华夏幸福产业新城开发模式PPT课件
华夏幸福基业案例分析-产业园ppt课件
园区概况-发展成果
1. 2013年，华夏幸福销售额为374.24亿元，同比增长77.07%，超额完成全年280亿元的销 售目标。其中产业新城业务销售额总计311.86亿元（含园区开发业务结算回款75.77亿 元，产业园区配套住宅签约销售额236.09亿元），城市地产签约销售额为59.16亿元， 其它业务（物业、酒店）等销售额为3.22亿元。实际归属于母公司所有者的净利润为 27.15亿元，同比增长52.21%。
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2020/4/13
园区概况-园区分布
园区名称 昌黎工业园区 滦平金山岭园区
文安园区 沈北智慧产业园区
广阳园区 于洪园区 青岛城阳区 河北省香河县
地点 河北秦皇岛
河北承德 河北廊坊 辽宁沈阳 河北廊坊 辽宁沈阳 山东青岛 河北廊坊
规划面积 15 75 21
一期5万平 15
34.85 8 40
产业定位
华夏幸福基业案例
投资发展部
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2020/4/13
目录
一．园区概况 二．“园区+地产”运营模式 三．园区房地产开发 四．园区示例-固安工业园区
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园区概况
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2020/4/13
园区概况-园区业务
成立时间：华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经营业务一级资 质，早前致力于河北省内的城市住宅开发
华夏幸福基业产业地产研究PPT课件
体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。 缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等
不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁 荒。
2.工业地产商模式 房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的
道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租 赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合 利的地产开利润。
3.主体企业引导模式 指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展
与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业 园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与 号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产 业链的打造及完善。
2.1 公司概况
华夏幸福基业创立于1998年，是中国领先的 产业新城投资运营企业，公司核心业务包括产 业园区开发运营和城镇开发建设。14年发展历 程中，牢牢抓住产业升级、区域分工的机遇， 聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，形成了 从园区建设、招商引资到城市运营的三大业务体系。
2011年企业销售额165亿，2005年以后，公司业绩复合增 长率保持在100%以上，于2011年8月29日A股上市。
2、投资活动产生的现金流净额大幅上升，主要系2011年该公司在沈阳、青岛以及 环北京以外河北地区的快速增长所致。
3、筹资活动产生的现金流净额增大一倍以上，主要系公司出让股权收到的现金。
2.5 财务分析
2、主营业务收入构成 2011年华夏幸福基业主营业务收入分行业构成
《华夏幸福基业怀来生态新城产业规划》PPT课件讲义
– 如何围绕怀来区块独特的葡萄资源，进 行产业链的延伸并推动地区经济发展？
– 如何将规划区块打造成为可持续发展的 生态区域？产业如何定位？
– 如何通过正确的定位以及模式选择，将 规划区块成功塑造成一个新城？
葡萄
研究意义 • 发现世界著名葡萄产区的
经济发展模式 • 借鉴其葡萄产业链的延伸
经验 • 借鉴其围绕葡萄发展其它
产业的经验
研究意义
• 理解生态城的定义并归纳 其发展模式
• 借鉴生态城发展中产业的 选择
• 得出生态城建设过程中对 房地产企业的启示
怀来区块的功能 定位与产业定位
生态城
新城模式
研究意义 • 理解新城建设的模式 • 借鉴新城建设中的关键成
功因素 • 借鉴如何通过产业规划推
动新城建设
资料来源：罗兰·贝格分析
▪ 已有产业： – 物流：UPS – 高科技：卫星服务提供商PanAmSat、企业信息化服务提供商EDS – 医药研究：医药研发商Dey Labs – 金融保险行业：保险公司 – 食品经销和其他一些葡萄酒相关产业：工业园内酒庄可以用外来 葡萄作为原料进行工业化酿造
▪ 未来产业规划重点： – 高科技研发 – 轻工业制造 – 贸易与物流
外部趋势
1. 区域发展理念的变化趋势 2. 国家对区域发展的政策导向 3. 国际/国内产业发展的趋势 4. 市场的投资热点及趋势 5. 人类生活方式的变化趋势
内部优劣势
• 所处区位优越 • 拥有丰富自然地理资源 • 具备一定产业基础 • 属于政府规划重点
• 经济总量比起国内领先县域经济仍较小 • 产业结构不尽合理 • 产业链延伸不充分 • 周边区域定位所带来的发展限制 • 规划区块自身条件带来的发展限制
华夏幸福产业新城案例
对拟开发区域 进行价值论证
确定投资意向，与地方政府进 行意向沟通，由地方政府确认
委托开发框架
成立区域开发平台公司， 与地方政府或园区管委会 签订具体委托开发协议
九通 规划
投资
一 级 土地 平台 开 整理 公司 发
整合国际化专家团队进行产业 规划、战略研究等工作
