大型城市综合体(卓越世纪城)前期策划案

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高层商业综合体工程项目前期策划书

高层商业综合体工程项目前期策划书编制：审核：审批：建筑集团有限公司编制日期：2013年月日注：1、本表由项目部、分公司、总公司各留存一份。

审批意见附页注：1、本表由项目部、分公司、总公司各留存一份。

工程项目前期策划审核表编号QD-01 （共 2页第 1页）工程名称高层商业综合体日期 2013-10-26编制单位名称建筑集团有限公司序号类别编制人册数页数 1 工程项目前期策划1 58审核意见：审核意见见附页。

√有/□无附页审核人（签字）：审核日期：审核结论：总公司总工（签字）：日期：工程项目前期策划审核表编号***-01（共 2页第 2 页）相应的审核意见。

目录第一部分项目机构设置及管理人员配备策划----------------1 1.项目机构设置及管理人员配备策划-------------------------2 1.1项目规模和特点---------------------------------------2 1.2项目机构策划-----------------------------------------2 1.3项目管理人员配备策划----------------------------------4 第二部分项目合同风险策划-------------------------------5 2.项目合同风险策划---------------------------------------6 2.1合同风险因素识别--------------------------------------6 2.1.1直接风险--------------------------------------------6 2.1.2间接风险--------------------------------------------7 2.1.3其他风险--------------------------------------------7 2.2制定规避风险对策和措施--------------------------------8 2.2.1直接风险对策和措施----------------------------------8 2.2.2间接风险对策和措施---------------------------------13 2.2.3其他风险对策和措施---------------------------------14 2.3制定风险管理责任-------------------------------------15 2.4实施过程风险对照--------------------------------------15 第三部分施工组织设计及施工方案策划要点----------------16 3.施工组织设计及施工方案策划----------------------------173.1编制依据及说明---------------------------------------17 3.1.1编制说明-------------------------------------------17 3.1.2编制依据-------------------------------------------17 3.2工程概况---------------------------------------------19 3.2.1工程总体简介---------------------------------------19 3.3工程特点及施工难点-----------------------------------20 3.4工程施工部署-----------------------------------------21 3.4.3主要管理目标---------------------------------------21 3.4.4项目施工任务的划分---------------------------------22 3.4.5施工流水段及施工顺序策划---------------------------22 3.4.6工程施工总进度计划---------------------------------24 3.4.7新技术的推广与应用---------------------------------24 3.5施工现场总平面布置-----------------------------------25 3.5.1结构施工阶段总平面布置-----------------------------25 3.5.2装修施工阶段总平面布置-----------------------------25 3.6主要分部、分项工程施工方案----------------------------26 3.6.1模板选择策划---------------------------------------26 3.6.2大型机械设备布置策划-------------------------------27 3.6.3脚手架型式策划-------------------------------------27 3.6.4季节性施工策划-------------------------------------27 第四部分项目质量计划策划------------------------------29 4.项目质量计划策划--------------------------------------30 4.1质量目标---------------------------------------------304.2质量风险分析及对策-----------------------------------30 第五部分项目成本策划----------------------------------325.项目成本策划------------------------------------------33 5.1项目成本制造情况-------------------------------------33 5.1.1工程总价-------------------------------------------33 5.1.2编制说明-------------------------------------------33 5.1.3编制内容-------------------------------------------33 5.1.4十七项指标成本计划汇总表---------------------------33 5.2项目成本控制措施-------------------------------------47 5.2.1总则-----------------------------------------------47 5.2.2合理部署降低成本措施-------------------------------48 第六部分各类生产资源计划策划--------------------------536.各类生产资源计划策划----------------------------------54 6.1工期计划策划-----------------------------------------54 6.2劳动力计划策划---------------------------------------54 6.3材料计划策划-----------------------------------------56 6.4施工机械设备计划策划---------------------------------56 6.5料具计划策划-----------------------------------------57 6.6分包队伍使用、管理计划策划---------------------------57 6.7采购计划策划-----------------------------------------58 6.8临时设施配置策划-------------------------------------58 6.9办公用品计划策划-------------------------------------58 6.10资金计划策划----------------------------------------58第一部分项目机构设置及管理人员配备策划1.项目机构设置及管理人员配备策划1.1项目规模和特点******灯具市场工程位于***路136号，北接***路，南临***新兴店，总建筑面积约为17万平方米，由1、2、3号楼和宾馆、商场组成。

