商业地产运营管理实例之伟光汇通
精品文档浅析伟光汇通的商业地产运营管理模式
浅析伟光汇通的商业地产运营管理模式商业地产的运营主要是招商后，根据不同商业项目的规模、业态和定位，导入开发商自主开发的商业管理模式，对商业项目进行全面、有效的经营管理。
运营核心：一是营运：负责环境的整洁，监管员工的服务品质，是衔接顾客与商家的桥梁；二是招商：负责各品类各品牌的引进，维护整体的经营档次，确保优秀的商家资源和商场的盈利目标；三是推广：负责形象推广，开展定期活动吸引顾客前来，培养顾客的消费习惯；常用模式：（一）只租不售；（二）商家与地产商结成战略联盟；（三）又租又售，部分租，部分卖，产权持有租售并举产权出售；（四）只售不租，出让产权;（五）包租+回购。
伟光汇通文化旅游投资有限公司是一家拥有近20年发展历程的集团化企业，自创建伊始，即坚守“为城市创造价值、为员工创造平台、为股东创造财富、为社会创造效益”的使命，经过多年探索和实践，秉承“挖掘地缘历史-改善旅游生态-打造文化古镇-传承历史文脉-提升城市形象”的独特的文化旅游运营理念，将旅游产业和文化产业有机整合，探索出一条可持续发展的文化旅游运营新模式。
截至目前，公司已经积累了丰富的文化旅游古镇开发运营经验，并组建了一支强大的专业团队为旅游事业共同奋斗！伟光汇通致力于打造的文化旅游古镇，是融合文化旅游、特色购物、民族美食、精品酒店、人文居住、人文建筑景观等于一体的旅游生态体系，最终达成城市、企业、投资者、商家、游客等多方共赢的目标。
伟光汇通有多种合作方式，定制开发:根据客户需要进行定制设计、开发、建设，建成后转让产权；合作开发：以提供土地的方式进行股权合作，按股权比例进行收益分配；联合经营：引进商家，形成商业合作体，以商业合作体为主体进驻古镇；委托管理：物业自持，引进知名商家的管理团队进行运营；租赁：物业自持出租或物业出售统一规划业态代为出租；其它可行的方式。
伟光汇通历时8年打造“彝人古镇”，助力楚雄州建设成为彝族文化名州，2012、2013年接待游客超过700万人次，如今，彝人古镇已经成为滇西旅游线的重要一站，亦成为云南旅游的目的地之一；伟光汇通打造“滦州古城”，再现“千古此滦州”的盛景，滦州古城从一片无人问津之地到2013年接待游客530万人次，仅用时四年，河北省的旅游市场格局因此更加丰富和完善；伟光汇通启动田州古城项目，将壮族布罗陀始祖文化和养生文化充分结合，成为桂西旅游大格局的强大发力点；既往愈发厚实，精彩不断更新。
房地产企业转型成功案例
房地产企业转型成功案例引言随着经济的不断发展和市场的竞争加剧，传统的房地产开发模式已经逐渐面临着挑战。
为了适应市场的需求变化，越来越多的房地产企业开始进行转型和升级，探索全新的商业模式。
本文将通过一个实际案例，从传统房地产开发到全产业链服务的转型成功经历，分享企业的发展历程、转型策略和成功经验。
一、企业背景该房地产企业成立于2000年，起初专注于房地产开发领域，主要开发住宅项目。
经过多年的发展，企业在当地建立了较好的品牌知名度和口碑，拥有一定的客户群体和市场份额。
然而，随着市场竞争的加剧和市场需求的变化，企业开始发现传统的房地产开发模式已经无法满足当下市场的需求。
二、转型动因1. 市场环境变化：随着房地产市场竞争的日益激烈，客户对品质和服务的要求不断提高，传统的开发模式已经无法满足客户需求。
2. 行业发展趋势：随着城市化进程的加快和人们生活水平的提高，房地产行业不仅仅是简单的地产开发，更要提供全方位的服务和解决方案。
3. 公司自身发展需求：随着公司规模的扩大和市场需求的变化，企业需要找到新的增长点和发展模式，提升公司的竞争力和盈利能力。
