个人住房贷款两种还款方式的比较
个人住房贷款两种还款方式的比较
个人住房贷款两种还款方式的比较个人住房贷款两种还款方式的比较一、等额本息还款法与等额本金还款法的比较分析中国人民银行在《关于统一个人住房贷款分期还款额计算公式的通知》（银贷政发[1998]149号）中规定：个人住房贷款可采用等额本息还款法和等额本金还款法两种还款方式，借款人可以根据需要选择还款方式。
个人住房贷款的两种还款方法具体为：等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称等额法，每月还款额计算公式为：（公式略，详情请看本刊）等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减，因此又称递减法。
每月还款额计算公式为：（公式略，详情请看本刊）假定借款人从银行获得一笔20万元的个人住房贷款，贷款期限20年，贷款月利率4.2‟，每月还本付息。
如果不考虑时间因素，将每月还本付息额简单累加，在整个还款期内，等额本金还款法下借款人共付利息101212元，而等额本息法共付利息 117856元，两者相比，等额本金还款法少付16620元。
但考虑时间因素，以月利率4.2‟将两种还款方式下每月还本付息差额折现到贷款发放日，则相加之和为0。
即是说，从静态看，两种还款方式存在着利息差，但从动态看，在考虑时间因素情况下，两种还款方式完全不存在差异！正因为忽略了资金的时间价值因素，很多借款人误以为自己选择等额本息还款法多付了利息。
那么，两种还款方式下利息分别是怎样计算出来的呢？“等额本金还款法”每月归还本金相同，每月应支付的利息由未偿还贷款与贷款月利率相乘得出。
按上例，每月应偿还本金833.33元，第一期贷款余额 20万元，归还本金833.33元，应支付利息840.00元（200000×4.2‟），仍欠银行贷款199166.67元；第二期归还本金 833.33元，支付利息836.50元（199166.68×4.2‟），仍欠银行贷款198333.33元；……。
“等额本息还款法”每月归还本息和相同，由于“等额本息还款法”计算公式只给出了每月应付的本息和，因此需要对这个本息和进行分解。
住房贷款两种还款方式及计算公式
住房贷款还款方式及计算公式一住房贷款两种还款方式及计算公式1、等额本息还款法，在偿还初期利息支出最大，本金最少，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加，但每月以相等的额度偿还金额（本+息）。
它比较适合收入低且积蓄少的年轻人，因月供压力小不会降低生活质量。
公式为：每月还款额＝贷款本金*月利率*(1＋月利率)^总还款月数/((1+月利率)^总还款月数-1)2、等额本金还款法，指每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本息逐月递减，每月偿还金额（本+息）逐渐减少。
总共偿还的利息比等额本息法要少。
适合收入高且有一定积蓄的中年人。
公式为：每月还款额＝贷款本金/总还款月数＋(贷款本金-累计已还款本金)*月利率其中：累计已还款本金＝贷款本金/总还款月数*已还款月数二两种还款方式举例本表以本金10000元为例的公积金贷款，现行利率是，五年以下（含五年）年利率4.14%（月利率3.45‰），五年以上年利率4.59%（月利率3.825‰）注：商业代款和公积金贷款是依利率不同来计算的。
等额本息等额本金从上表中知，贷款10000元，5年60月来还：第1月还款166.67+34.5=201.17元。
第2月还款166.67+34.5-0.575*(2-1)=200.595元。
第3月还款166.67+34.5-0.575*(3-1)=200.02元。
……第60月还款166.67+34.5-0.575*(60-1)=167.245元。
60月全部还款加起来-10000本金=1052.25是全部利息。
显而易见，1088-1052.25=35.75，1万元本金5年还，等额本息比等额本金多支付利息35.75元。
等额本金还款表3应付利息总额计算如果贷款5万元，以上项目全部乘以5=50000/10000即可。
比如第1月还款5*201.17=1005.85元。
第60月还款5*167.245=836.225元。
房贷利息计算公式悬赏分：5 - 解决时间：2009-5-31 22:06贷款总额48万，时间10年，利率5.94%。
等额本息还款法和等额本金还款法比较分析
等额本息还款法和等额本金还款法比较分析摘要：随着经济社会的发展，人们的消费方式也在不断变化，越来越多的人通过贷款方式购置房屋、车辆等。
