商品住宅价格敏感性分析与对策
正确科学把握房地产行情,过紧日子的措施
正确科学把握房地产行情,过紧日子的措施全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：正确科学地把握房地产行情，过紧日子的措施是每个家庭和个人都需要认真考虑的重要问题。
随着经济的不断发展和变化，房地产市场的波动和风险也日益复杂多变。
在这样的背景下，我们需要理性地分析市场行情，科学合理地规划自己的生活和投资，以应对不断变化的挑战。
要正确理解房地产市场的基本特点和规律。
房地产市场是一个受多种因素影响的复杂系统，其中需求、供应、政策、金融等诸多因素相互作用，决定了市场价格和走势。
我们需要认真研究市场数据和政策动向，了解市场的基本情况和趋势，做出明智的决策。
要根据自身的实际情况，科学规划投资和生活。
对于普通家庭来说，房地产是一项重要的资产和投资方式，但并不是唯一的选择。
在考虑投资房地产时，我们需要全面评估自身的财务状况、风险承受能力和时间规划，合理安排资金的运用，避免盲目跟风和过度投资。
要注重风险管理和危机应对。
房地产市场的波动性较大，可能随时面临价格下跌、供需失衡等风险，因此我们需要有健全的风险管理机制，建立紧密的监测系统，及时发现和应对市场变化。
要设立充足的应急储备，确保在危机时期有足够的资金和资源来渡过难关。
要坚持理性投资，不要盲目跟风。
房地产市场存在很多投机和泡沫，一时的涨势并不代表长期的稳定。
我们在投资时要坚持理性思维，避免过度风险和过度投机，不要被短期的利益所迷惑，要坚持长期投资和价值投资的原则，稳定地积累财富。
正确科学地把握房地产市场，过紧日子的措施包括正确理解市场规律、科学规划投资生活、注重风险管理和危机应对、坚持理性投资等方面。
只有在这样的框架下，我们才能在市场的波澜中保持镇定，稳健地前行，迎接未来的挑战和机遇。
【2000字】第二篇示例：正确科学地把握房地产行情，对每个人来说都是至关重要的。
尤其是在当前经济形势不明朗的背景下，过紧日子的措施更加必不可少。
在这篇文章中，我们将探讨如何科学地分析房地产市场，以及如何采取措施来度过困难时期。
商品住宅价格影响因素分析及实证研究
商品住宅价格影响因素分析及实证研究商品住宅价格是一个复杂的问题，受到多种因素的影响。
以下是商品住宅价格的影响因素分析及实证研究。
首先，供需关系是商品住宅价格的主要影响因素之一。
当供应超过需求，商品住宅价格往往下降；相反，当需求超过供应，价格会上涨。
因此，经济发展水平、人口增长、城市化进程以及购房政策等因素都会对商品住宅价格产生影响。
其次，利率水平也是一个重要的影响因素。
低利率有助于降低购房成本，促进购房需求，从而推高住宅价格。
相反，高利率会增加购房成本，抑制购房需求，导致住宅价格下降。
第三，宏观经济环境对商品住宅价格有着重要的影响。
例如，经济增长率、通货膨胀率、失业率等指标都会对住宅价格产生影响。
经济繁荣期通常会促使住宅价格上涨，而经济衰退期则会导致住宅价格下降。
第四，地理位置也是影响商品住宅价格的重要因素。
通常来说，位于城市中心、交通便利、配套设施完善的房产价格较高；而位于偏远地区或者交通不便的房产价格较低。
第五，政策因素也会对商品住宅价格产生影响。
政府的房地产政策、税收政策以及贷款政策等都会对住宅市场产生影响，从而进一步影响商品住宅价格。
最后，人们对未来房价的预期也会影响商品住宅价格。
当人们对房价的上涨有较强预期时，会增加购房需求，进一步推高住宅价格。
相反，当人们对房价的下跌有较强预期时，会减少购房需求，导致住宅价格下降。
综上所述，商品住宅价格受到供需关系、利率水平、宏观经济环境、地理位置、政策因素以及人们对未来房价的预期等多种因素的影响。
在实证研究中，研究人员可以通过数据分析、计量经济学模型等方法来定量地研究各个影响因素对商品住宅价格的作用，以及它们之间的关系。
商品住宅价格是一个涉及到经济、金融、政策、社会等多个领域的复杂问题，对于广大购房者、房地产开发商、政府以及整个经济系统都有重要的影响。
因此，了解商品住宅价格的影响因素及其实证研究具有重要的理论和实践意义。
供需关系是商品住宅价格的主要影响因素之一。
价格敏感度分析报告的撰写与解读