VI毕业设计品牌设计汇编

白领阶层朝九晚五，上班时间相对固定，因此其消费时间也相对受到限制，主要在下1：00）。
3. 白领阶层消费形态——消费品种
餐饮类，尤其是快餐；便利店，商务、生活所需因便利而消费；时尚服饰、化妆品等。
2.商业中心竞争对手分析
商业中心——2.竞争对手分析
白领阶层的消费形态是怎样的呢？
商业中心——1.受众分析
1. 白领阶层消费形态——消费力
收入决定消费力。目前而言，中心区白领阶层主要收入在4000—8000之间（8000以上的白领多喜欢出去消费，或去香港），平均工资水平在6000左右，个人消费力相对有限，但由于群体众多，其消费力惊人。
2. 白领阶层消费形态——消费时间
晶岛国际广场（IAMALL）
商业中心——2.竞争对手分析
含义：
水晶体建筑外形，将自然景观与建筑设计完美融合，打造一座屹立于城市核心中的“水晶之岛”。
定位：
集购物、娱乐、休闲、旅游于一体的生态型国际化高档生活品位中心，创造独特难忘的旅游观光新天地。
商业中心——2.竞争对手分析
项目优势
健康休闲自然贯通周边环境互联通达四周快捷政府投资是项目品牌的白金名片中心区将进入成熟期带来商机
有利之处
规划定位起点高基础配套完善商业发育速度快消费人群素质高
不利之处
区域商业不成熟经营客流不足商业规模未形成区内（际）重复缺乏现实有效支撑周边的负面因素行业观念的影响零售商业现状
前期调查——2.项目所在商区现状分析
结论
目前中心区商业人气不旺，仍处于起步阶段，路漫漫而修远。
目前中心区众多商业业态唯餐饮业生意火暴，其他业态门可罗雀，难以度日。
汇聚国际顶级商业引领全球时尚

北京大型商业综合体明天第一城策划报告精品文档

运营资金巨大交通体系欠发达充足停车位二类地区新兴商圈经营艰难
甘家口大厦商业经营面积2.1万平方米，大厦地下一层至四层为购物区。2002年聘请
中友百货做商业顾问，从新进行了商业定位、商业规划、商业空间设计。新张开业后连续三年业绩翻番，在硬体建筑，营业面积、区域位置都不占优势的情况下，连续三年成为北京市商委所属十大百货公司商业绩效最好单位。总结：交通体系欠发达
4）、市场专业化程度的提高导致专业市场的逐渐集中与规模化，因而也逐渐形成了以专业市场为核心的区域商业聚集区，从而最终形成以专业化、产业化为主的商圈。例如十里河建材商业区以及中关村商圈。
北京市由于其长期的历史积淀以及深厚的文化底蕴，形成了众多传统的商业聚集区域，也逐渐形成了北京传统的商圈格局，其总体发展状况主要可以体现在区位分布、业态分布等方面。其格具特点为，传统商圈多沿长安街分布；新型商圈不断崛起，主要集中在新建的大型居住区域，“多中心”之规划日益明显。
北京大型商业综合体明天第一城商业策划报告
第一部分：商业市场的调研与分析
一、北京市宏观商业环境研究分析
1、北京城市整体发展走势——确立国际大都市地位《北京经济及城市发展规划》发展目标中指出：
(A)、2004年至2010年，北京将率先在全国基本实现现代化，构建国际大都市的基本框架；
(B)、2009年至2020年，全面实现现代化，确立具有鲜明特色的国际大都市地位；北京市总人口规划控制在1800万人左右，年均增长率1.4％。其中户籍人口1350万人左右，居住半年以上外来人口450万人左右。2020年，北京市城镇人口规模规划控制在1600万人左右，占全市人口的比例为90％左右。2020年，城镇人口预计每年增加 0.6％至0.8％。

XX世纪城营销策划执行案

北京华联（世纪城店）签约仪式暨世纪城项目品鉴会一、活动目标1.提升品质：采用品鉴会的形式拉开金色海岸3.世纪城项目的帷幕，选择这种抛弃以往传统的营销模式的做法，在于借以体现项目追求品质新生活的特点，达到全面提升项目整体形象的目的。

2.市场关注：多种形式活动的同期启动，不仅全民动员起来，既丰富了市民的业余生活，而且让消费者得到了真正的实惠，从而无时无刻都能体验到世纪城全新的生活模式，达到整个城市全面的、高度的关注效果。