三、转型策略1. 产品升级：企业开始推出更加多样化和高品质的产品，以满足客户不同层次的需求。
除传统的住宅项目外，还推出了公寓、商业地产、文化创意产业园等产品。
2. 研发创新：企业加大研发投入，推出定制化产品和智能化解决方案，提升产品的附加值和竞争力。
3. 服务升级：企业建立了全方位的服务体系，包括售前咨询、售中服务和售后服务，提供一站式的服务和解决方案。
4. 产业链拓展：企业通过与其他相关行业的合作，建立了全产业链服务体系，包括设计、施工、装修、物业管理等环节，实现了从开发到运营的全程服务。
四、转型成果1. 品牌价值提升：三年内，企业的品牌价值得到了显著提升，品牌知名度和口碑得到了提升，市场份额得到了增加。
2. 收入增长：全产业链服务模式的推出，为企业带来了更多的盈利机会，不仅提升了销售收入，还实现了多元化收入来源。
商业地产运营管理方案
商业地产运营管理方案一、综述商业地产是一个多功能、多业态、多环节、多任务的复合型商业项目，其成功运营离不开科学的管理方案。
合理的运营管理方案不仅能提高商业地产的经营效益，还能提升其品牌形象和市场竞争力。
本文将从经营目标、组织架构、流程管理、服务质量和市场营销等方面，对商业地产运营管理进行详细规划和安排。
二、经营目标商业地产的经营目标应包括经济效益、社会效益和环境效益。
经济效益是商业地产运营的核心目标，包括租金收益、销售额、客流量和投资回报率等。
社会效益是商业地产对社会的贡献，包括提供就业机会、改善城市形象、促进经济发展和社区融合等。
环境效益是商业地产对环境的保护和可持续发展的贡献，包括节能减排、资源回收和绿色建设等。
三、组织架构商业地产的组织架构应具备高效、精简、规范和协调的特点。
建议将商业地产运营部门分为四个板块：策划与开发、运营管理、市场营销及财务管理，各部门协同合作，实现整体运营管理的一体化。
1. 策划与开发部门：负责商业地产项目的规划、设计、开发和策划工作，包括市场调研、用地选择、商业模式设计、项目融资和合作伙伴开发等。
2. 运营管理部门：负责商业地产项目的日常运营管理工作，包括招商、租赁、物业管理、维护保养和安全管理等。
3. 市场营销部门：负责商业地产项目的市场推广和销售工作，包括品牌形象建设、市场调研、广告宣传和客户关系管理等。
4. 财务管理部门：负责商业地产项目的财务管理和预算控制工作，包括资金运作、成本控制、财务报告和审计监督等。
四、流程管理商业地产的流程管理包括项目运营流程、客户服务流程和后勤支持流程等。
合理的流程管理能提高运营效率、降低成本、增强服务质量和增强市场竞争力。
1. 项目运营流程商业地产的项目运营流程包括项目启动、经营计划、目标管理、工作分配、执行控制和绩效评估等。
具体来说，包括以下几个方面：- 了解目标和需求：与业主沟通，了解业主对商业地产项目的目标和需求，明确经营目标和路线图。
成功商业地产案例
【功能分区】
◎ BlueWater购物中心的规划是
功能分区示意图
等腰三角形的设计，三个角，三个 边。三个主力商店，JohnLewis，
JohnLewis
House Of Fraser， Marks and Spencer各据一方， 三个均等商
宴客厅
玫瑰厅
机。连接的三个边，则规划为三个 主题区，West Mall 名为宴客厅； South Mall名为泰晤士漫步区；
开放犹如居住小区优美环境的延展，社区居民轻松漫步在户外步行街、优美 的园林广场之中，享受阳光、空气、绿化的自然氛围，感受休闲中购物的现代生 活新体验。
百联西郊购物中心核心的部分是开阔宽敞的园林式的绿化广场，四 周建筑高低错落，通过步行街、天桥、自动扶梯、平台等形式连通各个 区域，并配以水景、雕塑和绿化小景。
