【房地产】世联新城开发模式研究及案例
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世联研究：套路化开发模式及案例研究@社区、住
产品创新型社区
万科系列： 万科系列：基于客户需求深入研究上的产品创新
基于对天津市整体人群的分类，万科针对10万平的楼 盘规模，采取了不同于大盘的运作方式： • 首先是在市场研究和客户细分的基础上聚焦目标客户， 确定了两种人群，一类是“社会新锐”，一类是“望子 成龙” • 然后根据对这两类客户的家庭结构、生活习惯、空间 审美的研究，设计和推敲适合他们的具体户型。 • 最终金色家园一共只推出11层和18层两种楼型、3种户 型，分别是105平米平层两室、101平跃层两室、117平三 室。其中面向“社会新锐”的设计的101平的两房跃层， 获得天津创新户型大奖，被誉为“最具个性的品质婚 房”。
科技领先型社区 主题概念型社区 •风情主题 •运动主题 •教育主题…… 创意领先型社区
锋尚系列产品
金地格林系列 产品
阳光100系列 产品 星河湾系列产 品 合生帝景系列 产品
景观创新型社区
配套升级型社区
The End
本报告是严格保密的。
υ υ
欧洲居住标准，新风系统、 LOW-E玻璃、外墙保温、地板热 辐射采暖等科技住宅八大子系 统; 周边价格平台7000～8000元/平 米，本项目实现均价10500元/ 平米。
υ
外部看板
整体规划
裸 体 样 板 间
高科技住宅的定位符合区 域中关村客户的价值取向， 域中关村客户的价值取向， 实现了超额溢价。 实现了超额溢价。
万科天津金色家园
•金色家园创造了最简洁的建筑形态和最单纯的功能形态楼体外檐
是低调而有性格的颜色层次，构成完整的六面造型，体态绰约；
•一个单元的纯板楼，充分保障了归属感与私密性，成双成对的错
落布局，达到共享与均好的最大化；
•三种户型，构造了纯粹的居住环境，营造顺畅与友善的沟通空间。
【房地产】世联主题地产开发模式
•度假村按资源类型可分为两类
分类
特征
1、拥有山、海等大型自然、独享资源 大型独享资源 2、规模大，一般规划面积在10km2以上
3、投资额大，一般首期都要5亿左右
小型资源
1、拥有某种小型的自然资源（最常见是 温泉）
2、规模小，一般在100亩以内，大的在 200亩左右。
3、投资额小，一般在7千万～1亿
典型案例 深圳海上田园风光
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【房地产】世联主题地产开发模式
销售核心式——教育产业
•教育产业按其招生性质可分为两 类
分类 高等教育（大学城）
基础教育
教育层次 专科、本科、研究生、成教 幼儿园、小学、初中、高中
典型案例 珠海唐家湾大学城
上海松江大学城
深圳宝安桃源居
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【房地产】世联主题地产开发模式
教育产业——大学城
•对地产的作 用
•可超前于区域发展 •直接创造需求
•经营核心型
•1、带来交通上的方便 •2、提供日常生活健康休闲设施 •3、聚集人气，完善商业配套
•滞后于区域发 展
•有市场需求后
•才体现附加价 值
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【房地产】世联主题地产开发模式
主题地产发展模式——销售核心式
•主题地产
•销售核心式 •经营核心式
•典型案例：珠海唐家湾大学城
•
项目区位：位于珠海唐家湾镇，距离市区约20km
•
项目规模：占地16km2，规划引进10所大学，计划到
2005年珠海在校大学生可达8-10万人。
•
•1992年
发展现状：目前已有9所大学投入使用，其中中山大学已招生3届。前几年中山大
学附近开发的多层和别墅项目均销售停滞。翠湖高尔夫开发的别墅销售良好，客
世联：综合体四种开发模式案例研究
“东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第，每个单位均布置华丽，家具精挑细选， 世界级的生活艺术，体现于每个细节，还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店 式家务管理、洗衣和24小时送餐服务。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
商业部分——东方新天地： 商业部分——东方新天地： 东方新天地
负一层 与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。 负一层主要为停车场，临街部分为餐饮， 临地铁出口设一圈商业。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例（1/3）
