房地产的策划分类透析
房地产策划模式比较及全程策划
房地产策划模式比较及全程策划随着社会经济的不断发展，房地产业也变得越来越重要。
但是，房地产策划模式的选择是关键，直接影响到房地产项目的成败。
现在，随着房地产市场竞争的不断增加，房地产业拥有了多种策划模式，并且全程策划也越来越被重视。
目前房地产策划模式主要分为城市更新型、服务型、开发型三大类型。
城市更新型房地产策划是指在城市中改善原有建筑物、场地、设施等陈旧落后、不适应城市发展需要的地区，通过升级改造使其成为现代化城市的重要组成部分。
服务型房地产策划模式是指以产品的服务为核心，商业、小区、文化场所等对现代人日常生活有帮助的服务设施为重点，与居住环境相结合，满足消费者的需求。
开发型房地产策划模式是指通过开发建设，为城市新建及扩建提供住宅、商业综合体、高档写字楼、豪华别墅等不同种类的房地产产品，并通过市场营销手段实现盈利。
在上述三种房地产策划模式基础上，全程策划的重要性被越来越认可。
全程策划是指在房地产项目的整个生命周期中，从前期咨询策划、规划、设计、落地到运营期结束，全程跟进服务一整套方案。
它能够在整个项目周期中，对市场形势做出预判，专业的团队能够从不同角度出发，给出正确的解决方案，监控整个项目的进展，确保项目运营结果达到预期。
全程策划中，其中包含了许多内容，如规划设计、拟定计划、整体规划、投资建设、营销推广等。
因此，在全程策划的过程中，需要保证整个团队专业性和高效沟通协作，以达到最佳效果。
相比之下，其他策划模式如单一模式、简化模式等模式则无法全面考虑，忽略了项目中的不同环节。
这样会带来一些负面影响，如工程质量降低，市场推广不畅，甚至出现亏损等问题。
总而言之，目前房地产策划模式以及全程策划模式的选择关系到企业长远发展，本着“全面、专业、规范、高效”的原则，应根据企业发展方向，结合项目性质，选择合适的策略模式和全程服务，提升企业影响力和市场竞争力。
房地产开发项目的策划分析（优秀范文五篇）
房地产开发项目的策划分析（优秀范文五篇）第一篇：房地产开发项目的策划分析在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。
随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。
市场调研是选择投资意向、进行项目可行性研究、确定项目开发方向重要的基础性工作。
只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。
第一节房地产市场调查的内容房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。
市场调查有广义和狭义之分。
狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。
例如进行住房市场购买力的调查，只有通过一定数量的各种年龄结构的人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购买力的情况。
广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。
因此，广义的市场调查不仅是单纯研究购买者的心理或行为，而是对营销活动中所有阶段加以研究。
一、房地产市场调查的重要性企业的生存环境是不断变化的，企业必须通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以引找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占有率。
现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。
只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。
建造好的房屋若能符合消费者的需求，销路畅通，也就可能达到企业预先制定的效益目标。
二、房地产市场调查的主要内容.房地产市场环境调查（1）政治法律环境调查①国家、省、市有关房地产开发经营的方针政策。
房地产策划定位4部曲解析
房地产策划定位4部曲解析房地产行业需要进行策划定位，以保证项目的可持续发展。
下面将介绍房地产策划定位的四个部曲。
第一步：市场调查与分析在房地产策划定位开始前，需要进行市场调查和分析，以了解当前市场情况。
在市场调查时需要分析以下几个方面：1.竞争对手分析：需要了解所在区域的竞争对手，他们的产品有何特色，价格如何等等。