【规划布局】
【业态分布】
In-Base
【交通动线】
开放式交通设计，可游览性强，便于商业人流休闲穿梭，同时使所有商店都能得到 最大限度的商业展示。
【商业人流】
办公人流
商业人流
酒店人流
住宅人流
地铁人流
【案例借鉴】
国外案例精选
英国：BLUEWATER MALL
所在地 类型 开发商 楼层 车位 总面积 开幕日期
【项目概况】
【空间设计】
第一，大宁国际以现代手法规划整个项目的布局，重新塑造了传统商业的空 间尺度。高低分布的建筑格局，带给人不同的空间层次感受；回转设置的步行街 道和大容量的停车场，确保了消费者购物便捷，同时兼顾人车分流的安全环境。 每一处细节都体现着“开放、便捷、时尚、安全、环保”的设计思路；“定义生 活、享受生活”是大宁国际所传递的诉求。
餐饮：有30多家，快餐、小吃、特色菜、火锅、烧烤、咖啡吧、茶座等应有 尽有。
投资房地产的七个成功案例分享
投资房地产的七个成功案例分享房地产投资一直以来都是人们关注的热门话题，无论是追求资本收益还是稳定租金回报，房地产都被认为是一项可靠的投资选择。
在这篇文章中，我将为您分享七个成功的房地产投资案例，希望能够给您带来一些灵感和启示。
案例一：购买位于城市繁华地段的商业物业在城市繁华地段购买商业物业是一种常见的房地产投资策略。
通过仔细研究市场需求和物业价值，一位投资者成功地购买了一栋位于黄金商业区的写字楼。
随着城市经济的发展，该写字楼的租金不断上涨，使得投资者实现了可观的资本增值。
案例二：购买租赁市场需求旺盛的住宅物业投资住宅物业是另一种常见的房地产投资方式。
一位投资者将注意力放在了租赁市场需求旺盛的城市，并成功购买了数套出租公寓。
通过提供优质的住宿条件，他获得了稳定的租金收入，并且随着时间的推移，房产价值也大幅增长，为他带来了丰厚的回报。
案例三：投资专业物业如酒店或度假村投资酒店或度假村是面向旅游市场的一种独特房地产投资。
一位投资者选址于一个风景优美的海滨城市，并成功购买了一家度假村。
通过提供高品质的住宿和娱乐设施，该度假村在旅游旺季实现了爆棚的入住率，并为投资者带来了可观的利润。
案例四：转型改建老旧建筑物转型改建老旧建筑物是一种有挑战性但潜力巨大的房地产投资方式。
一位投资者购买了一个年久失修的老工厂，并将其改建成为一个创意办公共享空间。
通过重新设计和装修，他成功地将这个废弃的建筑物变成一个受到创业者和自由职业者欢迎的繁忙办公场所，实现了投资的回报。
案例五：投资商业地产开发项目投资商业地产开发项目需要较高的资金投入和较长的投资周期，但成功的回报也是可观的。
一位投资者决定投资一个商业地产开发项目，将一处废弃的土地开发为一个综合商业中心。
通过与租户达成长期租约，他成功地吸引了国内外知名品牌入驻，实现了长期稳定的租金收入和资本回报。
案例六：远离城市中心的低成本物业投资除了在城市繁华地段投资物业，一些投资者也选择远离城市中心的低成本物业。
商业地产项目运营模式与运作技巧
商业地产（ｏ ｍｒａｒｌｓｔ 是指作为商业用 Ｃｍ ｅｉ ｅ ｔｅ ｃｌ ａｅａ）
指用途为商业、 服务业的物业项目 国内常见有： ， 步行 街、Ａ Ｌ购 Ｍ Ｌ 、 物中心、 专业性市场。 底商、 ②按地域性分
类。根据不同的 城市发展规模， 城市中存在单个或多个 商业中 商圈的情况。如： 心、 北京有燕莎、 ＣＤ建 朝外、Ｂ 、
地产项目 的运作技≯。 ｊ
作周期长、 风险大， 研究商业地产项目 运作模式与 技巧，
对成功运作商业 项目 重大。 地产 意义 １商 ． 业地产项目 类型与规模分析 （商 １ 业地产项目 ） 的分类。①按使用功能类分。泛