价格敏感度分析报告的撰写与解读一、引言二、价格敏感度分析的意义与应用三、撰写价格敏感度分析报告的步骤与要点四、解读价格敏感度分析报告的核心内容五、典型案例分析六、团队结论与建议引言:价格是市场经济中最重要的因素之一，对消费者购买决策和企业利润最大化有着重要影响。
为了更好地了解市场需求和消费者态度，价格敏感度分析成为市场营销研究中的重要方法之一。
本报告旨在介绍价格敏感度分析报告的撰写与解读，以提供对于市场营销决策的参考依据。
价格敏感度分析的意义与应用:价格敏感度分析是指通过对消费者的购买决策、态度和行为进行研究，以确定价格对消费者购买决策的影响程度。
价格敏感度分析的结果能帮助企业进行市场定位、产品定价以及促销策略的制定。
同时，价格敏感度分析也可以揭示竞争对手的定价策略，为企业制定有效的竞争对策提供依据。
撰写价格敏感度分析报告的步骤与要点:1. 研究目的和背景：在报告开头明确说明本次价格敏感度分析的目的、研究对象以及研究背景。
2. 研究设计与方法：详细描述所采用的研究设计和研究方法，包括问卷设计、样本选择和数据收集方式等。
3. 数据分析与结果：对采集到的数据进行统计分析，比较不同价格条件下的购买意愿和态度差异，得出相应的结果。
4. 意义与局限性：讨论研究结果的意义和对企业决策的影响，同时也要客观地陈述研究的局限性和可能存在的误差。
5. 建议与策略：根据研究结果，对企业的市场定位、产品定价和促销策略提出建议和相应的调整方案。
6. 结论与推荐：总结报告的主要内容，提出团队对于进一步研究和实施的建议和推荐。
解读价格敏感度分析报告的核心内容:在解读价格敏感度分析报告时，需特别关注以下几个核心内容：1. 价格弹性分析：通过计算价格弹性系数，了解价格变化对需求的影响程度，以确定产品的合理定价范围。
2. 价格感知研究：分析消费者对于产品价格的感知程度，以确定市场定位和通路选择。
3. 竞争对手分析：通过价格对比研究，了解竞争对手的定价策略，为企业的竞争策略提供依据。
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析一、引言房地产项目的盈亏平衡点分析和项目敏感性分析是评估和预测房地产项目的财务表现的重要工具。
通过这些分析，我们可以了解项目的盈利能力以及对市场变化的敏感程度，为投资者和开发商提供决策依据。
本文将详细介绍房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析的方法和步骤，并结合一个虚拟案例进行说明。
二、房地产项目盈亏平衡点分析1. 盈亏平衡点的概念盈亏平衡点是指在某个时间段内，项目的总收入等于总成本的情况。
在这个点上，项目既不会盈利也不会亏损。
盈亏平衡点分析可以帮助我们确定项目需要达到的销售规模和价格水平，以实现盈利。
2. 盈亏平衡点的计算方法盈亏平衡点可以通过以下公式计算：盈亏平衡点 = 固定成本 / (销售单价 - 可变成本)其中，固定成本是指不随销售数量变化而变化的成本，如房地产项目的固定投资、固定费用等；销售单价是指每个单位产品的销售价格；可变成本是指随销售数量变化而变化的成本，如材料成本、劳动力成本等。
3. 盈亏平衡点分析的意义盈亏平衡点分析可以帮助我们确定项目的最低销售目标，从而为制定合理的定价策略提供依据。
同时，盈亏平衡点分析还可以评估项目的风险，判断项目是否具有可持续的盈利能力。
三、项目敏感性分析1. 项目敏感性的概念项目敏感性是指项目对市场变化的反应程度。
通过项目敏感性分析，我们可以了解项目的风险承受能力，预测项目在不同市场情况下的表现，并制定相应的风险管理策略。
2. 项目敏感性分析的方法项目敏感性分析可以通过以下步骤进行：(1) 确定关键变量：确定影响项目盈利能力的关键变量，如销售价格、销售数量、成本等。
(2) 制定假设：制定不同市场情况下的假设，如销售价格上涨或下跌、销售数量增加或减少等。
(3) 计算盈利变化：根据不同假设，计算项目盈利的变化情况。
(4) 分析结果：分析不同假设下项目盈利的变化趋势，评估项目的风险承受能力。
3. 项目敏感性分析的意义项目敏感性分析可以帮助我们了解项目在不同市场情况下的表现，预测项目的风险和机会，并制定相应的应对策略。
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析一、房地产项目盈亏平衡点分析1. 项目背景本文旨在对某房地产项目的盈亏平衡点进行详细分析。