——香港太古广场
五星级酒店部分 港丽酒店 513间客房的五星级酒店 间客房的五星级酒店
港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店 间客房的五星级酒店 万豪酒店 602间客房的五星级酒店 间客房的五星级酒店
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例（2/3）
——北京东方广场 购物中心——东方新天地
包括五个不同风格的商场（缤纷新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新 天地、活力新天地）和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞 大的三层室内停车场。
功能构成
写字楼——东方经贸城
内含八幢甲级全智能型办公大楼，提供完善的商务配套，包括产品展览中心、 适合举办大小聚会、研讨会和培训项目的 会议厅及先进的视像会议中心。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
商业经营的特色
主力店：一家近万平方米的百货商场、一家一千多平方米的超市 主力店 主力业态：数十家全部经营欧洲高档名牌的欧洲精品廊以及京城最大、种 主力业态 类最全的体育用品中心，一个欧洲 家居用品精品店。 餐饮： 餐饮：东方新天地的环球美食坊是目前京城商店中最大也是种类最多的美 食广场，提供中国各地及亚洲不同国家的风味食品，此外店内还有一组专 为“家庭”服务的主题餐厅。 体验特色：这里有两家专供人们“ 的特色店， 体验特色：这里有两家专供人们“看”的特色店，一家是欧洲汽车商的汽 车专卖店，还有一家是日本著名电器公司的电器专卖店。 车专卖店，还有一家是日本著名电器公司的电器专卖店。两家的产品都基 本是只展不卖，展出的是他们公司最新研制的代表着未来高科技的产品。 本是只展不卖，展出的是他们公司最新研制的代表着未来高科技的产品。 电器店还将作为儿童科普教育“基地” 电器店还将作为儿童科普教育“基地”，告诉孩子们这种电器是怎么制造 出来的，孩子们还可以亲手操作，试试组装某些零件。 出来的，孩子们还可以亲手操作，试试组装某些零件。 娱乐： 娱乐：东方新天地有一家含有6个电影厅的电影院，一家大型儿童娱乐城， 根据儿童的年龄段及不同的游乐内容划分出了8到10个游乐区域，带孩子的 家长到这里可以小孩玩耍、大人购物两不误。 教育：第三层部分租给EMBA作为教室 教育
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
3、规划设计阶段全程跟踪评价，将整体定位及发展建立落实在规划上。
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
新城开发模式专题研究分析50页PPT
发展历程：
批地 大学园区
1959年尔湾公司应加州大学的请求，同意捐出1000英亩土地作为 加州大学校区。当时的州政府也捐出额外的500英亩土地作为校区。 尔湾加大聘请的建筑师威廉·佩德拉和尔湾公司策划部门则认为， 有必要在环绕大学的社区建立一个容纳5万人口的城市。
工业区 住宅 商业等相关配套
1970年，目前叫做“尔湾商业综合体”前身叫做“尔湾工业区” 对外开放。龟岩、大学公园、牧场、核桃及Culverdale等住宅区 也在这年陆续建成。
产业 新城
1 加州的阳光尔湾——成功要素
城市均衡发展
政府始终注意均衡发展，使城市发展和环境、居住舒适度等各个方面保持良好的平 衡关系。
多元化的产业结构
以高科技为主导，多元化的产业结构抗风险性大，在市场经济的风浪中更加稳定。 在90年代末高科技产业泡沫破灭时，硅谷受到了极大的冲击，而尔湾这样的产业结 构在遇到市场风险的时候则相对稳定，没有受到太大影响。
居住 新城
2 新浦江城——项目概况
功能构成：80万平米低密度住宅、27万平米产业办公区、23 万 平米综合商业
基本情况介绍
新浦江城地处浦江镇中心城区，至人民广场15公 里距人民广场约15公里，距陆家嘴约17公里；
是规划的浦江镇中心城区的示范区，将被建成一 个高尚的、低密度、生态型的居住城区；
将被60平方公里世博森林（规划）环绕的魅力之 城；
安全的居住环境 据美国联邦调查局(FBI)2019年6月6日公布的全美最安全10大城
市名录，南加州的尔湾市赫然列在榜首。近10年来，尔湾一直在全 美最安全城市前10或前20的名单上徘徊，2019年尔湾排名第6，而 在2019年，尔湾就曾名列美国大城市安全情况调查的榜首。
【案例研究】新城开发指导理念之下大盘开发