关 键词： 地产 商业 项目 运营 ； 模式； 技， 运作 ｊ
基 建 管理 优 化 第２ 卷 ２１ 年第３ 总第９ 期 ４ ０２ 期 ２
产 商 业 地 项 目运
．
口
模 与 运 作 巧 技 式
南京工 业职 业技 术 学院 经 济 管理 学院 陈林 杰
摘要： 商业地产项目 投资大、 运作周期长、 风险大，
所以 在当 房地产政策调控背景下， ， 前 研究商业地产项
确， 如酒店， 比 可以划为商业地产， 也可以划为旅游地
产。
择。
（三种常见的商业地产类型。①“ ２ ） 沃尔玛” 模式。 这种模式比 较典型的是业内 所谓大腕“ 万达” 模式， 这种
模式在不同的城市郊区， 进行大规模的拷贝， 产品 项目
极其单一化， 标客户极其准确， 目 基本上是围着城市的
途或者具备商业功能的 地产， 常被简单的理解为商场、
商铺、 Ａ Ｌ步 之类的购物中 区）以区 Ｍ Ｌ 、 行街 心（ ， 别于以 居 住功能为主的住宅房地产、 工业生产功能为主的工 以
伟光汇通成功的地产商业运营：“招的进来,活的下去”
伟光汇通成功的地产商业运营：“招的进来，活的下去”一个成功古镇，其商业运营部分涵盖了招商、选商、活商、养商四个方面，按权重也可简单分为招商和活商两大分支。
在滦州古城的商业运营中，可以总结为“招的进来，活的下去。
1.“招的进来”是前提。
旅游古镇中展示平台有相当大部分为商业，滦州古城的商业采用了售后返租模式，在物业销售确保回款的同时，最大程度的控制房源，从而进行针对性招商，控制业态，打造街区式商业，形成集中差异化展现。
招商尤其是县域级项目的招商，其招商难度是相当大的，滦州古城的招商通过准确定位和有效的进程把控，针对不同品牌、不同业态、不同档次，制定相应的招商政策和沟通策略，通过招商控制和销售控制的紧密对接控制房源，通过招商团队本地化搭建充分发掘地域关系网能效，通过分阶段招商洽谈及根据项目进展情况的及时策略调整，从而确保了招商任务的完成。
古镇能够开展有效运营的前提，正是招商模式有力执行的结果。
2.“活的下去“是基础。
商家招进来了，还得“活的下去”。
随着近几年商业项目纷纷上马，商业运营部分已经被越来越多的房地产开发企业所重视。
在非优势地段打造的商业项目或旅游商业项目，其商业运营带来的能动力是决定性的。
如何让落位的商家“活的下去”，滦州古城确定了“降低门槛、多种服务、重点扶持、以点带面”的运营方针，细化为：1）降低门槛：针对前期商户多以夫妻店为主体的经营方式，采取以低租金、免租期等降低运营成本的优惠政策，在引导商户装修过程中，不强调全面硬装饰、提倡软装饰突出特色的方法，在最大限度确保装修品质的前提下，充分发挥商户的能动性，确保部分差异凸显。
2）多种服务：建立商业统筹服务与管理性质的执行机构——旅游商业同业协会，通过协会组织对商户进行统一管理和综合服务，建立证照辅助办理机制、商户档案管理机制、分区分会服务机制、星级商户评选办法、商户培训、商业活动参与与组织一体化等多种服务体制，多方面多角度最大程度为商户营造便利的经营环境。
商业地产融资模式及案例分析课程
商业地产融资模式及案例分析课程商业地产融资是指在商业地产项目开发、商业地产投资、商业地产运营等环节中，通过资本市场、银行贷款、融资租赁、信托基金、私募基金、发行商业地产证券等途径，为商业地产项目提供融资支持和资本运作模式。
本文将介绍商业地产融资的几种常见模式，并通过案例分析来说明其应用。
一、商业地产融资模式1. 股权融资：商业地产项目拥有者通过发行股票、增发股票、引入战略投资者等方式，向投资者募集资金，完成商业地产项目的融资。
股权融资常见于大型商业地产开发项目，适用于对项目风险有足够把握、并具有较高增值潜力的项目。