该项目位于某市中心地段，拟建住宅楼盘，总建筑面积约10万平方米，计划销售200套住宅单位，预计项目周期为3年。
为了确保项目的可行性和盈利能力，我们将进行盈亏平衡点分析。
2. 盈亏平衡点的概念盈亏平衡点是指在特定条件下，项目的总收入等于总成本的情况。
在该点上，项目既没有盈利也没有亏损。
3. 盈亏平衡点分析方法盈亏平衡点分析通常采用成本-收入分析法。
具体步骤如下：a. 收入估计：根据市场调研和销售预测，确定每套住宅单位的售价和销售数量，并计算总收入。
b. 成本估计：包括土地购置费用、建设成本、销售费用、管理费用等，计算总成本。
c. 盈亏平衡点计算：将总成本除以每套住宅单位的利润，得到盈亏平衡点的销售数量。
4. 收入估计根据市场调研和销售预测，预计每套住宅单位的售价为100万元，计划销售200套住宅单位，因此总收入为2000万元。
5. 成本估计a. 土地购置费用：根据市场行情和土地面积，估计土地购置费用为5000万元。
b. 建设成本：包括建筑材料、劳动力成本、设计费用等，估计总建设成本为4000万元。
c. 销售费用：包括广告宣传费用、销售人员提成等，估计总销售费用为500万元。
d. 管理费用：包括物业管理费用、项目管理费用等，估计总管理费用为300万元。
综上所述，总成本为9800万元。
6. 盈亏平衡点计算将总成本9800万元除以每套住宅单位的利润，假设每套住宅单位的利润为30万元，计算得到盈亏平衡点的销售数量为326.67套。
由于销售数量必须为整数，因此盈亏平衡点的销售数量为327套。
7. 结果分析在销售数量小于327套时，项目处于亏损状态；销售数量大于327套时，项目开始盈利。
因此，该房地产项目的盈亏平衡点为327套。
二、房地产项目敏感性分析1. 项目背景本文旨在对某房地产项目的敏感性进行分析。
房地产市场存在的问题及监管对策
房地产市场存在的问题及监管对策一、问题描述近年来，我国房地产市场发展迅猛，但同时也面临着一些问题。
首先，房价过高成为了普遍关注的焦点，使得居民购房压力加大，特别是年轻人。
其次，房地产市场存在着投机炒作现象，部份开辟商过度开辟，导致市场供应过剩。
再者，房地产市场存在着信息不对称问题，购房者难以获取真实有效的信息，容易受到误导。
最后，房地产市场的监管力度相对不足，存在一定的漏洞。
二、问题分析1. 房价过高问题房价过高主要是由于土地供应紧张、人口增长和城市化进程加快等因素导致的。
此外，购房者普遍存在投资需求，也推动了房价的上涨。
高房价给居民的生活带来了很大的压力，特殊是对于年轻人来说，购房已经成为了一项巨大的经济负担。
2. 投机炒作问题部份开辟商为了追求利润最大化，过度开辟项目，导致市场供应过剩。
一些投机者也通过炒作房地产市场来获取高额利润。
这种投机炒作行为不仅扰乱了市场秩序，也加剧了房价的上涨。
3. 信息不对称问题房地产市场存在信息不对称现象，购房者往往难以获取真实有效的信息。
开辟商和中介机构往往通过夸大房产优势、隐瞒房产缺陷等手段误导购房者，使其无法做出理性决策。
这种信息不对称问题严重影响了市场的公平性和透明度。
4. 监管不足问题房地产市场监管力度相对不足，存在一定的漏洞。
一些违法违规行为得不到及时有效的处罚，监管部门的执法力度不够强硬。
这导致了一些开辟商和中介机构敢于违法违规，扰乱市场秩序。
三、监管对策1. 加大土地供应加大土地供应是解决房价过高问题的关键。
政府应加大土地供应，提高土地出让的透明度和公平性，避免土地垄断和恶性竞争，从而降低房价的过高压力。
2. 完善房地产市场调控政策政府应进一步完善房地产市场调控政策，加强对投机炒作行为的打击力度。
限制房地产开辟商的过度开辟行为，避免市场供应过剩。
同时，加大对违规行为的处罚力度，维护市场秩序。
3. 加强信息公开和消费者权益保护政府应加强对房地产市场信息公开的监管，确保购房者能够获取真实有效的信息，做出理性决策。
房价变动的经济因素分析及对策
空 地 带 。２０ ０ ４年 ５月 １ ３日 ， 由建 设 部 、 国家 发 改 委 、 土 资 国 源 部 、 国 人 民银 行 联 合 颁 布 的 《 济 适 用 住 房 管 理 办 法 》 中 经 正 式 施 行 。《 法 》 办 明确 规 定 ， 经济 适 用 住 房 的 面 积将 严 格 控
二、 利用经 济 手段调 控房 价 的对 策分 析