性投入
交通等基础设施和公共配套设施先行，实现基本生活的便捷性 。开发过程中住宅与区域商业、生活性配套交替持续投入，相 互促进，共同带动区域发展
配套持续投入需与开发规模相匹配，同时考虑项目阶段目标， 阶段性亮点引爆，配套设施的升级逐步提升项目价值
开发节奏
前期区域不成熟，主要依靠项目自身核心能力发力；后期随 着配套持续投入，更多的是借助配套力、区域价值的提升实 现项目价值
住宅开发策略：通过产品和客户的多元化搭接，
资源、配套、住宅产品的相互推进，实现大盘的持续 滚动开发。先期主要依靠资源和产品力实现快速销售， 后期随着项目的成熟主要借助区域价值和配套的完善 实现高溢价
新城开发指导理念之下大盘开发的策略——天津梅江南片区
配套设施的打造和住宅相互促进：梅江南区域商业、生活
龙盛不 配四足套点发季：展城配无套力全，部不压利后于开成发熟，生不活利氛于围启形动成立，势不。利在于项项目目进持入续发增展值期。时，
蓝山帝景：有本地经验但无大规模开发经验的开发商，借助周边酒店 配套设施增值、纯住宅开发模式的大盘开发，依靠团购消化大量存货， 后期发展不确定性大。 不足点：纯住宅开发模式对外界依赖性大，不能完成自身“中心化” 过程，后期持续增值空间较小
案例借鉴
借鉴凤凰城、万科城社区生活配套打造的形式：在资源价值高 位处充分利用价值，实现资源价值最大化
案例借鉴：
1、凤凰城 2、万科城
凤凰城
案例经验总结：
n规划理念：通过保留和针对性的打造项目地块资源， 形成梯度化的土地资源。再通过配套设施的打造提 升项目价值
n分层级景观体系打造：景观体系打造遵循从开放到 半开放再到私密的规划理念。外围区域设置，开放 性配套设施（如景观广场、集中娱乐场所），体现 城市意向，次核心区布置半开放式社区配套（如会 所、学校），核心区域住宅保证私密性
交通等基础设施和公共配套设施先行，实现基本生活的便捷性 。开发过程中住宅与区域商业、生活性配套交替持续投入，相 互促进，共同带动区域发展
配套持续投入需与开发规模相匹配，同时考虑项目阶段目标， 阶段性亮点引爆，配套设施的升级逐步提升项目价值
开发节奏
前期区域不成熟，主要依靠项目自身核心能力发力；后期随 着配套持续投入，更多的是借助配套力、区域价值的提升实 现项目价值
住宅开发策略：通过产品和客户的多元化搭接，
资源、配套、住宅产品的相互推进，实现大盘的持续 滚动开发。先期主要依靠资源和产品力实现快速销售， 后期随着项目的成熟主要借助区域价值和配套的完善 实现高溢价
新城开发指导理念之下大盘开发的策略——天津梅江南片区
配套设施的打造和住宅相互促进：梅江南区域商业、生活
龙盛不 配四足套点发季：展城配无套力全，部不压利后于开成发熟，生不活利氛于围启形动成立，势不。利在于项项目目进持入续发增展值期。时，
蓝山帝景：有本地经验但无大规模开发经验的开发商，借助周边酒店 配套设施增值、纯住宅开发模式的大盘开发，依靠团购消化大量存货， 后期发展不确定性大。 不足点：纯住宅开发模式对外界依赖性大，不能完成自身“中心化” 过程，后期持续增值空间较小
案例借鉴
借鉴凤凰城、万科城社区生活配套打造的形式：在资源价值高 位处充分利用价值，实现资源价值最大化
案例借鉴：
1、凤凰城 2、万科城
凤凰城
案例经验总结：
n规划理念：通过保留和针对性的打造项目地块资源， 形成梯度化的土地资源。再通过配套设施的打造提 升项目价值
n分层级景观体系打造：景观体系打造遵循从开放到 半开放再到私密的规划理念。外围区域设置，开放 性配套设施（如景观广场、集中娱乐场所），体现 城市意向，次核心区布置半开放式社区配套（如会 所、学校），核心区域住宅保证私密性
世联关于CBD案例研究成果及借鉴(1)
物业功能配比小结
新中心区核心 新 宿
用地面积 总规划规模 住宅：办公：商业
270公顷 600万平方米 5：5：2
上海
深圳
220公顷
其中 413公顷
其中
浦东170公顷
CBD 0.8公顷
浦东400万平方米 300万平方米
5：7：2
7：6：2
根据相关研究结果：
结论1：新宿作为国际成熟的CBD，与本地块无可比性，不做 参考；
现代大都市的CBD——
是经济生活国际化的产物； 是适应生产力进步的结果； 同时也应是一个城市现代化的象征与标志。
本报告是严格保密的。
CBD的形态
CBD的形态——
关键词：
CBD的建筑形态：规模宏大的现代建筑群； 现代建筑群
商务设施职CBD的建筑功能：大量商务办公/酒店/公寓等设
能
管理与效劳施，市政
CBD规律与模型
规律3：CBD开发成型时间
合理开发时间：
城市
新宿
启动 成熟
1960年 30年
拉德方斯
1965年 30年
城市 启动 历时
北京 1993年
12年
上海 1990年
14年
深圳 1990年 14年