2. 债权融资：商业地产项目拥有者通过向银行、信托公司等金融机构申请贷款，或者发行债券等方式，借入资金用于商业地产项目的开发和运营。
债权融资适用于具有稳定现金流和较好信用的商业地产项目，能够降低项目资金成本。
3. 融资租赁：商业地产项目拥有者将商业地产出租或转为融资租赁资产，并通过金融机构融资租赁方式，获取投资所需的资金。
融资租赁适用于具备优质租户和稳定租金收入的商业地产项目，能够充分利用资产价值实现融资。
4. 信托基金：商业地产项目拥有者将其持有的商业地产资产转让给信托公司，信托公司通过发行商业地产信托，募集投资者资金，并通过对商业地产项目实施租赁、运营和增值管理，为投资者提供稳定收益。
信托基金适用于投资者风险偏好较低，追求稳定收益的投资者。
5. 私募基金：商业地产项目拥有者通过发行私募基金，向特定的高净值人群或机构投资者募集资金，用于商业地产项目开发和运营。
私募基金适用于投资者风险偏好较高，希望获得高收益的投资者。
6. 发行商业地产证券：商业地产项目拥有者通过将商业地产项目打包证券化，并通过证券市场发行，募集资金。
商业地产证券常见于商业地产投资信托、商业地产资产支持证券等形式，适用于具有稳定现金流和较好信用的商业地产项目。
二、商业地产融资案例分析1. 上海环球金融中心上海环球金融中心是一座世界级的商业地产项目，由中国建设银行担任主要出资方，并通过股权融资、债权融资、金融机构融资租赁等方式融资。
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商业地产运营管理实例之伟光汇通
如今商业地产运营管理越来越被人们所重视，在地产与商业结合的过程中，为了保证项目持续发展，商业地产运营管理将发挥绝对的主导作用，是商业地产以及周围地产能否保值升值的关键，把握住运营管理就可以把握住商业地产生存和发展的基础，运营管理是项目成功的生命线。
中国文化旅游古镇运营专家——伟光汇通文化旅游投资有限公司（简称“伟光汇通”），下辖云南汇通古镇文化旅游开发（集团）有限公司、云南楚雄伟光经贸（集团）有限公司，业务遍及旅游地产开发、普通地产开发、商业市场运作管理、贸易流通、酒店经营管理、文化娱乐等多个领域。
集团于2012年底在北京成立总部。
截止2013年5月开发并运营的项目有云南彝人古镇、唐山滦州古城、山东微山湖古镇、广西田州古城、云南石羊古镇、云南永定老街、云南西河印象、滇中楚雄大商汇等。
伟光汇通，自创建伊始，伟光汇通即坚守“为城市创造价值、为员工创造平台、为股东创造财富、为社会创造效益”的使命，经过多年探索和实践，秉承“挖掘地缘历史-改善旅游生态-打造文化古镇-传承历史文脉-提升城市形象”的独特的文化旅游运营理念，将旅游产业和文化产业有机整合，探索出一条可持续发展的文化旅游运营新模式。
伟光汇通历时8年打造“彝人古镇”，助力楚雄州建设成为彝族文化名州，2012年接待游客超过700万人次，如今，彝人古镇已经成为滇西旅游线的重要一站，亦成为云南旅游的目的地之一；
伟光汇通打造“滦州古城”，再现“千古此滦州”的盛景，滦州古城从一片无人问津之地到2012年接待游客460万人次，仅用时三年，河北省的旅游市场
格局因此更加丰富和完善；他们启动田州古城项目，将壮族布罗陀始祖文化和养生文化充分结合，成为桂西旅游大格局的强大发力点；
既往愈发厚实，精彩不断更新。
进入2013年，越来越多的城市向伟光汇通抛出橄榄枝，伟光汇通秉着“认真对待每一方土地，慎重作出每一个决策”的态度，将继续坚守使命，着眼全国布局，将旅游事业发扬光大，为城市打造更多旅游胜地，为未来传承更多文化遗产，建设美丽中国，实现大美中国梦！。