现阶段最常见的提供个人住房代还方法是等额本息还款法和等额本金还款法，文章通过系统的剖析和比较这两种还款方式，并结合了实际案例论述两种不同还款方式的利与弊。
最终得出不同的还款方式针对的适用人群不同，这对用贷款方式购房的人群有重要的参考意义。
关键词：等额本息；等额本金；还款方式；比较分析引言：现如今生活成本越来越高，物价不断攀升，房价也随着市场供需水涨船高，面对动辄几十万，几百万的商品房，大多数人都会选择通过银行贷款帮助自己实现成为“有房一族”的目标。
购房还贷主要有等额本息和等额本金还款法，两种还款方式各有特色，购房者应当根据自身条件进行理性选择。
一、等额本息还款法和等额本金还款法的原理（一）等额本息还款法定义：每月归款金额相同，但本金和利息构成比例每月变化，随供款期数增加，利息逐月减少，本金逐月增加。
计算公式：［贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数］÷［（1＋月利率）＾还款月数－1］（二）等额本金还款法定义：每月归还金额递减。
本金和利息还款构成比例中，每月本金相同，随供款期数增加，利息逐月减少。
计算公式：每月还款金额=（贷款本金/还款月数）+（本金—已归还本金累计额）×每月利率二、等额等额本息还款法和等额本金还款法的比较1、计算方式不同我们从银行贷的款被称作“本金”比如为了买房，向银行申请了100万的贷款，这100万就是本金。
通过计算可以得出：在100万贷款，5%年化利率和20年还款期限的前提下，平均每个月我们需要偿还的本息总额是6599.56元。
但是通过计算可得，第一个月实际偿还的本金是2432.89元，所持有本金就是100万-2432.89=97567.11元，利息是4166.67元。
但在最后一期，我们所偿还的本金是6572.17元，而利息仅有27.38元。
等额本金法与等额本息法 区别
等额本息法和等额本金法还贷方式的本质区别等额本息法和等额本金法还贷方式的本质区别-----用等额本金方式还贷并没有少付贷款利息目前，个人住房贷款的还款方式主要有两种：等额本息还款法和等额本金还款法。
许多人由于不了解银行的利息计算原理，误以为采用等额本金还款法就可以节省利息，实际上不是那回事。
一、贷款利息的多少由什么因素决定对于贷款来说也一样，银行的贷款多用一天，就要多付一天的利息，贷款的金额越大，支付给银行的利息也就越多。
银行利息的计算公式是：利息＝资金额×利率×占用时间。
因此，利息的多少，在利率不变的情况下，决定因素只能是资金的实际占用时间和占用金额的大小，而不是采用哪种还款方式。
这是铁定不变的道理！不同的还款方式，只是为满足不同收入、不同年龄、不同消费观念人们的不同需要或消费偏好而设定。
其实质，无非是贷款本金因“朝三暮四”或“朝四暮三”式的先还后还，造成贷款本金事实上的长用短用、多用少用，进而影响利息随资金实际占用数量及期限长短的变化而增减。
可见，不管采取哪种贷款还款方式，银行都没有做吃亏的买卖、客户也不存在节省利息支出的实惠。
二、等额本息还款法和等额本金还款法的比较1、等额还款法，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。
这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择！2、等额本金还款法，即借款人每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。
浅析个人住房贷款的两种还款方法—等额本息法和等额本金法
二、 特 点 分 析
对家庭开支做 出预算 ， 便 于借款人合 理安排每 月生活和进行 理财 。 因此 ， 等额本息法更适用 于现期 收人少 ， 预期 收入将稳定 或增加 的
借款人 ， 或预算清 晰的人士 和收入 稳定 的人士 ， 一 般为年 轻人 ， 特 别是刚开始工作 的年轻人 ， 此种 还款 法可 以避免 初期较 大 的还款 压力， 还可 以将少还银行 的钱进行高 于银 行利率 的投资 ， 获取 更高 的收益。等额本 金法 适用 于现在 收入处 于高 峰期人 士 ， 特 别 是预 期 以后 收入 会减少或是家庭经济负担会加重 的 ， 一般 为 中老年 人。 综上所述 ， 借款人 可 以根据 自身 的经济 状 况和 特点 ， 包 括各 种 收 入、 保险证券等其他投资和借款渠道等综合情 况 ， 与银行协 商确定
者总额差则缩小 。 ４ ． 提 前 还 款 的 比较