广州 1993年 12年
结论：成型的CBD建立时间在10年以上。
本报告是严格保密的。
CBD规律与模型
第四类 地区级 大连等
150~250万M2
约0.4人/平米 约0.3人/平米
本报告是严格保密的。
CBD规律与模型
规律5：CBD开发强度〔容积率〕
单中心城市 CBD规模及容积率 比较表：
单一中心CBD 巴黎拉德方斯 芝加哥中心
世联在淡市下的房地产开发策略和营销策略研究
世联在淡市下的房地产开发策略和营销策略研究世联地产是中国领先的综合性房地产开发企业，其淡市地产开发策略和营销策略研究具备重要意义。
本文将从房地产开发策略和营销策略两个方面进行探讨。
一、房地产开发策略：1.精确定位世联地产应在淡市的市场需求和消费群体特点的基础上，准确界定目标消费群体和市场定位。
在定位上，可以选择不同的产品类型，比如高端住宅、商业地产或者文化创意地产，以满足不同消费群体的需求。
2.提升产品品质在房地产开发中，世联地产应注重产品品质的提升。
通过加强研发和设计，打造具有高附加值和竞争力的产品。
在建筑材料、装修工艺等方面，注重环保、节能的发展趋势，提升产品的品质和竞争力。
3.合理规划项目布局在淡市的房地产开发中，世联地产应合理规划项目布局。
根据市场需求和土地资源，进行合理的土地储备和项目规划。
在项目开发中，要注重公共设施和配套设施的规划，提高居住环境的舒适度和便利性。
4.加强项目管理在房地产项目开发中，世联地产应加强项目管理，确保项目按时、按质量交付。
加强施工监督和质量控制，严格遵循相关法律法规和施工标准，提高项目的可持续发展能力。
二、营销策略：1.扩大品牌影响力世联地产应注重品牌建设，提升品牌影响力。
通过不断的宣传推广，加强与业界的合作，提高品牌知名度。
同时，建立良好的企业形象，增加消费者对产品的信任度和好感度。
2.多渠道推广在营销策略方面，世联地产应充分利用市场营销渠道，采取多样化的宣传手段，比如通过传统媒体、互联网、社交媒体等多渠道进行推广。
同时，加强线上线下的联动，提高营销的效果和效益。
3.与渠道商合作世联地产应与渠道商建立良好的合作关系，通过与中介机构、房地产经纪人等合作，拓宽销售渠道。
同时，与金融机构合作，为购房者提供灵活的购房贷款政策，降低购房门槛，吸引更多购房者。
4.客户关系管理世联地产应注重客户关系管理，建立良好的与客户的沟通渠道。
通过及时回应客户的反馈和需求，提高客户满意度。
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【房地产】世联新城开发模式研究及 案例
•新城发展 •模式
•资料来源：文献检索、世联分析
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依据新城发展的内在核心驱动因素和城
市功能的不同，可以分为6大新城发展模
式 •新城发展模式
•国 际 案 例
•田园新城
Letchworth（英国，伦敦） Welwyn Garden City （英国，伦敦）
•A successful new town provides daily required social , cultural , educational , commercial , and public or private services to satisfy the community and to minimize commuting behavior.------NEW-TOWN PLANNING:PRINCIPLES AND PRACTICE /Gideon Golany
新城镇
•核 心 驱 动
汽车 的 普 及和 路 网的 建设,使通勤费用下降 实际收入增加 中心城环境恶化, 严重 的“城市病”日益突出
跟随企业迁到郊区
高速公路体系的发展 中心城日益高涨的地 价,使得郊区的地价极 具竞争力 中心城劳动力成本逐 渐提高 行政政策
市区商业日趋饱和， 而城区需求日益旺盛 市中心商业面对来自 新郊区商业的激烈竞 争 追随消费者,人口郊 区化引起零售商业迁 移
政府部门的主导作用: •在新城地址的选定和规划方面，政府起了决定性的作用。 •在新城建设的初期，政府为新城开发公司提供了大量资金以支持 一些造价很高但短期内也无法带来收益的项目的建设。
【房地产】世联新城开发模式研究及 案例
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目录
u 田园新城 u 边缘新城 u TOD新城 u 产业新城 u 副中心新城 u 行政中心新城
u 新城必须与中心城市保持一定距离，且选用地价较低的农业用 地，而不允许选用建成区边缘地带的土地。
u 新城开发不以营利为目的，但以市场化方式来运作。新城开发 公司拥有土地出售、转让、租用等权利。
