房地产投资项目敏感性分析知识交流
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析一、房地产项目盈亏平衡点分析房地产项目盈亏平衡点分析是指确定房地产项目在销售收入和成本之间达到盈亏平衡的销售数量和销售价格。
通过进行盈亏平衡点分析，可以匡助项目方了解项目的风险和收益，并制定相应的销售策略。
1. 盈亏平衡点的定义盈亏平衡点是指项目销售收入与成本相等的销售数量和销售价格。
在盈亏平衡点上，项目的总收入等于总成本，即没有盈利也没有亏损。
2. 盈亏平衡点的计算盈亏平衡点的计算需要考虑项目的固定成本、可变成本和销售价格。
固定成本是指与项目运营相关的不随销售数量变化而变化的成本，如房地产开辟的基础设施建设费用、人工成本等。
可变成本是指随销售数量变化而变化的成本，如材料成本、销售费用等。
盈亏平衡点的计算公式为：盈亏平衡点销售数量 = 固定成本 / (销售价格 - 可变成本)通过计算得到的盈亏平衡点销售数量可以匡助项目方确定项目的销售目标和定价策略。
3. 盈亏平衡点分析的意义盈亏平衡点分析对房地产项目的经营决策具有重要意义。
通过盈亏平衡点分析，项目方可以评估项目的风险和收益，并制定相应的销售策略。
如果项目的销售数量低于盈亏平衡点销售数量，说明项目处于亏损状态，需要采取措施增加销售数量或者调整销售价格以提高盈利能力。
如果项目的销售数量高于盈亏平衡点销售数量，说明项目处于盈利状态，可以考虑调整销售策略以进一步提高盈利能力。
二、房地产项目敏感性分析房地产项目敏感性分析是指通过对关键变量进行变动分析，评估这些变动对项目盈利能力的影响程度。
通过进行敏感性分析，可以匡助项目方了解项目的风险和收益敏感性，并制定相应的风险管理策略。
1. 敏感性分析的变量选择敏感性分析需要选择与项目盈利能力密切相关的关键变量进行分析。
常见的关键变量包括销售价格、销售数量、成本、利率等。
选择合适的关键变量进行分析可以更准确地评估项目的风险和收益敏感性。
2. 敏感性分析的方法敏感性分析可以采用多种方法进行，常见的方法包括敏感性表、敏感性图和敏感性系数等。
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析一、引言房地产项目的盈亏平衡点分析和项目敏感性分析是对项目的经济可行性进行评估的重要工具。
通过分析项目的盈亏平衡点，可以确定项目的收入和成本之间的平衡点，从而判断项目的盈利能力。
而项目敏感性分析则可以帮助我们了解项目对不同因素的敏感程度，以及对项目经济效益的影响程度。
本文将详细介绍房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析的方法和步骤，并以一个虚拟案例来说明具体应用。
二、房地产项目盈亏平衡点分析1. 盈亏平衡点的定义盈亏平衡点是指项目的收入与成本相等的状态，即项目不盈利也不亏损的点。
在房地产项目中，盈亏平衡点是指项目销售所需的最低销售额，使得销售收入能够覆盖项目的全部成本，包括土地购置成本、建设成本、运营成本等。
2. 盈亏平衡点的计算方法盈亏平衡点的计算可以采用多种方法，其中较为常用的方法有两种，即固定成本法和边际成本法。
（1）固定成本法固定成本法是通过计算项目的固定成本和单位销售成本，来确定项目的盈亏平衡点。
具体计算公式如下：盈亏平衡点 = 总固定成本 / （单位销售价 - 单位变动成本）（2）边际成本法边际成本法是通过计算项目的边际成本和单位销售价，来确定项目的盈亏平衡点。
具体计算公式如下：盈亏平衡点 = 总边际成本 / 单位销售价3. 案例分析：某房地产项目盈亏平衡点的计算假设某房地产项目的总固定成本为1000万元，单位销售价为10万元，单位变动成本为5万元。
则按照固定成本法，该项目的盈亏平衡点计算如下：盈亏平衡点 = 1000万元 / （10万元 - 5万元） = 200万元三、房地产项目敏感性分析1. 项目敏感性的定义项目敏感性是指项目对不同因素的变化所产生的经济效益的敏感程度。
通过项目敏感性分析，可以评估项目在不同市场条件下的盈利能力和风险。
2. 项目敏感性分析的方法项目敏感性分析可以采用多种方法，其中较为常用的方法有敏感性系数法和敏感性图表法。
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析引言概述：房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析是房地产行业中非常重要的概念和工具。
这些分析方法可以帮助开发商和投资者了解项目的风险和回报，从而做出明智的决策。
本文将详细介绍房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析的概念、方法以及其在房地产投资决策中的应用。
