南海桂城,千灯湖片区崛起
2019金地季华路项目前期策略2轮报告75P
2. 商业部分：不一样的全街铺 ✓ 代言城市魅力的街区 ✓ 街铺最大化和最优化的解决方向
66-76㎡2室2厅2卫 89-118㎡3室2厅2卫
142㎡3房2厅2卫 121-180㎡4房2厅2卫
185㎡4房2厅3卫 251-257㎡4房2厅4卫
金地九珑壁 （洋房）
雅居乐花园 （洋房）
主要来自禅城 区，周边本地 的中高端改善 型客户
万科金域蓝湾
以南海客户为 主，部分禅城 和广州客户
需求敏感点
2. 刚需型住宅产品线市场，区域地段/板块置业黏性高，封闭型特征较明显，跨区置 业流动性弱于改善型住宅产品线；但竞争压力大、溢价能力存在难以打破的天花 板。验证办法
✓ 市场指标个盘消化表现验证 ✓ 市场指标个盘的客户结构验证 ✓ 目标客户定量及定性分析
目标客户研究。结论
从多维比较角度，看区域客户的置业观念及消费行为变化特征
本案客户地图初判 ——客户来源和可能导入的区域构成
主要客户流向来自周边及禅城区，可能导入禅城、南海等其他地区客户
千灯湖 板块
旧城板块
桂城东 板块
季华路板块
本案
城南 板块
亚艺 板块
东平新城板 块
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精准客户研究思路
区域板块间客户 特征研究
✓ 通过各板块市场的典 型特征对区域客户流 向作初步研判
板块典型项目 客户分析
✓ 根据板块内典型项目 客户分析，进行本案 客户修正和研究判断
佛山桂城建设大湾区城乡共融高品质现代化新城区
佛山桂城：建设大湾区城乡共融高品质现代化新城区桂城街道地处南海东部，是南海中心城区，东接广州、西邻禅城，南部与顺德、番禺接壤，总面积84.16平方公里。
2020年度完成地区生产总值655.95亿元，增速排名南海区第一。
2021年2月1日，佛山市南海区桂城街道在2020年工作总结大会上提出，用五年时间发展成为粤港澳大湾区城乡共融的高品质现代化新城区，吹响了迈向“十四五”建设合发展改革创新实验区等重大机遇，高举创新发展引领、城乡融合示范、广佛同城先行、人文生态宜居的高质量发展大旗，以人城产文融合为发展目标，打造高品质新活力的广佛极点都市区。
坚持项目为王、创新驱动、平台引领，充分发挥广东金融高新区、季华实验室、粤港澳合作高端服务示范区等重大创新平台的“强磁场”优势，瞄准“金融+总部+科创+文题突出、特色鲜明的产业社区。
“十三五”期间，桂城围绕南海区委、区政府构建“两高四新”现代产业体系的思路，共计引进超亿元项目206个，投资总额达到1919.7亿元，高企数量增加至403家。
2020年，引入的超亿元项目36个，辖区内23栋商贸大厦税收超亿元。
未来，桂城将以建设产业新城、产业社区为目标，以区域集中、产业集群、开发集约为方向，引导不同区域的专业化产业集聚，推动产业园区从单一的生产型园区经济向生产、服务、消费等多功能城市型经济转型。
全面优化城市发展环境，打造城乡融合发展示范片区村级工业园的改造，将成为桂城挖掘支撑高质量发展新空间的重要抓手。
2021年是南海建设广东省城乡融合发展改革创新实验区向纵深推进62◎ 佛山市南海区桂城街道摄影：谢肖兰区域创新Regional Innovation向天空要地，鼓励产业用地向高空发展，建设一批高品质产业载体、一批超百米高的产业载体。
在2020年实现夏北永胜村整村改造的基础上，桂城还将继续推进连片村级工业园改造和连片旧村改造，高标准规划、高水平建设一批千亩万亩连片现代产业集聚区。
佛山市南海区“广东金融高新技术服务区”规划检讨