u 新城强调配套和自给自足，力求居住与工作岗位的平衡。 u 田园新城模式以英国新城为代表，典型案例包括Stevenage；
•缺点
密度太低，建筑分散， 缺少城市生活氛围
人口规模偏小，公共设 施配套不足或运营困难
•代表城市 Stevenege
•第二代新城(1955-1966)
规模比第一代新城大 建筑密度较高 更多注重城市景观设计 功能分区不明显 淡化了邻里概念 综合考虑了地区经济发
展问题，把新城作为地 区经济的增长点 应对私人小汽车的增长， 道路交通处理较为复杂
【房地产】世联新城开发模式研究及 案例
第三代新城的典型：密尔顿•凯恩斯 MiltonKeynes
►位置和规模:
– 位于伦敦附近，距离伦敦和伯明翰 分别为1小时和1小时50分的汽车车 程，临近牛津和剑桥。
– 规划建成88.8平方公里，人口25万
►特点：
– 引入网格道路布局模式，并且主要 道路系统在地面层上，设有多层次 的立体交叉点
•48.2k m
•伦敦
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【房地产】世联新城开发模式研究及 案例
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斯蒂文乃齐出现的五大问题
•问题1
•新城密度过低，使其缺少城市氛围，限制了城市功能的发挥，并且城市过度 依赖私人汽车。
•问题2
•由于新城住宅主要提供给在新城就业的人群，因此并没有解决低收入人群的 居住问题，同时也排除了无业人群、退休人群、伤残人群迁移新城的可能性。
•问题3
•新城的小公司过多，小公司生存压力较大，没有精力进行系统的员工培训
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【房地产】世联新城开发模式研究及 案例
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田园新城模式的成功关键在于立法和政 策的支持，政府在新城建设中起主导作 用
立法和政策的支持: •为吸引伦敦的居民前往新城,英国政府制定了一系列减税和补贴的 优惠政策。 •并制定了«住宅、城镇规划法»，«新城法»， «城乡开发法»等等大 力支持新城的建设。
u 田园新城模式出现的核心驱动因素是二战后城市住房紧缺和普 遍的住房条件恶劣。
u 新城是由官方为主的开发机构，即新城开发公司（New Town Development Corporation）统一规划和实施开发的。
u 政府部门的主导作用主要体现在城址的选定、提供资金以及处 理与开发公司的关系等方面。
•问题3
•新城发展公司规划与当地商会的发展策略缺乏沟通，是得一些公司不能顺利 迁入新城。
•问题4
•中心区各类设施标准偏低，各使用功能之间缺少平衡，从而使得中心区的整 体效能不能得到充分的发挥。
•问题5
•交通组织上现有的火车站和汽车站无法满足需求，并且大量地上停车位造成 土地资源的低效使用，同时也模糊了市中心的场所感。
•产业新城
Port Sunlight （英国，利物浦） 筑波科学城（日本，筑波）
•边缘新城
Radburn（美国，纽约） Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）
•TOD新城 •副中心新城
千里新城（日本，大阪） 多摩新镇（日本，东京都） 沙田新市镇（中国，香港）
东京临海副中心新城（日本，东京） 拉德芳斯副中心（法国，巴黎）
信息高速公路的迅猛发 展 新的信息交流方法使得 办公单位的选址郊区化 新型技术产业普遍对地 价和环境要求较高
•
【房地产】世联新城开发模式研究及 案例
典型案例：哥伦比亚新城
►位置和规模： – 距离华盛顿中心约48km，距离巴尔 的摩4km – 占地5600公顷 – 规划总人口11万人 •用地功能组合： – 居住、商业服务设施用地为主，绿 地 公园用地占到23% •主要特点： –邻近核心城市，公路交通网发达 –新城建设按照邻里单位结构组成 –公共配套设施完善 –60％以上的人在本地居住和工作， 地企业提供了大量的工作机会
过分依赖新城中心区， 使新城未来的拓展变得 非常困难
Cumbernauld
•第三代新城(1967-1980) 规模比第e二代新城大 设施配套进一步完善，
独立性强，不仅仅作为 中心城郊外的居住区 预留了大量土地，为今 后城市产业结构转型和 可持续发展提供了空间 上的保障
Milton．Keynes
密尔顿•凯恩斯出现的三大问题
•问题1
•总体密度仍然偏低，虽然其规划目标是建设多样化的住宅以吸引多样化的人 口，但是私人汽车的普及以及网格布局的模式也使得新城的住宅同质化和低 密度化。
•问题2
