科技创新孵化基地投资建设项目可研报告

目录第一章孵化基地概况1.孵化基地概述2.地方经济发展情况3. 项目背景4. 项目方介绍第二章孵化基地的发展规划与目标1.重点孵化领域2.先期启动项目3. 发展目标第三章孵化基地的业务运营及策略1.孵化基地的建设运营及策略2.孵化器公司的业务运营及策略第四章项目投资估算1、项目主要经济指标2、孵化基地投资概算表3、项目投资计划4、项目资金来源计划第五章项目投资收益分析1 、售楼业务收益分析2、租赁物业收益分析3、孵化器运营收益分析4、其他收益分析5、敏感性分析6、现金流量分析7、投资回报预期第六章项目投资风险分析及对策1. 经营风险2. 财务风险3. 市场风险附件1. “联合建设宁波鄞州科技创新孵化基地协议”2. 规划用地红线图3. 总平方案图第一章孵化基地概况1、孵化基地概述宁波鄞州区科技创新孵化基地位于鄞州区创业投资中心区西北角，由鄞州区人民政府联合中国工程物理研究院、深圳清华大学研究院等共同建设，该孵化基地西近同三高速公路，北临杭甬高速北仑段，被宁波市中心城区、东部新城区、鄞州中心区以及东钱湖休闲旅游区所包围。

基地占地面积约47亩，总投资约为5亿元人民币，总建筑面积为10万平方米，通过政府引导，民营资本参与、市场化运作手段，计划经过三至五年的建设和运营，建成一个国内一流、军民融合的国家级科技创新孵化基地。

2、地方经济发展情况“我国东南沿海重要的港口城市、长三角南翼经济中心、国家历史文化名城。

”这是经国务院批复的《宁波城市总体规划（2006 —2020年）》确定的宁波城市性质。

近年来，宁波在众多榜单中排名靠前，是二线城市中的佼佼者。

2007年，宁波市实现地区生产总值3433.08亿元，比上年增长14.8%,按年均汇率折算的人均GDP达8026美元；完成财政一般预算收入723.92亿元，其中地方财政收入329.12亿元，比上年分别增长29.0%和27.9%。

表一：2007年宁波市主要经济社会指标随着甬台温铁路、杭甬客运专线的规划建设以及空港对外籍飞机的开放，宁波将从交通末端向区域性交通枢纽转变。

今年，国务院批准设立宁波梅山保税港区，杭州湾跨海大桥正式通车，对于宁波来说，无疑增添了再次腾飞的鄞州区为宁波市的下辖区，下辖17个镇、1个乡、4个街道办事处，454个行政村，30个农村居民委员会，31个农村社区居委会，全区区域总面积为1406平方公里。

2006年，全区实现生产总值421.36亿元，按可比价格计算，同比增长15.9%,人均生产总值突破5万元，达到54011元（6917美元），比上年增长14.7 %，经济社会综合实力在2005年全国百强县测评中居第11位。

宁波鄞州地区具有良好的产业基础，产业链较为完整，上下游配套密切，形成了具有特色的区域经济。

拥有各类工业企业近2万家，形成以轻纺、服装、机械、电子、汽配、食品为主的工业体系。

其中光机电一体化、新材料等高新技术产业成为鄞州经济新的增长点。

甬高速公路；距市中心仅5分钟车程，东距北仑港18公里，可充分依托港口的运输优势，北距宁波火车东站不足2公里，西距宁波栎社国际机场10公里，拥有一个完善的海陆空立体交通网络。

3、项目背景鄞州区区委、区政府在大力发展城市经济的同时，着力营造科技创新和科技孵化的区域产业经济增长特色，采取各种优惠政策，积极扶植鄞州区科技创新孵化基地的建设。

通过公共技术平台、创业投资平台、技术转移平台的整合和互动以达到技术转移和成果转化孵育高新技术企业，实现区域创新资源集聚、扩散与辐射。

因此鄞州区从去年开始与深圳清华大学研究院和中国工程物理研究院进行了多轮磋商，于今年四月十八日三方正式签订了“联合建设宁波鄞州科技创新孵化基地协议书”（见附件），并由清华研究院转移中心和中物院转移中心各自授权关联机构在鄞州发起组建孵化基地项目公司。

