某中心公园项目整体定位及发展战略
[湖北]大型主题公园项目总体战略规划(项目定位与功能布局)72页_secret
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- 1 -湖北襄阳“谜思城”总体战略规划（另备名：神秘岛；潘德瑞星球）2011年7月第一稿目录前言…………………………………………………………………………………………… P4 第一章项目分析……………………………………………………………………………… P6 第二章项目定位……………………………………………………………………………… P35 第三章功能布局……………………………………………………………………………… P50 第四章乐园产品……………………………………………………………………………… P59 第五章产业布局与经营管理………………………………………………………………… P89 附件一：建议吸纳的命理大师名单………………………………………………………… P95- 2 -- 3 -前言项目名称谜思城主题公园项目规模666,600平方米（1000亩）项目投资规模 20亿人民币项目概况主题公园+酒店+商业街区本项目是以主题公园为基础，以主题公园创新性旅游产品为吸引力，以主题公园商业业态为配套，以乐园延长产业链与命理文化创意产业链为产业营造的复合性项目。
本项目涉及到主题公园的定位、功能布局、产品设计；公园商业业态的创意策划与设计；延长产业的定位与产业布局；公园的规范管理与营销推广路径等，涉及门类多，各跨领域的广、宽、深度都极高。
项目以旅游及到达消费为主导，以产业发展、民生民情、区域品牌为终极目标。
本项目为一体式复合型开发模式，开发内容包括：主题公园：为整个项目开发的核心主题酒店(5星级)：满足游客住宿的需求，同时也可接待商务和休闲度假的客人·零售娱乐区(商业街)：满足游客和商务客人购物的需求，其中会有大量有主题公园特色的产品进行消费·创想个性青年旅社：与高星级酒店配套，满足中档游客的需求。
- 4 -王动工作室在大量详实调研的基础上，结合襄阳市乃至中国中部地区经济环境、旅游环境、文化环境、社会环境特征，整合人文、考古、旅游、大众心理、经济管理、投融资、建筑规划等跨学科经验，提出了对本项目整体的战略规划。
某项目整体发展战略及定位报告
地块
可建设 用地
容积率
建面
A 277472 5
1387360
A` 120000 1.5
180000
B 292000 3.5
1022000
C 150351 3
451053
D 508280 2.5
1270700
E 925019 1.2
1110022
合计 2273122 —— 5421135
从指标情况看，项目总占地3.3 平方公里，按照前期与政府沟通 的各地块容积率下限计算，总建 面达543万方，合计容积率1.91 左右（考虑A\B地块容积率待 定）。
市
➢为X提升城市价值；
价
➢有利于构建和谐社会。
值
区域产业
开发主体
➢为X休闲度假区增添活力；
➢完善产业链，增加税收；
➢完善区域公建配套；
➢提升整体生态产业的品牌知名度和 区域价值。
➢提升开放主体的品牌形象； ➢开发主体盈利点。
6
五、本项目的成功打造，将促进X区域形成完整的旅游产业链， 增加城市旅游收入，提高X经济水平
项目属性界定
9
从区位条件看，项目位于城市发展的主轴上，占据凯麻一体化发 展核心枢纽，属于外界进入X的门户
项目所在城南新区位于X主 城区与经开区的中心位置；
且项目位于凯麻一体化发 展的中心枢纽位置，是政府 主导的新兴热点区域。
从交通条件看，项目为X连 通外界的核心通枢纽，是外 界进入X的门户，多条线路 联通内外，两条主轴与市区 紧密相连。