佛山市南海区“广东金融高新技术服务区”规划检讨发表时间：2017-10-12T17:14:54.043Z 来源：《基层建设》2017年第18期作者：蔡耀基[导读] 摘要：1996年南海市启动千灯湖规划建设，2007年广东省政府正式批复同意将佛山市南海区千灯湖金融商务区冠名为广东金融高新技术服务区（以下简称金融高新区），至今总面积发展为约18平方公里。
佛山市城市规划设计研究院摘要：1996年南海市启动千灯湖规划建设，2007年广东省政府正式批复同意将佛山市南海区千灯湖金融商务区冠名为广东金融高新技术服务区（以下简称金融高新区），至今总面积发展为约18平方公里。
但目前南海区面临着商业办公建筑同质化严重、容量相对过剩的客观形势，金融高新区近两年商业用地建设有所放缓。
另一方面国家鼓励培育租赁市场，出台商业用房土地用途调整的意见，商业办公类建筑规划调整诉求强烈。
本次规划检讨将根据南海区发展实际，结合国内外中央商务区发展经验，提出若干建议，以回应近期调整诉求以及保障远期发展目标的实现。
关键词：规划检讨；中央商务区；南海区。
1规划演进1.1中心城区确立（1996-2002）《南海市中心城区总体规划》（1996）确立桂城片区为全区政治、经济、科技、文化中心，现千灯湖片区布置全区性商务中心、行政办公中心，结合大型公园构成南海“心脏”。
将现千灯湖板块3.4平方公里规划为南海城市中心区，利用虫雷岗山与千灯湖公园创造南北向城市景观主轴，通过开敞空间以及配套设施引领城市发展，以超前的眼光定立了良好的发展基础。
由于当时片区缺乏产业发展的明确方向，开发强度较低，商业用地容积率普遍在2.0左右，公共开敞空间用地与建设用地比例约为1:1.5。
1.2金融高新区挂牌（2003-2008）2007年7月，广东省政府正式批复同意在南海区千灯湖畔设立“广东金融高新技术服务区”，是广东建设金融强省战略七大基础性平台之首，也是广东省人民政府批准的唯一省级金融后台服务基地。
佛山商圈分析
商圈诸侯纷争祖庙独大不再2012年09月14日“演进篇”佛山十年城变近日，佛山万达广场动工和王府井百货项目土地正式开拆，这是近十年来异地商业巨头抢滩佛山的一个高潮，也是佛山近十年来商圈诸侯纷争的一个缩影。
而在十多年以前，在老佛山人心中，佛山最繁华的一条街，就是祖庙路。
以兴华商场为首的祖庙商圈集纳着佛山众多的商业消费潮流地，堪称佛山商业界的“一哥”。
十年来，随着城市的变迁，城市化进程的加快，以往的田野河涌已经高楼林立，佛山商圈格局也不再以祖庙独尊，购物中心、超市、各种城市综合体百花齐放，祖庙商圈、季华商圈、桂城商圈鼎足而立，镇街商圈也日渐繁荣昌盛。
佛山商业格局的变迁引来的是市民消费的高涨，以及消费习惯的改变，到了20 11年，佛山社会消费品零售总额1931.41亿元，是2 0 0 3年的4 .6倍，其增长速度高达18 .1%，人们从四面八方涌入祖庙或者不远几十里前往广州消费的习惯，也开始逆转，吃喝玩乐购在家门口搞定。
祖庙独尊2003年前，祖庙路在佛山人心目中，绝对是商界的一哥9月12日，上午10点左右，当早班人潮都退去时，祖庙路上大大小小的专卖店才拉开紧闭的卷闸开始了一天的营业，兴华商场、百花广场、百花新翼也陆续开门迎客。
不过这个点上一般人流都比较稀疏，只有三三两两的客人会踏进商场大门，悠闲地转转。
在祖庙路一家婚纱摄影店上班的黄小姐，会在中午的休闲时间里约上几个女同事，去兴华商场逛一圈，或者去百花新翼二楼的小店里修个甲，对于街边一排的专卖店她甚少踏足。
如果真要专门找一天时间来逛街，那么选择绝对不会是祖庙一带，对于她来说，逛一圈下来，仍然会觉得意犹未尽。
“几个商场并不在一个档次，兴华相对来说高端一点，购物环境好一点，但是友谊又太贵。
”她的选择多半会是季华路。
“那一带逛起来更过瘾，流行前线、英皇时尚城，特别是改造以后的印象城更加好逛。