地方政府、人大审核，通过确 认区域城市总体规划
1
运作方式——华夏与政府签订区域整体委托开发协议，负责园 区规划、投资、建设、运营一体化服务（2/6）
地方政府
华夏幸福基业
负责园区政策支持、行政管理、协调监督 整体委托开发协议 负责园区规划、投资、建设、运营
投资机制
区域开发平台公司
注册资本金与投 资，一般是100%
建设内容 退出机制
土地整理 投资
规划设计
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过5年
园区综合服 务
物业管理，道路清洁、绿化等公共项目 维护，公用事务服务
在提供劳务后，在双方 共同确认的基础上确认 收入
按国家定价执行；无国 家定价按政府指导价或 甲方审计的市场价
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年
5
盈利模式——规划、建设和运营等业务组合，实现短中长期收 益与现金流平衡发展（6/6）
地方政府确认区域开发起步区 确认开发计划
参与土地征转计划及征转补偿方案的拟定
组织督导跟进以政府部门为主体进行集体土地征 转补偿及形成建设用地的相关工作，承担土地征
转过程中的土地整理成本
基础设 平台Βιβλιοθήκη 施建设 公司“九通一平”等基础设施建设 政府结算建设费用
二
级 二级 平台公司、
公用设施建设
2019年华夏幸福专题研究：产业新城运营模式研究、产业新城发展三部曲
2019年华夏幸福专题研究：产业新城运营模式研究、产业新城发展三部曲内容目录1.领先的产业新城运营商 (4)1.1. 公司发展历程 (4)1.2. 股权结构情况 (5)2.产业新城新模式，成就行业标杆者 (6)2.1. 产业新城运营模式研究 (6)2.1.1. 政企合作共赢，打造产业新城 (6)2.1.2. 盈利来源及规模测算 (7)2.2. 产业新城发展三部曲 (9)2.2.1. 试点：十年探索，固安模式独步天下（2002-2012年） (9)2.2.2. 聚焦：京津冀协同发展，收入结构化调整（2013-2016年） (13)2.2.3. 开拓：异地复制，产业新城大有可为（2017年至今） (14)3.杠杆水平可控，短期偿债压力小 (17)4.平安入股，业绩承诺彰显公司发展信心 (18)4.1. 平安入股，资源效用再整合 (18)4.2. 三年业绩承诺，彰显业绩增长信心 (20)4.3. 吴向东加盟担任高管，定位不动产开发、运营、管理平台 (21)5.盈利预测与估值 (22)5.1. 核心假设 (22)5.2. 盈利预测 (22)5.3. 估值 (22)5.4. 投资建议 (24)6.风险提示 (25)图表目录图1：华夏幸福发展历程 (4)图2：2014年以来公司营业收入（亿元）及同比增速 (5)图3：2018年营业收入各业务构成部分 (5)图4：华夏幸福股权结构图（截至2019年6月末） (5)图5：华夏幸福产业新城业务主要内容 (6)图6：华夏幸福产业新城合作模式 (7)图7：固安县地方公共财政收入及同比增速 (10)图8：固安县GDP（亿元）及同比增速 (10)图9：固安产业新城图片 (10)图10：固安产业新城新增及累计入园企业数 (11)图11：固安产业新城累计签约投资额（亿元） (11)图12：固安县地理位置 (11)图13：产业新城模式资金流动情况 (12)图14：京津冀协同发展空间格局 (14)图15：华夏幸福营业收入区域分布 (14)图16：华夏幸福营业收入业务分布 (14)图17：华夏幸福环京内外销售面积占比 (15)图18：华夏幸福环京内外销售金额占比 (15)图19：华夏幸福累计签约入园企业数及累计投资额 (15)图20：华夏幸福园区总数量（个） (15)图21：华夏幸福资产负债率及净负债率 (17)图22：华夏幸福债务结构 (17)图23：华夏幸福及板块货币对短期债务的覆盖倍数 (17)图24：华夏幸福平均融资成本 (17)图25：华夏幸福2019H1各渠道融资余额 (18)图26：华夏幸福2019H1各渠道融资成本 (18)图27：控股股东承诺2018-2020年业绩承诺 (21)图28：华夏幸福多元业务拓展情况 (21)图29：内地和香港市场房地产板块上市公司PE值走势 (23)表1：华夏幸福产业新城各环节主要内容 (7)表2：华夏幸福产业发展服务收入测算 (8)表3：主要园区产业定位及18年招商引资情况 (16)表4：平安两次股权受让情况 (18)表5：平安集团入股地产公司情况 (19)表6：2018年至今公司境内融资情况 (19)表7：2018年至今公司境外发行美元债情况 (20)表8：华夏幸福2019-2021年盈利预测（百万元） (22)表9：华夏幸福2019-2021年分业务收入情况（百万元） (22)表10：主要房企估值对比 (23)。
华夏幸福运营计划PPT图文
D品牌
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SWOT分析
(Strengths)优势 01
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(Opportunities)机遇 03 请在此处输入您的内容！ 请在此处输入您的内容！
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12 34
组合定位
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品牌延伸
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政策不完善
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市场规模逐年增长
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盈利模式多样
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5.5元/500克
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华夏幸福产业新城模式与产业园案例(优选.)