X 镇远
古城
雷公山自
然保护区
西江千
剑河百里 户苗寨
20
阔叶林
开发背景
市场发展 阶段
公园建设项目整体方案
公园建设项目整体方案清晨的阳光洒在公园的每一个角落，鸟儿在枝头欢快地歌唱，人们在这里散步、跑步、嬉戏，享受着自然的美好。
而我，作为一位有10年方案写作经验的大师，要为这个公园的建设项目制定一个整体方案。
一、项目背景与目标这个公园建设项目位于城市中心，占地面积约1000亩。
项目背景是城市居民对绿色生态环境的需求日益增长，政府决定在此建设一个集休闲、娱乐、健身、文化于一体的综合性公园。
项目目标是打造一个功能齐全、环境优美、独具特色的公园，为市民提供一个亲近自然、放松身心的好去处。
二、项目规划与布局1.规划原则（1）生态优先：保护原有生态环境，充分利用自然景观，打造绿色生态公园。
（3）文化内涵：融入当地历史文化元素，展现城市特色。
2.规划布局（1）入口区：设置公园主入口，设置停车场、游客服务中心、售票处等设施。
（2）休闲区：分为老年活动区、儿童游乐区、情侣漫步区等，满足不同人群的需求。
（3）健身区：设置篮球场、羽毛球场、足球场、游泳池等运动设施。
（4）景观区：利用地形地貌，打造山水景观、湖泊景观、绿化景观等。
（5）文化区：设置展览馆、艺术馆、主题公园等，展示当地历史文化。
三、项目设施与配套1.设施配置（1）休闲设施：长椅、座椅、凉亭、遮阳伞等。
（2）运动设施：篮球场、羽毛球场、足球场、游泳池、健身器材等。
（3）服务设施：游客服务中心、售票处、停车场、卫生间、餐饮店等。
2.配套设施（1）绿化景观：种植各类树木、花草，打造四季常青的绿色景观。
（2）照明设施：设置太阳能路灯、景观灯等，确保公园夜间安全。
（3）环保设施：设置垃圾分类回收站、环保公厕等。
四、项目运营与管理1.运营模式（1）免费开放：公园实行免费开放，吸引更多市民前来游玩。
（2）门票收入：部分景点设置门票，增加收入来源。
（3）商业合作：与餐饮、旅游、文化等相关产业合作，共同发展。
2.管理体系（1）公园管理部门：负责公园的日常运营、维护和管理。
（2）安全管理部门：负责公园的安全保障工作。
公园规划方案怎么写范文
公园规划方案怎么写范文一、前言公园是城市的绿肺，是人们休闲娱乐、锻炼身体的重要场所。
为了提供更好的公园服务，我们制定了以下公园规划方案，希望通过科学规划和合理布局，为市民和游客创造一个美丽、舒适、功能齐全的公园环境。
二、公园概况本公园位于市中心，总占地面积约300亩，规划建设区域为200亩，包括绿地、建筑设施、游乐项目等。
公园周边有便捷的交通网络和商业区，是市民休闲娱乐的理想选择。
三、公园规划设计理念1.生态保护与绿化公园以生态保护和绿化为基础，合理保留原有的树木和草地，充分利用自然资源，打造一个生态良好的休闲场所。
2.功能分区与多样性公园划分为不同的功能区，如运动区、休闲区、亲子区等，以满足不同人群的需求。
同时，在每个功能区内，设计多样化的设施和活动，以提供更多元化的选择。
3.建筑设施与景观融合在公园中设置一些建筑设施，如茶室、休息亭等，以方便市民休息和聚会。
同时，将这些建筑设施融入景观中，与自然环境相协调，营造出美丽的城市风貌。
四、公园规划布局1.入口区：入口区位于公园的正中心，设计独特的大门，引导市民和游客进入公园。
2.中心花坛：位于公园的中心位置，规划为一个大型花坛，以美丽的花卉和绿植装饰，为公园增添生机和色彩。
3.运动区：位于公园的北侧，配备各种体育设施，如篮球场、足球场等，供市民进行锻炼和运动。
4.休闲区：位于公园的南侧，设计有供市民休息和放松的凉亭、长椅等设施，提供一个宜人的休闲环境。