2.购房者需求分析：需要了解购房者的需求，例如：购房者对房屋的面积、价格、位置、装修等要求。
3.地域分析：需要了解所在区域的经济状况、人口与社会背景、前景发展等情况。
第二步：目标定位目标定位是保障房地产发展的重要环节，其主要目标是为房地产开发者提供明确的目标，以便他们可以更加有针对性地进行工作。
进行目标定位时需要考虑以下因素：1.地理位置：根据房地产项目的地理位置，有针对性地进行市场开发。
2.房屋价格：根据购房者的需求与承受能力，定位房屋价格。
3.房屋属性：根据目标群体需求，定位房屋的属性，例如：商住两用、豪华型、经济型等。
第三步：定位方案制定房地产策划最重要的环节之一是制定定位方案，定位方案是指为了能够达成目标所采用的策略与措施，其包括以下几个方面：1.市场策略：根据目标群体采取不同的市场策略，例如：线上渠道、线下推销、户外广告等。
2.产品策略：针对目标群体的需求定制出适合的产品，例如：精装房、半装修房等。
3.定价策略：根据房产项目定位，制定相应的定价策略，例如：长期稳定价、超高性价比价等。
第四步：方案的执行与跟踪定位方案制定后，需要进行方案的实施与跟踪。
这一步是保障定位方案成功实施的重要环节，需要完善的过程控制和执行跟踪，以确保定位方案的实施和跟踪情况。
以上就是房地产策划定位的四部曲介绍，了解这些步骤，才能更好地规划和实施房地产项目，保障房地产项目的可持续发展。
房地产市场的房地产策划分析了解策划过程和方法
房地产市场的房地产策划分析了解策划过程和方法房地产是一个庞大的行业，涵盖了房屋开发、销售和管理等多个方面。
在房地产市场中，房地产策划是一项至关重要的工作，它涉及到项目的规划、定位以及销售策略的制定。
本文将对房地产策划的分析、了解策划过程和方法进行探讨。
一、房地产策划的概念房地产策划是指通过对市场进行调研，分析市场需求和供应情况，制定出项目的规划、定位以及销售策略的过程。
它是房地产开发过程中的一项重要环节，可以帮助开发商提前洞察市场变化，降低项目风险，提高项目的市场竞争力。
二、房地产策划的过程1. 市场调研：在进行房地产策划之前，需要对目标市场进行全面的调研，了解市场的需求、供应情况、竞争对手等因素。
通过市场调研可以帮助策划者全面把握市场的动向，为后续的策划工作提供依据。
2. 目标确定：在了解市场情况之后，策划者需要确定项目的目标定位。
这包括确定项目的产品特点、适合的目标客群以及项目的核心卖点等。
目标确定的关键是与市场需求相匹配，提供符合市场需求的产品和服务，以实现最大化的销售效益。
3. 策略制定：基于市场调研和目标确定的基础上，策划者需要制定相应的策略。
这包括产品定价策略、营销推广策略、销售渠道策略等。
策略的制定需要综合考虑市场需求、竞争对手、自身资源等因素，以确保项目在市场中的竞争力。
4. 实施与监控：策划的最后一步是实施与监控。
在实施过程中，需要全面协调各个部门的合作，确保项目按照策划的要求进行。
同时，需要建立相应的监控机制，及时发现项目中存在的问题，进行调整和优化。
三、房地产策划的方法1. SWOT分析：SWOT分析是一种常用的房地产策划方法。
通过分析项目的优势、劣势、机会和威胁，可以帮助策划者全面评估项目的竞争力，为策划提供指导。
2. PEST分析：PEST分析是另一种常用的房地产策划方法。
它涉及到对政治、经济、社会和技术等因素进行分析，以评估市场环境对项目的影响。
通过PEST分析，策划者可以更好地把握市场趋势，制定相应的策略。
房地产策划定位4部曲解析
房地产策划定位4部曲解析房地产策划定位4部曲（一）房地产战略策划定位战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效地整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。
战略策划定位内容如下：1、大势把握——出思路。
在宏观大势把握的前提下，根据每个项目的不同特点，找到适合其发展思路。
大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板快文化底蕴。
2、资源整合——出平台。
帮助项目整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。
资源整合包括企业内部资源整合、企业外部资源整合、行业内部资源整合、行业外部资源整合。
3、理念创新——出定位。
思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。
