【地产营销推广】-2016年西安CityOn熙地港市调报告_购物中心市场调研内部规划业态
西安市房地产市场调查报告.doc
西安市房地产业调查报告编制人：林蔚林邦顾问机构香港有限公司年目录第一章西安房目前地产业的宏观环境分析一、西安房地产宏观经济分析二、西安市居民收入状况三、西安城市居民消费倾向第二章西安市目前房地产市场运行形势分析一、西安目前房地产市场分析二、西安房目前地产市场运行特点三、西安楼市整体发展状况第三章西安市房地产市场区域调查分析第一节城南一、城南的环境现状二、城南与其他区域的比较三、城南的房地产现状四、城南目前房地产价格分析第二节城北一、城北环境现状二、城北与其他区域的比较三、城北房地产现状四、城北目前房地产价格分析五、城北房地产未来前景第三节城东一、城东地产发展概述二、城东地产正在升温三、城东目前房地产价格分析四、城东成为西安地产的又一亮点第四节城西一、城西区发展主要特点二、城西目前房地产价格分析三、交通成为城西地产的瓶颈第五节高新一、西高新的环境现状二、西高新与其他区域的比较三、西高新的房地产现状四、高新区目前房地产价格分析五、西高新房地产的前景第一章西安房目前地产业的宏观环境分析一、西安房地产宏观经济分析年上半年，西安商品房销售量为万平方米，较上年同比增长；其中，住宅市场销售面积为万平方米，较上年同比上涨。
从年下半年西安房价升至历史高位开始，到年西安楼市持续一年多的观望调整，再到上半年西安楼市开始出现量升价稳、重新焕发活力，西安楼市呈现出比较稳健的市场环境。
年西安商品房总销售万平方米，与年相比增长了％。
即使与高速增长的年相比，也增长了％。
经过年下半年连续次的降息，在契税、首付、营业税等利好政策推动下，年后房地产市场开始回暖。
同时，随着相关部门对于楼市优惠政策延续的相关规定出台，不少西安市民希望能赶上最后的利好政策，也加快了购房步伐。
而一些开发商在年末时加推新房源，同时加大优惠及促销力度，吸引了不少购房者。
年西安楼市火爆，除了上述原因外，还有以下因素：一是政府的强力救市政策，包括对开发商和购房者的税费优惠政策，导致大量资金直接涌入楼市；二是例如结婚购房等居民的刚性需求依然非常旺盛；三是在强力救市政策的影响下，投资投机行为不断涌现，约占％；四是对通胀预期的加强，使得大量资金纷纷瞄准商品房市场。
西安市商业地产城市综合体调研报告
西安市商业地产城市综合体调研报告一、调研样本项目阳光城、西安国际中心、西安环球贸易中心、MOMOPARK、金辉●世界城、朝阳国际广场二、调研目的了解西安地区商业地产城市综合体营销模式，为九江项目营销提供可借鉴的营销思路。
三、调研样本项目分析1、阳光城阳光城总建筑面积逾80万平方米，建筑物业涵盖住宅、别墅、花园洋房、公寓、写字楼、酒店、商业街区、中心商业等。
其中商业部分总建面21万平方米。
商业部分除酒店、写字楼、公寓外主体商业及商业街区共10万平方米，开发商自持60%，该60%商业为主体商业共6层，地下两层引进主力店中国500强企业永辉超市，地上1层为金银、珠宝，2层为精品服装，3层为精品餐饮，4层为影院、KTV、康体保健，顶层为空中花园休闲区等。
另外40%属商业街区，每层每户规划面积在75至500平方米之间，地上1层金银、珠宝，价格在38000元/平方米；2层服装，价格在22000元/平方米,；3层餐饮，价格在14000元/平方米。
该项目整体业主大约在5000户左右，住宅占绝大对数部分，楼盘整体推盘节凑以住宅为先，嫁接商业，目前住宅处于尾盘营销商业处于咨询蓄客阶段，尚未开盘，接受预定及购买，主力店引进的有；希尔顿酒店、奥斯卡国际影城、中国500强企业永辉超市、东东包、麦当劳、太平洋咖啡、大自在、屈臣氏、重庆小天鹅等。
项目整体遵循先住宅后商业的营销模式，以住宅绝对多数量的业主烘托商业市场需求。
嫁接区域商业消费特征，凸显项目在区域的重要性，以独一无二的身份标立商业市场需求的区域的必要性。
2、西安国际中心西安国际中心总建筑面积105万平方米，建筑物业涵盖公寓、写字楼、酒店、商业街区、中心商业等。
