用EXCEL进行房地产投资项目敏感性分析(一)讲课教案

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用EXCEL进行房地产投资项目敏感性分析

用EXCEL进行房地产投资项目敏感性分析房地产投资项目的敏感性分析是对不同变量对投资项目的影响程度进行评估和预测的方法。

在使用Excel进行敏感性分析时，可以通过创建多个数据表和使用Excel的相关函数来计算和可视化变量之间的关系。

下面将介绍使用Excel进行房地产投资项目敏感性分析的步骤。

第一步是定义投资项目的目标和相关变量。

在房地产投资项目中，目标可能是投资回报率、净现值或内部收益率等指标。

相关变量可能包括房价、租金、利率、通胀率、政府政策等。

第二步是创建一个基础模型，这是一个基于当前的假设和变量值来计算目标指标的模型。

可以在Excel中创建一个表格，在不同的列中输入变量的名称和对应的数值，然后使用公式来计算目标指标。

第三步是进行变量的敏感性分析。

可以通过调整变量的数值，观察目标指标的变化来评估变量的敏感性。

可以在基础模型的基础上，复制一个新的表格，并在该表格中调整一个或多个变量的数值，然后观察目标指标的变化。

可以使用Excel的数据表功能，将不同的变量值和目标指标值对应在一个表格中，以便比较和分析。

第四步是使用Excel的相关函数和工具来计算和可视化结果。

可以使用Excel的内置函数，如IF、SUM、AVERAGE等来计算目标指标的数值。

可以使用Excel的图表功能，如折线图、柱状图、散点图等来可视化变量和目标指标之间的关系。

这样可以更直观地分析变量的敏感性和影响程度。

第五步是分析和解释结果。

通过观察表格和图表，可以得出变量对目标指标的敏感性情况。

可以根据不同的变量值和目标指标值，得出结论和预测。

可以进一步分析和解释变量之间的相互关系，例如通过相关系数来评估变量之间的相关程度。

最后，可以根据敏感性分析的结果，制定相应的投资策略和决策。

根据不同的敏感性情况，可以调整投资项目的假设和变量值，以提高投资回报率、降低风险等。

总之，使用Excel进行房地产投资项目敏感性分析可以帮助投资者更好地评估和预测变量对投资项目的影响程度。

巧用Excel实施项目的敏感性分析(1)(有图)

一、问题的提出敏感性分析是一种处理风险和不确定性问题的常用方法，它是通过分析、预测主要因素变化对评价指标的影响，以预测项目所承担的风险。它可以帮助决策者识别投资机会中最值得注意的地方，从而为决策者提供制定决策所需要的重要信息，指导决策者确定最值得深入研究的因
［收稿日期］２００７－０６－０５［作者简介］张静，中国矿业大学管理学院副教授，主要从事技术经济评价与决策、投资项目评估、项目管理等方面的研究。
主要参考文献
［１］潘琰，林琳．网络财务报告的基础：ＸＢＲＬ分类账［Ｊ］．财经论丛，２００６，（１）：５０－５５．
［２］杨周南，赵秀云．可扩展商业报告语言的发展与应用研究［Ｊ］．中国注册会计师，２００５，（２）：４０－４３．
格式为：ＮＰＶ（ｒａｔｅ，ｖａｌｕｅ１，ｖａｌｕｅ２， …）
（４）
式中：ｒａｔｅ为基准收益率或设定折现率；ｖａｌｕｅ１，ｖａｌ－
ｕｅ２， …为各年净现金流量的数组或对单元格区的引用。
三、应用Ｅｘｃｅｌ进行敏感性分析实例
本案例为建设期２年，生产期ＩＮＦＯＲＭＡＴＩＯＮＩＺＡＴＩＯＮ／５１
２００８年２月第１１卷第３期
中国管理信息化ＣｈｉｎａＭａｎａｇｅｍｅｎｔＩｎｆｏｒｍａｔｉｏｎｉｚａｔｉｏｎ
Ｆｅｂ．，２００８Ｖｏｌ．１１，Ｎｏ．３
综合多栏账在高校预算管理中的应用
—— —以温州职业技术学院为例
２００８年２月第１１卷第３期
中国管理信息化ＣｈｉｎａＭａｎａｇｅｍｅｎｔＩｎｆｏｒｍａｔｉｏｎｉｚａｔｉｏｎ

