物业设备完好率统计
物业工程主要设备完好率统计方法
电梯
以整体每台(套)设备（包括控制箱）为计算点。
主要设备计算点
供配电
系统
高压配电柜、低压配电柜、变压器、直流操作电源、备用发电机组、主要动力开关柜或动力分配柜。
中央空调
系统
冷冻泵、冷却泵及控制柜；冷却塔及控制柜；冷水机组及控制柜；末端空调风柜和控制箱。
给排水
系统
供水泵及控制箱；排水泵及控制箱。
泳池、水景
系统
单台水泵及控制箱；单台过滤附属装置（砂缸）。
消防系统
1、消火栓泵及控制柜；
Hale Waihona Puke 2、喷淋泵及控制柜；3、消防送风系统设备及控制柜；
4、消防排烟系统设备及控制柜；
5、消防控制主机以整体台套为计算点（允许故障点或隔离点不得超过总数的3％，不得隔离单元回路）；
6、消防广播、电话主机系统回路单元；
7、消防联动柜整体控制回路；
8、分割系统各防火卷帘门及控制箱；
9、气体灭火系统设备及报警主机。
楼宇智能化系统
1、闭路电视监控系统以实际安装的摄像机数量为单元设备；
2、BA系统以一个系统为单元设备；
3、门禁对讲系统以终端门口机为单元设备；
4、车场道闸控制系统设备以每台进、出口读卡机及闸机为计算点；
5、周界红外报警系统以设备的防区为计算点；
6、背景音乐系统以整台设备为计算点；
主要设备完好率计算方式
主要设备完好率=主要设备中完好的计算点总数÷主要设备计算点总数×100%。
完好标准
设备的功能和参数能达到产品说明书中的技术性能指标或国家相关规范标准视为完好。
检查要求
每年年底，由物业管理服务中心工程负责人组织相关人员对公用设施设备进行一次检查，检查结果按公式进行统计计算，并于12月15日之前，将《公用设施设备完好率统计表》报职能业务主管部门，职能业务主管部门按10%抽样核查，并统计全公司公用设施设备完好率。
物业项目档案管理工作规程
1整理归档1.1每月10日前，由各部门负责人将各岗位上月的质量记录整理、装订、加封面成册交至档案管理人。
对于所有的工程移交资料包括图纸、验收记录等应在移交手续完成后立即归档，公司自购的重要材料及大型设备说明书、合格证、检验报告应在设备开箱后立即归档保存。
1.2档案管理人员负责对物业服务中心档案的收集、分类整理、归档、保管、利用等工作。
1.3所有资料正式归档前必须通过各部门负责人的仔细检查、核对，确保归档材料真实准确，完整齐全，文字清楚，对象明确，手续完备、具有保存价值。
1.4不属于档案范围的材料，不得擅自归档，经过鉴别，可分别情况予以处理。
1.5各类档案应按部门、系统进行分类，统一存放于档案盒并贴上标签。
1.6档案在排列上架时，要按照类别和保管单位的次序，自左向右、自上而下地排列，以便管理、查找。
1.7档案管理要严格执行保密制度，确保档案的绝对安全和准确无误。
2归档范围2.1物业接管验收档案的归档范围，包括档案的接管清单、物业产权档案、综合竣工验收档案、建筑物档案（包括建筑物设计图纸、说明书、质量保证书）公共设施设备验收档案、建筑物使用功能改造及结构变更档案。
2.2工程档案的归档范围：2.2.1物业前期与地产及施工单位移交验收时累积的资料。
包括：各专业竣工图纸、分项工程验收记录、检测报告、工程施工及设备采购合同文件复印件、各设备的技术操作说明书、光盘文件、软件、合格证等。
2.2.2物业移交时与开发商签订的交接记录、验收记录、工程遗留问题整改记录。
2.2.3物业入伙时与业主签订的房屋验收记录、交接记录、相关函件等。
2.2.4与工程外包单位签订的合同文件。
2.2.5发往外单位及集团内部的相关联系函件及回函。
2.2.6物业大型设备的试运行记录、调试记录、维修记录表格等。
2.2.7外委施工单位的工作日志，以及相关维修记录表格、系统检测报告等。
2.2.8物业系统设备的机电设备台帐、设备卡等。
2.2.9系统设备的值班运行记录、运行抄表记录、巡查记录、日常维护保养记录、定期维护保养记录、维修记录。
物业五级三类服务统一标准
物业五级三类服务统一标准1管理处设置(1)小区内设置管理处。
(2)配置办公家俱、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用具。