3.联合互动：北京华联与天信房产的携手合作，可谓强强联手，它将全面带动世纪城的整体发展，无论是对遂宁市城北区域的经济导向，还是对区域内的广大消费者，或是天信公司、北京华联都是双赢的事情。

二、活动时间2006年10月14日 10：00—12:00三、活动地点明星康年大酒店二楼明星厅四、邀请对象1、政府主管部门领导（建设局、房管局、规划局、国土局等）约10人2、华联、天信公司领导约10人3、地产业界同行、遂宁大的品牌商家约10人4、媒体记者（广电报、遂宁日报、电视台）约10人5、以前公司的老业主及咨询预约准客户约100人五、活动流程活动执行负责：活动配合负责：提前准备工作：1、华联来宾提前抵达（10月13日下午），由开发公司负责迎接，下榻宾馆，并安排吃住。

2、当日08：00之前完成：展示布置，现场布置安装完毕工作人员到位礼品及手提袋等资料摆放到位，指示牌摆放到位入口接待台摆放到位；嘉宾名单和新闻记者名单分别送到嘉宾与记者签到处，放签到簿1本调试音响器材完备（投影机、音响、光碟、背景音乐、灯光）3、当日接待流程：9：30—10：00迎接嘉宾与来宾到场(在整个过程，由广州蕉叶组合在一楼表演唱歌助兴。

楼上播放背景音乐)接待人员负责客户签到、楼盘宣传资料（礼包）及华联优惠券发放服务人员负责引导客户进入二楼就坐礼炮人员负责礼花炮点炮，每批次嘉宾到场点放双响迎接营销部负责新闻媒体人士的接待、新闻稿发放及采访安排（一）签字仪式活动目的：通过与北京华联的签字仪式事件制造新闻为切入点，将金色海岸Ⅲ期·世纪城即将面市的信息有效传播出去，一方面可以让正准备在其它楼盘购房的客户持币观望等待，另一方面也可以让前期咨询意向客户增强信心。

VI毕业设计品牌设计

规划新路，难以成片
中心区为新兴规划道路，宽阔而红绿灯多，既拉开了商业之间的距离，也不利于人流的流动，使商业难以成片，道路宽阔难以成荫，不具备步行休闲的环境，更何况艳阳之下。
前期调查——2.项目所在商区现状分析
中心区商业不旺的四大原因（4）
亮点不足，人气难成
中心区商业起步晚，市民尚未形成消费习惯，而且区内商业缺乏足够的亮点以吸引前往，加上周边居住人口不多，人气难以在短时间内形成。
前期调查——1.卓越集团背景分析
5. 卓越集团使命：
营造身心归属的空间、创造不断被发现的价值
6. 卓越集团总体战略定位：
集房地产开发、综合服务、金融为一身的置业集团。
7.卓越集团的核心价值观：
追求卓越，不断超越不断带给顾客惊喜，稳健发展、永续经营，员工是公司的合作伙伴，美好的事物都是简单的。
•
9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。21.8.421.8.4Wednesday, August 04, 2021
•
10、市场销售中最重要的字就是“问”。16:36:2616:36:2616:368/4/2021 4:36:26 PM
一. 前期调查
1.卓越集团分析
前期调查——1.卓越集团背景分析
1.成立时间：
成立于1996年地址：深圳市福田中心区卓越大厦22层
2.各地分公司：
深圳长沙武汉青岛重庆东莞
3.主要从事项目：
房地产开发、物业管理、不动产担保等业务。
4. 建筑目的：
营造”和谐、关爱、成长”交友平台，共同分享高品质、生活、探索生活美学。
汇聚国际顶级商业引领全球时尚

城市商业综合体开发流程

城市商业综合体开发流程城市商业综合体是一个庞大的系统工程。

在城市商业综合体的开发过程中，受城市商业综合体的开发规模大、投资大，而且涉及专业众多的影响，对城市商业综合体的开发经营较普通项目要求更高。

因此其开发与经营过程中也与一般房地产项目开发迥然不同。

一、城市商业综合体定位定位是项目开发中最重要的环节,尤其是城市综合体专案,它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平，为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。