万科房地产项目投资分析Excel模型

说明：
2、现金流量项目中应扣除非付现成本，如折旧等；
3、平均资金占用指现金净流量为“零”以前各期累计净现金流量的平均数。

年平均资金占用=第1-4季末累计净现金流量之和/4；
4、现值可使用NPV函数，表达式=NPV（贴现率，B2：Bn）+B1，B指各期现金流量（期数次序不得颠倒）；
5、内部收益率可使用IRR函数，表达式=IRR（B1：Bn），B指各期净现金流量（期数次序不得颠倒）；本公式不适用于以物业抵付地价款的情况
6、当年销售现金回款，一般按当年销售额的70%计算，加上年销售额的30%计算；
7、当年工程支付款，一般按当年工程开发成本的80%，加上年工程开发成本的20%计算；
8、资金成本以累计净现金流量为零以前的各期资金占用乘以同期银行利率计算。

9、年度期望贴现率定为10%年利率、则季度贴现率为2.5%；。

90. 如何在Excel中进行敏感性分析？

90. 如何在Excel中进行敏感性分析？90、如何在 Excel 中进行敏感性分析？在当今的数据驱动时代，Excel 作为一款强大的电子表格软件，被广泛应用于各种数据分析和决策支持场景。

敏感性分析作为一种重要的分析方法，可以帮助我们了解模型中输入变量的变化对输出结果的影响程度，从而为决策提供更可靠的依据。

接下来，让我们一起深入探讨如何在 Excel 中进行敏感性分析。

首先，我们需要明确敏感性分析的概念。

简单来说，敏感性分析就是研究当模型中的某个或某些输入变量发生变化时，输出结果会如何相应地改变。

这对于评估模型的稳定性和可靠性，以及识别关键的影响因素非常有帮助。

在 Excel 中进行敏感性分析，通常可以采用以下几种方法：一、数据表格法这是一种较为直观和简单的方法。

假设我们有一个销售预测模型，其中销售量、单价和成本是影响利润的主要因素。

我们可以在 Excel 中创建一个数据表，将这三个变量放在列标题上，然后在不同的行中输入它们可能的取值。

接着，通过公式计算出每个组合下的利润。

这样，我们就可以直观地看到不同变量取值对利润的影响。

例如，假设利润的计算公式为：利润＝（销售量单价）成本。

我们可以在 Excel 中输入如下公式：在 B2 单元格输入：＝B1C1 D1然后通过向下填充或复制公式，得到不同变量组合下的利润值。

通过观察这个数据表，我们可以快速了解每个变量对利润的影响程度，例如销售量增加 10%时利润的变化情况，或者单价降低 5%时利润的变化情况。

二、单变量求解当我们想要知道当输出结果达到某个特定值时，某个输入变量应该取什么值时，可以使用单变量求解功能。

比如，我们仍然以销售预测模型为例，已知当前的销售量、单价和成本，以及计算出的利润。

现在假设我们希望利润达到一个特定的目标值，比如 10000 元，然后想知道在这种情况下，单价应该调整为多少。

操作步骤如下：首先，在 Excel 中输入利润的计算公式，然后选择“数据”选项卡中的“假设分析”，再点击“单变量求解”。

利用Excel构建投资项目内部收益率敏感性分析模型

利用Ｅｘｃｅｌ构建投资项目内部收益率敏感性分析模型[摘要] 文章介绍了利用Excel构建投资项目内部收益率敏感性分析模型的步骤和方法,以及如何利用该模型进行投资项目内部收益率的敏感性分析｡[关键词] Excel;投资项目;内部收益率;敏感性分析在进行固定资产投资决策时,如果是在贴现率和未来现金流量确定的条件下,利用Excel的IRR函数(内部收益率函数)即可直接求出投资项目的内部收益率,并可据此判断投资项目的可行性｡而实际上,固定资产投资项目涉及的时间较长,对未来收益和成本很难准确预测,投资活动中充满了不确定性或风险,项目投产后所带来的未来现金流量只是对未来可能发生结果的一种估计和预测,而不是未来实际发生的结果｡因此,在投资决策中,应充分考虑到风险因素｡敏感性分析是固定资产投资决策中常用的一种重要的分析方法,用来衡量当投资方案中某个因素发生了变动时,对该方案预期结果的影响程度｡本文将介绍利用Excel构建投资项目内部收益率敏感性分析模型的步骤和方法,以及如何利用该模型进行投资项目内部收益率的敏感性分析｡一､投资项目内部收益率敏感性分析模型构建的投资项目内部收益率敏感性分析模型,如图1所示｡图1 投资项目内部收益率敏感性分析模型二､构建投资项目内部收益率敏感性分析模型的步骤对投资项目内部收益率的敏感性进行分析,可以利用Excel构建如图1所示的敏感性分析模型,分别进行多因素变动和单因素变动对内部收益率的影响分析｡但需要注意的是,当要分析单因素变动对内部收益率的影响时,内部收益率的计算是一件很麻烦的事,因为当投资项目寿命期内各年的净现金流量不相等时,不能使用RATE函数来计算内部收益率,不过可以通过自定义内部收益率函数来解决这个问题｡1. 