项目整体营销以先接受市场咨询，排号，开盘认筹等阶段，目前公寓以售完，在售部分为写字楼。
该项目规划有25万㎡的综合商业，将定向引入世界知名商业MALL和品牌经营店铺，商业部分全部自持。
该项目在前期推广阶段着力塑造本项目在区域的标杆地位，以弘恢的气质塑造项目形象，在开盘前，通过风水讲座，解读项目商业与区域之间的风水布局旺财原理，为开盘解筹全胜做足客户量的积累。
2016西安房地产市场预测报告
2016西安房地产市场预测报告摘要：2015年西安土地市场供应平稳，成交量价大幅下跌。
西安的购房环境、购房门槛及购房成本已降至历史最低，千方百计去库存，商品住宅新批售面积相比2014年下滑幅度较大，近年来首次呈现“求大于供”的势态，库存量逐渐减小，成交量、价稳步上升。
商服市场进一步下滑，量价齐跌。
办公市场发展尚有空间。
预计2016年普通住宅市场刚需仍将是支撑西安市场的主力，住宅成交价格将不会出现较大的波动，成交走势仍将取决于信贷政策的宽松程度。
而土地市场将有序稳妥供应、交易平稳。
2015年土地市场回顾供应量保持平稳，成交量价大幅下跌截至2015年12月31日，西安共计挂牌出让土地358宗，供应面积1351.27万㎡，同比2014年稳步增长；其中成交土地164宗，成交总面积为500.88万㎡，同比2014年下滑幅度较大。
2015年西安市土地共成交金额为191.54亿元，土地市场呈现供应量平稳，成交量价下滑幅度大。
从全年看，土地供应与成交多位于发展新区，如浐灞、高新、经开等，主要用途仍以住宅用地和商服用地为主，但相比2014年，2015年成交量和成交金额出现大幅下跌，成交量和金额为近五年最低；主要原因是商品房库存压力较大，去库存仍将是市场的主旋律。
国土部要求土地供应要充分适应市场需求，有供、有限，稳控增量，盘活存量用地；6月25日，西安市房管局出台楼市“新九条”，要求“合理安排住房用地供应规模，根据市场供求状况，结合商品住房存量、未开工住宅用地总量等指标，合理确定住宅用地年度供应规模、布局和节奏”，对住房供应过大的区域减少供地，对尚未开发的存量土地可调整土地用途、规划条件，转型利用。
致使2015年西安土地市场成交量大幅下跌，开发商拿地较为谨慎。
从2015年西安土地市场月度供应量看，2月供应面积159.02万㎡，环比上涨72.80%，同比上涨64.42%。
土地市场亦显现温热。
住宅用地供应成交十分强劲，热点区域供应成交不断。
西安房地产市场调研报告
西安房地产市场调研报告姓名：杨媛娇院校：湖南科技大学商学院班级：11级工商管理1班学号：1115060130目录一、背景分析1.政策法规2西安市土地成交楼面价为771元/平米，较上个月出现微幅上升【统计】3西安土地市场：商业地产依旧占据绝对主角【统计】4西安的人口状况【统计】二、分区数据分析：以城西区为例三、西安市总体房地产市场发展概况四、居民问卷调查分析1、商品房问卷调查统计表2、问卷调查结果分析五、尾言（资料借鉴：西安太华置业有限公司，网络。
）一．背景分析1.政策法规在西部大开发战略实施过程中，国家将继续重点扶持房地产业，采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活西部的房地产市场。
西安市政府根据国家相关的政策及文件精神，加强了对房地产市场秩序的治理、整顿和引导，表现为：加大国土资源和房屋管理立法力度；加强土地储备管理；物业管理立法；加大住房公积金管理透明度；购房契税减半激活楼市；加强规划管理。
2.西安市2012年11月土地成交楼面价为771元/平米，较上个月出现微幅上升【统计】2012年11月西安市土地市场供应和成交较上个月，双双出现下滑，尤其本月成交量，为全年最低，成交楼面价继续底价成交，西安土地市场进入寒冬时期。
11月，全国好多城市都出现了土地大范围流拍现象，西安也不例外。
政策调控结果影响越来越深入，开发商商品房存量大量积压，造成资金链短缺，而国家又多次表态坚持调控政策不放松，未来的楼市扑朔迷离，开发商对未来预期跌至谷底。