城市商业综合体的定位与单体项目不同，主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分。

1．项目的整体定位项目的整体定位是一项系统工程，涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素，其结果与项目团队整体管理运作水平密切相关.在城市商业综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念，独特的主题理念是城市商业综合体项目的灵魂。

在信息化社会,消费者的消费方式发生了很大变化，尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内，个性化与情感化的倾向越来越明显。

因此，根据不同物业消费者的不同需要、消费心理特点、区域文化及不同功能物业的发展趋势，还需要为城市商业综合体确定一个整体主题形象定位。

在统一的形象定位中，在空间处理、环境塑造、形象定位、与城市商业综合体内外的有机联系方式等方面对城市商业综合体进行一致性表现，使其真正起到都市文化中心的作用。

2．城市商业综合体分项定位在城市商业综合体分项定位中最重要的是体量（规模）研究与商业研究。

1)城市商业综合体的定量研究城市商业综合体的定量研究主要是研究不同物业的体量与规模.其主要物业通常包括:商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积。

城市商业综合体开发从规划到完成一般需要5-10年，甚至更长。

因此，城市商业综合体中各物业的规模是动态的.以下以写字楼与商业定量为例说明：—-—商务物业（写字楼)定量，主要是通过市场调研、结合理论研究方法.———零售商业定量，通过商业市场研究结合现状供需数据、用商圈计算与模分析模型判断综合体内零售商业的体量。