理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。
4、策略设计——出方案。
量身定造，针对项目特点设计一套科学的、独创的、有前瞻性的，且具有可操作性的对策方案。
策略设计包括项目总体定位、项目理念设计、项目功能规划、项目运作流程、项目经营思路和项目推广策略。
5、动态顾问——出监理。
操作过程主要由专业技术企业完成，策划人作为顾问起参谋作用。
顾问监理包括项目重大事件、项目重要环节、项目节奏把握、项目时常引爆和项目品牌提升。
（二）房地产全程策划定位房地产全程策划，简单地说就是对房地产项目进行“全过程”的策划，即从项目前期的市场调研开始到项目后期的物业服务等各个方面都进行全方位策划。
全程策划强调为投资者提供标本兼治的全过程策划服务，每个环节都以提升项目的价值为重点，围绕提升项目的价值来运用各种手段，使项目以最佳状态走向市场。
全程策划定位内容如下：1、市场研究——对项目所处的经济环境、项目面对的当前房地产市场状况、项目所在区域同类楼盘进行调研分析。
2、项目分析——通过对项目自身条件及市场竞争情况分析，确定项目定位策略，决定目标客户及楼盘形象，决定项目市场定位、功能定位及形象定位。
房地产策划案分类
房地产策划案分类一：全程综合策划案这种策划案指开发商从刚刚有意识要开发某个楼盘就已经与房地产营销策划公司合作。
此种情况下，营销策划公司充当的是一个全程咨询顾问的角色。
在某种程度上可以说权利大，但责任也同样重大。
对策划公司的综合素质要求也高。
二：中期介入型营销策划案此种类型的策划案一般出现于开发商对于楼盘的设计方案已经定稿，甚至工程已经开始。
后寻找策划公司为其进行营销策划。
或邀请多家策划公司进行比稿，最后选择一家最满意的公司为其进行营销策划。
三：单纯营销策划案这种策划案出现在楼盘已经基本完工的情况下，开发商才寻找策划公司为其进行营销策划此种营销策划案已不具备全程综合策划案的多种功能。
只有对现有资源进行整合，提升价值，进行营销策划活动。
四：二次营销策划案此种策划案的功能范围最小，但难度也最大。
出现在楼盘第一次营销策划不成功，楼盘基本上已属于死盘的情况下，开发商寻找策划公司为其进行第二次营销策划，既第二次包装。
此种策划案最能体现策划公司的策划能力。
综合策划案分为四个阶段：既资源整合阶段、价值提升阶段、推广发布阶段和预算费用的提出。
一：资源整合阶段所谓资源整合，就是策划公司接手项目后，采取各种手段，进行大量的调研，并对数据进行分析。
充分发掘项目的各种显性资源和隐性资源。
后对消费者进行定位，对开发商提出项目设计建议和环境物业规划建议。
资源整合阶段主要分为以下几个程序[1]项目SWOT分析项目SWOT分析包括优势分析、劣势分析、机遇分析和威胁分析。
在一个项目没有开始之前，策划公司应对项目的地理环境因素、人文环境因素、政治环境因素、竞争环境因素、经济环境因素等各方面的因素进行全方位的调研。
各种因素在同一个项目中可能表现为优势，也可能表现为劣势；可能会成为机遇，也可能成为威胁。
但在策划公司分析并拿出解决方案后，劣势同样可以转化为优势，威胁可转化为机遇。
如当地产开发商们集中在CBD地区开发一些高容积率，低绿化率的项目时，有些开发商却针对有车一族转而到郊区开发低容积率，高绿化率的项目。
房地产策划分类透析
房地产策划分类透析房地产策划是指在开发房地产项目的过程中，制定出一系列合理的规划方案，以达到市场需求和企业利益最大化的目的。
房地产策划是整个房地产开发过程的核心，它直接关系到房地产项目的可行性和市场营销的成功。
在房地产策划中，可以把策划进行分类，以便更好地理解和实施。
以下是房地产策划的三类分类：一、按划分时期分类：1、前期策划前期策划一般指产品规划、定位和市场分析等工作。
要在研究市场需要的基础上，制定出前期策划方案，才能确保房地产项目的可行性。
前期策划的主要目的是为了确定项目的定位和受众群体，以便为后续的开发和营销打下基础。
2、中期策划中期策划主要是指在项目开始进入建设阶段之前的重要策划阶段。
这个阶段策划的重点是要确定好项目的规划、设计和建设标准等，以确保项目具有市场竞争力。
同时要注重完善开发计划、市场营销计划等，为项目的开发和销售打好底子。
3、后期策划后期策划主要涉及到项目开发和销售过程中的各个环节。
这个阶段的策划重点是要确定好市场营销的策略和目标，以及项目的运营管理和售后服务计划。
二、按策划方向分类：1、规划设计策划规划设计策划是指在房地产项目规划和设计的过程中，制定出一系列合理的方案，以便在市场营销中达到较好的效果。