自定义内部收益率函数的计算原理及步骤(1)首先假定一个内部收益率的初始值,并以此内部收益率作为贴现率i,计算项目的净现值NPV;(2)根据计算出的净现值数据,利用下面的公式计算第1次迭代后的内部收益率IRR:式中I为初始投资现值｡若相邻两次计算的内部收益率相差不大,或计算出的净现值接近于零,则停止计算,就得到了内部收益率的近似值,否则重复上述迭代步骤｡2. 定义“内部收益率”自定义函数定义一个名为“内部收益率”的自定义函数,其语法为:内部收益率(初始投资,期末残值,寿命期,年付现成本,年销售量,产品价格,单位变动成本,所得税税率)｡自定义函数可以通过一小段程序对其参数及参数之间的关系进行描述,这种程序又称过程代码｡“内部收益率”自定义函数的建立方法和步骤如下:单击[工具]菜单,选择[宏]项,在[宏]项的子菜单中选择[Visual Basic编辑器],打开Visual Basic编辑器窗口,再单击Visual Basic编辑器窗口的[插入]菜单,选择[模块]项,则显示模块1的窗口｡在模块1窗口中,单击[插入]菜单,选择[过程]项,则系统弹出[添加过程]对话框,如图2所示｡在[添加过程]对话框中,[名称]栏中输入“内部收益率”,[类型]选“函数”,单击[确定],出现编辑过程页面｡在该页面中,将Public Function内部收益率和End Function修改为如下的过程代码:Public Function 内部收益率(初始投资,期末残值,寿命期,年付现成本,年销售量,产品价格,单位变动成本,所得税税率)净现金流量=(年销售量*(产品价格-单位变动成本)/10 000-年付现成本)*(1-所得税税率)+(初始投资-期末残值)/寿命期*所得税税率x1= 0.110jxz=净因素变动对内部收益率综合影响分析表格在单元格B14中输入预计内部收益率的计算公式为“=内部收益率(B4,B5,B6,B7,B8,B9,B10,B11)”(步骤为:单击工具栏的[粘贴函数]按钮,选择“用户定义”,选中“内部收益率”函数,出现该函数对话框,输入相应的内容即可);单元格D14中的计算公式为“=内部收益率(C4,C5,C6,C7,C8,C9,C10,B11)”,在单元格F14中输入公式“=D14-B14”｡这样,就得到了多因素变动对内部收益率的综合影响结果｡4. 设计单因素变动影响分析表格如图1所示,在单元格B17:B23中输入公式“=D4:D10”(数组公式输入),在单元格C17:C23中分别输入各个因素单独变动时的内部收益率计算函数如下:单元格C17:“=内部收益率(C4,B5,B6,B7,B8,B9,B10,B11)”单元格C18:“=内部收益率(B4,C5,B6,B7,B8,B9,B10,B11)”单元格C19:“=内部收益率(B4,B5,C6,B7,B8,B9,B10,B11)”单元格C20:“=内部收益率(B4,B5,B6,C7,B8,B9,B10,B11)”单元格C21:“=内部收益率(B4,B5,B6,B7,C8,B9,B10,B11)”单元格C22:“=内部收益率(B4,B5,B6,B7,B8,C9,B10,B11)”单元格C23:“=内部收益率(B4,B5,B6,B7,B8,B9,C10,B11)”在单元格D17:D23中输入公式“=(C17:C23-B14)/B14”(数组公式输入)｡这样,一个投资项目内部收益率的敏感性分析模型就建立起来了｡单击各个影响因素滚动条的箭头,改变其变动幅度,就可以很方便地了解各个因素对投资项目内部收益率的单独影响程度以及综合影响程度｡三､投资项目内部收益率敏感性分析模型的应用在这个模型中,通过单击滚动栏两端的箭头或用鼠标拖曳滑块,即可改变各种因素的变动率,并分析其对投资项目内部收益率的影响程度｡如果某因素在较小范围内发生了变动就会影响原定方案的经济效果,即表明该因素的敏感性强;如果某因素在较大范围内变动时才会影响原定方案的经济效果,即表明该因素的敏感性弱｡在长期投资决策中,敏感性分析通常用来研究有关投资方案的现金净流量或固定资产寿命发生变动时,对该方案的净现值和内部收益率的影响程度｡同时,它也可以用来研究有关投资项目的内部收益率变动时,对该方案的现金净流量或使用年限的影响程度｡敏感性分析有助于企业领导了解在执行决策方案时应注意的问题,从而可以预先考虑措施与对策,避免决策上的失误｡主要参考文献[1] 韩良智等. Excel在财务管理与分析中的应用[M]. 北京:中国水利水电出版社,2004.[2] 韩良智. Excel在投资理财中的应用[M]. 北京:电子工业出版社,2005.[3] 钟爱军.用Excel进行利润的敏感性分析[J]. 中国管理信息化,2006,(2):64.[4] 杨鉴淞. 基于Excel的盈亏平衡分析在投资项目不确定性分析中应用[J]. 中国管理信息化,2006,(4):9.。

