常德房地产市场调查与分析
常德房地产项目投资分析报告精修订
常德房地产项目投资分析报告集团标准化工作小组 #Q8QGGQT-GX8G08Q8-GNQGJ8-MHHGN#湖南常德王国能于湖南常德第一部分常德城市条件常德概况１）地理位置常德市位于湖南西北部，地处长江中游洞庭湖水系沅江下游和澧水中下游以及武陵山脉、雪峰山脉东北端。
东据西洞庭湖，与益阳市的南县、沅江市湖汊交错；西倚湘西山地，与蜿蜒在张家界市桑植县、永定区及怀化市沅陵县的武陵山脉相承；北枕鄂西山地和江汉平原，与湖北鄂西土家族自治州鹤峰县、宜昌市五峰县的山地以及荆州市松滋市、公安县、石首市的平原相连；南抵资水流域，乌云山脉是常德市与益阳市资阳区、桃江县、安化县之间的分水岭。
常德市最北端在石门县壶瓶山镇桐木山村（北纬30o07′53″），最南端在桃源县西安镇薛家冲村（北纬28o24′31″），最西端在国营东山峰，最东端在汉寿县百禄桥乡烟包山园艺场（东经112o17′52″）。
市境东西极宽公里，南北极长公里。
常德区域图表一２）区域面积常德地域土地总面积万亩，占全省土地总面积的%，人均亩，低于全省人均亩、全国人均13亩的水平。
地貌大体构成是“三分丘岗、两分半山、四分半平原和水面”。
山地面积万亩，占全市土地总面积的%，平原面积万亩，占总面积的%，水面万亩，占%，丘陵岗地853万亩，占总面积的%。
全市现有耕地面积万亩，占土地总面积%，占全省耕地面积的15%。
３）人口状况全市面积平方公里，人口万。
其中城区面积平方公里，人口41万。
全市有街道10个，镇104个，乡106个。
其中鼎城区有万,德山万。
常德市是湖南省省辖市，根据国务院批准的《常德市2001年至2020年城市总体规划》，到2020年，常德市将建成人口80万至100万、城区面积100平方公里的大型城市。
4）交通优势常德位于湖南省西北部，沅、澧水中下游，东濒洞庭湖。
北与湖北省荆沙地区相临，西经张家界、湘西土家族苗族自治州和怀化可达重庆、贵州，东经岳阳或长沙、株州可至江西省，南与益阳、娄底搭界。
常德市住宅房地产市场分析与预测
资有所增长 。２ １ 年 １ ０ １ ～６月，常德市房地产开发投资总额为 口约 为 ２ ０万 人 ；０ ０年 城 镇 化 水 平 达 到 ４ ％左 右 ， 镇 人 口 ９ ２２ ９ 城 ３ ５亿元 ， 累计 同 比增长 ４ ．％； ４４ 房地 产业产 生 Ｇ ３ ． 亿元 ， 约为 ３ ０ ＤＰ ０１ ３ 万人 。（） ２ 住宅 需求预测。 按最新 的常德市城市总体规
４ ．：６ ２８ ３ ． ４调整 为 １．： ５ ： ５３ ８８４ ． ３ ．。 ９ 二 、 德 市 房地 产 业 发 展 现 状 常 测 采 用 自然 增 长 率 法 ， 生 委 累 计 存 活 率 法 、 色 模 型 法 三 种 计 灰
方法 。经综合校验 ， 全市总人 口 ２ １ ０５年达到 ６ ０万人 ，０ ０年 ５ ２２
１ ．％： 品房竣工面 积 ７ ． ｍ‘ 同比增 长 ４ ． ， 中住 宅 面 积 总 量 将 达 到 ３ ０ ５６ 商 ５７万 ， ２ 其 ９ １５万 ｒ 。 ｎ ． 宅商品房 ６ ．万平方米 ，同 比增 长 ３ ． 商 品房销售面积、 １ ９ １ １ 销 售额呈增长态势 。２ １ 年 ｌ ０ １ ～６月， 市商 品房 销售面积 ｌ２１ 全 ｌ． 四、 常德 市住宅市场发展趋 势 （） 地产开发模 式趋势 。第一 ， １房 规模化 品牌 扩张 开发模
贡 献率为 ５ ． ； ８ 第三产业增 加值 ５ ６２亿元 ， ７ ２． 增长 １ ． ， ３９ 对 机械变动很小 ， 机械变动对常德市户籍总人 口的变动影 响将不 经 济增 长 的贡献 率为 ３ ．％。三 次产 业结 构 由上年 的 ２ ．： 会太大 ， ６１ ０８ 总人 口的变动将主要考虑 自然增长。市域总人 口的预
区域 经济
常德市住 宅房地 产市场 分析 与预 测
常德市人民政府办公室关于促进房地产市场健康发展的若干意见