正文内容：1. 房地产项目盈亏平衡点分析1.1 盈亏平衡点的概念盈亏平衡点是指在一个特定的销售价格下，房地产项目的总收入与总成本相等的销售数量。
在这个销售数量上，项目的净利润为零，即项目实现了盈亏平衡。
1.2 盈亏平衡点的计算方法盈亏平衡点可以通过以下公式计算得出：盈亏平衡点 = 固定成本 / (销售价格 - 变动成本)。
其中，固定成本是指项目在任何销售数量下都不会发生变化的成本，销售价格是指每个单位产品的售价，变动成本是指与销售数量成正比的成本。
1.3 盈亏平衡点的意义盈亏平衡点分析可以帮助开发商确定项目的最低销售数量和最低销售价格，以确保项目能够实现盈利。
此外，盈亏平衡点还可以帮助开发商评估项目的风险和回报，为决策提供依据。
2. 项目敏感性分析2.1 敏感性分析的概念项目敏感性分析是指通过改变关键变量，如销售价格、销售数量、成本等，来评估项目的风险和回报的变化情况。
通过敏感性分析，可以了解项目对不同变量的敏感程度，从而更好地制定风险管理策略。
2.2 敏感性分析的方法敏感性分析可以采用多种方法，如敏感性表、敏感性图等。
敏感性表可以列出不同变量对项目盈利能力的影响程度，敏感性图则可以直观地展示不同变量的影响情况。
2.3 敏感性分析的应用敏感性分析可以帮助投资者和开发商评估项目的风险和回报，制定合理的投资策略。
通过了解项目对不同变量的敏感程度，可以有针对性地调整经营决策，降低风险，提高回报。
总结：房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析是房地产投资决策中不可或缺的工具。
通过盈亏平衡点分析，可以确定项目的最低销售数量和最低销售价格，从而保证项目的盈利能力。
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析一、引言房地产项目的盈亏平衡点分析和项目敏感性分析是评估房地产项目可行性的重要工具。
通过对项目的成本、收入、风险等因素进行分析，可以匡助项目方确定项目的盈亏平衡点，以及项目对不同因素的敏感性，从而制定出相应的经营策略和风险管理措施。
二、房地产项目盈亏平衡点分析1. 成本分析首先，需要对房地产项目的成本进行详细分析。
成本包括土地成本、建造物建设成本、设备购置成本、人力资源成本等。
通过对成本的分析，可以确定项目的总成本和单位面积成本。
2. 收入分析其次，需要对房地产项目的收入进行分析。
收入包括销售收入、租金收入等。
对于销售收入，需要考虑销售价格、销售面积、销售周期等因素。
对于租金收入，需要考虑租金水平、租期等因素。
通过对收入的分析，可以确定项目的总收入和单位面积收入。
3. 盈亏平衡点分析在成本和收入的基础上，可以计算出项目的盈亏平衡点。
盈亏平衡点是指项目的收入能够覆盖项目的成本，使得项目不浮现盈利或者亏损的情况。
通过计算盈亏平衡点，可以判断项目的可行性和风险。
4. 盈亏平衡点的影响因素盈亏平衡点的计算受到多个因素的影响，包括销售价格、销售面积、销售周期、租金水平、租期等。
通过敏感性分析，可以确定这些因素对盈亏平衡点的影响程度，从而制定相应的经营策略。
三、房地产项目敏感性分析1. 敏感性分析的目的房地产项目敏感性分析的目的是评估项目对不同因素的敏感程度，以及这些因素对项目盈亏平衡点的影响。
通过敏感性分析，可以匡助项目方识别项目的风险和机会，制定相应的应对策略。
2. 敏感性分析的方法敏感性分析可以采用多种方法，如敏感性表、敏感性图等。
通过对不同因素进行变动和调整，观察项目盈亏平衡点的变化情况，可以得出不同因素对项目的敏感程度。
3. 敏感性分析的因素房地产项目的敏感性分析可以包括多个因素，如销售价格、销售面积、销售周期、租金水平、租期、利率、市场需求等。
通过对这些因素进行敏感性分析，可以确定它们对项目盈亏平衡点的影响程度。
经济师考试《房地产》房地产投资项目敏感性分析
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房地产投资项目敏感性分析
一、敏感性分析的含义和作用
(一)敏感性分析的含义
敏感性：指经济效果指标对其影响因素的敏感程度
敏感性分析：是通过测定一个或多个不确定因素的变化导致的决策评估指标的变化幅度，了解各种因素的变化对实现预期目标的影响程度，从而在外部条件发生不利变化时，对投资方案的承受能力作出判断
(二)敏感性分析的作用
准确性、科学性、提高;风险、不确定性降低
二、敏感性分析的方法
单因素和多因素分析
三、单因素敏感型分析方法
1.确定影响因素
主要有投资额、建设周期、租售期、建筑面积、租金和售价、利率等
2.确定分析指标
有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。
3.计算各不确定因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动，建立起一一对应关系，用图或表表示出来。