《技术经济学》教学课件—第十三章Excel 在项目投资决策分析中的应用

入与产量（或销售量）呈线性关系条件下的盈亏平衡分析。
13.2 Excel 在技术方案风险分析方面的应用
13.2.1 盈亏平衡分析（二）线性盈亏平衡分析 B=PQ B为销售收入；P为单位产品价格；Q为产
品产量（销售量）。
13.2 Excel 在技术方案风险分析方面的应用
13.2.1 盈亏平衡分析（二）线性盈亏平衡分析
Cf Q0
13.2 Excel 在技术方案风险分析方面的应用
13.2.1 盈亏平衡分析（三）非线性盈亏平衡分析在现实中，销售收入、成本、利润和产销
量往往出现某种非线性关系，这时就可能出现不止一个盈亏平衡点。
13.2 Excel 在技术方案风险分析方面的应用
13.2.2 敏感性分析
（一）敏感性分析的基本概念
13.2 Excel 在技术方案风险分析方面的应用
13.2.1 盈亏平衡分析（一）盈亏平衡分析的定义因为盈亏平衡分析分析产量（销量）、成
本与利润之间的关系，所以也被称为量本利分析。项目的收益与成本相等的点，即盈亏与亏损的转折点就是盈亏平衡点（Break Even Point，BEP）。
13.2 Excel 在技术方案风险分析方面的应用
虑。财务动态投资回收期是反映项目财务偿还能力的重要经济指标，除特别强调项目偿还能力的情况外，一般只作为方案选择的辅助目标。 Pc 为行业基准动态回收期。
13.1 Excel 在项目投资决策分析中的应用
13.1.1 盈利能力分析
（二）动态指标
4.净现值率
n
NPVR
NPV PVI
100 %
NCFt (1 i) t
借款偿还期
首次出现欠款为零的年
份开始借款的年份