１ 规 范 经济 适 用 房 。 从 国 外 来 看 ， 多 发 达 国家 （ 德 、 许 如
国 ） 然 实 行 半 福 利 化 的 住房 政 策 。随 着 我 国居 民住 房 全 面 仍 推 向 市 场 ，经 济 适 用 房 可 以 有 效 的 弥 补 政 策 变 动 带 来 的 真
财务 成本 较 低 ，实 践 表 明 央 行 的 这 一 政 策 还 未起 到 预 期 的
关键词 ： 价 ； 房 土地 购置 费 ； 济适 用房 ； 业 税 经 物
作 用 。有 人 认 为 ， 近几 年 能 源 和 钢 铁 等 价 格 的上 涨 是 导 致 房
价 持 续 上 涨 的 主 要 因 素 。事 实 上 ． 近几 年 我 国房 地 产 价 格 一
直 保 持 较 高 的增 长 速 度 ， 源 在 于 商 品 房 的成 本 构 成 中 ， 根 土 根 据 国家 统 计 局 的统 计 报 告 和 调 查 表 明 。ｏ ３年 全 国 ２ｏ 房 价 平 均 涨 幅为 ４７ ％ ：０ ４年 全 国房 价 涨 幅 近 一 成 ， 到 ． ５ ２０ 达 ９７ ；０ ５年 ． 国家 政 策 的影 响 下 ， 价 涨 幅 有所 放 缓 ， ． ２０ ％ 在 房 但
房地产定价敏感性分析
汇总敏感性分析一、敏感性分析的概念：所谓敏感性分析，就是研究和分析由于一些不确定的变量(如价格、成本、投资、工期等)发生变化时，而导致房地产项目的经济效益指标(如净现值、内部收益率等)发生变动的灵敏程度。
如果主要变量的变化幅度很小，而对项目的经济效益指标却影响很大，则认为该项目对变量的不确定性是敏感的，这种项目方案称为敏感性方案。
通过敏感性分析，可了解当经济评价所需变量为不同值时，项目的获利性将怎样变化，据此来鉴别诸多不确定性因素中影响房地产项目获利性最敏感的变量，从而对它需特别小心地进行估测，设法尽量减小误差，以确保项目在经济上的可行性和获利性预测的准确性。
二、进行敏感性分析的必要性一般来说，相关因素的不确定性是房地产项目具有风险性的根源。
但是，各种相关因素的不确定性给项目带来的风险程度是不一样的，敏感性强的因素的不确定性给项目带来的风险更大。
所以，敏感性分析的核心是从诸多的影响因素中找出敏感性因素，并设法采取对策和措施对它进行控制，以减少项目的风险。
三、敏感性分析具有以下作用一、通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察其变动范围，了解项目可能出现的风险程度，以便集中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性，并制定出应变对策，最终使投资风险减少，提高决策的可靠性。
二、通过敏感性分析，计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度（或极限值），或者说预测出项目经济效益变化的最乐观和最悲观的临界条件或临界数值，以此判断项目是否可行。
三、通过敏感性分析，可以对不同的投资项目（或某一项目的不同方案）进行选择，一般应选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。
四、敏感性分析的局限敏感性分析可研究备相关因素的不确定性对项目方案获利性的影响，可指出为保证项目在经济上的获利性而需要在管理上严加注视的临界区。
但它不能定量地表示出各相关因素不确定性的数量值；不能揭示在悲观与乐观的值中究竞哪一个能有较大的出现几率(概率)；不能显示投资者所承担的风险，而只能分析单个不确定因素的变化对项目经济效果评价指标的影响；不能对多个不确定性因素进行综合分析。
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101 （2.90%）
33 （0.95%）
0 -32
土地 增值税
开发 利润
2,928 （83.72%）
1,623 （46.42%）
695 （19.87%）
345 （9.85%）
98 （2.80%）
0 -85
5,414 （154.82%）
3,307 （94.58%）
1,526 （43.64%）
780 （22.30%）
226 （6.48%）
0 -200
（-4.88%） （-5.11%） （-0.90%） （-0.92%） （-2.43%） （-5.72%）
