房地产投资分析报告

第一章总论一、项目背景及概况1、项目名称神工·东湖首座2、开发商及简介四川省科学城神工置业有限公司德阳分公司四川省科学城神工置业有限公司是由中国工程物理研究院六所所属神工实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。

注册资本金为人民币7730万元。

由法人股东四川省科学城神工实业总公司、绵阳金色家园商贸有限公司等组成。

主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。

公司资金实力雄厚，科技人才众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。

3、项目地址德阳市玉泉路与屏山街交汇处4、临时接待中心德阳市庐山北路360号5、项目概况项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120㎡，总建筑面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡，商铺面积6576㎡，停车库面积14610㎡。

项目户型区间为51㎡——137㎡。

以简装面市。

整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍：公交路线：14路、23路、24路、27路等。

教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、四川省商贸学校等。

医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、中山医院等。

休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。

生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。

6、资金来源本项目建设资金由神工职业有限公司自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决。

7、可行性报告制定依据（1）《城市居住区规划设计规范》（2）《德阳市城市拆迁管理条例》（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》（4）《住宅设计规范》（5）《住宅建筑设计标准》（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》（7）《城市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》8、编制范围根据国家有关政策、法律、法规及规范对神工东湖首座项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

二、主要技术经济指标表1 “神工·东湖首座”项目主要经济技术指标第二章住宅市场分析与营销战略一、投资环境分析1、德阳市基本情况①、地理位置：德阳市地处成都平原与川中丘陵接壤地带，市区距成都58公里，距绵阳50公里，地理位置介于东径104.15°—104.43°，北纬31.1°—31.27°之间，是我国西南地区重要的重工业城市和农业生产基地。

全市辖6个县（市、区）土地总面积为5951.55平方公里，人口约384.5万人，德阳市中心城区建成区规模为45.76平方公里，人口约70万人。

②、行政区域划分德阳市是1983年经国务院批准成立的地级市，现辖“一区三市二县”即旌阳区、广汉市、什邡市、绵竹市、中江县和罗江县。

1、德阳市经济发展情况2011年是“十二五”开局之年，全市人民在市委、市政府的领导下，坚持“高位求进、加快发展”的工作基调，大力推进“一三五八”发展战略，经济发展全面增长，人民生活水平不断提高，社会事业不断进步。

表2 “十二五”规划经济社会发展主要指标政一般预算收入增长速度为同口径增长。

3、以2010年为基期测算，考虑物价指数为2.6％。

3、从2011年起，固定资产投资统计起点由50万元提高到500“全万元，500万元以下的项目和农户投资将不再纳入到固定资产投资统计范围，社会固定资产投资”指标变为“固定资产投资”。

3、总体目标新一轮德阳市城市总体规划描绘了未来德阳的发展蓝图，到2020年，经济总量较2015年再翻一番以上，综合经济实力、人民生活水平和生态环境保护再上一个新台阶，成为具有国际竞争力的重大技术装备制造业基地，国内一流的名优食品基地、清洁化工基地、新材料基地、现代农业基地和职业教育基地，成为西部经济强市，重要的工业化先导区、现代产业聚集区，四川重要的区域性中心城市和山水宜居城市，实现成德绵同城化发展，在西部地区率先实现城乡经济繁荣、生态环境优美、和谐稳定、协调发展的全面小康社会。

二、住宅市场分析1、当前住宅市场现状随着经济的快速发展以及国家对住宅建设和城镇住房制度的深化改革，以住宅为主题的房地产市场，总体上呈现出平稳发展的态势。

主要表现在：①、房地产开发投资稳步回升，商品住宅投资增长加快。

②、山品住宅销售形式好转，销售额大幅增长。

③、住房消费热点逐步形成，个人购房比例不断提高。

④、住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。

⑤、房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场逐渐活跃。

综上所述，我国房地产市场具有广阔的发展前景和巨大潜力。

在计划经济向市场经济转化的过程中，住宅市场本身也正在发生着深刻的变化。

这一切，都是我国住宅市场进一步发展的良好开端和基础。

2、德阳市商品房现状和市场需求⑴、住宅市场供给情况：从目前德阳房地产住宅市场来看，前几个月，整个楼市在全国大环境影响下，购买者观望情绪比较浓厚，大家都在等待着楼市大幅降价，虽然在开发商大力的促销下，刚需置业者的购买力得到了释放，但是相对有限，不能很好的缓解当前压力，投资性需求被抑制。

⑵、商业市场供给分析：目前德阳市纯高层的项目较少基本上都集中在老城区核心地带，商业项目的开发规模也相对较大，销售价格也较高。

目前的社区商业较多，基本上每个开发项目都设计了商业（临街）用房。

电梯公寓一般都考虑了2-3层的商业用房。

⑶、德阳市房地产市场需求分析：①、需求范围分析：德阳市地处成都、绵阳之间，处于成绵经济核心地带，经济发展比较迅速，城市环境比较适合居住，市场需求包括周边几个市县。