4.确定敏感因素，对方案的承受能力作出判断。
(一)财务评价指标的确定
(二)不确定因素的选择
一是所选择的不确定因素预计在其可能的变化范围内对经济评价指标的影响较大; 二是所选择的不确定性经济评价中的预测数据准确性把握不大。
(三)不确定因素波动对分析指标带来的增减变化
(四)敏感性因素的确定
1.敏感度系数
SAF=△A/A*F/△F
2.临界点
内插法计算
(五)进一步分析
四、多因素敏感性分析方法。
房地产投资项目敏感性分析
房地产投资项目敏感性分析房地产投资是一个复杂的过程，需要考虑众多的因素。
对于投资者而言，敏感性分析是一个非常重要的工具，可以帮助他们更好地了解投资项目各种情况下的表现，从而制定更好的投资策略。
敏感性分析通俗地讲，就是对投资项目的关键指标进行测试，以预测不同情况下这些指标的变化情况。
通过这样的测试，投资者可以更好地了解投资项目在不同环境下的表现，从而做出更加明智的决策。
在房地产投资中，敏感性分析主要涉及以下几个方面：1. 收益预测敏感性分析：这是最为常见的一种敏感性分析方法。
投资者通常会根据市场环境、地段、产权年限、物业等因素来预测项目收益。
通过对这些因素的变化进行测试，可以预测项目在不同情况下的收益变化情况。
从而更好地了解投资风险，为投资决策提供参考。
2. 成本预测敏感性分析：在投资项目中，开发成本、维护成本等成本因素会对收益产生重要影响。
因此，投资者需要对这些成本进行敏感性分析，以预测不同条件下成本的变化情况。
3. 资金投入敏感性分析：在投资项目中，资金投入是一个关键因素。
投资者需要了解不同投入额度下的投资风险和收益情况，从而更好地把握投资机会。
通过以上三种敏感性分析方法，投资者可以更好地了解项目的风险和机会。
从而在投资决策中更加明智和理性。
在实际操作中，敏感性分析可以通过各种工具和方式来进行，例如利用Excel表格进行模拟、制定更加精确的投资预算等。
需要注意的是，敏感性分析虽然可以为投资者提供更加精确的投资预测，但并不能完全消除投资风险。
在选择投资项目时，还需要综合考虑多种因素，如市场走势、政策风险、资金流动性等因素。
总之，敏感性分析是房地产投资过程中非常重要的工具，可以帮助投资者在面对不同情况时更加理性地制定投资策略。
投资者应该结合实际情况和经验，合理运用敏感性分析，最大限度地降低投资风险，实现长期稳健的回报。
房地产项目的敏感性分析
房地产项目的敏感性分析
房地产项目的敏感性分析
敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。
房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤：
(1)确定用于敏感性分析的财务评价指标。
通常采用的指标为内部收益率，必要时也可以选用财务净现值、开发利润等其他经济指标。
在具体选定评价指标时，应考虑分析的目的，显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度。
(2)确定不确定性因素可能的变动范围。
(3)计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。
(4)通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析。
进行房地产项目敏感性分析时，可以采用列表的方法表示由不确定性因素的相对变动引起的评价指标相对变动幅度，也可以采用敏感性分析表对多个不确定性因素进行比较。
单因素与多因素敏感性分析：
单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。
进行单因素敏感性分析时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项不确定性因素的变化而其他不确定性因素保持不变时，项目财务评价指标的变化情况。
多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化时，对项目财务评价指标的影响。
由于项目评估过程中的参数或因素同时发生变化的情况非常普遍，所以多因素敏感性分析也有很高的。
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析一、引言房地产项目的盈亏平衡点分析和项目敏感性分析是评估和预测房地产项目的财务表现的重要工具。
通过这些分析，我们可以了解项目的盈利能力以及对市场变化的敏感程度，为投资者和开发商提供决策依据。
本文将详细介绍房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析的方法和步骤，并结合一个虚拟案例进行说明。
二、房地产项目盈亏平衡点分析1. 盈亏平衡点的概念盈亏平衡点是指在某个时间段内，项目的总收入等于总成本的情况。