5.亲子区：位于公园的东侧，设计有儿童游乐设施和亲子活动区域，为家庭提供一个欢乐的游玩场所。
6.水景区：位于公园的西侧，规划有小型湖泊和水景，增加公园的景观效果和观赏价值。
五、公园建设方案1.绿化布局：根据公园规划布局，在不同的功能区域增加丰富的绿植，如花坛、草坪等，为公园增加美观度。
2.建筑设施：在公园各个区域布局茶室、洗手间、休息亭等建筑设施，方便市民的使用和活动。
3.游乐设施：在亲子区设置儿童游乐设施，如秋千、滑梯等，以满足孩子们的游玩需求。
外滩项目整体定位与发展战略报告
外滩项目整体定位与发展战略报告一、项目整体定位外滩项目位于上海市中心的黄浦江畔，拥有得天独厚的地理位置和风景资源。
本报告针对外滩项目的定位，以发展成为国际一流的商业、休闲和文化中心为目标。
1.商业中心定位外滩项目将打造成为商业活力充沛的区域，拥有一流的商业设施和配套服务。
通过引入国际著名品牌、高端百货、时尚潮流等商业元素，吸引消费者和企业，形成繁荣的商业氛围。
2.休闲中心定位外滩项目将提供多样化的休闲娱乐设施，包括博物馆、艺术展览、电影院、餐饮街区等。
通过丰富的休闲娱乐活动，吸引市民和游客，为他们提供舒适、愉悦的休闲体验。
3.文化中心定位外滩项目将致力于展示上海的文化底蕴和多元的艺术魅力。
通过举办文化节、音乐会、戏剧表演等活动，吸引国内外文化艺术界的精英和观众，推动艺术交流和文化创意产业的发展。
二、发展战略1.增加商业项目外滩项目将引入更多的国际品牌和知名企业，打造成为引领时尚潮流的商业中心。
通过租佳商业空间、提供优质的服务和增加特色商业活动，吸引更多的消费者和商家。
2.多元化休闲设施外滩项目将提供多种类型的休闲娱乐设施，满足不同人群的需求。
除了博物馆、艺术展览等传统设施外，还将引入国际级的主题公园、儿童乐园等，形成丰富多样的休闲场所。
3.引进文化艺术项目外滩项目将与国内外的文化艺术机构合作，举办高水平的艺术演出和展览。
通过举办文化节、艺术家驻地、文创市集等活动，推动艺术交流和文化创新，提升整体的文化品味。
4.提升服务品质外滩项目将注重提升服务品质，为居民和游客提供更好的用户体验。
加强设施维护和管理，提高服务人员的素质和专业水平，提供便利的交通、安全的环境、优质的服务，为用户创造舒适、安全、愉悦的生活和消费环境。
5.创新与可持续发展外滩项目将积极引进创新科技和可持续发展理念，在建筑设计、能源利用、环境保护等方面进行创新探索。
通过使用智能设备、节能减排等手段，提升项目的可持续性，努力打造绿色、智能的发展模式。
公园规划策略分析方案设计
公园规划策略分析方案设计引言公园是城市绿化建设的重要组成部分，对居民提供休闲娱乐、锻炼身心、减轻压力的场所。
公园规划是为了能够有效地满足居民的需求，提供一个舒适、安全、美观的公共空间。
本文将通过分析和设计公园规划策略，探讨如何实现一个理想的公园。
现状分析在开始规划前，需要对现有公园的情况进行分析。
包括公园的面积、位置、植被状况、设施设备等。
同时，需要了解公园周边的人口分布、交通状况等，以便确定规划的主要目标和方向。
目标设定根据现状分析的基础上，制定公园规划的目标。
目标应该体现满足居民的需求，并且与城市绿化建设的整体发展相一致。
例如，提供一个多功能的公园空间，包括娱乐、运动、休闲、文化展示等。
另外，公园规划也要考虑到环境保护和可持续发展的原则。
规划策略1. 设施布局根据公园规划的目标，对设施进行合理布局。
例如，将休闲区与娱乐区分开，为儿童设立特殊的游乐区域，为老年人设立健身区域。
同时，也需要考虑设施的数量和品质，充分满足居民的需求。
2. 植被绿化公园的绿化是非常重要的，除了美化环境之外，还能改善空气质量、降低温度等。