②、需求人口分析：主要为城市首次置业者、大中型企业员工、公务员、企业管理人员等为主。

③、需求数量分析：根据德阳市政府制定的城市人口规划，到2015年城市人口达到100万人，即每年需新增城市人口6-8万人左右，再加上现有城市人口换房需求，每年的刚性需求总量大约为180万-240万平方米（约20000-30000套住宅）。

但这些刚性需求中较多的一部分表现为因购买力不足而导致的无效需求，又因为德阳目前的住宅销售价格相对较高，商品房销售压力应该是很大的。

④、需求价格分析：从目前德阳市已经在售项目可以看出，德阳市各区域的楼盘销售价格差距不大，价格幅度基本在3500-5700元/左右，由于政府宏观政策调控力度越来越大，已经明确表示要坚持调控政策不动摇，老百姓在认识到房地产价格高位运行后投资空间变小，更多选择持币待购，以期政府能将房价调控下来。

从今年起，国家又对房地产市场进行重点调控，出台了大量的房产政策，诸如调整贷款利率、限制二套、三套房等，从全国到地方，房地产市场急剧萎缩，销售进入停滞状态，虽然目前价格并未被大降，但不排除未来大幅降价的可能，这将对项目的开发产生重大的影响，也将影响项目的价格政策。

⑷、市场特征分析：①、在所有的购房者中，45岁以下的中青年人占的比重较大。

②、在所有的购房者中，城区人口占的比重较大，在产品设计中应关注他们的心理需求和家庭结构特征。

③、从目前德阳市住宅消费市场来看，自主和投资性需求各占一个比例，但因最近房地产市场调控严厉，以投资为目的的购房客户占比重已越来越小，故在进行产品设计时，应尽可能地考虑自住性购买需求。

④、企业人员、国家公务员、经商人员等购房比例较多。

⑤、城区内客户大多数在城区有一套住宅，属于二次置业，也有考虑第一居所和部分投资需求，主要考虑楼盘的区位、品质，开发商及物业升值空间。

⑥、外地客户大部分属于第一次置业，周边客户基本都作为第一居所不太注重升值空间，对物业的性价比要求偏高，对社区环境认同度一般。

三、当前住宅市场面临的矛盾和问题我国以住宅为主体的房地产市场，已进入平稳发展期。

认真分析当前住宅市场的现状，深入研究其面临的主要矛盾，并从体制、机制和政策上探索改革与发展的新思路，对房地产业持续、健康、协调发展，为国民经济与社会发展作出新贡献是很有必要的。

⑴、当前住宅市场发展的基本态势①、房地产开发投资稳步回升，商品住宅投资增长加快。

②、山品住宅销售形式好转，销售额大幅增长。

③、住房消费热点逐步形成，个人购房比例不断提高。

④、住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。

⑤、房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场逐渐活跃。

综上所述，我国房地产市场具有广阔的发展前景和巨大潜力。

在计划经济向市场经济转化的过程中，住宅市场本身也正在发生着深刻的变化。

这一切，都是我国住宅市场进一步发展的良好开端和基础。

⑵、住宅市场面临的只要矛盾探析我国以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾，出现了买方市场的形势，结构性、阶段性、体制性供给过剩的现象突出，面临着市场有效需求的不足。

主要表现在一下三个方面：①、商品房空置量继续上升，消化空置房压力加大。

②、住房制度改革的预期进度和力度未能实际到位，住宅市场消费的启动要有一个过程。

③、市场发育程度整体水平偏低，地区之间发展严重不平衡。

综上所述，这几点充分反映住住宅市场在当前宏观经济形势下，扩大内需、加快住宅建设的迫切要求，与商品房市场有效需求不足，供求难以有效衔接的矛盾。

化解这一矛盾，是今后几年住宅市场发展的主旋律。

四、营销推广战略高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准的经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。

根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：1、卖点分析①、项目高达36%的绿化率，且紧邻占地千亩的东湖山公园，使得整个小区成为一个“园林式”的单位，因此有其突出的环境特点。

此外，开发商重视小区住宅户型多样化和房屋外观设计，大大增加了该项目的吸引了。

②、项目位于黄河片区，已落户的生活小区较多，配套设施十分丰富。

教育、休闲、娱乐、购物等都很便利。

③、小区坚持以“山无里，景无界，心无边”的开发理念，项目为四幢电梯公寓组成，居民生活便捷，在此基础上还引进了“智能化”新概念，更加提高了小区居民的舒适度。

④、项目定位于黄河片区中高档住宅，但价格相对同片区竞争楼盘显得十分亲民，且采用多种优惠付款方式极大地提高了其竞争力。

⑤、项目开发商是由中国工程物理研究院六所所属神工实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业，在成都、绵阳等地已开发多个优质的楼盘和公共设施项目，信誉良好。

2、广告宣传策略由于神工置业有限公司已经在成都、绵阳等地开发了一系列楼盘在消费者心目中形成了良好地形象，再加上黄河片区优质的生活环境对置业者都是一个比较大的吸引。