3.西安土地市场：商业地产依旧占据绝对主角【统计】2012年11月，西安市共供应土地21宗，供应面积50.82万平方米，环比减少4.7%。
其中纯住宅用地2宗，商住混合用地6宗，商业用地11宗，商业用地依旧占据供应的主角。
从供应情况看，目前市场上，商业用地依然是市场供应的主角，随着住宅存量越来越大，政府调控政策不放松的情况下，住宅市场比较暗淡，相对应的，商业地产比较火热，政府有意加快了商业用地的供应。
西安2016年城市年报
西安住宅库存表现
30.00
350
库存量：1499万㎡
25.00
300
250
20.00
去化周期：近10.8个月
200
15.00
150
城南 库存量最高为419万㎡
10.00
100
5.00
50
城内 去化周期最长为24.5
0
0.00
个月
城东
城西
城南
城北
城内
高新
住宅市场·集中度
市场项目集中度依然保持较高占比，TOP10占比基本维持在15%左右，项目成交量差异化日趋明显，龙头效应逐 步提升
即2015融创天朗合作后，2016融创紧密布局
• 2016年5月，融创中国与西安房企天朗地产成立的合资公司首次收购 西安凯瑞航天城项目开发有限公司95%股 权。融 创中国 开始进 军长安
• 融创收购天朗长安项目，2016年推出新品“融创天朗南长安街壹号”
第二章
住宅市场
2016年西安住宅市场，受利好政策和下半年外地客导入影响，呈现量稳价涨的局面
图：2012-2016年西安商品住宅成交区域结构占比
2016年
2015年
2014年
2013年
2012年
0%
20%
40%
60%
环城内
二环内
三环内
三环外
80%
100%
第三章
商办市场
2016年西安商办市场中规中矩，商办供求比下滑，办公成交增长较明显 城北和高新分别是西安商业和办公（含公寓）产品主力成交区域 西安商办库存量超大，去化周期长，主要库存量来自高新和城北
西安
TOP7
昆明
TOP8
dcjianghu西安商业地产物业调研分析
西安商业地产物业调研分析调研的区域和范围一、调研范围1.项目核心商圈范围以钟楼商圈为核心商圈范围，2.项目次核心商圈范围以城三区为项目的次核心商圈范围。
3.项目辐射商圈范围整个西安市区辐射商圈范围，具体包括霸桥区、雁塔区、未央区。
范围重点区域（主要街道和专业市场）1.西安市钟楼商圈主要商业街：1 / 61东大街、西大街、北大街、南大街2．西安市大型购物中心和大型超市：开元商厦、唐城商厦、名生商厦、百盛购物广场、世纪金花、中大国际广场等大型购物中心；人人乐、家乐、爱家、好又多等大型超市3.西安市现有的各大专业商城：长乐西路沿线的各大服装专业商城、太华路沿线的各大家居装饰专业商城、交大电脑城、塞格电脑城等电脑专业商城、西部汽车城等。
4.市区在建和规划商业地产项目骡马市步行街、东方星座、协同国际、中图国际、宏府大厦、唐人街、巴黎春天、高新世纪金花等第二节调研目的一、掌握西安市区和周边区域商业业态构成；二、了解西安市区和周边区域商业物业类型；2 / 61三、熟悉西安市区和周边区域商业布局区域特征；四、研析西安市区和周边区域商业地产经营模式；五、提供西安市商业环境、商业分析和对策研究、区域商圈商铺综合分析、区域商圈竞争对手研究、项目商业价值分析、市场消费特征研析依据；六、提供项目定位、产品策划、广告策划、推广策略、销售、招商、品牌推广、商业运营决策依据。
第三节西安市商业地产概况分析3 / 61一、西安市商业概况目前，西安市的市场容量已经达到一定规模。
全市商业网点10.6万个，从业人员107万人，千人拥有网点数达到14.3个，已达到中等发达国家的水平，包括百货店、连锁、超市、仓储商场、购物中心（SHOPPING-MALL）、便利店、物流中心、批发市场、餐饮业、洗浴等传统和新型营销业态正在我市蓬勃发展，2004年社会消费品零售总额实现481.4亿元，同比增长12.88%，增幅提高近1个百分点，扣除物价因素，实际增长13.66%。
郑州熙地港市调报告