这个阶段的重点是要确定好项目定位、产品品质、建筑风格和环境绿化等，以便在项目开发和销售中具有更好的优势。
2、市场营销策划市场营销策划是指在房地产项目开发和销售过程中，制定出一系列合理的销售策略和目标，以便在市场中具有更好的竞争力。
这个阶段的重点是要确定好产品的推广、销售渠道、销售流程和销售价格等，以便在市场营销中实现可持续发展。
三、按发展方向分类：1、综合性房地产开发策划综合性房地产开发策划是指对于一个区域或一个社区进行综合性规划和开发，涉及到房地产项目的多个领域，如住宅、商业、办公、文化娱乐等。
这个阶段的重点是要注重各个领域之间的整合和统筹，以便在市场中实现综合性经营的效益。
房地产营销策划分类透析
房地产营销策划分类透析随着人们生活水平不断的提高，对于居住环境的要求也越来越高。
因此，房地产市场逐渐成为经济中的一个重要领域，其竞争也日益激烈。
如何营销好房地产项目，成为了每一个房地产企业迫切要解决的问题。
而作为房地产市场中不可或缺的策划环节，房地产营销策划的分类变得越来越重要。
本文将从房地产营销策划分类的角度，探讨如何更好地开展房地产营销。
市场营销类策划市场营销类策划是房地产营销中最常见的策划方式之一。
其主要目标是通过品牌推广、广告宣传、展览会等方式来增加对房地产项目的关注度和壮大市场影响力，从而达到销售的目的。
市场营销类策划可以将品牌营销、推广营销、文化营销等方式相结合，既可以宣传项目的特色和品牌形象，同时也能提高项目在消费者中的知名度，吸引更多的潜在客户。
作为一种比较综合的营销策划方式，其优点在于能最大程度地扩大项目范围，同时也有一定风险，需要制定详细的营销计划和策略。
促销营销类策划促销营销类策划通常是为了销售消化库存、提高消费者购买积极性而采用的营销手段。
促销营销类策划可以采用多种方式，比如限量折扣、组合购买、满减优惠等。
其最终目的是刺激消费者购买欲望，增加销售量，同时降低库存压力。
在房地产领域里，促销营销类策划的形式也有所不同。
比如提供购房优惠、推出赠品等活动方式，促进客户购买意愿，增加商品销售。
渠道营销类策划渠道营销类策划是指通过建立多个渠道来消费产品，推广销售业绩的一种方式。
包括新兴电商渠道、交易市场、物流渠道等。
通过建立优质渠道，产品可以更快地传播，进而在市场上得到更好的认同和宣传效果。
渠道营销类策划同样适用于房地产市场。
通过建立优质的销售渠道，房地产企业可以更广泛的宣传，增加项目的话题性和热度，逐渐扩大项目知名度和吸引更多的潜在客户。
社区营销类策划社区营销类策划是指在一个固定社区范围内进行的营销策划活动。
通过这种方式，能更好的固化潜在客户，传播品牌，同时也能优化社区状态，刺激消费者的购买行为，增加销售额。
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房地产策划分类透析(2008-11-07 09:54:25)标签：杂谈当今房地产市场已成群雄争霸之态，而其演变不在是单纯的商家与商家之战，商家、买家个占一方使原本已经混乱的房产市场更加迷雾重重。
面对当今的房产市场，商家如何在混乱中突围，如何博得买家信任已成为重中之重。
而作为其关键的房地产策划团队在面对当今市场环境时如何能走出制胜一步，扬长避短，发挥出地块的最大价值，博得买家的信任，将决定成功与否。
结合上述问题本文将对地产开发等问题进行抛砖引玉的阶段性分析。
第一阶段项目市场调研与投资分析步骤1：房地产项目所在地市场情况初步调查阶段A：房地产宏观环境分析第一、区域环境。
研究区域环境要注重这几个方面：区域概况、面积、人口、交通、通信、旅游等。
第二、经济环境。
经济环境研究通常包含国民经济情况、财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、消费结构和消费水平、对外贸易，以及经济发展规模、趋势、速度和效益等等。
第三、政策环境。
即与地产市场相关的房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、税收政策等。
第四、行业环境。
有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
与此同时，在地产开发过程中，资本流动量、项目的分析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程、货币信贷情况等方面也应该做出系统的研究。
阶段B：房地产项目所在地房地产市场状况分析第一、城市房地产市场发展描述。
