度和公正的税收制度——一个为所有市场参与者都有利的发展”中谈到企业所得税法开始生效于2008年1月1日，企业需要检讨自己的商业模式，投资结构和融资策略。
第十届全国人民代表大会颁布了新的企业所得税法（“新税法”），其中统一所得税征收为国内企业和外国企业创造一个公平竞争的环境。
新法律将采用单一税率为25 ％，以取代现有的两个系统的税收，大大不同的实际税率对于国内企业和外商投资企业来说主要由于提供不同的奖励以及不同限制费用扣除。
新税率低于邻国的平均税率，所以企业应努力提高自己的竞争力，推动中国吸引外国投资者。
之前，新的法律中，中国国内企业支付了百分之三十三的所得税，而大部分制造业外商投资企业享有的税收优惠地位，导致所有外商投资企业的有效税率平均为百分之十五。
相比之下，在考虑到提供奖励，平均利率为国内企业约25 ％。
新税法应提供所有市场参与者一个更透明，更稳定和可预见的税收制度。
对于外商投资企业，因为失去了广泛的激励机制和择优低税率，所以将以他们的商业模式，敦促一种新的方法，投资结构，选址和筹资战略。
不再能够依靠广泛给予免税期，外商投资企业和外国投资者需要制定战略，优化全球性税收优惠，并更多地依赖于传统的国际税收筹划工具。
终止地理导向的税收优惠，优先的战略经营因素，如邻近的自然资源和当地市场，人力资源将升高。
吴哩槟和斯蒂芬纳尔逊在其“有关企业所得税的过渡性激励政策”一文中提到2008年1月1日新的中华人民共和国企业所得税法（“经济转型期法” ）生效，巩固了企业所得税制度，国内企业和外商投资企业结束了双重所得税制度。
新的经济转型期的法律统一税率和税收激励政策为国内企业和外商投资企业创造了更公平的市场条件。
对于这些原先享受税收优惠政策鼓励下的企业，新的经济转型期的法律规定5年的过渡期。
例如，企业享有固定期限的免税和减少可继续享有，直到原任期期满。
按所要求的新的经济转型期的法律，企业用于享受15 ％的税率将逐渐降低到25 ％。
过渡税收激励政策提供了许多不同的税收条例。
下面是引进的一些过渡性的税收政策：1，过渡性税收优惠的企业原先享受低税率。
后五年内企业享受较低的税率也将逐步过渡到新的税率，实施经济转型期的法律。
2，曾享受固定期限的过渡性税收优惠企业的免税和降低。
3，原先享受低税率以及固定期限的过渡性税收优惠的企业的免税和减少，合格的企业所得税率为15 ％，并同时享受减免50 ％的定期存款。
4，设立在特别经济区或上海浦东新开发区的高新技术企业（“ HNTEs ” ）的过渡性税收优惠。
5，关于中国西部的税收优惠企业参与中国西部发展中的规定，“西部大开发税收优惠政策”的特殊收入的税收政策将在经济转型期后继续生效实施。
（二）国内发展的历史及现状1994年，我国第一部题为《税收筹划》的专著由中国财经出版社出版。
这部专著一经发表后，长期以来一直被人们视为神秘禁地的税法区域从此揭开了在我国前所未有的纳税筹划之神秘面纱。
我们国家房地产开发企业现阶段的纳税筹划研究仍然不容乐观，相当一部分房地产开发企业对纳税筹划的认识不够明确。
一方面，由于国外的纳税筹划由来已久，所以我国外资房地产开发企业的纳税筹划意识和手段远比内资房地产开发企业要强；另一方面，对民营房地产开发企业而言，通过纳税筹划所获得的收益都是自己的，因而民营房地产开发企业乐于在纳税筹划上进行大胆的尝试，相反国有房地产开发企业则认为无论税负轻重都是国家的。
因而不重视纳税筹划工作。
我国房地产开发企业的税务代理业务有待进一步提高。
目前我国税务代理业尚处于初级阶段，现时的税务代理机构业务仅仅局限于为纳税人代理税务登记、纳税申报、税款缴纳等日常事务。
尚未把纳税筹划工作纳入企业全面税务代理的业务范围；税务代理人员结构由于综合知识及其个人业务能力方面的原因，也呈现明显的不合理性：税务代理专业人员的素质小高，理论水平以及业务能力普遍偏低。
由于税务代理业这一系列的滞后性，不能满足纳税人进行纳税筹划工作的需要，更无法胜任房地产开发企业复杂的税务处理及纳税筹划工作。
据调查显示，在我国，目前我国只有不到3％的企业法人的纳税业务由税务代理机构办理，仍有许多地区尚未设立相应的税务代理机构，能够代理房地产开发企业的纳税筹划业务的税务代理机构就更是寥寥无几了。
我国房地产开发企业的税法宣传及税收法制建设有待于进一步加强。
由于我国现行税法在立法层次方面的局限性，导致了国家税收征管部门每年都要下发大量文件对相关税法进行适时的补充和调整，但是，我国当前对的税法补充和调整的宣传不够全面和广泛，从而影响了纳税人的纳税筹划工作及时、有效实施。
而对于房地产开发企业而言，由于近年来国家对房地产开发企业宏观调控的力度的加强，在税收政策方面的补充和调整比较频繁，企业如果无法从传媒中获知相关税法的全貌和调整情况，势必会造成现阶段房地产开发企业无法及时运用税收政策开展相应的纳税筹划工作，甚至导致房地产开发企业纳税筹划方案设计的失败。
（三）前沿发展情况1. 相关领域现阶段已有的主要观点目前房地产企业所得税的纳税筹划主要从设立分子公司，将一个大型企业划分为多个小型微利企业，收入方面的具体筹划和固定资产筹划这几个方面来实施的。
2. 引出自己的研究内容可以在现有的纳税筹划具体方法上，通过和其他各税种一并计算合并纳税﹑设立物业管理公司﹑将一些设施建成露天场所和从本身管理方面改进，从而达到纳税筹划的目的。
三、论文研究的基本框架和内容（一）论文提纲及各部分内容之间的逻辑关系1. 论文题目：房地产企业所得税纳税筹划2. 论文提纲：一、房地产企业所得税及其纳税筹划概述（一）企业所得税的含义（二）纳税筹划的含义（三）房地产企业所得税的计算过程二、房地产企业所得税纳税筹划目前的主要手段(一)纳税人筹划方面(二)税率筹划方面(三)税基筹划方面(四)优惠政策方面三、房地产企业所得税纳税筹划存在的问题(一)企业在缴税过程中存在偷税行为(二)纳税筹划结果税降低了，但是在其过程中相关的费却增加了(三)企业不进行纳税筹划，应付税务检查(四)预收房款不作收入处理(五)人才调节成本过高四、针对其存在的问题具体改进的方法(一)纳税筹划方法方面改进1.和其他税种一并筹划2.设立物业管理公司3.将一些设施建成露天场所(二)从本身管理方面的改进1.设立税务会计师岗位2.完善企业核算制度3.引入外部筹划人员五、房地产企业所得税纳税筹划的意义(一)有利于纳税人利益最大化(二) 有利于更好地掌握和实施税收法规(三) 有利于资源优化配置3. 各部分之间的逻辑关系本文主要研究房地产企业所得税纳税筹划现状，方法及对策，文章分为三部分，各部分之间相互关联。