高端地产品牌策划书3篇

高端地产品牌策划书3篇篇一高端地产品牌策划书一、前言随着人们生活水平的提高，对于居住环境的要求也越来越高。

高端地产作为房地产市场的一个重要分支，具有广阔的市场前景和发展潜力。

本策划书旨在为高端地产品牌的策划提供指导，通过对市场、目标客户、产品定位、营销策略等方面的分析，制定出切实可行的品牌策划方案，为高端地产品牌的发展提供有力支持。

二、市场分析（一）市场规模随着人们生活水平的提高，对于高端住宅的需求也在不断增加。

尤其是在一些经济发达的城市，高端住宅市场的需求更加旺盛。

（二）市场趋势1. 消费者对于高端住宅的品质和服务要求越来越高。

2. 高端住宅市场的竞争越来越激烈，品牌成为了消费者选择的重要因素。

3. 高端住宅市场的产品不断创新，满足消费者的个性化需求。

三、目标客户分析（一）客户特征1. 年龄在 35-55 岁之间，有一定的经济实力和社会地位。

2. 注重生活品质，追求高品质的生活方式。

3. 具有较强的品牌意识，对高端品牌有较高的认可度。

4. 注重家庭生活，对居住环境有较高的要求。

（二）需求分析1. 对于住宅的品质和舒适度有较高的要求，注重住宅的建筑设计、装修品质、物业服务等方面。

2. 对于周边环境和配套设施有较高的要求，注重社区的环境、配套设施、交通便利性等方面。

3. 对于社交和生活方式有较高的要求，注重社区的社交氛围、生活方式、文化氛围等方面。

四、产品定位（一）产品特点1. 高品质的建筑设计和装修，注重细节和品质感。

2. 高标准的物业服务，提供全方位的贴心服务。

3. 优越的地理位置和周边环境，享受高品质的生活。

（二）产品差异化1. 打造独特的社区文化和生活方式，提升品牌的附加值。

2. 提供个性化的服务，满足客户的特殊需求。

3. 不断创新产品，引领高端住宅市场的发展潮流。

五、营销策略（一）品牌塑造1. 加强品牌宣传，提高品牌知名度和美誉度。

2. 打造独特的品牌形象，提升品牌的差异化竞争力。

（二）产品推广1. 举办产品发布会、展示会等活动，展示产品的特点和优势。

深圳卓越皇岗世纪中心项目方案设计任务书

3.2.
3.3.地上裙房层：商业,重点处理好超高层塔楼直接落地与商业的空间关系；
3.4.
3.5.西北侧超高层塔楼，单一办公功能塔楼，标准层面积控制在2050㎡以下；
3.6.
3.7.西南侧超高层塔楼—皇岗大厦，为包含办公、酒店、酒店式公寓的综合大楼，其地下停车场等配套设施应满足自身功能需要；
3.8.
3.9.裙房屋顶：空中花园及个性化空间；
2.
3.1#超高层塔楼为纯写字楼,标准层面积控制在2050㎡内,按国内防火规范每15层设一避难层(设备层),大堂及入口应面向东南;2#超高层塔楼为综合楼,业态从下至上依次为5万㎡办公、2.5万㎡酒店、2.5万㎡酒店式公寓、其中酒店与酒店式公寓应便于互相转换;2#超高层塔楼计容积率建筑面积为10万㎡;地下部分应满足自身配套并占有30%车位;各分区主入口位于东南向;
2.16.
车行出入口：由东、西侧市政路及中心七路进入，设于小区路并避开广场位置；
人行出入口：基地四周适当考虑；
2.17.其他：
2.18.
设置垃圾收集站1-2处(共200平方米)，位置要求为转运垃圾时尽量减少对居民的影响；
深圳市的日照间距为大寒日不小于3小时满窗日照
3.功能分布：
4.
3.1.地下层：共三层,停车库、设备房(兼人防)；地下一层考虑部分变更为商业用途；
约1.2万㎡
约4.4万㎡
约3.6万㎡
二、方案设计任务书
1．项目概况：
1.1.项目名称：卓越.皇岗世纪中心项目
1.2.
1.3.宗地概况：
1.4.
世纪中心地块位于深圳CBD南区东南部；北面临福华三路，对面是正在建设中的高200米写字楼项目——财富大厦；西北面是晶岛国际商业项目和CBD南中轴景观——城市客厅；地块东面是海田路和多层住宅——辛城花园，稍远就是CBD东面边缘——彩田路；南面是小区路——福华四路，距离滨河大道之间是皇岗中学，东南面是高层住宅——港丽豪园；地块西边紧挨着的是金田路连接滨河大道的高架桥和会展中心；西北角为金中环大厦。整个项目用地为一宗地,中间为代征市政道路(中心七路)用地。

北京CBD商业地产世界城项目全案策划策划案

中关村
北京传统商圈：王府井、西单新兴潜力商圈：CBD、中关村、金融街（商务中心商圈）；亚奥、望京（区域型商圈）
亚奥
望京
金融街
王府井 CBD
西单
1.1.1、传统商圈
西单商圈 —— 零售购物为主、年轻化商业集合
重点商业：西单商场、西单购物中心、时代广场、中友百货、君太百货、西单文化广场等新建商业：西单Mall、美晟国际广场商业体量：现有大型商业约35万平米，新增约18万平米，五年后有望达到100万平米左右商业结构：以单一的百货、购物中心为主目标人群：本地消费者、消费人群年轻化商圈特点：1）地段优良，地铁等公共交通系统发达，人流充足
626.4
合计约万平方米
CBD写字楼分布图
13
1
37 15
14
2
3
16
4
17 18
5
40
6 38 19
22 20பைடு நூலகம்
28 23 29
30
31
32 33
21
24
7
9 10 11
25
8
12 26
3534
39
27 36
1 尚都国际中心 2 SOHO尚都 3 世界城 4 世贸商业中心 5 光华国际中心 6 汉威大厦 7 米阳大厦 8 华彬大厦 9 国际财源中心 10 中环世贸大厦 11 银泰中心 12 建外SOHO 13 雨霖大厦 14 京广中心 15 万通中心 16 北京财富中心 17 旺座中心 18 住总大厦 19 嘉里中心 20 数码01大厦
CBD商务白领、涉外人士、区域商务往来人群、高端公寓居民
国贸、嘉里、贵友、华贸、建外 SOHO、世贸天阶、北京万达、银泰中心、日坛国际、SOHO尚都、朝外SOHO等