•新城在社会经济目标上十分成功，在财务方面却是失败的，这主要是由于由 于新城开发公司取地成本过高，并处理了许多市场尚不成熟的物业，导致获 利远远小于应得的收入。
【房地产】世联新城开 发模式研究及案例
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2020/10/30
【房地产】世联新城开发模式研究及 案例
[关键字]： 新城 开发模式
[简介]： 新城是位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境优美，能分 担大城市的居住、产业、行政等功能，是具有相对独立性的城市 社区。本文给出了新城发展的六大模式，并举出了相应案例。
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【房地产】世联新城开发模式研究及 案例
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关于“新城”（NEW TOWN）的论述
新城的定义：位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境 优美，能分担大城市的居住、产业、行政等功能，是具有相对 独立性的城市社区。 成功的新城：应该提供满足于社区（community）日常的居住、 文化、教育、商业、和公众或私人服务的需求，并尽可能减少 与外界交换的行为，形成相对独立的城市社区。 新城不应仅提供给人们居住的场所，还应提供就业的机会， 新城不只是一个“卧城”。
Milton Keynes等。
【房地产】世联新城开发模式研究及 案例
三代田园新城
••P第ha一se 代1 新城(1949-1950)
•特征
规模较小
建筑密度较低，居住平 均密度为75人/公顷
住宅按邻里单位进行建 设，各个邻里有各自的 中心，并有大片绿地相 隔
居住区和工业区等功能 分区较明显
道路网一般由环路和放 射性道路结合组成
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【房地产】世联新城开发模式研究及 案例
第一代新城的典型：斯蒂文乃齐 Stevenage
►位置和规模: – 位于伦敦以北48.2公里，靠近高速 公路，在3个主要机场的近距离范围 内 – 规划建成25平方公里，人口6万， 有6个邻里居住区的新城 ►特点： – 住宅布局上采用人车分流的原则 – 设计新城中心及英国第一条步行街 区，营造良好的公共活动氛围 – 密度低，住宅设计多为带有私家花 园的独立式住宅 – 住宅按邻里单位设置，各个邻里之 间间隔大片绿地 – 功能分区明显，工业区主要布置在 城西，与生活区有铁路相隔
•高速公路网
•48KM
•24KM
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【房地产】世联新城开发模式研究及 案例
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哥伦比亚新城的５大成功之处
•1.规划过程中社会学家的参与，以避免纯技术的空间规划。
•2.哥伦比亚共规划10个小区，每个小区由4到5各组团构成；组团、小区、城 市都有各自的中心并围绕中心展开，三级中心的设计增加了整个社区的向心力， 为形成社区感奠定了基础。
•行政中心新城
Canberra（澳洲，堪培拉） Brasilia（巴西，巴西利亚）
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目录
u 田园新城 u 边缘新城 u TOD新城 u 产业新城 u 副中心新城 u 行政中心新城
【房地产】世联新城开发模式研究及 案例
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田园新城是指以国家立法为基准,政府主 导下由新城开发公司进行规划建设的新 城
•新城发展 •模式
•资料来源：文献检索、世联分析
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依据新城发展的内在核心驱动因素和城
市功能的不同，可以分为6大新城发展模
式 •新城发展模式
•国 际 案 例
•田园新城
Letchworth（英国，伦敦） Welwyn Garden City （英国，伦敦）
•A successful new town provides daily required social , cultural , educational , commercial , and public or private services to satisfy the community and to minimize commuting behavior.------NEW-TOWN PLANNING:PRINCIPLES AND PRACTICE /Gideon Golany