4、项目方介绍1）深圳清华国际技术转移中心深圳清华国际技术转移中心（深圳力合孵化器发展有限公司）是深圳清华大学研究院下属专门从事孵化器投资管理连锁经营和国内外技术转移的机构，重点围绕电子与信息、节能与新能源、新材料、环境保护等领域，以技术转移为工具，以创投基金管理为手段，进行项目孵化和企业孵化，实施“科技创新孵化器”投资管理连锁经营，将研究院“科技创新孵化器”的运营模式和成功经验对外输出，与地方政府和企业集团合作，在经济发达、创业氛围浓厚、创新意识强的地区构建和经营孵化器和加速器，塑造“力合孵化器”——“科技创新孵化器”专业品牌。

2）中国工程物理研究院技术转移中心中国工程物理研究院创建于1958 年，是以发展国防尖端科学技术为主的理论、实验、设计、生产的综合体，拥有12 个研究所、100 余个科研室和30 多个生产车间及3 万多台（套）各类先进设备仪器，主要从事冲击波与爆轰物理；核物理、等离子体与激光技术；工程与材料科学；电子学与光电子学；化学与化工；计算机与计算数学等学科领域的研究及应用。

现有4 个国防科技重点实验室和2 个国家“ 863”计划重点实验室。

中物院军转民经过20 多年发展，已形成较为完善的民品管理体系与技术创新制度，在核技术应用、环境保护、电子信息、精细化工、新材料、光机电等领域积累了一定产业发展基础，先后开发与转化科技项目数百项，孵化80 余家企业，建立了3 个国家级工程技术研究中心，7 个省级工程技术研究中心和省级企业技术中心。

为搭建技术创新平台，释放国防科技潜能，更好地为国家和地方科技进步与经济发展作贡献，中国工程物理研究院于2004 年成立了中物院技术转移中心，同时出资成立了四川中物技术有限责任公司（简称“中物技术”），实行“两块牌子，一套班子”的运行模式。

中物技术以实施资源整合型发展战略，培育和打造以技术转移产业化为主导的“中物”品牌，矢志成为国内有较大影响的技术转移专家。

中物技术倡导“帮助他人、成就自我”的核心价值观，致力于建立以学习力提升为核心、阳光团队打造为重点、个人与组织协调发展为目标的企业成长模式，逐步形成了“人本、诚信、创新、协作”的企业精神。

目前，中物技术正力求在重点项目孵化、创业投资、技术转移平台建设与经营等方面取得切实成效，积极探索资源经营、资本经营和品牌经营的有机结合，加速推进技术转移产业化发展。

3）香港清华同方股份有限公司（待补充）第二章孵化基地的发展规划与目标1、重点孵化领域基于鄞州的产业基础和产业发展战略，重点孵化领域为：光机电、公共安全、新材料、节能环保等。

光机电领域：重点围绕固体激光、太阳能、汽车电子、光传输等光机电一体化项目。

公共安全领域：重点围绕信息安全、特种材料、应急救援等。

新材料领域：重点围绕超硬材料、高分子改性材料、高分子功能材料、金属非金属复合材料、新能源材料、环保材料等。

节能环保领域：重点污水处理、粉尘处理、固体废弃物处理等。

2、先期启动项目在“宁波鄞州创新孵化基地”新大楼建设期间，利用现有资源和区政府及相关部门提供的条件，拟先期租用2 万平方米左右的房产，启动鄞州区过渡性创新孵化基地的建设和运营，吸引高新技术企业和高新技术项目的入驻，同时建设面向企业服务的“窗口型”技术中心并开展相关业务：工程仿真技术中心：开展仿真技术服务工业计测技术中心：开展计量、检测、测试、分析、试验服务。