常德市人民政府办公室关于促进房地产市场健康发展的若干意见文章属性•【制定机关】常德市人民政府•【公布日期】2008.12.30•【字号】常政办发[2008]19号•【施行日期】2008.12.30•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文常德市人民政府办公室关于促进房地产市场健康发展的若干意见（常政办发[2008]19号）各县市区人民政府，德山开发区、柳叶湖旅游度假区、西湖管理区、西洞庭管理区管委会，市直各单位：为贯彻落实党中央、国务院进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，根据国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）和省委办公厅、省政府办公厅《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干意见》（湘办发〔2008〕18号）精神，结合目前全市房地产市场形势，提出以下意见：一、强化住房建设规划与土地供应的调控作用各地要根据城市化发展水平、居民住房现状及社会经济发展水平，结合城市总体规划、土地利用规划，由规划、房产部门牵头，国土、建设、发改委等相关部门共同制定并完善城镇住房建设规划，并将其纳入当地经济社会发展规划。
按照适度供应和熟地出让原则，安排房地产用地年度供应计划；对未完成拆迁或周边配套设施不完善的地块，原则上不予出让。
合理控制单宗土地规模，对用地面积150亩以上（含150亩）的开发项目，可以分宗出让、分期办理相关手续。
鼓励发展节能省地型住宅。
房地产开发企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，按规定可享受企业研究开发费用所得税加计扣除政策；房地产开发企业购置符合国家规定相关优惠目录，用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额，可享受相应财税政策。
鼓励消费者购买节能省地型住宅。
二、加大住房保障和棚户区改造力度将住房保障纳入县市区人民政府目标考核范畴，确保责任、机构人员、资金投入、土地供应、优惠政策落实到位。
2024年襄樊房地产市场调研报告
2024年襄樊房地产市场调研报告1. 引言本报告旨在对襄樊市的房地产市场进行深入调研和分析。
通过对该市区域内的房地产发展情况、市场需求、供应状况、价格变动等方面的调查，以期为投资者、开发商和政府部门提供有益的参考与建议。
2. 调研对象和方法2.1 调研对象本次调研主要针对襄樊市区域内的房地产市场，包括住宅、商业地产和办公楼等类型的房地产项目。
2.2 调研方法本次调研采用了以下方法和途径：1.阅读相关文献和报告，了解襄樊市房地产市场的发展历程和现状。
2.通过实地走访，观察和记录各个区域内的房地产开发情况，包括项目规模、建筑风格、销售情况等。
3.进行市场调查和访谈，了解襄樊市民对房地产的需求和购房意向。
4.收集和分析市场数据，包括房屋价格指数、供求关系、交易成交情况等。
3. 襄樊房地产市场概况3.1 市场规模和发展趋势根据数据统计，襄樊市房地产市场规模逐年增长，呈现稳定的发展趋势。
近年来，随着城市人口的增加和投资热情的提升，襄樊市的房地产市场持续扩大。
3.2 房地产项目类型和分布情况襄樊市房地产项目主要分为住宅、商业地产和办公楼三大类。
住宅项目是市场主力，占据了绝大部分市场份额。
商业地产和办公楼项目则相对较少，主要集中在市中心和发达商业区。
3.3 供需关系及价格变动根据调查结果显示，襄樊市的房地产市场供需关系总体平衡。
市场需求主要集中在中小型住宅和商业物业。
由于供应相对充足，房屋价格保持稳定。
4. 襄樊房地产市场的挑战和机遇4.1 挑战1.市场竞争加剧：随着房地产市场的扩大，各大开发商纷纷进入襄樊市场竞争，市场竞争激烈，开发商需思考如何突出自身优势。
2.购房成本上升：土地价格的不断上涨和建筑材料的增值，导致房屋开发成本上升，给购房者带来压力，需开发商谨慎定价。
3.市场调控政策：国家和地方政府对房地产市场的调控力度加大，开发商需密切关注政策动态。