新城镇
•核 心 驱 动
汽车 的 普 及和 路 网的 建设,使通勤费用下降 实际收入增加 中心城环境恶化, 严重 的“城市病”日益突出
跟随企业迁到郊区
高速公路体系的发展 中心城日益高涨的地 价,使得郊区的地价极 具竞争力 中心城劳动力成本逐 渐提高 行政政策
市区商业日趋饱和， 而城区需求日益旺盛 市中心商业面对来自 新郊区商业的激烈竞 争 追随消费者,人口郊 区化引起零售商业迁 移
政府部门的主导作用: •在新城地址的选定和规划方面，政府起了决定性的作用。 •在新城建设的初期，政府为新城开发公司提供了大量资金以支持 一些造价很高但短期内也无法带来收益的项目的建设。
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目录
u 田园新城 u 边缘新城 u TOD新城 u 产业新城 u 副中心新城 u 行政中心新城
u 新城必须与中心城市保持一定距离，且选用地价较低的农业用 地，而不允许选用建成区边缘地带的土地。
u 新城开发不以营利为目的，但以市场化方式来运作。新城开发 公司拥有土地出售、转让、租用等权利。
u 新城强调配套和自给自足，力求居住与工作岗位的平衡。 u 田园新城模式以英国新城为代表，典型案例包括Stevenage；
•缺点
密度太低，建筑分散， 缺少城市生活氛围
人口规模偏小，公共设 施配套不足或运营困难
•代表城市 Stevenege
•第二代新城(1955-1966)
规模比第一代新城大 建筑密度较高 更多注重城市景观设计 功能分区不明显 淡化了邻里概念 综合考虑了地区经济发
展问题，把新城作为地 区经济的增长点 应对私人小汽车的增长， 道路交通处理较为复杂
【房地产】世联新城开发模式研究及 案例
第三代新城的典型：密尔顿•凯恩斯 MiltonKeynes
►位置和规模:
– 位于伦敦附近，距离伦敦和伯明翰 分别为1小时和1小时50分的汽车车 程，临近牛津和剑桥。
– 规划建成88.8平方公里，人口25万
►特点：
– 引入网格道路布局模式，并且主要 道路系统在地面层上，设有多层次 的立体交叉点
•48.2k m
•伦敦
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【房地产】世联新城开发模式研究及 案例
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斯蒂文乃齐出现的五大问题
•问题1
•新城密度过低，使其缺少城市氛围，限制了城市功能的发挥，并且城市过度 依赖私人汽车。
•问题2
•由于新城住宅主要提供给在新城就业的人群，因此并没有解决低收入人群的 居住问题，同时也排除了无业人群、退休人群、伤残人群迁移新城的可能性。
•问题3
•新城的小公司过多，小公司生存压力较大，没有精力进行系统的员工培训
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田园新城模式的成功关键在于立法和政 策的支持，政府在新城建设中起主导作 用
立法和政策的支持: •为吸引伦敦的居民前往新城,英国政府制定了一系列减税和补贴的 优惠政策。 •并制定了«住宅、城镇规划法»，«新城法»， «城乡开发法»等等大 力支持新城的建设。
u 田园新城模式出现的核心驱动因素是二战后城市住房紧缺和普 遍的住房条件恶劣。
u 新城是由官方为主的开发机构，即新城开发公司（New Town Development Corporation）统一规划和实施开发的。
u 政府部门的主导作用主要体现在城址的选定、提供资金以及处 理与开发公司的关系等方面。
•问题3
•新城发展公司规划与当地商会的发展策略缺乏沟通，是得一些公司不能顺利 迁入新城。
•问题4
•中心区各类设施标准偏低，各使用功能之间缺少平衡，从而使得中心区的整 体效能不能得到充分的发挥。
•问题5
•交通组织上现有的火车站和汽车站无法满足需求，并且大量地上停车位造成 土地资源的低效使用，同时也模糊了市中心的场所感。
•产业新城
Port Sunlight （英国，利物浦） 筑波科学城（日本，筑波）
•边缘新城
Radburn（美国，纽约） Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）
•TOD新城 •副中心新城
千里新城（日本，大阪） 多摩新镇（日本，东京都） 沙田新市镇（中国，香港）
东京临海副中心新城（日本，东京） 拉德芳斯副中心（法国，巴黎）