表面工程技术中心：超硬、耐蚀等环保型新技术应用服务及产品开发。

高分子材料技术中心：特种工程塑料等高分子材料技术的应用服务及产品联合开发。

环保及资源再生工程技术中心：推广工业污水、市政污水的处理技术。

3、发展目标在政府政策支持到位的情况下，引入政府、企业等资源，采用投资主体多元化，运行机制市场化和经营管理专业化的模式，未来3-5 年的发展目标如下：建设公共技术平台4—7 个，为入孵企业和入孵项目及区内科技企业服务。

孵化科技企业30〜100家。

孵化科技成果50〜100个，其中一定规模的产业化项目10-30个。

引入以色列科技项目5—10 个。

第三章孵化基地的业务运营及策略1、孵化基地的建设运营及策略孵化基地主要围绕二个功能区域进行规划建设。

孵化区以中档高层写字楼式标准建设，规划面积在8 万平方米左右。

公共技术平台和专项服务区以拟建高档写字楼配置服务性裙房设计建设，规划面积在2 万平方米左右，包括技术研发平台以及餐饮食堂、银行邮局、健身花房等服务设施，并配置适当面积的专家公寓。

本孵化基地的建设和运营采取“分期开发”、“租售结合”、“边建设边运营”的经营策略。

“分期开发”，根据目前宁波市科技孵化器和写字楼市场建设经营和市场情况，为最大限度地在降低风险的同时争取收益的最大化，孵化基地拟采取分二期开发的策略，计划在第一期，建设完成5 万平方米的计容积率建筑面积和全部地下建筑，根据市场等情况，再择机完成第二期另5 万平方米的计容积率建筑面积“租售结合”，为降低投资者和银行的资金风险，孵化基地拟采取租售结合的业务策略，计划一期开发建筑面积5万平方米，其中出租及销售各2.5万平方米，计划二期开发建筑面积5万平方米，其中出租0.5万平方米以上，出售不超过4.5万平方米。

“变建设边运营”，考虑到孵化基地运营对孵化基地分期建设及租售的积极促进作用，也考虑到孵化基地运营对地方经济的巨大提升作用，拟采取孵化基地“边建设边运营”的策略，计划先期在鄞州区租用2万平方米左右的临时写字楼或厂房，在孵化基地的建设期，筹建市场需要的各类技术研发平台和研发中心，吸引当地的高新技术企业和高新技术项目入驻该临时基地，一旦新基地落成交付使用，再实施整体搬迁，同期，积极进行孵化器资质的认定工作。

2、孵化器公司的业务运营及策略围绕创新孵化价值链，孵化器公司将以宁波市和以鄞州区产业发展和企业需求为导向，为高科技企业、中小型企业、高科技项目以及创新孵化基地的企业孵化、项目孵化、技术孵化提供设计、研发、测试、咨询等服务。

促进清华研究院、中物院、中科院等国内外科研院校的技术成果在鄞州商业化，特别是中物院丰富的军用科技资源在宁波鄞州区域的民用化。

公司按照市场化运营，上述服务为有偿服务，运营收益主要为技术策划、检测、评估及咨询类收入。

第四章项目投资估算1、项目主要经济指标本项目的用地面积为31185平方米，初步规划总建筑面积为10万平方米（不包括地下万平方米），初步计划设计的主要经济技术指标如下表二：备注一：总建筑面积可申报调整至120000卅以下，如总建筑面积调整，在可行性报告完整版本时相关数据再作相应调整；备注二：可根据实际情况适当调减人防面积或地下车位面积。

2、孵化基地投资概算表根据上表初步计划设计的主要经济技术指标，经初步测算，鄞州孵化基地的投资开发成本如下表三：3、项目投资计划根据本章以上初步测算，本项目初步规划的总建筑面积为10万平方米(不含地下部分)，扣除政府补助资金及减免规费后，投资总成本为人民币45910万元，按总建筑面积计算的单位造价为4591元/ m20考虑到目前当地孵化器及写字楼市场的总体销售及出租情况、鄞州科技创新孵化器建设的进程、以及项目投资回报等因素，本项目初步考虑分二期建设，即第一期先行建设地下部分及其中一栋约5万平方米的塔楼，第二期在建设另一栋5万平方米的塔楼。