”相对于如今佛山购物中心、百货商场、连锁超市遍地开花的情形，十年前却完全是另外一番风貌。
扛起广佛核心品质城区大旗：宁做“傻”事，重构“三生”空间
扛起⼴佛核⼼品质城区⼤旗：宁做“傻”事，重构“三⽣”空间极简主义玻璃盒⼦、⼯业风红砖、潮流商业街......谁能想到，曾隐匿在⼴东⾦融⾼新区内的破旧物流中⼼，经过改造后，不仅容积率提⾼了3倍以上，还成为了炙⼿可热的⽹红创意⼩镇！破旧才能⽴新。
作为⼴佛极点核⼼区的南海桂城街道，将拆除改造村级⼯业园作为全⾯建设“⼴东省城乡融合发展改⾰创新实验区”先⾏⽰范区的突破⼝，计划2年内完成7150亩拆除改造村级⼯业园任务，实现⽣产空间的⾼效集约、⽣活空间的舒适宜居、⽣态空间的品质活⼒，以“三⽣（⽣产、⽣活、⽣态）相融”的城市形态为⼴东城乡⾼质量融合发展提供鲜活样本。
“蜕变”：从税收100万元到1.5亿元春天⾥的桂城街道村级⼯业园，⼀⽚热⽕朝天的景象。
⼀边厢，低矮旧⼚房正在快速拆除、整理；⼀边厢，新兴产业随着崭新载体的建设，加快落地。
以夏南社区、夏北社区、夏东社区为代表的桂城村级⼯业园，正在发⽣着脱胎换⾻的变化。
天富科技城，是桂城街道公有资本主导改造的⾸个“⼯改⼯”项⽬。
其前⾝是夏南⼆钢铁市场，年税收仅100多万元，是典型的低产出、⾼能耗的产业形态。
经过改造，该项⽬升级为⾼端制造业产业园区，进驻企业年产值约5.5亿元，年创税收将达到2000万元。
预计整个项⽬改造完成后，进驻企业的年产值将达10亿元，年创税收1.5亿元。
村级⼯业园的蜕变带来的不仅仅是产能的提升，还有⾼端产业、⼈才的汇聚。
联东U⾕•桂城总部经济港，位于桂城映⽉新城核⼼圈，地块以“保留宗地代建物业”+“流转出让”的形式进⾏改造，总投资达8亿元。
项⽬建成后，园区主导⾼端智能制造、电⼦信息、⽣物医药、能源环保、新材料等⾼新技术产业，打造科技创新及先进制造业的⾼端产业集聚区。
项⽬落地后，预计年产值可达10亿元，年纳税5000万元。
园区建设和招商完成后，将可引进30-50余家优质企业，从⽽吸引800-1500⼈才就业。
通过村级⼯业园改造，腾挪出空间，有空间才能求发展。
《佛山市城市更新专项规划（2035）》
《佛⼭市城市更新专项规划（2035）》《佛⼭市城市更新专项规划（20XX-2035）》征求意见稿⼀、规划背景城市更新（“三旧”改造）专项规划是指导我市城市更新推进及项⽬建设的重要依据，上版城市更新（“三旧”改造）专项规划《佛⼭市“三旧”改造专项规划修编及动态调整项⽬（20XX-20XX）》已于20XX年底到期，需要编制新⼀版城市更新专项规划指导我市城市更新⼯作。
同时，我市现状建设强度已⾼达38。
2%，城市更新和减量规划是我市城市发展的必然选择，需要逐步搭建科学合理的城市更新规划体系、管理体系、政策体系，通过⾼品质的城市更新，实现城市形态提升、空间布局合理、产业结构优化、⼈居环境改善、公共配套完善，着⼒推进城市治理现代化。
因此，我局组织制定了《佛⼭市城市更新专项规划（20XX-2035）》。
⼆、⽬标与基本原则1。
远期⽬标：通过多元化的城市更新，逐步改善和优化城市空间布局结构，促进产业集群化发展和⽤地⾼效利⽤，全⾯改善旧城镇、旧村居的⼈居环境，均衡化布局公共服务设施，完成⼀批具有⽰范性的城市更新项⽬，为把佛⼭建设成为“先进制造基地、产业服务中⼼、岭南⽂化名城、美丽幸福家园”提供空间保障。
2。
近期⽬标：（1）20XX⾄2020年间，全市应完成城市更新规模约为30km2，其中，拆除重建规模为15km2。
在拆除重建规模中应提供3km2的居住⽤地、5。
25km2的⼯业⽤地、3km2的商业服务业⽤地、以及3。
75km2的市政公⽤设施、道路⼴场、绿地等其他⽤地。
（2）20XX⾄2020年间，城市更新固定资产投资（包括拆迁费⽤和直接投资）预计约2500亿元，拉动国民⽣产总值累计约4500亿元。