不 考虑资金的时间成本 和通 货膨胀 因素 ， 等 额本金 法 的特点 是 每月还款额不同 ， 它是将贷款额按还款 的总月数 均分 （ 本 金每月 相 同） ， 再加上上期剩余本金 的月利息 ， 形成一个月 还款额 ， 所 以等 额本金 法第 一个月的还款额最多 ， 逐月减 少 ， 所 支出 的总利 息 比等 额本息法少 ， 但该还款法在贷款前期还款额较 高 ， 适 合每月 资金充
（ 中 国建设银行江 宁省分行个人贷款 中心）
【 摘要】现在大 多数银 行采 用的还款 方法主要 有 两种 ： 等额 本息还 款 法和等额本金还款法。还 款法的选择 ， 对于非专业的购房者而 言 是 个难题 ， 下面就这个问题 ， 结合 多年 工作经验给大 家分析 一下。 【 关键词】个人 住房贷款 等额本息还款法 等额本金还款法 目前 ， 商业银行住房按揭还款方式大致 为三种 ： 一次性还本 付 息法 ， 这种贷 款只适用贷款期 限在 一年 以内 （ 含一年 ） 的个人住 房
等额本金和等额本息的区别
等额本息还款：适合收入稳定的群体据业内人士介绍，银行目前办理得最多的还款方式就是等额本息还款方式。
这种还款方式就是按按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。
作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
举例来说，假设需要向银行借款20万元，还款年限为20年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本息法，每个月大约还1376.9元。
还款总额为33万元，其中支付利息款金额为13万。
对此，银行理财专家分析，以等额本息还款方式还房贷，借款人每月承担相同的款项也方便安排收支。
等额本息还款方式尤其适合收入处于稳定状态的人群，以及买房自住，经济条件不允许前期投入过大。
等额本金还款：适合目前收入较高的人群除了等额本息还款法外，等额本金还款也是一种比较常见的还房贷的方法，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。
这种还款方式将本金分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。
举例来说，假设需要向银行借款20万元，还款年限为20年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本金法，在还款初期，第一年每月还款额在1700元左右；最后一年的月均还款在800元左右。
等额本金法的还款总额为31万元，其中支付利息款金额为11万。
使用等额本金还款的特点是，借款人在开始还贷时，每月负担比等额本息要重。
但是，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻。
这种还款方式相对同样期限的等额本息法，总的利息支出较低。
如果当房贷利率进入到加息周期后，等额本金还款法也会更具优势。
按照现在大部分银行的规定，部分提前还贷只能一年一次。
如借款人打算提前还款，等额本金还款法也不失为一个不错的选择。
等额递增（减）：灵活性强等额递增还款方式和等额递减还款方式，是指投资者在人住房商业贷款业务时，与银行商定还款递增或递减的间隔期和额度；在初始时期，按固定额度还款；此后每月根据间隔期和相应递增或递减额度进行还款的操作办法。
公积金贷款还款途径网上还款和线下还款的比较
公积金贷款还款途径网上还款和线下还款的比较公积金贷款是一种便利且受欢迎的住房贷款选择。
在还款方式方面，公积金贷款通常提供了两种主要的还款途径：网上还款和线下还款。
本文将对这两种还款方式进行比较，以帮助读者更好地选择适合自己的还款方式。
一、网上还款随着互联网的快速发展，网上还款成为许多人的首选。
网上还款具有以下优势：1. 方便快捷：网上还款可以在任何时间、任何地点进行，只需登录公积金贷款官方网站或指定的支付平台，填写相关信息即可完成还款。
2. 自动扣款：网上还款可选择设置自动扣款，确保每月还款准时无忧。
这对于那些工作繁忙或容易忘记还款日期的借款人来说尤为方便。
3. 信息透明：在网上还款平台上，借款人可以方便地查看还款记录、贷款余额等财务信息，实时掌握自己的贷款状况。
4. 避免人为错误：网上还款可以避免因人为错误导致的还款问题，比如填写错误的金额或银行账户信息等。
尽管网上还款有诸多优势，但也存在一些潜在的问题和限制：1. 技术要求：网上还款需借款人具备一定的电脑操作技能和网络知识，对于不熟悉互联网的人来说可能存在学习成本。
2. 网络安全：网上还款需要输入个人银行账户等敏感信息，对于网络安全存在隐患。
因此，借款人需要确保自己的设备和网络环境安全可靠。