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2 中心区格局
1 开发初具规模，区域价值在未来三年尚有较大提升空间； 2 写字楼投资市场兴旺，大型企业比例偏低，价格与价值存在一定背离； 3 区域商业前景看好，但3年内商业氛围仍处于培育阶段； 4 住宅供给严重不足，价格上涨趋势明显，存在较大市场机遇； 5 深圳高星级商务酒店最为密集，同时也是最有发展潜力的区域。
3 我们的思考
在深入研究市场的基础上建立分析模型，寻求最优化综合体开发模式 1
结合市场及开发战略，制订最佳的
开发节奏及推售节奏，实现最佳的
投资收益
3
功能互补，降低配套成本，提升竞
争力
5
解决问题的思路
平衡在风险较小化与利润最大化之间的矛盾，制订科学的开发战略以及市 2 场定位
结合同致行多年对商业地产的策划经验，深入分析地块价值，结合不同业态的价值规律，对总体规划及设计提 4 出最优化的建议
以销售和资金回笼为第一目标？以树立品牌和形象为第一目标？
√ 品牌与销售速度两者都要……？
如何实现战略目标……
集为大，散为活
“集”——各项目同时动工，形成规模效应；多业态整体推广，以
规模化、复合化增强品牌影响力和市场整合力，实现价值的最大化；
“散”——结合开发战略和市场需求的，分阶段分步骤逐步推向市
商业格局
由于缺乏大型商业体的带动，中心区商业呈点状零散分布，业态单一，人气难以聚集，租售市场表现冷淡，整体空置率超过30％；
随着区域开发的不断成熟，商业业态将进一步丰富和完善，大型购物中心、百货商场、超市、专业店陆续进驻中心区，太平洋百货、家乐福、华纳影院等国际一线品牌强势进驻，商圈地位和影响力提高；
本项目由写字楼、商业、公寓、酒店四种不同的物业形态组成，为中心区唯一的大型复合型的都市综合体项目；
对项目的理解
23
本项目操作难度大，对资金要求高。需要准确的定位和市场预见性、合理的开发节奏以及科学的营销方式。
项目的核心问题
2 我们的思考
如何科学规划本项目各业态的组合定位，
使其既能有效规避未来市场风险，又能打
区域商业前景看好，但3年内商业氛围仍将处于培育阶段；发展商整体持有或引进国际投资基金将成为中心区商业主流开发模式。
★卓越世纪城
住宅格局
目前中心区住宅开发仅限金地岗厦改造片区，随着区域国际化程度的提高及商务氛围的日益浓厚，对住宅的需求量将大大提高；受供给不足的影响，价格上涨趋势明显，存在较大利润空间；居家型住宅开发已基本结束，商务配套型公寓将成为中心区未来需求及开发热点。
项目区位
区位概况分析
位于中心南区CBD中心轴线以东，国际会展中心正东面，地理位置十分优越。东：海田路南：福华四路西：金田路北：福华三路
卓越世纪城
新世界中心
荣超项目嘉里项目时代广场
时代广场二期
荣超经贸中心
大中华
金中环星河发展中心
现代国际财富大厦
卓越世纪城
周边环境相对混杂位处中心区西南角，展示性不足受天桥等因素影响，交通组织欠佳景观资源相对薄弱
900个
经济指标
总体规划布局
地块名建筑容积率建筑高度或层数
8 裙楼3层，塔楼120米
东地块
商业面积建筑面积
办公、旅馆面积
20000平米 117871.52平米
红线要求及
总体布局
建筑退线要求：东侧≥3米，南侧≥4.5米，西侧≥6米，北侧≥5米地块中间布置一条平行于福华三路的小区路，车道宽7.5米，人行道各3米东北、东南角各布置一栋塔楼，可通过二层连廊与相邻建筑连接小区路以南布置总面积不小于1500平米的广场，与西侧广场形成整体沿中心七路和广场周围设置连续骑楼，骑楼净宽大于3.5米，净高大于4.5米
商务格局
供求阶段性及结构性失衡明显，区域商务价值未充分挖掘，导致与价格存在一定背离，前景看好；投资市场兴旺，但价格敏感性较高，其份额在2007年将逐渐走低；随着加入WTO保护期的结束，国际国内实力客户购买比例将明显提高； 2007年以后市场将趋向平稳，基本实现供求平衡。
★卓越世纪城
场，价值不断走高，实现利润最大化。
如何实现战略目标……
山不在高，有仙则名水不在深，有龙则灵
以300米写字楼作为形象支点，撬动整个项目价值； “什么样的客户决定了什么样的价值”，通过引进写字楼和商业优
质客户提升整体价值；以主题化和特色化的差异化形象气质，增加项目附加值。
开发模式
都市综合体开发的四种模式
112 194
——高度212.6米
——标准层1800㎡
——层高：写字楼3.8米、公寓3.3米、酒店3.5米
——中央空调
D地块(顶级国际公寓)