（3）全⾯启动中⼼城区旧村居改造；基本完成“1+2+5”组团内主要⽚区的旧村居配套设施完善、环境综合整治；稳步推进旧城镇⽣活环境质量提升，初步实现宜居城市建设⽬标。
（4）⼒争完成3-5个重点产业⽚区改造，为战略性新兴产业腾挪空间，带动产业结构调整，提升园区产业竞争⼒。
佛山市城市总体规划(2020年).pdf
佛山市城市总体规划（20XX-2020年）前言为指导佛山市的城市建设与发展，依据《中华人民共和国城乡规划法》及相关法律法规，编制《佛山市城市总体规划（20XX－2020年）》（以下简称《总规》）。
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本次《总规》包括市域统筹与城镇体系规划、中心城区规划，规划范围如下：（1）市域：佛山市行政辖区，包括禅城区、南海区、顺德区、三水区、高明区五个区，总面积为3797.72平方公里。
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（2）中心城区：包括禅城区行政辖区、南海区桂城街道和狮山镇罗村社会管理处原罗村街道行政辖区、顺德区乐从镇行政辖区，总面积为361.66平方公里。
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残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟婭。
本次《总规》的规划期限为20XX-2020年。
规划编制的依据如下：（1）相关法律、法规、标准、规范《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国水法》《中华人民共和国水土保持法》《中华人民共和国文物保护法》《中华人民共和国森林法》《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国安全生产法》《中华人民共和国防洪法》《历史文化名城名镇名村保护条例》《中华人民共和国河道管理条例》《城市规划编制办法》《城市规划强制性内容暂行规定》《城市用地分类与规划建设用地标准》《广东省城乡规划条例》其他相关法律、法规、标准规范与文件（2）上层次规划及相关规划《全国主体功能区规划》《广东省城镇体系规划（20XX－2020）》《广东省城镇化发展“十二五”规划》《广东省主体功能区规划》《广东省环境保护规划》《广东省综合运输体系发展“十二五”规划》《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（20XX－2020）》《珠江三角洲城镇群协调发展规划（20XX－2020）》《珠江三角洲环境保护规划》《广佛肇经济圈发展规划（20XX－2020）》《广佛同城化发展规划（20XX－2020）》《佛山市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》《广东省佛山市土地利用总体规划（20XX－2020）》其他相关规划一、城市性质、发展目标和规模(一)城市性质全国重要的制造业基地，国家历史文化名城，珠三角地区西翼经贸中心和综合交通枢纽。
佛山南海大沥镇——我的家乡60年变迁调查报告
佛⼭南海⼤沥镇——我的家乡60年变迁调查报告我的家乡变迁调查报告院系名称：外语学院专业：____09商务英语（翻译）__年级_⼤⼆_____ 班级：__7班_______ 姓名：_ ___ 学号:__ _实践单位：佛⼭市南海区⼤沥镇实践时间：2011 年 1 ⽉15 ⽇⾄2011 年2 ⽉25 ⽇共41 天佛⼭市南海区⼤沥镇概况⼤沥位于南海区中部，地处⼴州和佛⼭两地之间，东距⼴州9公⾥，南接佛⼭禅城区，素有“⼴佛⾛廊”之称，是321和325国道的交汇点，地理位置得天独厚。