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华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园 (1)一、华夏模式 (2)1、华夏幸福基业模式简析 (2)2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (22)4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (27)6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (31)7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (34)8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (41)9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (44)10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (48)二、案例 (54)1、华夏幸福中心 (54)2、嘉善高铁新城 (55)3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (57)4、惠州高新工业园 (58)5、清华中试孵化产业园 (59)6、大厂影视创意产业园 (60)7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (61)8、大厂专用车产业园 (65)9、大厂专用车零部件产业园 (66)10、上海人才创业园 (67)11、大厂检验认证产业园 (68)12、大厂数字出版产业园 (70)13、光大We谷 (70)14、固安产业新城 (71)15、固安环保产业园 (73)16、固安科研产业园 (75)17、固安移动通信设备产业园 (76)18、固安肽谷生物医药产业园 (78)19、固安卫星导航产业园 (79)20、固安航天产业园 (80)21、固安电子商务产业园 (82)22、文安经济开发区 (83)23、香河经济技术开发区 (85)一、华夏模式1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。
早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成 "园区+地产"的独特运营模式。
(资料整理)华夏幸福产业新城模式与产业园案例
华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园 (1)一、华夏模式 (3)1、华夏幸福基业模式简析 (3)2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (19)4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (22)6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (26)7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (29)8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (35)9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (38)10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (45)二、案例 (49)1、华夏幸福中心 (49)2、嘉善高铁新城 (51)3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (52)4、惠州高新工业园 (53)5、清华中试孵化产业园 (54)6、大厂影视创意产业园 (55)7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (56)8、大厂专用车产业园 (59)9、大厂专用车零部件产业园 (60)10、上海人才创业园 (61)11、大厂检验认证产业园 (62)12、大厂数字出版产业园 (63)13、光大We谷 (64)14、固安产业新城 (65)15、固安环保产业园 (67)16、固安科研产业园 (69)17、固安移动通信设备产业园 (70)18、固安肽谷生物医药产业园 (71)19、固安卫星导航产业园 (73)20、固安航天产业园 (74)21、固安电子商务产业园 (75)22、文安经济开发区 (76)23、香河经济技术开发区 (78)一、华夏模式1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。
早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成"园区+地产"的独特运营模式。
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2016年7月
一、产业新城业务内容及业务逻辑 二、区域开发全流程 三、运营管理全流程
华夏幸福六大业务线
产业新城（一级业务、孔雀城住宅、城发、商业、物业……）
城市产业综合体 城市住宅 国际业务 TOD 特色小镇
3
产业新城业务内容
舒城备忘录公告
舒城合作协议公告
4
来源于上海证券交易所公告（ 600340 ）
√
规划局 建设局
4用地规划许可证
√
5建设工程规划许可证 √
5管线规划许可证
6建筑工程施工许可证 8竣工验收