excel敏感性分析演示教学

e x c e l敏感性分析敏感性分析excel投资项目敏感性分析是用来衡量投资项目中某个因素的变动对该项目预期结果影响程度的一种方法。

通过敏感性分析，可以明确敏感的关键问题，避免绝对化偏差，防止决策失误，进而增强在关键环节或关键问题上的执行力。

在复杂的投资环境中，对投资项目净现值的影响是多方面的，各方面又是相互关联的，要实现预期目标，需要采取综合措施，多次测算，依靠手工完成，往往令人望而却步。

借助于Excel，可以实现自动化分析。

下面通过具体的实例来说明Excel在投资项目敏感性分析中的具体应用。

有关资料数据如表1所示。

一、投资项目敏感性分析涉及的计算公式营业现金流量=营业收入－付现成本－所得税=税后净利润＋折旧=(营业收入－营业成本)×(1－所得税税率)＋折旧=(营业收入－付现成本－折旧)×(1－所得税税率)＋折旧=(营业收入—付现成本)×(1-所得税税率)＋折旧×所得税税率投资项目净现值=营业现金流量现值－投资现值二、建立Excel分析模型第一步，在Excel工作表中建立如表1所示的投资项目敏感性分析格式。

第二步，定义计算公式：B9=PV($B$3，$B$4，－(($B$5-$B$6)*(1-$J}$7)+($B$8／$B$4)*$B$7))-$B$8；C12=BI2/100-0．5，用鼠标拖动C12单元格右下角的填充柄到C15单元格，利用Excel的自动填充技术，完成C13、C14、C15这三个单元格公式的定义；D12=B5*(1+C12)，用鼠标拖动D12单元格右下角的填充柄到D15单元格，完成D13、D14、D15这三个单元格公式的定义；E12=PV($B$3．$B$4．-(($D$12-$D$13)*(1-$D$14)+($D$15／$B$4)*$D$14))-$D$15，拖动E12单元格右下角的填充柄到E15单元格，完成E13、E14、E15这三个单元格公式的定义；F12=(E12-$B$9)／$B$9，用鼠标拖动F12单元格右下角的填充柄到F15单元格，完成F13、F14、F15这三个单元格公式的定义；G12=F12/C12，用鼠标拖动G12单元格右下角的填充柄到G15单元格，完成G13、G14、G15这三个单元格公式的定义。

房地产投资项目敏感性分析

房地产投资项目敏感性分析（一）房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。

如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。

在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。

一、敏感性分析步骤敏感性分析一般按以下步骤进行：1、确定影响因素影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。

2、确定分析指标作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。

3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来1、确定敏感因素，对方案的风险作出判断敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。

例：某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/㎡，销售税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。

解：按盈亏平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x)该开发项目的预期利润：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F)=1000×1×95%-1×600-120 = 230万元按题意，要对预期利润进行敏感性分析，此时分析指标是预期利润。

在盈亏平衡分析中，计算预期利润是假定其他参数都是确定的，但是实际上由于市场的变化，模型中的每个参数都会发生变化，使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性，作为投资者希望事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处于最有利的状态下。