⼤沥是⼴东省著名的农副产品集散地和远近闻名的商贸镇，也是国内闻名的铝型材⽣产基地和有⾊⾦属贸易基地，经济发达，综合实⼒强，是⼴东省的经济强镇、省教育强镇和省卫⽣镇。
⼤沥的总⾯积为79.36平⽅公⾥，常住⼈⼝11.41万⼈，外来及流动⼈⼝近20万，辖1个城区管理处和19个村委会。
2002年，⼤沥的经济总收⼊127.32亿元，⼯业总产值108亿元，上缴国家各项税收6.36亿元，城乡各项储蓄存款余额达94.8亿元，农民⼈均纯收⼊8860元。
近年来，⼤沥先后获得“中国铝材第⼀镇”、“中国有⾊⾦属名镇”、“中国内⾐名镇”、“国家卫⽣镇”、“中国龙狮运动名镇”、“中国民间艺术之乡”、“⼴东省⽂明镇”、“⼴东省教育强镇”等荣誉称号，2006年在全国千强镇排名前15位。
长期以来，⼤沥着⼒推动区域品牌的建设，成功打造了“南海⼤沥铝材”和“盐步内⾐”品牌，并拥有8个中国名牌产品，11个中国驰名商标，31个国家免检产品，23个省著名商标，22个省名牌产品，4个省级⼯程技术研究开发中⼼，3个省级企业技术中⼼。
⼤沥镇有⼴东省“‘六好’平安和谐社区”4个，其中沥苑社区被评为“全国平安家庭创建活动先进⽰范社区”。
沥东村被评为“全国创建⽂明村镇⼯作先进单位”，河东村被评为“⼴东省⽂明村”。
区级以上⽂明达标村12个；⽂明村民⼩组259个，超过总数的80%。
基层硬件设施完善，共有⽂体楼169间，村级图书室52间，藏书60607册，篮球场545个，其中灯光球场419个。
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48 小康 INSIGHT CHINA
本期策划
年，南方故事
THE CURRENT PLANNING
70南海桂城，千灯湖片区崛起
作为广东省佛山市南海区的中心城区，面积仅84.16平方公里的桂城，经过多年发展已经实现了“产业与城市共生”的蜕变：传统制造业不断转型升级为金融和科创引领的现代都市型产业，田地和旧厂房更新换代为获得世界大奖的环境空间规划，轨道交通成为串联广深港外溢资源的“黄金通道”。
一路的高歌猛进也为这片热土带来无可估量的虹吸效应。
围绕南海区委、区政府对桂城的定位，桂城发力金融+总部经济+科创文创研发产业，坚持以项目为王，狠抓项目落地。
单今年上半年，桂城就有100个超千万元项目落户，投资额约183亿元，其中超亿元项目29个，投资额达155亿元。
无论是资本的加持还是城市经济体量的扩增，人们意
识到今天的桂城，已经成为城市高质量发展的典型代表。
而窥探其城市发展的“创业史”，虫雷岗山脚下的千灯湖片区成为一个绕不开的话题。
从1999年7月首期开建至今，千灯湖的建设历经4期，刚好走过了20年的历程。
20年里，作为南海地标景观，千灯湖不断扩展外延，丰富内涵，书写着南海城市发展的传奇，引领着南海城市规划建设和产业发展方向，成就了广东金融高新区，舒展了南海中心城区以湖为美、人才围湖而居、产业因湖而聚的大美画卷……
巨变：千灯湖塑造广佛同城典范
在桂城，虫雷岗山众人皆知。
9月登上虫雷岗山顶端的魁星阁上俯瞰城央美
景，远处的千灯湖波光粼。
而谁曾想多年前，这里还是一片荒山废地。
“50年前，这里还是一片荒山”，站在虫雷岗山下，年近八旬的桂城老人周伯感慨不已。
每天早晚，他都会来到虫雷岗公园散步。
对周伯而言，这里的一切都变化太快，“真的只能用天翻地覆才能形容”。
从旧时荣光到当下繁华，复盘虫雷岗山脚下的千灯湖片区变迁，还得从1985年说起。
1985年，南海开始建设中心城区桂城，随着中心城区扩展，加上海八路的兴建，“四乡联围”的土地价值优势日益凸显。