主要通过数据的统计，进而对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描述。
第二、市场现状剖析。
通常通过对比近3-5年的成交量、供应量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次的剖析。
第三、未来走势预测。
在现状剖析的基础上，就与项目相关的方面，如郊区住宅发展趋势等，做出预测（约3-5年）。
阶段C：房地产项目所在地板块市场分析第一、板块总体规划。
主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。
第二、板块功能定位。
是CLD还是CBD等都是要加以区分的。
第三、板块开发动态。
已建、在建和即将开发的项目都要有个全面、扼要的认识。
第四、板块物业价格水平分析。
这是制订价格策略的基础，因此一定要搜集准确、全面的资料，并进行归类、分析。
阶段D：房地产项目地块环境研究分析地块环境研究报告一般的结构是：对开发地块周围1-2公里范围内，以及开发地块未来在城市发展走势中的地位研究分析。
第一、生活配套。
主要包括交通状况、商业网点状况、休闲、体育场所、医疗、教育设施分布及未来发展预测第二、交通状况。
各种交通工具的通勤半径、停车设施状况研究、各种公路交通工具维修点状况第三、周边景观。
自然景观、历史人文景观等第四、污染状况。
空气质量、水质状况、土质状况、辐射物辐射状况、能见度状况、水气及腐蚀状况及未来变化第五、社会治安。
第六、未来发展状况。
交通未来发展状况研究、教育及医疗未来发展状况研究、购物及休闲未来发展状况研究、体育及旅游景点未来发展状况研究阶段E：项目地块特性分析第一、项目地块的基本情况。
主要有地理位置、占地面积、规划用途、规划指标（容积率、建筑密度、绿化率、建筑限高）及其它一些基本情况。
第二、项目地块SWOT分析。
从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等对项目进行优势、劣势、机会和威胁分析。
步骤2：对房地产项目所在地市场情况再次进行调查阶段A：对该区域房地产市场环境作深入的调查与分析第一、市场需求和消费者行为调查。
主要包括消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、市场需求发展趋势、市场需求影响因素调查、需求动机与行为调查。
（注：由于开发项目不同，问卷内容不尽相同）。
第二、房地产市场状况针对性调查。
主要包括对该区域的明星楼盘、畅销楼盘、滞销楼盘、最受欢迎物业类型、住宅市场空置率等调查分析。
第三、房地产市场的营销手段调查。
主要包括房地产广告的时空分布及广告效果测定、房地产广告媒体使用情况、房地产广告预算与代理公司调查、各种公关活动对项目绩效的影响，以及房地产市场营销方式的采用情况。
阶段B：对可类比项目进行全面分析对可类比项目自身特色、各类硬件指标及软件指标、销售业绩等进行分析。
第一、对可类比项目的硬件指标调查。
项目占地面积、用地面积、容积率、建筑密度、绿化率、规划户数等的调查研究。
第二、对可类比项目的软件指标调查。
主要包括项目价格层次、户型配比、社区配套、项目定位、主要卖点、第三、对可类比项目销售去化顺序分析。
第四、对可类比项目销售渠道使用情况的调查和分析。
第五、对可类比项目者的广告投放和广告费用、广告策略的研究。
第六、对未来可类比项目情况的分析与估计等。
步骤3：制订房地产项目投资分析报告阶段A：对房地产项目开发基本情况介绍阶段B：房地产项目开发的成本分析项目开发的成本主要包括土地购置成本、前期开发费用、建安工程造价、公建配套设施费、管理费用、财务费用及税费等。
阶段C：房地产项目开发的投资收益分析第二阶段项目概念设计及项目定位步骤1：可类比项目、重点竞争对手营销策略分析对可比项目分析的重点主要有项目概况、市场定位、价格、销售对策、主要媒体运用及投放频率、公关促销活动、其它特殊卖点和营销手段。
步骤2：房地产项目SWOT分析及总体思路拟定阶段A：房地产项目的SWOT分析从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等（如地理环境、周边配套、交通、竞争对手、拆迁问题、品牌实力、城市规划、项目定位、地形地块、地段档次、项目规模、污染问题、政策环境、设计风格）对项目进行优势、劣势、机会和威胁分析。
阶段B：针对房地产项目劣势所采取的应对策略阶段C：项目总体思路的拟定第一、战略部署。
制订项目的战略目标及划分实施步骤。
第二、软件平台构筑。