在公园规划中，应该选用适宜的植物品种，均匀分布在整个公园区域，形成亮点和景观，打造一个宜人、宜居的生态空间。
3. 环境保护公园规划要考虑到环境保护的问题，比如合理处理垃圾、建设污水处理设施、保护生态环境、节约能源等。
在规划中应该设立相应的区域和设施，提供给居民使用，并加强对环境保护的宣传教育。
4. 安全管理安全是公园规划中必须重视的一个方面。
需要制定相应的安全管理制度，包括设立安全警示牌、设置监控设备等。
此外，还需要合理设计人流和车辆流的走向，保证居民的安全。
5. 文化展示公园不仅是一个休闲娱乐的场所，还是一个展示城市文化的平台。
在公园规划中可以设计文化展示区域，展示当地的文化特色和历史文化。
这有助于增加居民的文化素养，提升公园的美誉度。
实施与评估公园规划的实施包括建设和维护两个阶段。
XX建设践行新发展理念的公园城市示范区总体方案
XX建设践行新发展理念的公园城市示范区总体方案公园城市示范区总体方案一、背景和目标随着城市化进程的加快，城市面临着环境污染、交通拥堵、生活品质下降等问题的挑战。
为了解决这些问题，XX市决定建设一座以公园为核心的示范区，践行新发展理念，以人民群众的幸福生活为最终目标。
二、整体定位该示范区将以生态环境优美、公共服务完善、城市管理智能高效为特点，积极探索可持续发展路径，提高居民生活品质。
同时，将注重优化产业结构，培育新兴产业，提供就业机会，推动经济发展。
三、规划布局1. 公园建设：在区域范围内大力发展公园建设，包括大型公园、社区公园、森林公园等。
通过增加绿地面积、建设生态景观、提供丰富的休闲设施，提高居民对自然环境的享受和保护意识。
2. 交通规划：建设智能交通系统，包括智能公交、共享单车、自动驾驶等，通过减少私家车使用量和交通拥堵，改善空气质量，提高居民出行效率。
3. 基础设施建设：通过提高供水、供电、供气、供热等基础设施的质量和效率，提高居民生活的便利性和舒适度。
4. 功能分区：建设商业中心、产业园区、居住区等功能区，形成互相支撑、相互依存的城市结构，为居民提供全方位的服务。
四、产业培育1. 新兴产业：重点发展环保产业、科技创新产业、文化创意产业等具有发展潜力和市场需求的新兴产业，提供就业机会，促进经济增长。
2. 服务业发展：加强旅游服务、文化娱乐、教育培训等服务业的发展，提供多样化的消费选择，提升城市形象。
五、生态保护与环境改善1. 生态保护：保护自然生态环境，加强水源保护、森林保护和生物多样性保护等工作，维护生态平衡。
2. 环境改善：引入新技术、新材料，减少污染排放，建设垃圾处理场和污水处理厂，改善城市环境质量。
3. 环境宣传：加强环保意识教育和宣传，提升居民的环保素养和意识。
六、城市管理和智能化建设1. 智能化建设：引入先进的物联网、大数据、人工智能等技术，提高城市管理的智能化水平，提供更加便捷、高效的公共服务。
公园改造项目策划书3篇
公园改造项目策划书3篇篇一公园改造项目策划书一、项目背景随着城市的发展和人们生活水平的提高，公园作为城市绿地的重要组成部分，不仅为市民提供了休闲娱乐的场所，也对城市的生态环境和居民的生活质量有着重要的影响。
然而，当前部分公园存在设施老化、景观单一、功能不全等问题，无法满足市民日益增长的需求。
因此，对公园进行改造升级，提升其品质和功能，具有重要的现实意义。
二、项目目标1. 改善公园的设施条件，提升游客的体验感。
2. 丰富公园的景观层次，增加植物种类和花卉布置。
3. 拓展公园的功能区域，满足不同年龄段市民的需求。
4. 加强公园的管理和维护，提高公园的运营效率。
三、项目内容1. 设施改造：对公园内的道路、座椅、垃圾桶等设施进行更新和修缮，确保其安全、舒适、美观。