塔博曼招牌无柱式设计，无论身处 购物中心何处,顾客的视线都不会受 阻碍；层高6米，开阔通透，保证了 顾客视野通畅，并设置多处调控， 通道宽度4-12米，超大的步行空间， 商户面宽与进深较大都是较为舒适 的购物环境，体现商场设计团队的 超高实力。
项目本体分析 项目业态分析
G-super 3500平方
unilo 1041平方
starbucks 575平方
L1层引进了快时尚作为主力店，分布在四个角，有 效的带动了人流的动向，并能很好的控制人流的流 动。使得各个方位没有死角，都能使得人流到达。 除了主力店的店铺以外，其他业态包含了运动、手 表、珠宝、美容保健等。
郑州熙地港项目考察报告
商业管理中心 2017年3月
ONTENTS
1
报
2
告
3
目
4
录
5
背景简介 项目区位分析 项目本体分析
开业活动 报告总结
1
背景简介
背景简介 郑州熙地港简介
郑州熙地港由美国知名零售地产开发商 与运营商塔博曼公司与中国北京王府井 百货(集团)股份有限公司首次携手、联 合打造的购物中心产品“CityOn熙地 港购物中心”在西安、郑州落地。西安 项目于2015年年底开业，郑州项目将 于2017年3月16号开业。
3
八中
医院
4
圣玛医院
5
建业总部港
5
写字楼 6
苏荷中心
7 商业
8
丹尼斯 宝龙广场
8
9
河南省老干部活
动中心
事业单位
10
郑东新区交警巡
防大队
11
河南中烟工业
项目消费客群除了常驻的社区人群，还存在了 大量的事业单位、医院、学校、写字楼等白领 以及流动人群，也对项目提供了大量客流支持。
【热门】市场调查报告三篇
【热门】市场调查报告三篇市场调查报告篇11．西安房地产市场总体情况.２００６年西安市房地产市场在２００５年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势良好，商品房市场表现活跃，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少。
这一方面是因为20xx年是国家现代化建设第三步战略目标的起步之年，也是实施西部大开发战略和十五计划的开局之年，随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，使西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商服房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持；20xx年来伴随着国家金融政策的调控，开发商资金构成情况也处于进一步调整过程。
从资金来源上看：20xx年房地产开发资金来源结构中开发商自有资金及预售资金比例进一步扩大。
自有资金占总投资的40.78%，较２００４年该比例增加了4.36%，实际投资额较上年增长18.98%；借贷资金较上年该比例下降了6.43%。
随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商品房销售的高速增长，说明了西安市房地产市场逐步走向良性循环的轨迹；另一方面由于国家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活房地产市场，今年准备政府积极整顿和规范房地产市场，培育品牌，转变房地产市场管理职能，力求给房地产业一个自由发挥且有充分公益保障的空间，说明了西安的房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。
未来西安的市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的?D些特征将逐步涌现，不再出现大起大落的局面，并保持一定的增长速2、西安宏观经济大势向好20xx年以来，西安国民经济继续保持两位数的增长速度，上半年经济增长率达11．6，实现国内生产总值343亿元，其中第一产业增加值18．6亿元，比去年同期增长3．4％，第二产业增加值149．5亿元，同比增长15．5％，第三产业完成增加值174．9亿元，比去年同期增长9．3％。