在这个点上，项目既不会盈利也不会亏损。
盈亏平衡点分析可以帮助我们确定项目需要达到的销售规模和价格水平，以实现盈利。
2. 盈亏平衡点的计算方法盈亏平衡点可以通过以下公式计算：盈亏平衡点 = 固定成本 / (销售单价 - 可变成本)其中，固定成本是指不随销售数量变化而变化的成本，如房地产项目的固定投资、固定费用等；销售单价是指每个单位产品的销售价格；可变成本是指随销售数量变化而变化的成本，如材料成本、劳动力成本等。
3. 盈亏平衡点分析的意义盈亏平衡点分析可以帮助我们确定项目的最低销售目标，从而为制定合理的定价策略提供依据。
同时，盈亏平衡点分析还可以评估项目的风险，判断项目是否具有可持续的盈利能力。
三、项目敏感性分析1. 项目敏感性的概念项目敏感性是指项目对市场变化的反应程度。
通过项目敏感性分析，我们可以了解项目的风险承受能力，预测项目在不同市场情况下的表现，并制定相应的风险管理策略。
2. 项目敏感性分析的方法项目敏感性分析可以通过以下步骤进行：(1) 确定关键变量：确定影响项目盈利能力的关键变量，如销售价格、销售数量、成本等。
(2) 制定假设：制定不同市场情况下的假设，如销售价格上涨或下跌、销售数量增加或减少等。
(3) 计算盈利变化：根据不同假设，计算项目盈利的变化情况。
(4) 分析结果：分析不同假设下项目盈利的变化趋势，评估项目的风险承受能力。
3. 项目敏感性分析的意义项目敏感性分析可以帮助我们了解项目在不同市场情况下的表现，预测项目的风险和机会，并制定相应的应对策略。
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房地产投资项目敏感性分析（一）房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。
如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。
在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。
一、敏感性分析步骤敏感性分析一般按以下步骤进行：1、确定影响因素影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。
2、确定分析指标作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。
3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来1、确定敏感因素，对方案的风险作出判断敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。
例：某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/㎡，销售税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。
解：按盈亏平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x)该开发项目的预期利润：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F)= 1000×1×95%-1×600-120 = 230万元按题意，要对预期利润进行敏感性分析，此时分析指标是预期利润。
在盈亏平衡分析中，计算预期利润是假定其他参数都是确定的，但是实际上由于市场的变化，模型中的每个参数都会发生变化，使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性，作为投资者希望事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处于最有利的状态下。
对盈亏平衡分析中的利润指标进行敏感性分析，主要研究与分析有关参数发生多大变化会使盈利转为亏损、各参数变化时对利润变化的影响程度、各参数变动时如何调整销售量以保证原有目标利润的实现等。
1、有关参数发生多大变化可使盈利转为亏损单价、单方变动成本、销售面积、固定成本等各因素的变化都会影响预期利润的高低，并且当变化达到一定程度，就会使项目利润消失，进入盈亏临界状态，使企业经营状况发生质变。
通过敏感性分析，可以提供能引起预期目标利润发生质变时的各个参数变化的界限。
①单价的最小值当开发利润为0时，利用盈亏平衡公式可得P×1×（1-5%）-600×1-120=0P = 757.89元/㎡当售价降至757.89元，即单价降低24.2%，项目由盈利转为盈亏平衡，如果进一步降低，则出现亏损。
②单方变动成本的最大值单方变动成本上升会使项目利润下降并逐渐趋近于0，此时的单方变动成本是该项目能忍受的最大值。