2. 景观提升：增加绿化面积，种植适应当地气候的乔木、灌木和花卉，打造多层次、多色彩的景观效果。
3. 功能分区：根据市民的需求，划分不同的功能区域，如儿童游乐区、健身区、休闲区等，提供多样化的活动空间。
4. 文化活动：举办各类文化活动，如音乐会、艺术展览、科普讲座等，丰富公园的文化内涵。
5. 管理优化：建立健全公园管理制度，加强人员培训，提高管理水平和服务质量。
四、项目实施1. 前期调研：对公园现状进行详细的调查和分析，了解市民的需求和意见。
2. 方案设计：根据调研结果，制定详细的改造方案，确保方案的科学性和可行性。
3. 项目招标：按照相关程序，对项目进行招标，选择有资质、有经验的施工单位和监理单位。
4. 施工建设：严格按照设计方案和施工规范进行施工，确保工程质量和进度。
5. 竣工验收：组织相关部门和专家对项目进行竣工验收，确保项目符合设计要求和质量标准。
6. 运营管理：制定公园的运营管理方案，明确管理职责和运营机制，确保公园的正常运营。
五、项目预算1. 设施改造费用：[X]万元2. 景观提升费用：[X]万元3. 功能分区费用：[X]万元4. 文化活动费用：[X]万元5. 管理优化费用：[X]万元六、项目效益2. 生态效益：增加绿化面积，改善生态环境，提高城市的生态质量。
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❖ 公园价值利用是围绕CBD价值核心的附加体系，具体利用将在下面分述；
在本项目容积率5.7的情况下，如 何形成高档物业形象 ❖ 如何解决高容积率并不破坏项目高档物业形象的问题？
借鉴CBD案例：高容积率 如何形成高档形象 CBD内：容积率影响程度相对较弱
有一定量的外销比例，约占20%： 目前已售的住宅物业客户有一定量的外籍人士； 目前居住的非主流家庭约60-70%，用于办公的约占15-20%；
北京CBD基本情况及销售特征
北京CBD的规划范围是： 东大桥路（西）--西大望路（东）、朝阳北路（北）--通惠河（南）之间约3.99平方公 里 的区域。
高档写字楼云集： 云集了国贸、汉威、嘉里、航华大厦等高档写字楼；
结合以上的价值取向，本 项目的限制条件在于：
❖ 景观面只 能占到项 目的20% 左右；
景观视 线面
1号地块
2号地块
ห้องสมุดไป่ตู้
3号地块
4号地块
❖ 地块的高 容积率、 土地的较 小占地规 模决定了
结论
❖ 根据项目价值取向、项目的限制条件综合研究：
抓CBD的优势，是项目核心价值；
❖ CBD的物业价值建构主要通过以下因素： 购买动因：用途的多元化 经济因素：投资回报稳定性 客户构成：非主流家庭 居住流动性：高 服务的要求：私人化、商务化服务 配套要求：社会的、开放的交流 产品形象：国际化的、现代的、华贵的 ❖ 因此项目初步定位为：
CBD区域内物业立足于：由于在CBD区，区域价值大于产品价值；外环境 价值大于内环境价值。故一般都是高密度，高容积率物业，其并不直接贬损 物业的高档次；
CBD内物业建立高档形象的立足点：
CBD内居住物业形象立足点与普通住宅物业立足点不同，更不是通过横向 的单向比较，而是依托于区位形象的优势； 共享空间的稀缺性； 公共部分的高档性； 外立面的个性化； 服务的高档化、深入化； 高科技的智能化； 高档次的交流平台；
支持性专题研究： 类似区域（CBD及周边）产品定位的共性
大连CBD基本情况及销售特征
大连CBD的规划范围是： 从青泥洼商业起步，沿中山路、友好广场、中山广场、人民路、港湾广场到大连新港区。 其范围界定东沿港湾广场至勤俭街，北沿港湾广场至大连火车站，西沿大连火车站、电 子城、裕景商城至五惠路，南沿五惠路至职工街与勤俭街相汇处，占地面积约2.4平方公 里。