4.2 机遇1.城市发展机遇：襄樊市正处于快速发展阶段，人口增加、经济增长等因素为房地产市场提供了良好的机遇。
2024年长沙房地产市场环境分析
2024年长沙房地产市场环境分析简介本文对长沙市房地产市场环境进行分析，旨在了解该市场的基本情况、发展趋势以及面临的挑战。
通过对该市场环境的分析，可以为投资者和相关决策者提供有用的信息和建议。
1. 长沙房地产市场概况1.1 市场规模长沙市房地产市场规模庞大，呈现稳定增长态势。
近年来，房地产销售面积和销售额均保持较高增长率，市场竞争激烈。
1.2 市场结构长沙房地产市场以住宅为主，同时还有商业地产、工业地产等多个子市场。
住宅市场占据主导地位，需求量大且稳定。
1.3 市场特点长沙房地产市场特点是开发商众多，项目竞争激烈，价格波动较大。
同时，购房者对房屋品质和配套设施要求较高，市场需要不断创新满足消费者需求。
2. 长沙房地产市场发展趋势2.1 市场需求增长随着经济发展和人口流入，长沙房地产市场需求持续增长。
城市扩张、城镇化进程和年轻人购房需求是市场增长的主要推动力。
2.2 土地供应紧张长沙市土地供应紧张，导致房地产市场供需失衡。
政府应加大土地供应力度，平衡市场供应与需求，防止市场泡沫。
2.3 管理政策加强房地产调控政策不断加强，限购、限贷政策频繁出台。
政府监管力度加大，房地产市场发展将更加规范和健康。
2.4 房地产投资回报下降房地产投资回报率逐渐下降，开发商利润空间受到挤压。
开发商需加大市场调研，降低开发成本，提高投资回报率。
3. 长沙房地产市场挑战3.1 风险防范长沙房地产市场存在价格波动和市场风险，投资者需要谨慎决策，制定风险管理策略。
3.2 供应质量保障随着房地产市场竞争加剧，开发商需提高产品质量，满足消费者需求，保持市场竞争力。
3.3 政策调控不确定性房地产市场调控政策频繁变动，投资者需关注政策动向，灵活应对。
3.4 市场竞争压力长沙房地产市场竞争激烈，开发商面临市场份额争夺和利润下降的压力，需要通过创新和差异化竞争提升竞争力。
结论通过对长沙房地产市场环境的分析，可以看出该市场规模庞大、发展前景广阔，但面临土地供应紧张、政策调控、风险防范等挑战。
2024年东营房地产市场调研报告
东营房地产市场调研报告引言本文旨在对东营市的房地产市场进行调研，以了解当前市场的情况，并提供对未来发展的展望。
通过对市场环境、供需情况、价格变动等方面进行深入分析，以为相关决策者和投资者提供参考依据。
1. 市场概况1.1 市区房地产情况截止2021年底，东营市区的房地产市场整体稳定发展，呈现出以下几个特点： - 高楼盘密度：市区房地产市场发展迅速，高楼盘密度是市区房地产的显著特征。
- 二手房交易活跃：市区二手房交易活跃，市场需求较大。
- 价格波动相对较小：市区房价整体稳定，波动范围较小。
1.2 周边郊区房地产情况与市区相比，东营市郊区的房地产市场发展相对滞后，但近年来逐渐得到关注和投资，呈现以下趋势： - 地价逐渐上涨：郊区地价逐渐上涨，吸引了投资者的注意。
- 开发项目增多：郊区房地产项目增多，预示着未来潜力。
- 二手房交易相对较少：郊区二手房交易相对较少，市场发展潜力有待开发。
2. 供需情况2.1 供应情况东营市的房地产市场供应情况主要体现在以下几个方面： - 新房供应：市区新建住宅和商业用地供应相对充足，满足了市场需求。
- 二手房供应：市区二手房市场供应较为稳定，但郊区二手房供应尚不充足。
2.2 需求情况东营市的房地产市场需求情况主要体现在以下几个方面： - 居住需求：居民购房需求稳定，尤其是年轻家庭和新婚夫妇。
- 商业需求：商业地产需求增长，特别是在市区商业区域。
- 投资需求：投资者对房地产的投资需求相对活跃，但较为谨慎。
3. 价格变动3.1 市区房价变动截止2021年底，东营市区房价变动相对平稳，但整体趋势呈现上升态势。
市区房价受以下因素影响： - 地段和交通条件：地段和交通便利程度是决定价格的重要因素。
- 房屋品质和装修程度：房屋品质和装修程度也对价格有一定影响。
- 政策因素：政府政策对市区房价也有一定影响。