1000×1×（1-5%）-U×1-120=0U = 830元/㎡单方变动成本上升到830元，即单方变动成本上升38.3%时，该项目利润降至0。
③固定成本最大值固定成本上升也会使项目利润下降，并逐步趋于01000×1×（1-5%）-600×1- C(F)=0C(F) = 350万元，固定成本增至350万元，即固定成本增加191.7%时，该项目利润降为0。
④销售建筑面积的最小值销售面积的最小值，即盈亏临界点的销售量为销售量= C(F)/[P（1-5%）-U]=1200000/[1000×（1-5%）-600]=3429㎡说明如果销售计划只完成34.3%(3429/10000)，则该项目的预期利润降为0。
2、各参数变化对利润变动的影响程度各参数变化都会引起利润的变动，但其影响程度各不相同，有的参数发生微小变化，就会使利润发生很大的变化，说明利润对这些参数的变化十分敏感，我们称其为敏感因素，与此相反，有些参数发生变化后，利润的变动并不大，反应较迟钝，称其为不敏感性因素。
反映敏感程度的指标是敏感系数，计算公式为敏感系数 = 目标值变动百分比/参量值变动百分比①单价的敏感程度设单价增长20%，则P=1000×（1+20%）=1200元按1200元计算，利润=1200×（1-5%）×1-600×1-120=420万元利润原为230万元，其变动百分比=（420-230）/230=82.6%单价的敏感系数=82.6/20=4.13结果说明：单价对项目利润的影响很大，从百分率来看，利润是以4.13倍的速率随单价变动。
因此，提高单价是提高项目盈利最有效的手段，价格下跌也将是实现利润的最大威胁，因为单价每降低1%，项目将失去4.13%的利润。
所以投资者必须格外对单价予以关注,不到万不得以，不能轻言降价销售。
②单方变动成本的敏感程度设单方变动成本增长20%，则U = 600×（1+20%）=720元按720元单方变动成本计算利润=1000×1×（1+5%）-720×1-120=110万元利润原为230万元，其变动百分比=（110-230）/230=-52.2%单方变动成本的敏感系数=-52.2/20=-2.61计算结果表明，单方变动成本对利润的影响程度要比单价小，单方变动成本每上升1%，利润将减少2.61%。
虽然单方变动成本对利润的影响程度较单价小，但敏感系数的绝对值大于1，说明单方变动成本的变化造成利润更大的变化，仍属于敏感因素。
③固定成本的敏感程度设固定成本增长20%，则F（X）= 120×（1+20%）=144元按此固定成本计算利润=1000×1×（1+5%）-600×1-144=206万元利润原为230万元，其变动百分比=（206-230）/230=-10.43%固定成本的敏感系数=-10.43/20=-0.52计算结果表明，固定成本对利润的影响程度很小，固定成本每增加1%，利润将减少0.52%，敏感系数的绝对值小于1，属于不敏感因素。
④销售量的敏感程度设销售量增长20%，则X = 10000×（1+20%）=12000㎡按12000㎡计算利润=1000×12000×（1+5%）-600×12000-1200000=300万元利润原为230万元，其变动百分比=（300-230）/230=30.43%销售量的敏感系数=30.43/20=1.52通过上述计算，表明影响开发公司预期利润的诸多因素中，最敏感的是单价，其次是单方变动成本，第三是销售量，最后是固定成本。
其中敏感系数为正值，表明它与利润同向增减；敏感系数为负值，表明它与利润反向增减。
敏感系数提供了各因素变动百分比和利润变动百分比之间的比例，但不能直接显示变化后利润的值，为了弥补不足，可编制敏感分析表，列出各因素变动百分比及相应的利润值。
单因素变动敏感分析表10%为间隔，也可按需要改为5%为间隔。
列表法的缺点是不能连续表示变量之间的关系，为此又可以用敏感分析图来表示。
图中横轴代表单方变动成本、固定成本、销售量、单价等各因素变动百分比，纵轴代表利润。
以单方变动成本为例，根据原来的目标利润点（0、230）和单方变动成本变化后的点（+20%、110），画出单方变动成本线，这条直线反映单方变动成本不同变化水平时所对应的利润值和利润变动百分比。
其它影响因素的直线画法与此类似。
这些直线与利润线的夹角越小，对利润的影响越大，说明对利润的敏感程度越高。