1997年，中规院深圳分院和当时的南海规划局共同编制了南海中心城区总体规划。
南海中心城区发展蓝图出炉，也顺势开启了桂城城市建设新
南海桂城，有着佛山“城市客厅”的美誉。
作为广佛同城的“桥头堡”，这里有高大上的金融高新区，有风光秀丽的千灯湖，更有后劲十足的三龙湾南海片区。
目前，桂城以越发开放的格局带动城市高质量发展。
《小康》·中国小康网记者 韩静
49 小康 INSIGHT CHINA
本期策划
70年，南方故事THE CURRENT PLANNING
故事篇章。
至2007年7月，广东金融高新区在南海千灯湖挂牌成立，此举又为桂城发展带来新的契机。
经过多年征程，厚积薄发的广东金融高新区不仅兼容了广佛双城发展的任务成为广佛地区的城市客厅，更成为金融、科创、文创、研发等高端业态的集聚地。
数据显示，截至今年7月底，广东金融高新区核心区已吸引超680家金融机构及知名企业落户，项目涵盖银行、证券、保险、服务外包、私募创投、融资租赁、互联网金融业态，总投资规模超1130亿元。
融合创新：千灯湖创投小镇扬帆起航
历经二十年发展，千灯湖片区为当地人生活、地区商圈形成打下了基础，其发展也有了新命题——构建金融+商贸业+实体产业，形成全新的产业形态。
为此佛山市和南海区依托广东金融高新区的产业金融基础优势，在金融高新区核心区内筹建了具有佛山特色的千灯湖
创投小镇，率先探索产业链、创新链与资金链“三链融合”的创新路径，欲打造华南地区具有品牌影响力的创新创业创投生态圈。
千灯湖创投小镇运营商佛山菜根产业园区运营有限公司总经理徐程接受《小康》记者采访时表示，作为广东省首批省级特色小镇创建对象中唯一一个金融类的特色小镇，千灯湖创投小镇于2017年7月启动建设，其核心区分为“四区三中心”，即金融集聚区、创新孵化区、生活服务区、商业配套区和院校交流中心、路演交流中心、展示服务中心。
在两年多的建设过程中，千灯湖创投小镇建设得到了各级政府的支持。
“项目的加速集聚得益于给力的政策支持。
”徐程表示，千灯湖创投小镇由南海区政府投资建设，累计投资额近3亿元；在落户奖励方面，小镇将根据各类基金的实际募资规模(实缴注册资本)按比例给予一定的落户奖励，最高奖励2000万元。
此外，入驻的企业在“募、
投、管、退”的全流程中，都能得到相应的政策扶持。
徐程提到，未来千灯湖创投小镇的目标是“万亿级小镇”，这些政策红利无疑有助于其在高质量发展上占领新的高地。
数据显示，截至今年8月底，千灯湖创投小镇集聚私募基金类机构535家，募集与投资资金规模近640亿元。
其中，今年以来，每个月新增注册基金类机构20多家，大约每个工作日便有一家基金类机构落户千灯湖创投小镇。
针对为什么到小镇投资，深创投执行总经理曹旭光给出了自己的答案。
“从全国范围来讲，千灯湖创投小镇的政策还是相当有优势的。
千灯湖小
镇最大的吸引力则是大湾区背景下的制造业转型升级带来的投资机会。
进驻千灯湖创投小镇，我们的目的很明确，就是要挖掘佛山本地的项目。
”曹旭光说，在过去两年时间内，曹旭光带领的深创投团队在佛山已经投资了五六个项目。
曹旭光表示自己很喜欢投资佛山的企业家，相比其他地区，这里的企业家脚踏实地，商业信誉很好。
并且随着越来越多有着良好教育背景的创二代陆续接班，佛山传统制造企业在升级改造的过程中，企业家们对资本的态度越来越开放，给风险投资机构的机会也会更多。
接下来，桂城计划将城市更新、村级工业园整治与招商引资三者紧密结合，高标准、高质量建设一批产业生态社区，实现“先生态、后生活、再生产”三生相融的一体化发展，并重点发展金融+总部经济+科创文创研发产业，建设金科产融合创新基地，打造粤港澳大湾区高品质服务业集聚区。
编辑/麦婉华
千灯湖创投小镇。
图/
韩静。