西安商圈调研报告模板
2014.11
目录
PART 1 城市宏观发展背景 PART 2 商业格局与街区特征 PART 3 雁塔路商圈分析与街区特征
PART 1 城市宏观发展背景
1 PART
城市宏观发展背景/城市宏观概况
城市概况
西安，是举世闻名的世界四大古都之一，是西北通往西南、中原、华东和华北的门户和交 通枢纽，陕西省省会，中国六大国家区域中心城市之一，是陕西省政治、经济、文化中心。
一站式消费模式成主流
城市多核心发展
传统百货业急需提升
当前西安商业形成传统 百货和一站式购物中心 平分天下的局面，但以 万达广场为代表的商业 综合体的进驻，将行业 水平进一步升级，竞争 将加剧
以万达广场为代表的商 业综合体的成功运营， 使更多的消费者体验到 一站式购物的便捷，未 来承载多功能、多业态 、综合性商业中心成为 主流趋势。
北城 商圈
万达广场（大明宫店）
金鹰国际 世纪金花
世纪金花 开元商城 万达广场（民乐园） 民生百货 民生国际购物中心
城市核心商圈 钟楼商圈
长乐商圈
高新区 商圈
小寨商圈
批发市场
2 PART
商业市场调研
西安商业发展趋势分析
西安商业未来的发展趋势为：第一、传统百货业急需提升；第二、一站式消费模式成为商业发展的主流；第 三、城市商业副中心发展加速，未来城市将步入多核心阶段。
• 从价格导向到价值 导向、独特性导向 消费等均能得到最 大程度的满足
• 典型城市如上海、 北京等
8
2 PART 商圈格局与街区特征
商圈格局分析 街区特征分析
2 PART
城市商业格局与街区特征
城市商业板块
商圈格局——西安是省级的商业中心，辐射全省，但西安商业发展不均衡，钟楼商圈、小寨商圈和 长乐商圈三大商圈最为成熟，钟楼商圈为核心商圈。未来随着西安城市的发展，高新区商圈和城北 商圈的地位将逐步上升。
西安市商业市场深度调研报告下
服饰品牌：思加图、百思图、百丽、GUESS、奥卡索、
天美意、卡弗儿。
其他品牌：路易莎卫具、 TATA。
万千百货2F主要以服饰品牌为主，如江南布衣、H.T等。
5 典型商业项目分析
1 项目地块地理现状分析
□ 项目位于西安市新城区东五路与东新街之间，
东侧紧邻顺城东巷，与古城墙一路之隔，西接万达 万
广场。目前地块拆迁基本结束，仅临东五路沿街尚 达
余部分建筑未拆迁。
广
场
□ 项目地块南侧，临东新街已建成永兴坊项目， 为一处古建筑群，尚待确定是否纳入本项目地块范 围内。
□ 项目规划条件：建设用地面积：117.2亩，建筑 限高：24米。
大商业 10151 空铺 建筑形态：双层 建筑层高：1F5.6m/2F3.3m 商铺面积：188㎡ 租金报价：200元/㎡·月
3# 10108 空铺 建筑形态：双层 建筑层高：1F5.6m
2F3.3m 商铺面积：117㎡ 租金报价：100元/㎡·月
经营业态：烟酒专卖 建筑形态：单层 建筑层高：5.6米 商铺面积：20㎡ 商铺租金：167元/㎡·月
4 项目地块发展竞争力SWOT分析
优势分析 （Strength）
劣势分析 （Weakness）
机会分析 （Opportunity）
威胁分析 （Threat）
项目临近千年城墙，历史积淀赋予其优越的 景观资源优势与文化题材；
地处皇城内部，地块稀缺价值，或将吸引诸 多投资客，也为商业发展带来极大的运作空间；
万达作为当前西安热门的项目之一，其销售情况一直保持了良好的状态，销售价格也随之一路攀涨。
5 典型商业项目分析
招商及租金分析
开业时间：2009年12月19日 租金： 万千百货天街：120-150元/㎡·月 十字路：120-180元/㎡·月 沿尚勤路段：100元/ ㎡·月 沿东新街路段：100元/㎡·月 步行街内街：80-120元/㎡·月 物业费： 万千百货天街：35元/㎡·月 步行街街铺：7元/㎡·月 递增率：每两年递增10% 租期：平均租期5年，最长租期8-10年 招商率：步行街招商率约25%。