3.2 郊区房价变动郊区房价变动相对较小，但近年来呈现逐步上涨的趋势。
常德房产调查报告
常德房产调查报告常德房产调查报告一、引言近年来，随着经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产市场成为中国经济的重要组成部分。
作为湖南省的重要城市，常德的房地产市场也日益繁荣。
本文将对常德房产市场进行调查，并对其发展现状和趋势进行分析。
二、常德房产市场的发展现状1. 市场供需状况根据调查数据显示，常德的房地产市场供需状况良好。
近年来，随着城市人口的增加和居民收入的提高，购房需求不断增加。
尤其是在经济发达的城区，房屋需求量较大，供不应求的情况比较普遍。
而在郊区和农村地区，房屋供应相对充裕，但需求相对较低。
2. 房价水平常德的房价水平相对较低。
根据市场调查数据，常德的房价较为稳定，相对于一线城市和部分二线城市来说，价格相对较低。
这也是吸引外来购房者的一个重要原因。
然而，近年来，随着房地产市场的火爆，房价也在逐渐上涨，但上涨幅度相对较小，整体仍然保持较为稳定。
三、常德房产市场的发展趋势1. 城市扩张随着城市化进程的推进，常德的城市规模不断扩大。
新的城市规划和建设项目的推进，为房地产市场提供了更多的发展机会。
未来几年，常德的房地产市场将继续保持较快的发展势头。
2. 二手房市场的繁荣随着城市人口的增加和购房需求的增长，二手房市场的繁荣也是不可避免的。
二手房市场的繁荣将为常德的房地产市场注入更多的活力和机会。
3. 产业房地产的兴起除了住宅房地产市场外，产业房地产市场也将成为常德房地产市场的一个新增长点。
随着产业结构的调整和经济的转型升级，常德将吸引更多的企业和投资者，进一步推动产业房地产市场的发展。
四、常德房产市场的挑战和问题1. 土地资源的有限常德作为一个地处内陆的城市，土地资源相对有限。
随着城市化进程的推进，土地供应将逐渐减少，这将给房地产市场的发展带来一定的压力。
2. 市场调控政策的影响随着房地产市场的火爆，政府出台了一系列的市场调控政策。
这些政策旨在抑制房价过快上涨和遏制投机炒房行为，但也给购房者和开发商带来了一定的不确定性。
常德市人民政府办公室关于推进市城区房地产业快速发展的意见
常德市人民政府办公室关于推进市城区房地产业快速发展的
意见
【法规类别】房地产综合规定
【发文字号】常政办发[2009]28号
【发布部门】常德市人民政府
【发布日期】2009.07.25
【实施日期】2009.07.25
【时效性】现行有效
【效力级别】XP10
常德市人民政府办公室关于推进市城区房地产业快速发展的意见
（常政办发〔2009〕28号）
武陵区人民政府，德山开发区、柳叶湖旅游度假区管委会，市直有关单位：
为贯彻落实国家和省积极发展房地产业的政策措施，提振住房消费信心，扩大房地产投资，繁荣房地产市场，推进市城区（武陵区、德山开发区、柳叶湖旅游度假区）房地产业快速发展，提出以下意见：
一、着力拉动住房消费
（一）促进商品房交易。
2009年6月1日至2009年12月31日期间（以预购方式取得商品房的以预售合同时间为准）在市城区新购买商品房的，普通住宅交易契税按1%的税率执行。
其他房屋交易契税执行4%的税率，由财政给予购房者相当于所缴契税税率3%或
2%的奖励，其中购非普通住宅（不含别墅）的奖励3%，购门面等经营性用房（不含二手经营性用房）的奖励2%。
（二）减轻购房交易成本。
2009年6月1日至2009年12月31日期间在市城区新购买商品房的，在办理房屋权属登记（含房产证、土地证）手续时，交易手续费等服务性收费减半收取。
（三）放宽住房公积金提取条件。
2009年7月1日。
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常德房地产市场调查总结与分析
1、2014年1-12月常德房地产签约备案数据汇总：
从数据上看常德房市上半年呈下降趋势，以6月份为分界线下半年常德房市稍有回升企稳的状态。
主要原因在于恒大华府在6月份开盘，每月一百多套的销量有力的拉升了整体数据的上扬。