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用EXCEL进行房地产投资项目敏感性分析(一)
Excel是微软公司出品的office系列办公软件的一个组件，确切的说它是一个电子表格软件，可以用它来制作电子表格，完成许多复杂的运算，进行数据的分析和预测等。

Excel快捷的制表功能、强大的函数运算功能和简便的操作方法是各级各类办公室管理人员日常工作的好帮手。

本文主要介绍运用EXCEL进行房地产投资项目的敏感性分析。

敏感性分析是投资决策中一种常用的重要的分析方法，它是用来衡量当
投资方案中某个因素发生了变动时对该方案预期结果的影响程度。

通
过敏感性分析，可以研究各种不确定因素变动对项目经济效果的影响
程度，了解投资项目的风险根源和风险大小，还可以筛选出若干最为
敏感的因素，有利于集中力量对他们进行研究，重点调查和搜集资料，尽量降低因素的不确定性，进而减少方案风险。

因此，敏感性分析可
以帮助决策者了解不确定因素对评价指标的影响，从而提高决策的准
确性。

房地产投资项目的敏感性分析
房地产投资项目的敏感性分析是通过分析、预测房地产项目不确定性
因素发生变化时，对项目成败和经济效益产生的影响；通过确定这些
因素的影响程度，判断房地产项目经济效益对于各个影响因素的敏感性，并从中找出对于房地产项目经济效益影响较大的不确定性因素。

房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤：
第一，确定用于敏感性分析的经济评价指标。

通常采用的指标有：项
目利润总额、税后利润、净现值、内部收益率、投资利润率、最低房
地产产品售价、最低房地产产品租金等。

在具体选定时，应考虑分析
的目的、显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度。

第二，确定不确定性因素可能的变动范围，计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。

第三，通过评价指标的变动情况，找出最为敏感的变动因素，作进一
步分析。

根据每次变动因素的数目不同，敏感性分析又可分为单因素敏感性分
析和多因素敏感性分析。

(一)单因素敏感性分析
单因素敏感性分析就是每次只考虑一个不确定性因素变动，对方案经
济效果评价指标影响程度的分析方法。

这里要作两个假设：一是当分
析某个不确定性因素变化对评价指标的影响时，假定其他因素不变化；二是假定每个不确定性因素变动的机率是相等的。

下面通过具体的实
例来说明Excel在房地产开发项目单敏感性分析中的具体应用。

某出租经营的房地产，固定资产投资为17000元，年租金收入为35000元，年经营费用为3000元，项目经济寿命为10年，固定资产残值为20000元，基准收益率为13%，试就固定资产投资额、年租金收入、年经营费用、固定资产残值和寿命期对该项目的净现值进行单因素的敏
感性分析。

房地产投资项目的原始数据如表1所示：
1.利用EXCEL进行房地产投资项目的单因素敏感性分析
在Excel工作表中建立房地产投资项目敏感性分析格式：
2.利用EXCEL中的PV函数计算项目的净现值
PV函数的功能是返回未来若干期资金的现值。

PV函数的格式为：
PV(rate，nper，pmt，fv，type)，式中rate表示各期利率，是一固定值；nper表示总投资(或贷款)期，即该项投资(或贷款)的付款期总数；pmt 表示各期所应付给(或得到)的金额，其数值在整个年金期间(或投资期内)保持不变，如果忽略pmt，则必须包含fv参数；fv表示未来值，或在最后一次支付后希望得到的现金余额，如果省略fv，则假设其值为零；type表示数字0或1，用以指定各期的付款时间是在期初还是期末，type为0，表示期末，type为1，表示期初。

净现值=现值期末残值/(1基准收益率)^寿命期-初始投资
(1)在B10单元格中输入公式：
“=PV(＄E＄3，10，-(＄C＄4-＄C＄5))＄D＄6/(1＄E＄3)^10-＄B ＄3*(1B9)”，然后按ENTER键，
得到投资额变动-30%情况下项目的净现值。