——高度95米 ——标准层1600㎡ ——层高3.3米 ——分体空调
地块名称建筑面积建筑层数
2 价值点
1 城市综合体，提升项目品牌价值和市场整合力，满足多元市场需求 2 300米超高层物业提升项目的整体形象和价值 3 大规模商业配套如能科学定位，将有利于提升整个项目的开发价值 4 公寓既填补了商务居住的市场空白，又强化了国际化的形象气质 5 酒店功能对写字楼和公寓的价值提升作用明显
难点与矛盾点
改造价值观，提升客户价值的同时， 6 降低开发成本
项目思考项目分析项目定位营销策略
报告思路与结构
中心区现状与格局
1 中心区规划
写字楼规划
商业规划
深圳的政治、经济、住宅规划
马文可▼孛罗化、旅游中心
▼ 香格里拉
▼ 喜来顿
▼ 卓越酒店
▼ 丽思卡尔顿
▼ 景轩酒店
▼★卓越世纪城
卓越世纪城酒店
酒店规划
宗地价值解析
78
26
90
总体规划布局
155
112 194
C地块
定位上与A地块形成有效补充，依附于A地块并实现其价值的最大化延伸—— 适合开发写字楼和商业，同时强化商业部分与A地块的整体性。
宗地价值解析
78
26
90
总体规划布局
155
112 194
D地块
形象展示和人流组织较差，写字楼及商业开发价值相对较弱，由于周边干扰因素最少，适合开发高档次公寓，依托于A、B、C地块实现价值最大化。
经济指标
2 总体规划布局
地块名建筑容积率建筑高度或层数
15 裙楼3层，塔楼300米
西地块
建筑面积
商业面积办公、旅馆面积
16000平米 178013.6平米
红线要求及
总体布局
机动车停车位
建筑退线要求：东侧≥3米，南侧≥4.5米，西侧≥6米，北侧≥5米地块中间布置一条平行于福华三路的小区路，车道宽7.5米，人行道各3米西北、西南角各布置一栋塔楼，可通过二层连廊与相邻建筑连接小区路以南布置总面积不小于1500平米的广场，与东侧广场形成整体沿中心七路和广场周围设置连续骑楼，骑楼净宽大于3.5米，净高大于4.5米
五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场
定位为——上海顶级国际化综合体" city within a city "
模式4：以商业为核心功能
案例（深圳华润中心）
25万M2的购物中心和步行街，2座甲级写字楼，3座酒店式公寓，一座超五星级凯悦酒店，总建筑面积48万平方米。
开发模式
以酒店为主导的开发模式
酒店为还建物业，且规模有限，档次相对不高，不可能成为项目开发的主导
造差异化的核心竞争力？
1
2
如何平衡短期资金回收与利润最大化的矛盾？
核心问题的界
定
3
各业态的市场特征和价值规律不一，如何平衡各业态之间的矛盾和冲突？
4
如何根据需求科学规划设计方案，在挖掘本项目最佳价值点的同时，降低整个项目的开发成本，增强竞争力？
5
四个地块相互独立，优劣不一，如何解决统一性问题，尤其是商业部分如何扬长避短，实现价值最大化与可持续经营？
卓越世纪城前期策划案
深圳市同致行物业顾问有限公司 2006.09.20
总论部分写字楼部分公寓部分酒店部分商业部分
总论部分
项目思考项目分析项目定位营销策略
报告思路与结构
1 我们的思考
1 本项目作为中心区规模最大的房地产项目之一，对整个中心区功能升级、旧城改造，以及卓越集团的品牌价值起深远的影响；
模式4 以商业为为主导的开发模式 Complex =shopping（主）+hotel+office+apartment+……
模式1：各项功能均衡发展案例（香港太古广场）
位于香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点
甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级酒店式公寓
定位为——香港最顶级的综合体物业
★卓越世纪城
酒店格局
随着进驻片区实力企业的增多，酒店客房供不应求的矛盾越来越突出，南山及罗湖分流了大部分中高端及高端商务客户；
中心区▼将成为深圳高星级商务酒店最为密集，同时也是最有发展潜力的区域。
马可孛罗
▼ 香格里拉
▼ 喜来顿
▼ 卓越酒店
▼ 丽思卡尔顿
▼ 景轩酒店
▼★卓越世纪城
卓越世纪城酒店
项目机会与价值
1 机会点
•…
–...
写字楼
•… 商业
中心区战略地位的提升将有力促进写字楼价值的实现,高端市场供求趋于平衡，中端和中高端处于供应空白点
市级商圈逐步形成，商业价值凸现，高档和中高档综合商业、主题化特色商业存在较大市场机会
住宅
高档商务公寓及国际公寓将是中心区未来的稀缺产品