-512
-536
-95
-95
-226
-539
-30
（-14.65%） （-15.34%） （-2.72%） （-2.72%） （-6.47%） （-15.41%）
将 L＝913，G＝956 代入上式得 P＝3497 元，即长沙市商品住宅基准价格为 3497 元/平
方米。这一测算结果，与目前长沙市商品住宅价格均价基本相符。
由上述公式，我们可计算出长沙市商品住宅测算价格构成比例，如表 1：
表 1 长沙市商品住宅价格构成比例
内容
金额（元／平方米）
比例（%）
土地成本
表 2 长沙市商品住宅价格变动情况表
价格 构成
价 格
变化率
100% 80% 50% 30% 10%
0 -10% -30% -50% -80% -100%
土地 成本
5,206 4,864 4,351 4,010 3,668 3,497 3,326 2,985 2,643 2,131 1,789
建筑 成本
3.商品住宅价格对开发费用的敏感性
当其他因素不变，可由公式 P=L+G+（L+G）×f+P×S1+[P-（L+G）×(1+f) -P×S1] × S2- +P×i，得 P＝（L＋G）×（1＋f）×（1－S2）／（1－i－S1－S2＋S1 ×S2），P＝1308.3 ×（1＋f）／0.4115 得出商品住宅价格对开发费用的敏感性。
5.开发商利润（I）：按商品住宅价格一定比例计算。
（二）各构成要素的基准参数确定
1.土地开发成本 根据 2006 年 6 月长沙市政府公布的土地基准地价，从土地等级 I 级到 IV 级，土地开发 成本每平方米分别为 1537、1258、767、659、667、590 元，由此确定土地开发成本的算术 平均值为 913 元／平方米。 2.建筑成本 根据长沙市政府部门 2005 年 4 月公布的房屋重置成本，建筑面积平均造价分别为：框 架结构 1120 元/平方米，砖混结构的办公及商品房 700 元/平方米。建筑成本取其算术平均值 为 910 元／平方米。考虑到建筑成本与土地开发成本时间上的不一致，按 5%的比率确定建 筑成本的上涨幅度，按 956 元/平方米确定商品房建筑成本。 3.开发费用 按土地开发成本与建筑成本之和的 10%扣除，确定开发费用率（f）为 10%。
（二）敏感性分析
由表 3 可知：
1.从商品住宅价格变动的绝对数来看，以某构成要素变动 100%为例，商品住宅价格变
化的大小顺序为（从大到小）：开发利润——土地增值税——建筑成本——土地开发成本—
—营业税及附加税费——开发费用，商品住宅价格上涨从 5414 元／每平方米到 318 元／每
平方米。影响价格增加较多的因素依次为开发利润、土地增值税、建筑成本和土地开发成本。
4.税金
（1）营业税及附加税费。根据现行税收政策，确定营业税及附加税费为商品住宅售价
的 5.5 %。
（2）土地增值税。根据长沙市商品住宅楼盘销售情况，开发利润率一般为 25%。此时，
土地增值率为 33.33%，从而确定土地增值额税率为 30%（土地增值率≤50%时，土地增值
额税率为 30%）。
5.开发利润
价格
构成
变动量
要素
（敏感性）
构成要素
变化率
100
80
50
30
10
0 -10
表 3 长沙市商品住宅价格敏感性计算结果
土地 成本
建筑 成本
开发 费用
营业税及附 加税费
1,709 （48.86%）
1,367 （39.09%）
854 （24.43%）
513 （14.66%）
171 （4.89%）
0 -171
5,286 4,928 4,392 4,034 3,676 3,497 3,318 2,961 2,603 2,066 1,708
开发 费用
营业税及附 加税费
土地 增值税
3,815 3,752 3,656 3,593 3,529 3,497 3,465 3,402 3,338 3,243 3,179