最后在高尚名门、电力新村（西区）、紫御华庭等内部指标、回迁户的认购下12月份出现了常德房市的翘尾行情。
2、2014年常德楼盘销售前9名：
常德房市销售前9依次为：柳叶湖板块的恒大华府、城东板块的盛唐四月天、城西板块的中原德景园、三闾板块的高尚名门和三一翡翠湾、金城苑、柳叶湖板块的润稷七里桥堡、火车站板块的新邦壹品、三岔路板块的天源星城。
除高尚名门和金城苑属于回迁户和单位建房外，其他都属于正常签约备案。
（有传闻四月天因资金紧张有300多套假签抵押给了担保公司）
纵观楼盘排行，可分为三类：
一、大品牌开发商，小区规模大，配套设施齐全，所处板块为
城市未来发展重心：如：恒大华府、三一翡翠湾、中原德
景园；
二、与一类楼盘临近并可享受其配套或本身周围配套齐全，小
区规模不大，均价较一类低；如：润稷七里桥堡、新邦壹
品。
三、无区位优势、自身配套也不齐全，但户型占优并通过先建
绿化园林和样板房的方式给客户直观视觉增强销售，定价
较低，如天源星城。
3、常德各楼盘踩盘总结：
共去六个盘：恒大华府、七里桥堡、三一翡翠湾、新邦壹品、盛唐四月天、上东曼城、白马青秀。
一、除恒大华府来访量较大，能达到每日40组以上外，其余楼盘来访都不超过10组。
其中1月13日下午4点踩盘新邦壹品客户登记时我为当天第一组来访客户，说明来访量少是目前所有楼盘都遇到的
问题，也印证了目前房市的惨淡。
二、在与楼盘置业顾问接触时明显感觉恒大华府与三一翡翠湾的置业顾问谈客更为专业，训练有素，态度也更加积极自信。
其他楼盘的置业顾问则相对消极，甚至有楼盘置业顾问连基本的优惠都需要翻本或询问其他人。
这也说明楼盘开发量太大，专业的置业顾问已经明显供不应求，而小的楼盘因为待遇和销售原因很难留住好的置业顾问，造成了恶性循环。
这种情况随着市场的艰难将越发显得明显。
三、在价格上，除恒大华府外其他楼盘较年初价格都有下降，尽管公示价有上涨但通过优惠后已经低于之前的销售价格。
房价整体下跌也是2014年全年的走势。
四、各楼盘基本上都已是现房或准现房销售状态，但在年末仍
有新楼盘开盘，如白马湖区域的白马青秀、天润尚城，城
西市中心的朝阳D5区、文化公馆、老西门等，整个楼市
的库存也达到了一个新的顶峰。
五、楼盘营销文案多以哗众取宠来吸引眼球，实际内容则寥寥
无几。
4.总结分析：
目前常德房地产住宅市场开发已经过剩，导致商品房库存高企，其所带来的影响已经在2014年显现。
除极个别优势明显的楼盘外，绝大多数楼盘都遇到了营销乏力，销售业绩不佳的困境。
根据现在情况及经济大环境和政策面看，这种局面在2015年将继续持续并全面爆发。
常德大多数楼盘都执着于以“高大上”的风格包装来体现品质高端，实际没有认清自己的客户群体和楼盘定位，营销眼花缭乱却盲目至极，只知跟风模仿。
尤其在前期没有进行深度调研，缺乏项目精准定位的楼盘在新一轮的楼市攻坚战中必将处处受制于人。
我虽然并不能武断2015年常德楼盘都会降价，但在供需关系失衡的事实面前，购房客户的选择会越来越多，也会越来越理性，不再像前期带有盲目的购买囤积等着升值。
所以有着优秀基因的楼盘不仅不会降反而还会逆势上涨，因为物以稀为贵。
反观之本身缺陷就明显的楼盘只能靠降价来迎合讨好市场。
未来能够撬动市场的依然是占据了区位优势、建筑品质过硬、配套完善、交通便利、物业管理成熟、定位清晰明确的楼盘，他们是常德市购房主体的主要需求；其次是有区位优势、能突出楼盘某一项优势（或周边配套完善或交通方便或物业管理水平先进），与前一类楼盘有明显价差的楼盘，他们能够符合中低端客户的需求。
除了楼盘外在的硬实力外，另一项竞争则是楼盘的软实力，包
括销售人员素质，营销理念，管理水平，简单而言就是人才的比拼。
在全国房产商都在高喊拥抱互联网，用互联网思维做房地产的今天，我认为所谓互联网思维就是重视人才管理、行政扁平化、提高工作效率，将客户体验永远放在第一位，做一个具有亲和力的企业而不是一味端着房产开发商的架子。
历史商业经验告诉我们：任何行业发展到一定规模，最终都将是回归到“以人为本”这个最基础的商业原理中来。
刘俊涛
2015年01月19日。