二、线下还款线下还款是传统的还款方式，借款人需要亲自前往银行或指定的还款地点进行还款。
以下是线下还款的一些特点：1. 面对面服务：线下还款可以直接与银行工作人员面对面沟通，对于不熟悉互联网或不善于操作电脑的借款人来说更加亲切和可靠。
2. 灵活性：线下还款可以选择不同的还款方式，包括现金、POS机刷卡、银行转账等，满足不同借款人的还款需求。
3. 及时解决问题：线下还款时，借款人可以立即咨询相关事宜，解决任何还款中可能遇到的问题。
尽管线下还款有其独特的优势，但也存在一些不足之处：1. 时间成本：线下还款需要借款人亲自前往还款地点，占用了一定的时间和精力。
2. 限制性：线下还款通常只能在银行的工作时间内进行，而有些借款人由于工作或其他原因可能无法在银行开放时间内到达还款地点。
个人住房贷款产品特征
个人住房贷款产品特征1.长期性：个人住房贷款通常是长期贷款，贷款期限一般为10年以上，最长可达到30年甚至更长。
长期性的贷款可以分摊还款压力，帮助购房者分期偿还贷款本金和利息。
2.高额贷款额度：相比于其他消费类贷款产品，个人住房贷款的贷款额度较高。
贷款金额通常由银行根据借款人的还款能力和购房价格等因素来确定，最大贷款额度可达房屋购买总价的80%至90%。
3.较低利率：个人住房贷款的利率通常较为优惠，相比其他类型的贷款产品，个人住房贷款的利率一般较低。
利率的高低一方面取决于市场利率的变化，另一方面也取决于个人的信用状况和还款能力。
4.抵押担保：个人住房贷款通常需要抵押物作为担保，一般情况下，房屋作为贷款的抵押物，以保证银行或金融机构在借款人无法按时还款的情况下能够通过拍卖或变卖抵押物来收回贷款。
5.灵活的还款方式：个人住房贷款的还款方式灵活多样，一般有等额本金还款和等额本息还款两种方式。
等额本金还款方式是指每月固定还款金额，每期还款中还本付息的比例相同，随着每期还款本金减少，利息支出也会相应减少。
等额本息还款方式是指每期还款金额固定，每期还款中利息和本金的比例随着还款期限的延长而逐渐改变。
6.灵活的还款期限：个人住房贷款的还款期限灵活多样，根据个人实际购房情况和还款能力，可以选择不同的还款期限，例如10年、15年、20年、25年、30年等。
较长的还款期限可以分摊还款压力，但同时会增加总利息支出。
7.按揭购房和前置购房：个人住房贷款有两种常见方式，一种是按揭购房，即购房者先支付一部分首付款，然后再通过贷款支付剩余的购房款。
另一种是前置购房，即购房者先通过贷款支付全款购房，然后再按揭偿还贷款。
8.可再贷款：个人住房贷款还有一种特征是可再贷款。
在购房贷款还清后，借款人可以再次向银行申请贷款，用于其他用途，如购买汽车、进行装修等。
以上是个人住房贷款的一些典型特征。
个人在选择个人住房贷款时，应该根据自身的实际情况选择合适的还款方式和还款期限，并提前了解和比较不同银行或金融机构的贷款利率、贷款额度、贷款流程等信息，以便做出明智的决策。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
个人住房贷款两种还款方
式的比较
Prepared on 22 November 2020
个人住房贷款两种还款方式的比较
一、等额本息还款法与等额本金还款法的比较分析
中国人民银行在《关于统一个人住房贷款分期还款额计算公式的通知》（银贷政发[1998]149号）中规定：个人住房贷款可采用等额本息还款法和等额本金还款法两种还款方式，借款人可以根据需要选择还款方式。
个人住房贷款的两种还款方法具体为：
等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称等额法，每月还款额计算公式为：（公式略，详情请看本刊）
等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减，因此又称递减法。
每月还款额计算公式为：（公式略，详情请看本刊）
假定借款人从银行获得一笔20万元的个人住房贷款，贷款期限20年，贷款月利率‰，每月还本付息。
如果不考虑时间因素，将每月还本付息额简单累加，在整个还款期内，等额本金还款法下借款人共付利息101212元，而等额本息法共付利息117856元，两者相比，等额本金还款法少付16620元。
但考虑时间因素，以月利率‰将两种还款方式下每月还本付息差额折现到贷款发放日，则相加之和为0。
即是说，从静态看，两种还款方式存在着利息差，但从动态看，在考虑时间因素情况下，两种还款方式完全不存在差异！正因为忽略了资金的时间价值因素，很多借款人误以为自己选择等额本息还款法多付了利息。
那么，两种还款方式下利息分别是怎样计算出来的呢