信息高速公路的迅猛发 展 新的信息交流方法使得 办公单位的选址郊区化 新型技术产业普遍对地 价和环境要求较高
•
【房地产】世联新城开发模式研究及 案例
典型案例：哥伦比亚新城
►位置和规模： – 距离华盛顿中心约48km，距离巴尔 的摩4km – 占地5600公顷 – 规划总人口11万人 •用地功能组合： – 居住、商业服务设施用地为主，绿 地 公园用地占到23% •主要特点： –邻近核心城市，公路交通网发达 –新城建设按照邻里单位结构组成 –公共配套设施完善 –60％以上的人在本地居住和工作， 地企业提供了大量的工作机会
过分依赖新城中心区， 使新城未来的拓展变得 非常困难
Cumbernauld
•第三代新城(1967-1980) 规模比第e二代新城大 设施配套进一步完善，
独立性强，不仅仅作为 中心城郊外的居住区 预留了大量土地，为今 后城市产业结构转型和 可持续发展提供了空间 上的保障
Milton．Keynes
密尔顿•凯恩斯出现的三大问题
•问题1
•总体密度仍然偏低，虽然其规划目标是建设多样化的住宅以吸引多样化的人 口，但是私人汽车的普及以及网格布局的模式也使得新城的住宅同质化和低 密度化。
•问题2
•新城在社会经济目标上十分成功，在财务方面却是失败的，这主要是由于由 于新城开发公司取地成本过高，并处理了许多市场尚不成熟的物业，导致获 利远远小于应得的收入。
【房地产】世联新城开 发模式研究及案例
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2020/10/30
【房地产】世联新城开发模式研究及 案例
[关键字]： 新城 开发模式
[简介]： 新城是位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境优美，能分 担大城市的居住、产业、行政等功能，是具有相对独立性的城市 社区。本文给出了新城发展的六大模式，并举出了相应案例。
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【房地产】世联新城开发模式研究及 案例
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关于“新城”（NEW TOWN）的论述
新城的定义：位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境 优美，能分担大城市的居住、产业、行政等功能，是具有相对 独立性的城市社区。 成功的新城：应该提供满足于社区（community）日常的居住、 文化、教育、商业、和公众或私人服务的需求，并尽可能减少 与外界交换的行为，形成相对独立的城市社区。 新城不应仅提供给人们居住的场所，还应提供就业的机会， 新城不只是一个“卧城”。
Milton Keynes等。
【房地产】世联新城开发模式研究及 案例
三代田园新城
••P第ha一se 代1 新城(1949-1950)
•特征
规模较小
建筑密度较低，居住平 均密度为75人/公顷
住宅按邻里单位进行建 设，各个邻里有各自的 中心，并有大片绿地相 隔
居住区和工业区等功能 分区较明显
道路网一般由环路和放 射性道路结合组成
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【房地产】世联新城开发模式研究及 案例
第一代新城的典型：斯蒂文乃齐 Stevenage
►位置和规模: – 位于伦敦以北48.2公里，靠近高速 公路，在3个主要机场的近距离范围 内 – 规划建成25平方公里，人口6万， 有6个邻里居住区的新城 ►特点： – 住宅布局上采用人车分流的原则 – 设计新城中心及英国第一条步行街 区，营造良好的公共活动氛围 – 密度低，住宅设计多为带有私家花 园的独立式住宅 – 住宅按邻里单位设置，各个邻里之 间间隔大片绿地 – 功能分区明显，工业区主要布置在 城西，与生活区有铁路相隔
•高速公路网
•48KM
•24KM
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哥伦比亚新城的５大成功之处
•1.规划过程中社会学家的参与，以避免纯技术的空间规划。
•2.哥伦比亚共规划10个小区，每个小区由4到5各组团构成；组团、小区、城 市都有各自的中心并围绕中心展开，三级中心的设计增加了整个社区的向心力， 为形成社区感奠定了基础。
•行政中心新城
Canberra（澳洲，堪培拉） Brasilia（巴西，巴西利亚）
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田园新城是指以国家立法为基准,政府主 导下由新城开发公司进行规划建设的新 城