达致项目战略目标所需的软件平台——“营销大环境”的构筑，应从项目的规划阶段就开始着手。
第三、硬件功能的配置。
包括项目自身应实现的功能定位及项目结合周边配套等所应实现的功能定位。
步骤3：房地产项目潜在价值的挖掘第一、挖掘项目先天的最大价值。
从品牌价值、时机价值、文化背景价值、环境价值、交通价值、地地形、规模、产品特色等方面入手。
第二、赋予其适当且最大化的后天价值。
第一大类型卖点：楼盘硬件价值第二大类型卖点：产品可感受价值第三大类型卖点：功能提升型价值第四大类型卖点：居住文化与生活方式第五大类型卖点：情感第六大类型卖点：身份第七大类型卖点：规范与指标荣誉与规范第八大类型卖点：直接促销功能步骤4：房地产项目的目标客户群锁定阶段A：对以下问题进行研究第一、哪些人是买家（包括隐性、显性两类）？第二、赋予其适当且最大化的后天价值。
第三、买家为什么要买这些房子？第四、谁参与了买家的购买行动？第五、买家以什么样的方式买房？第六、买家什么时候买房？第七、买家在哪里买房？在研究了上述问题之后，我们要为买家画一幅“素描”，这幅“素描”要对买家的文化特征、社会特征、个人特征和心理特征进行最全面、最准确的描绘。
阶段B：目标客户群定位阶段C：目标客户群描述阶段D：项目与目标客户群的对接第一、项目产品的总体特征描述。
第二、项目产品与目标客户群的对接。
阶段E：目标客户群的消费心理研判及需求分析第一、消费心理。
第二、需求分析。
第三、对项目主题的认知步骤5：房地产项目开发主题定位及房地产形象定位阶段A：房地产项目开发主题定位为项目建立领先的、策略型的市场主题概念体系：a.该体系不仅是一个主题概念的提出；b.该体系紧扣项目与当地房地产市场的大势与机会点；c.立足于该项目资源优势与发展商自身优势之上；d.具有充分的整合性。
该体系能够充分挖掘、兑现项目的最大价值，包括项目的核心优势与一系列卖点；f.该体系的是深度能够使项目输出持续的价值，从而保证大型项目的持续旺销热度，并为战略扩张埋下伏笔；g.该体系能够与项目的建设与分期开发节奏及发展商的开发与推广相匹配，实现脉动状的市场推动功能。
阶段B：房地产项目形象定位围绕项目的开发主题定位，从功能与形式两方面入手，为项目进行形象定位。
步骤6：房地产项目的产品设计及建议阶段A：房地产项目总评规划会同专业规划公司进行土地开发总平规划，坚持“市场化”与“适度超前”两个原则。
阶段B：房地产交通道路规划第一、小区内交通道路规划。
第二、小区连接外部道路规划。
阶段C：社区配套规划阶段D：房地产户型设计建议第一、户型比例配置。
二房二厅、三房二厅等占多大比例的配置。
第二、户型面积比例。
80平方米以下、80～100平方米等占几个百分点，需进行精确配比。
第三、户型设计特色。
单式、跃式、复式及功能分区等建议阶段E：建筑设计建议第一、立面设计建议。
第二、整体风格建议。
第三、组团规划设计建议。
阶段F：园林景观规划第一、绿化面积的确定。
第二、景观的主题提炼。
第三、景观的特色营造。
阶段G：智能化系统设计建议坚持“适度先进”、“控制成本”及“特色营造”三个原则，提出智能化系统设计建设。
步骤7：房地产项目开发策略拟定阶段A：分期发展策略阶段B：分期发展计划第三阶段房地产项目的营销策划步骤1：房地产推广策略的定位第一、命名方案第二、VIS系统的建立阶段B：价格策略第一、定价策略。
1、定价目标：加速销售速度、提高销售率、以利资金周转等。
2、定价的衡量因素：建造成本、建筑物产品特色、正常利润、市场价格导向、附近市场行情和竞争状况等。
3、价格策略：着重于市场导向。
4、定价原则：地理位置、景观、房型规划、楼层、朝向等因素。
5、定价方针和付款方式：付款一般以工程进度分期付款；优惠折扣；面积小、平面布局差订出最低价等。
第二、差价策略。
第三、入市价格策略。
阶段C：广告策略阶段D：媒介策略阶段E：活动策略步骤2：制定市场进入方案阶段A：营销思路的体现第一、客户群的再清晰化。
第二、主要卖点的展示。
第一、营销方式建议。
第二、公关活动策划。
第四阶段项目入市准备及阶段策略步骤1：房地产项目入市准备阶段A：划分销售周期并确定各周期的工作内容阶段B：营销环境的营造第一、售楼部的设计第二、样板房的设计第三、现场包装阶段C：项目入市第一、入市时机选择。
第二、入市进机规划。
第三、销售模拟。
第四、公开认购。
步骤2：阶段活动策略1、楼花销售期广告策略2、内部认购期广告策略3、入市准备期广告策略4、公开发售期广告策略5、销售阶段期广告策略6、促销期广告策略7、强销期广告策略8、品牌形成期广告策略9、楼盘滞销期广告策略10、尾盘销售期广告策略。