公园对物业价值的影响（世联研究）
世联通过对泛CBD区六个公园物业的研究，得出以下结论： ❖ 公园的价值在于景观面，景观面对物业的价值的提升约为10%； ❖ 地段是物业价值的决定因素，而公园仅为附加值； ❖ 公园不是形成高档物业的关键驱动因素； ❖ 公园对豪宅物业与普通物业的价值提升是类似的；
地块核心价值分析
CBD案例的选择原则和选择案例
❖ 项目的选择是距CBD核心区域步行为十五钟内； ❖ 选择的项目是以居住为主导的； ❖ 选择成熟的CBD区域内物业； ❖ 选择的是CBD区域内高密度、高层物业； ❖ 选择北京、上海、深圳、大连CBD区域内物业； （北京——棕榈泉国际公寓、SOHO现代城； 上海——静安枫景、嘉里中心； 深圳——名仕阁、都市名园； 大连——振屹.城市广场、曼哈顿；）
率的； ❖ 高附加值——通过服务与配套设施营造； ❖ 通过CBD区域内物业特征的研究表明：
世联CBD居住核心价值模型
CBD物业的属性取向规律
有两类方向： 第一个方向：大户型豪宅，它一般需俱备的条件是： ❖ 有良好的外部景观资源。 ❖ 有较大规模和良好的内部环境。 ❖ 内部不含办公楼，因为办公楼对大户豪宅价值有折减。 ❖ 与CBD的商务氛有一定距离。
第二个方向：中等户型服务式住宅和小户型公寓 ❖ 具备服务功能和公共交流功能。 ❖ 处在CBD氛围内或其延续范围内。 ❖ 如临主干道，则偏向办公。 ❖ 内部环境不成为其核心价值。
终稿汇报说明
❖ 中期汇报的共识： ❖ 本项目在高容积率情况下，不做大户型豪宅； ❖ 不做超高层； ❖ 完全高科技创新产品，存在高成本风险和客户认同风险； ❖ 本项目不适合发展大型集中式商业； ❖ 本次汇报考虑新的变化： ❖ 地价从原先2.5亿元，调整为1.8亿元； ❖ 容积率由原先的9，调整为7.3；1号地块从原先的12，调整为10；
国内外知名大公司云集： 有摩托罗拉、惠普、道琼斯、韩国三星等数家国内外知名大公司；
基础设施完善： 具有最完善、最便捷的交通、通信等现代化的基础设施；
外销公寓销售旺: 在外销公寓、内销住宅和写字楼各类物业中，以外销公寓所占比例最多，达到了45％；
投资客多： 已售的CBD住宅物业，投资客户多；
目标客户变化明显： 核心区域的住宅物业目标客户为金领、CBD边缘的住宅物业目标客户为高级白领 、泛 CBD区域的住宅物业目标客户为普通白领 ；
CBD区域内物业共同特征
❖ 物业形象——
❖ 高档的、国际化、高密度、高容积率、高附加值的公寓物业；
❖ 高档的——CBD的形象拉升、物业提供附加值拉升高档形象； ❖ 国际化——CBD的形象、客户的国际化、服务与配套设施的国际化体现的，
国际化又体现了项目的高档次； ❖ 高密度、高容积率——主要能过商务功能与小单设置来分解项目的高容积
大连CBD的四大功能区： 一是以东部海关、商检以及东港区改造为代表的临港产业园区； 二是以人民路两侧商务酒店和商务办公楼宇所形成的商务办公区； 三是以中山广场为核心所形成的金融商务区； 四是以青泥洼购物中心和正在改造的天津街商业区构成的商贸购物区；
基础设施完善： 具备完善的市政交通与通讯条件
投资客大约占20-30%： 目前已售的住宅物业的客户注重周边物业的租金、物业的升值潜力； 或由于产品稀缺性而提前购买。
2、3、4号地块容积率为5.7，未变； 1. 考虑地块的联动开发；
在新的变化条件下，我们必须对项目重新思考
关键问题是： ❖ 考虑到两块地的联动发展，对于项目存在的两大核心优势（CBD/
劳动公园），谁将成为本项目开发的主导价值； ❖ 在本项目容积率5.7的情况下，如何形成高档物业形象； ❖ 如何应对严峻的市场竞争； ❖ 发展高档物业对企业的战略价值及对企业的关键要求；