“等额本金还款法”每月归还本金相同，每月应支付的利息由未偿还贷款与贷款月利率相乘得出。
按上例，每月应偿还本金元，第一期贷款余额20万元，归还本金元，应支付利息元（200000׉），仍欠银行贷款元；第二期归还本金元，支付利息元（׉），仍欠银行贷款元；……。
“等额本息还款法”每月归还本息和相同，由于“等额本息还款法”计算公式只给出了每月应付的本息和，因此需要对这个本息和进行分解。
仍以上例为基础，按公式计算每月应偿还本息和为元，第一期贷款余额20万元，应支付利息元（200000׉），所以只能归还本金元，仍欠银行贷款元；第二期应支付利息元（׉），归还本金元，仍欠银行贷款元；……。
通过逐期分析可以看出，在等额本金还款法和等额本息还款法中，银行都是按照借款人实际占用贷款额和规定的利率计算应收取的利息。
而且，若以相同的折现率将每期还款额折现到基期，金额也是完全相等的。
有人可能会问，我能不能在“等额本息还款法”中先把本金还完，再还利息，这样不是既可以快速归还本金，又可以节约利息其实无论在每期偿还金额中还多少本金、多少利息，应偿还的总金额都是相同的，因为对没有如期支付的“利息”同样要计付利息，则下一期未偿还银行的金额仍然是一样的。
通过以上分析可以看出，虽然都是20万元、期限20年的贷款，但由于偿还本金的时间不同，实际占用银行资金的时间也就不同了。
总的来说，“等额本息还款法”借用银行贷款的时间要更长一些，因此在利率相同的情况下，也就要支付更多的利息。
因此不能简单地认为“两种方法最终偿还相同的本金，但利息支付相差16620元”。
因为无论是本金的差额还是利息的差额，都要按照金额的
大小和期限的长短计付利息，应将每期差额用复利公式计算到相同时点进行比较。
也可以直观地看，在20年的还款期内，等额本金还款法前101个月都比月等额本息还款要多，所以月等额本金还款法就应该少付一部分利息，而两种还款法利息相差的16620元正是少付的这部分付息。
因此可以说，根据资金的时间价值，无论是月等额本息还款法，还是月等额本金还款法，其所贷的款和所还的款实际上都可以看成是等值的。
提前把钱还掉了，就可以少付利息。
而少付的钱，正是基于借款人在前面的付出。
二、如何选择适合自己的方式
两种还款方式不存在划算不划算的问题，而是要看是否适合自己的经济状况。
选择还款方式的关键是要与自己的收入趋势相匹配，尽量使收入曲线和供款相一致。
等额本息还款法的特点是每个月归还一样的本息和，容易作出预算。
还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。
等额本金还款法的特点是每月归还本金一样，利息则按贷款本金余额逐日计算，前期偿还款项较大，每月还款额在逐渐减少。
由于是递减，每个月的还款需要精心计算。
如果以时间为横坐标，款项为纵坐标建立二维坐标的话，等额法的供款曲线是一条与横坐标相平衡的直线，而递减法是一条向下的曲线。
若在还款期内，收入曲线呈上升趋势，则与等额本息还款法的曲线更一致，如果收入曲线呈下降趋势，则与等额本金还款法的曲线更一致。
所以，根据一般的收入变化趋势，等额本息还款法更适用于现期收入少，预期收入将稳定或增加的借款
人，或预算清晰的人士和收入稳定的人士，一般为青年人，特别是刚开始工作的年轻人也适合选用这种方法，以避免初期太大的供款压力。
而等额本金还款法适用于现在收入处于高峰期的人士，特别是预期以后收入会减少或是家庭经济负担会加重的，一般为中老年人。
除此之外，选择哪种还款方式，借款人还应考虑自己是否有其他的投资渠道，如果有其他投资回报率高于贷款利率的途径，一方面借款买房，另一方面，手中的资金用于产生更高额的利润，借助其他投资渠道赚取利差。
这种情况下，可以考虑延缓还款的压力，尽量长时间地占用银行的资金；对于一般市民，存款利率低于贷款利率，同时，又没有更好的投资渠道，这种情况下可以考虑少占用银行资金，以节约利息支出。
借款人可以根据自身的经济状况和特点，包括各项收入、保险证券等其他投资和其他借钱渠道等综合情况，与银行协商确定采用何种还款方法。
三、已经借款的客户能否变更还款方式
建设银行广东省分行从1998年中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》开始，一直提供两种还款方式供借款人选择。
考虑到借款人收入状况的变化，以及部分借款人在签订合同时考虑不足，建行允许借款人进行还款方式的变更。
对于原来采用了等额本息还款法的客户，如果中途变更还款方式，可持原借款合同和借款人身份证到贷款经办行办理，不收取手续费或违约金。
同时，银行也提醒各位借款人，在变更还款方式前应充分考虑个人的经济状况和特点，不要盲目跟风。