√
房管局
7预售证 9不动产证
√ √
基建项目
√
√
√ √ √ √ √
公建项目
√
√
√ √ √ √
产业项目 √
√ √ √ √ √
√ 21
区域开发全流程-建设
22
区域开发全流程-运营
资产运营
业主
住宅 商业 市政类 办公 产业园
居民 区域/商户 政府 区域/企业 区域/企业
城市运营 品牌推广、城市活动
运营管理单位
物业管理
物业 商业管理公司 城市运营中心/部 产业发展中心/部 产业发展中心/部
住宅物业 住宅物业 市政物业 产业园物业 产业园物业
23
区域开发全流程-结算
结算是一级开发收益的最终兑现。
共同委托一家独立的具有甲级资质的审计机构（会计师事务所、造价咨询公司） 1、招投标：定标签署合同 2、审计：出具审计报告 3、政府确认：出具结算确认函
编制实施方案和 资格预审文件 实施招标程序
评标及谈判阶段
政府上会
签约
12
区域开发全流程-规划
三规：华夏幸福产业新城综合解决方案
战略规划
概念规划
综合解决城 市发展方向、 发展战略、 发展路径问 题
解决城市规 划理念、城 市风貌和空 间形象设计 问题
产业规划
解决产业定 位、产业发 展方向问题
寻求区域综合发展的最佳模式和最佳路径 就区域发展思路和规划与当地政府达成一致 寻求公司在区域发展中的最佳盈利方式
24
区域拓展
1.区域锁定 2.业务谈判 3.协议签订
4.补充协议 签订
5.发布公告
18
区域开发全流程-资源
对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地
规划局出具规划 条件
储委会上会 地价确定
20%保证金
网上报名、竞价、 摘牌
100%出让金
办理土地证
土地预评估 出让文件组卷 成交确认书
国土审核
网上公告
50%出让金
签订土地出让合 同
19
区域开发全流程-资源
招拍挂：从现场竞拍到网上交易
正式开发程序
签订正式协议
控制性详细 规划
修建性详细 规划
专项规划
开发策略
15
区域开发全流程-资源
土地资源是产业新城开发的物质载体
没有土地就没有产业新城
农用地
农转用 土地征转
基
建
划拨
划拨决定书
公
建
建设用地批复
土地拆迁 土地整理
纳入土地储备
招标 拍卖 挂牌
土地出让
用地验收
村集体建设用地
土地征收
二
级
开
收并购
和审批除外）由华夏幸福负责。
委托期限届满，结算收入总额超出资金
池部分自动豁免。
委托区域内新产生的财政收入的地 方留存部分
土地出让金县级留存适 当比例
税收收入县级留存适当 比例
非税收入县级留存适当 比例
专项基金、专项收入适当 比例
委托期限届满，相关基础设施和公 共服务设施的产权和经营管理权移交政 府。
委托事项
结算收入 （核算名目）
资金回报来源 （资金池）
土地整理投资
土地整理XX%
基础设施建设
基础设施XX%
公共设施建设
公共设施XX%
产业发展服务 咨询服务 运营服务
Байду номын сангаас
产业发展服务
（落地投资额*XX% ）
咨询服务XX% 运营服务
全部资金由华夏幸福负责筹集并投入。 投资成本以双方委托的中介机构审计结
全部开发建设管理运营事项（行政管理 果为准。
选核心，布圈层，打基础，必进城 围绕12个核心城市进行布局
1 2
3
12 9
76
4
8
5
11 12
11
《全国主体功能区规划》
区域开发全流程-拓展
选址
城市选择 目标区域 意向选址 选址考察 项目立项
框架协议/ 备忘录
综合解决方 案汇报
确定合作选 址及模式
内部决策会
签订框架协 议/备忘录
正式协议
PPP招标
发
17
中国土地市场网
区域开发全流程-资源
先有项目，再有资源
项目申报
•可研报告 •选址意见书 •项目备案证 •环评批复 •上报重点办、发 改委 •重点项目申列
落实指标
•列入指标分配计 划 •下达通知书
建设用地批复文 件
•选址确认 •用地组卷 •重点项目申列 •各级审批及费用 缴纳 •取得用地批复
13
区域开发全流程-规划
三规统筹 三位一体
战略规划
输出
反馈
【区域研判、城市定位、规划原则、开发思路】
反馈
【城市定位、城市功能、功能体系等】
概念规划
输出
【空间发展策略、功能布局方式等】
产业规划
输出
【产业定位、产业发展策略等】
14
区域开发全流程-规划
拓展启动
签订框架协议 /备忘录
启动三大规划
城市总体规 划
住宅土地 出让金
工业土地 出让金
8
一、产业新城业务内容及业务逻辑 二、区域开发全流程 三、运营管理全流程
区域开发全流程
产业新城的开发就是一个发现价值、创造价值、兑现价值的过程
拓展 规划 资源 建设 运营
结算
发
现
价
√
√
值
创
造
√
√
价
值
兑
√
√
现
价
值
10
区域开发全流程-拓展
国际国内，百座新城，三千多亿，产城共荣
中国土地市场网
/wxmh/monitor/monitor!index.action
20
区域开发全流程-建设
创造价值 兑现价值
房地产项 目
国土局 1土地证/划拨决定书 √
环保局 2环评批复
√
发改局
3立项批文 核准批复、备案证
产业新城业务内容
湖北武汉 江夏备忘录公告
5
来源于上海证券交易所公告（ 600340 ）
产业新城业务内容
固安新兴产业示范区补充协议公告
6
来源于上海证券交易所公告（ 600340 ）
产业新城业务内容
委托事项和投资回报方式
政府主导，多元化投入，市场化运作，企业化经营，社会化管理 统一规划，统一管理，分期建设、滚动开发
7
产业新城业务逻辑
土
指标获取
地 整
土地征转
理
村庄整理
公
自持物业
建
投 园区配套设施 资
基 础
道路
设 施
景观
投 资
市政场站
产业发展
开发用地 工业用地
二级开发
区域 总收入
二级开发 收入
确定一级 开发成本
一级开发 总收入
一级开发 收入
企业招商
落地投资
产服收入
区域 总回款
二级销售 回款
一级开发 总回款
一二级税 金返还