根据国家发改委、国家统计局调查显示，2007 年 5 月，全国 70 个大中城市房屋销售价 格同比上涨 6.4%，涨幅最高的是普通住宅，同比上涨 7.2%，涨幅较大的城市有北海、深圳、 北京与南京。其中，长沙市同比上涨 6.3%，中心城区住房均价已突破 4000 元／平方米大关。 为抑制商品住宅价格过快增长，国家相继出台了一系列政策： 2003 年 4 月央行发布 121 号 文件，规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首 付款比例，不再执行优惠住房利率；2006 年 5 月 “国六条”出台；2007 年 3 月九部委严查 重点城市房价等，但结果不尽如人意。在国家宏观调控下，商品住宅价格越调越高，不得不 令人深思。本文以长沙市为例，对商品住宅价格的敏感性进行分析，为从根本上抑制商品住 宅价格快速上涨提供支撑性的论据。
要素变动－100%为例，商品住宅价格变化的大小顺序确与上述有所不同，具体如下（从大到
小）：建筑成本——土地开发成本——开发利润——土地增值税——开发费用——营业税及
附加，降价幅度从 51.15%到 8.55%，影响较大的因素依次为建筑成本、土地开发成本、开发
利润、和土地增值税。
综上所述，要降低商品住宅价格，控制其上涨过快的趋势，主要应在控制开发利润、土
2.建筑成本（G）：主要包括建筑安装工程费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施 费、开发间接费用等。
3.开发费用（F）：主要是指与商品住宅价格开发项目有关的销售费用、管理费用、财务 费用等。
4.税金（S）：包括营业税及附加（S1）、土地增值税（S2），不包括在管理费用中列支的 税金。为计算简捷，假定土地增值税按一定比例税率计算。
一、商品住宅价格各构成要素的基准参数确定
（一）商品住宅价格的构成
商品住宅价格由土地开发成本、建筑成本、开发费用、税金（包括营业税及附加、土地 增值税）与开发商利润构成。可用线性关系表示如下：P=L+G+F+S+I。其中：
1.土地开发成本（L）：主要包括土地征用及拆迁补偿费、土地购置费、土地出让金、七 通一平费、耕地占用税等。
6.商品住宅价格对开发利润的敏感性 同理，可根据公式 P＝（L＋G）×（1＋f）×（1－S2）／（1－i－S1－S2＋S1 ×S2），P ＝1439.13／（0.6615－i）计算得出商品住宅价格对开发利润的敏感性大小。 根据以上公式，可计算得出商品住宅价格对其各构成要素之间的变化的敏感性。具体计 算出商品住宅价格对各构成要素的敏感性大小，具体计算结果详见表 2、表 3。
913
26.10
建筑成本
956
27.34
开发费用
187
5.34
营业税及附加
192
5.5
土地增值税
375
10.72
开发利润
874
25
商品住宅价格
3497
100
二、商品住宅价格敏感性分析
（一）敏感性计算
1.商品住宅价格对土地开发成本的敏感性 当其他因素不变，可由公式 P=0.77(L+G)/0.4115 计算得出商品住宅价格对土地开发成 本的敏感性。 2.商品住宅价格对建筑成本的敏感性 当其他因素不变，商品住宅价格对建筑成本的敏感性可由公式 P=0.77(L+G)/0.4115 计 算得出。
从 1998 年下半年开始，我国城镇停止住房实物分配，实行住房货币化，住宅供给改为 主要由市场供给，而市场供给的消费层次应主要由市场需求来决定。时至今日，中国仍是一 个发展中国家，大部分家庭属中低收入水平，对中小普通商品住宅的需求应是市场需求的主 体，也应是市场供给的主体。但是，市场供给主体为了追求高额利润，盲目供给高档商品住
根据长沙市商品住宅楼盘销售情况，开发利润率一般在商品房售价的 25%左右，确定
开发利润率（i）为 25%。由 P=L+G+F+S+I 得：
P=L+G+（L+G）×f+P×S1+[P-（L+G）×(1+f) -P×S1] ×S2 +P×i 将 f＝10%，S1＝5.5%， S2＝30%代入上式得
P=0.77(L+G)/0.4115
4.商品住宅价格对营业税及附加税费的敏感性 当其他因素不变，可由公式 P＝（L＋G）×（1＋f）×（1－S2）／（1－i－S1－S2＋S1 × S2），P＝1439.13／（0.45－0. 7 S1）得出商品住宅价格对对营业税及附加税费的敏感性大 小。 5.商品住宅价格对土地增值税的敏感性
当其他因素不变，可由公式 P＝（L＋G）×（1＋f）×（1－S2）／（1－i－S1－S2＋S1 × S2），P＝2055.9×（1－S2）／（0.695－0.7S2）得出商品住宅价格对土地增值税的敏感性。
同理，以某构成要素变化－100%为例，商品住宅价格变化的大小顺序确与上述有所不同，具