食品城项目商业定位、规划方案

xx食品城项目商业定位、规划

（讨论稿）

xx集团

年月日1

目录

第一章主题定位第三章功能组团

一、主题定位

二、什么是销售总部第四章业态规划

三、定位理由

第二章可行性分析第五章容积率测算

一、目标客户现状

二、目标客户的调查

三、目标客户的调查分析

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第一章主题定位

一、主题定位

1、打造浙江乃至华东地区的食品硅谷，以食品销售总部为主题的一站式的商贸中心；

项目名称：浙江xx食品展示交易中心。

二、销售总部的概念

1、目标客户

1）、集中有国内相当数量知名食品企业的销售总公司、分公司、办事处；

2）、集中有国内主要进口食品的销售总公司、分公司、办事处、经销商；

3）、杭州地区主要的食品代理商、经销商、贸易商；

4）、上海及周边地区部分的销售总公司、分公司、办事处及食品代理商、经销商、贸易商。

2、商品档次定位

以国内知名品牌（含合资品牌）为主――占比为60％

以国际品牌(进口食品)作为提升――占比为15％

以国内一般（地方名品）品牌为辅――占比为25％3

3、运营模式

1）、以厂商为单位集业务洽谈、办公、交易、展示、物流配送、服务配套于一体的，完成整个销售的全过程；

2）、静态交易模式，即在品牌交易区完成所有的交易的单据流转，而物流配送通过第三方配送的方式根据流转单据

进行统一配送；

3)、推行“集中管理，分散经营”经营理念；4）、在商业管理上实行“六个统一”，即实行统一产权（不分割销售）、统一规划、统一推广、统一招商、统一管

理、统一服务的模式。

5）、在项目外周边或其他区域确定总仓作为物流配送的统配仓；

三、定位理由

1、避免同质化恶性竞争

目前杭州各类专业市场、综合市场、百货店均非常发达，最有代表性的市场是环北小商品市场、四季

青服装城、龙翔服饰城、杭州汽车城、华东家具市场、近江食品市场、杭州陶瓷品市场等等，市场竞争相

当激烈，而且这些市场均在市场转型时期，具备天时、地利、人和的优势，通过多年运行沉淀下来的；为

此定位此类市场空间及小，风险较大；4

2、零售业态条件还不具备条件

项目地段相对偏僻，目前常驻人口极少，德胜路快速道路高架桥的建造，使两边商业难以形成人流及

商业氛围；零售商业目前还只能作为项目配套；

3、区域经济

杭州作为长三角南翼的中心城市和浙江省的政治、经济、文化中心，综合优势极为优越；并依托现有食品商贸

和产业基础全力打造块状产业聚集经济――食品总部基地。

4、区位交通特点：

交通要道及便利的优势，项目位于沪杭高速德胜路收费口和杭州东西向德胜路快速道路边，大交通及其便利；

5、公司自身优势

充分发挥公司在食品制造业的实体优势、品牌优势、资金优势及业内良好的基础。

6、填补市场空白

目前北京、上海城市等打造总部经济的较多，但打造总部销售经济的极少，而真正打造食品总部基地的还没有，

我项目以打造食品总部基地，弥补了市场的空白。5

第二章可行性分析

一、目标客户现状

根据企业规模、企业实力目前主要有以下四类:

1、市中心区中高端写字楼是目前大部分的知名规模企业，一方面是对企业形象的一种体现,更为重要的是这

些企业对销售终端的开发已经相当完善,日常工作以维护为主,强调时间成本,对业务员的业务进程掌控都有

明确的制度,比较固定。这些企业选择办公地点的第一考虑因素：便利的交通,办公所在地位置对客户的业务

辐射范围来说，圆心点是最好的，因此市中心是首选。由于并不是完整的企业架构，因此这些办公场所并不

会很大，100~200平方米的居多。

2、市中心边缘区写字楼（超大型实力企业）：同样的交通也是十分便利，但是他的机构更复杂，规模更庞大，

需求的面积也大，这里可能是销售总公司，是一个完整的企业架构，当然成本是第一位要考虑的。这个面积

大多超过500平方米。

3、住宅小区的居民房：与大交通网的对接十分通畅，大部分是已有代理商的厂家销售分公司、办事处，为了

节省成本，员工的住宿和办公为一体。

4、小型品牌代理、经销商专业市场内或者周边：依托专业市场的人气，快速拓展市场6

二、目标客户的调查

1、目前在杭州进入商超的食品厂商约500家，本次调查了解约37家，其中在商超销售最好的食品经销

商是杭州兴禾食品有限公司，2006年销售额在8000万元；

2、本次调查分九大类：（饮料类、保健品类、乳制品类、焙烤类、休闲食品类、糖果类、水产类、酒类、

粮油类），并对九类企业按规模分大、中、小抽样针对性调查；

3、通过上门拜访面对面沟通交流方式和部分问卷调查，，充分了解了厂商对食品总部经济的看法，对规

划的各种需求、各项配套的建议及入驻的意向，通过本次调查交流基本达到部分厂商预招商的目的，同时也

为项目定位、规划提供了充分的市场依据。三、目标客户的调查分析

(一)、汇总统计表：

入驻需要的展示办公面积入驻需要的仓储面积

赞成食品

入驻意目前有

名称总部销售

500~1500m1500~30003000m²以

向率展示厅

50m²以下 50~100m² 100~200m² 200~300m² 500m²以下500m²以下

中心

² m²上

占比

100% 66.7 41.7 0.0 20.8 50.0 16.7 12.5 25.0 29.2 37.5 8.3

（%）7

（二）、调查分析

1、从本次抽样调查看，赞成食品总部经济的厂商达到100％，有入驻意向的厂商有66.7％，没有入驻意向的