个人经营贷款不可忽视法律风险

热衷于个人经营贷款不可忽视法律风险在全年贷款额度缩减之下，为将有限的贷款资源向个贷中更高收益的消费贷款和经营性贷款配置，而不是利率相对较低的房贷，不少银行提出个贷业务转型战略。虽然今年银各行个人贷款业务额度尚未最终确定，不过，比较确定的是今年房贷业务额度将缩减，个人经营性贷款以及个人消费贷款的额度将增长，预计接近一半个人贷款的额度将分给个人经营性贷款以及个人消费贷款。

从目前来看，个人经营贷款主要有两种形式：一种是个人门面商铺抵押的贷款方式；另一种是私营业主房产抵押的贷款方式。我们认为，各银行除了需要防范抵押物贷前调查不完整、贷后管理不落实带来的操作风险，还需要警惕办理抵押登记不规范带来的法律风险。

从抵押方式来看，目前各银行开展的个人经营贷款主要分商铺抵押和房产抵押。从本质来看，两种抵押方式没有区别；但从抵押物的具体使用用途来看，商铺主要用于经营，房产主要用于居住，因此其中所包含的法律风险应有针对性的分析。

一、商铺抵押的法律风险

个人经营贷款中商铺抵押贷款出现到期收回难的原因，主要有：一是认识错位，部分人颠倒了风险识别顺序。许多银行在发

放此类贷款时，将借款主体是否有门面商铺抵押，作为能否放贷的依据，没有把重点放在考查借款人是否有很强的还款意愿及足够的第一还款来源上，致使此类贷款从一开始就出现了贷款“到期归流”偏差。

二是办贷手续存在缺限，银行贷款抵押权未完全掌握。其中除借款人用本人店铺到银行申请抵押贷款，有的未经房产所有权的共有人夫妻双方及及其他共有权人签字认可，大部分为借款人（主要指男方）本人签字后办理外，部分借款人以第三人门面商铺设定贷款抵押的，未经房产所有权的共有权人签字同意，有的甚至出现伪造权利人签字办贷的情况，致使贷款到期后，银行对抵押的门面商铺无法处理。

三是市场变数考虑不周，部分贷款抵押担保悬空。有的少数借款人勾结不法“中介”，通过虚假评估，抬高门面商铺抵押价值，造成贷款抵押品不足值；有的门面商铺位置把关不严，贷款所抵押的店铺位置偏避；有的原设置的商业区伴随城市规划变迁，未开发到位，贷款抵押价值下降；有的原有商业黄金口岸，在新商业区屈起后，抵押价值出现减值等，造成部分行个人门面商铺抵押贷款担保物悬空，使一些贷款到期后面临“不处置，贷款收不回，处置了，贷款又收不清”的两难境地。

四是调查不周，疏于抵押物出租风险的防范。少数借款人隐瞒事实真相，将已出租多年（出租期超过银行贷款期）的门面商

铺拿到银行申请抵押贷款，由于部分行忽视查清和掌握抵押物租赁实情，致使有的贷款到期后，在“买卖不破租赁”原则下，影响了贷款抵押权的及时兑现，从而造成部分贷款不能按期收回。

值得关注的是，当前虽然个人商铺抵押贷款到期收回率低，然而由于此类贷款与其他个贷业务相比，有相对较好的第二还款来源保障，因此，现在基层行大都不愿放弃这块业务。同时为了保证不良贷款不会因此而“抬头”，较多基层行对此类贷款实施了展期，或开展了收回后重新再贷，从而更进一步加重了此类贷款的风险。

二、房产抵押的法律风险

由于个人经营贷款中抵押的房产通常为个人或家庭拥有房产产权，具有较强的居住性质，因此各银行在办理相关抵押手续时，应主要查看抵押房屋是否处于租赁状态、家庭共同财产抵押是否经家庭成员同一，在开展业务时还要注意定期查看抵押人是否已经抵押房产出售的问题。

首先是家庭房产抵押贷款风险问题。家庭房产房产证上虽然注明房产属于一人，但实质上属于家庭共有财产，只有一人办理抵押手续，将导致抵押无效。家庭财产在法律上被认为是一种共有财产，按照《担保法》司法解释第五十四条规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。”

因此银行在办理此类贷款时，应让房产共有人即夫妻双方都签字，表示夫妻双方都同意用家庭房产抵押贷款，防止因一方不知情、离婚、假离婚等导致抵押无效。

其次是已租赁房屋抵押贷款和已抵押房屋租赁问题。一是按照《担保法》司法解释第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押的受让人继续有效。”从上述规定看出，如果借款人将出租的房产抵押给银行，银行实现抵押权后，银行仍受租赁合同的约束，不能将房产重新办理出租。为防范此类风险，对未出租的抵押人要求出具未出租书面证明，对已出租的要求承租人书面放弃优先权。

二是按照《担保法》司法解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”因此银行应弄清楚出租是在抵押前，还是在抵押后，如果是在抵押后出租的，租赁合同对银行不具有约束力。

再次是抵押人变相变卖房产的风险与防范。部分房屋所有人对于难以变卖的房产，用房产抵押向银行贷款，变相地把房产卖出去，造成银行贷款沉淀，难以收回。因此银行要防范这种风险，必须做好贷款前调查，对房产的市场价值进行评估，充分考虑房产变卖的难易程度，尽量压低房产抵押贷款的抵借比。

除上述风险外，商业银行还需要注意商品房预购人对房产抵

押权人的对抗权、房产抵押期限等问题。如《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权人。”所以从上述规定可以看出来，即使办理了抵押贷款登记，银行的房产抵押贷款也排在商品房预购者、建筑商优先受偿权之后。

三、风险如何防范

我们认为，上述法律风险的发生大多属于银行信贷营销、资信审查、贷后管理上存在漏洞所致。因此，各商业银行应强化调查、价值评估、抵押登记等方面的工作，强化贷后管理，确保个人经营贷款业务健康发展。

1、做好抵押物调查评估工作

首先是避免抵押物贷前调查不完整、不真实。由于该类业务的开展大多集中于大中城市，信贷员一般认为只要是这类“优质”房地产抵押担保，贷款就可高枕无忧。因而经办信贷员大都凭“两证”，即房产证和土地使用权证开展抵押物“书面”调查，一般较少实地去调查，对抵押物所处的地理位置、是否列入撤迁范围、