房地产投资项目敏感性分析(二)下面以净现值和内部收益率指标为例，说明动态评价指标的敏感性分析：例：某开发公司计划投资1亿元开发写字楼，建设期5年，项目寿命周期30年，项目投资收益率不低于10%，正常情况下该项目的投资及收入、支出情况: 表1投资方案收入、支出正常情况（单位：万元）净现值年份项目投资额营业收入营业成本净现金流量10%贴现系数①②③④⑤=③-②-④⑥⑦=⑤×⑥11000-10000.9091-909.1022000-20000.8246-1652.803300080080-22800.7513-1712.96②贴现系数=1/（1+10%）n③4.5582的由来将递延年金视为第8年末的普通年金，求出递延年期末（第七年末）的现值，公式为P = A×[（1+i）n-1]/i（1+i）nP7 = 1395×[（1+10%）23-1]/10%（1+10%）23=1395×8.883 再将此值调整到期初P0 = P7×1/（1+10%）n=1395×8.883×1/（1+10%）7=1395×4.5582试对该项目的内部收益率、净现值进行敏感性分析？解：1、计算正常情况下项目的净现值和内部收益率根据表1计算可知：净现值（NPV）=1682.15万元运用线性插值法确定内部收益率（IRR）已知公式IRR = i1+NPV1/（NPV1-NPV2）×（i2-i1）当i=12%时：NPV=344.7万元当i=13%时：NPV=-152.76万元所以：IRR = 12%+344.7/[344.7-（-152.76）]×（13%-12%）=12.69%2、项目投资额增加的敏感性分析假设该项目投资额增加10%，即增加1000万元，由于该项目的建设期为五年，这1000万元增加到不同的年份对净现值和内部收益率将有不同的影响。
假设第一年增加1000万元，计算过程：表2：增加投资敏感性分析（单位：万元）运用线性插值法计算内部收益率（IRR）已知公式IRR = i1+NPV1/（NPV1-NPV2）×（i2-i1）当i=10%时：NPV=773.05万元当i=11%时：NPV=-548.54万元所以：IRR = 10%+773.05/[773.05-（-548.54）]×（11%-10%）=10.58%房地产投资项目敏感性分析(三)3、项目建设周期延长一年的敏感性分析项目建设周期延长一年，总投资的分布将发生变化，六年建设期的投资分布：表3：项目建设周期延长一年敏感性分析（单位：万元）净现值年份项目投资额营业收入营业成本净现金流量10%贴现系数①②③④⑤=③-②-④⑥⑦=⑤×⑥13000-30000.9091-2727.3022000-20000.8246-1652.803300080080-22800.7513-1712.964100090080-1800.6830-122.9455001000904100.6209254.5765001000854150.5645234.277120010011000.5132564.52 8～301500▼105▼1395▼ 4.55826358.69合计1100039400285026550-1196.05运用线性插值法计算内部收益率（IRR）已知公式IRR = i1+NPV1/（NPV1-NPV2）×（i2-i1）当i=10%时：NPV=1196.05万元当i=11%时：NPV=-167.79万元所以：IRR = 10%+1196.05/[1196.05-（-167.79）]×（11%-10%）=10.88%4、项目营业成本增加10%的敏感性分析正常情况下，项目营业成本为2850万元，增加10%后增加到3135万元，假设增加的285万元营业成本分布为：第三年增加200万元、第四年增加85万元，则营业成本变动后，该项目的投资收支情况：表4营业成本增加10%的敏感性分析（单位：万元）运用线性插值法计算内部收益率（IRR）已知公式IRR = i1+NPV1/（NPV1-NPV2）×（i2-i1）当i=12%时：NPV=148.82万元当i=13%时：NPV=-343.51万元所以：IRR = 12%+148.82/[148.82-（-343.51）]×（13%-12%）=12.3% 房地产投资项目敏感性分析(四)5、价格下降造成营业收入减少5%的敏感性分析营业收入减少5%，则变为37430万元，假设共计减少的1970万元分布为：第3年减少700万元、第四年减少800万元、第五年减少470万元，具体数据：表5营业收入减少5%敏感性分析（单位：万元）净现值年份项目投资额营业收入营业成本净现金流量10%贴现系数①②③④⑤=③-②-④⑥⑦=⑤×⑥11000-10000.9091-909.1022000-20000.8246-1652.803300010080-29800.7513-2238.874200010080-19800.6830-1352.345200053090-15600.6209-968.6061000859150.5645516.527120010011000.5132564.528～301500▼105▼1395▼ 4.55826358.69运用线性插值法计算内部收益率（IRR）已知公式IRR = i1+NPV1/（NPV1-NPV2）×（i2-i1）当i=10%时：NPV=318.02万元当i=11%时：NPV=-965.38万元所以：IRR = 10%+318.02/[318.02-（-965.38）]×（11%-10%）=10.25%将以上敏感性分析的结果列表6，可看出各个因素的变动对项目收益的影响，即敏感程度是不同的。