2人员要求(1)小区经理有中级以上职称或大专以上学历，有5 年以上物业管理工作经历或有2 年以上小区经理任职经历。
熟悉物业管理相关法规，并能规范组织小区管理服务工作。
(2)小区经理和管理人员有经从业资格培训获取上岗证，统一着装，挂牌上岗，仪表整齐规范。
(3)安护责任人能熟练掌握各类刑事、治安案件和各类灾难事故应急预案，并能有效组织实施。
(4)小区技术作业人员根据相关要求取得岗位证书，挂牌上岗。
3服务时间周一至周日在小区管理处进行12 小时业务接待并提供服务。
日常管理和服务物业服务机构2、综合物业服务日常管理和服务4工作计划制订小区物业管理和物业服务工作计划并组织实施，每三个月向委托方汇报一次计划实施情况。
5服务规范服务规范服务规范应符合《南京市物业管理行业规范》要求。
6管理制度(1)有明确值班制度和交接班制度，工作有统计。
(2)制订管理处内部管理制度、考评制度和培训制度。
7制度公告服务场所公告服务场所公告办事制度、办事规章、服务标准、收费依据、收费标准、急修服务内容、投诉渠道。
服务窗口部署应人性化8报修、投诉受理(1)24 小时受理业主或使用人报修。
接到任何报修半小时内抵达现场处理(预约除外)。
小修一日内修复。
有完整报修、维修和回访统计。
服务时限不得因节假日和休息时间顺延。
(2)对业主或使用人投诉在24 小时内回复处理。
9服务收支物业管理服务费收支每六个月向业主公布一次，公共水电费分摊每两月向业主公布一次。
10满意度调查每十二个月二次对业主或使用人进行满意情况普测，平时采取多个形式和业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户90%，对测评结果分析并立即整改。
11特约、便民服务能提供四种以上特约服务(有偿)和四种以上便民(无偿)服务。
12小区业主活动节假日有专题部署，每十二个月组织二次以上小区业主活动。
物业服务的分项指标(1)
物业服务的分项指标1、房屋完好率100%，指定维修人员负责责任区域内的房屋巡查，建档记录，确保房屋完好、整洁、无改变使用功能、无乱搭建、无随意占用设施及通道。
2、房屋零修、急修及时率100%，接到维修单在承诺时间内到达现场，零修及时完成，急修不过夜。
3、维修工程质量合格率、优良率及回该率分别为100%、85%和50%。
要求维修人员分期检查，结合部位严格把关，按照工序一步到位，并按照维修回访制度进行回访，以确保维修质量。
4、清洁保洁率99%，小区内实行卫生责任区包干，指定专职保洁员全天12小时进行保洁工作，实施巡查制度，建档记录，由保洁主管监督、以确保垃圾日产日清，空气清新，设施完好，环境无污染。
5、道路车场完好率100%，指定公用设施管理人员负责维护，实行巡查制度，建档记录、由维修主管监督，以确保道路无损坏，路平坦整洁排水畅通，无随意占道，无改变使用功能。
车场内整洁，设施完好无损。
6、化粪池、雨水井、污水井、污水井完好率100%。
定期疏通、清理、井盖齐全完好，保证沟、渠、池、并完好，排放畅通。
7、排水管、明暗沟完好率100%。
指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，实行巡查制度，建档记录由维修主管监督以确保排水畅通无阻无积水、无塌陷。
8、小区公共照明亮灯率99%，指定机电设备及公用设施维护，定期检查维护保养，实行巡查制度，建立档案记录，由维修主管监督，以确保路灯洁净及完好无损，夜间正常使用。
9、大型及重要机电设备（电梯、各类水泵、高低压配电）100%，指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，定期检查维护保养，实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保机电设备正常运行及完好无损。
10、公共文体设施、休息设施及小品雕塑98%，指定机电设备及公用设备管理人员负责维护，定期检查维护保养。
实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保公共文体设施，休息设施及小品雕塑完好无损，整洁美观。
11、小区内治安案件发生率≤0.1%，实行24小时保安巡查制度，落实保安岗位职责，明确责任区域，力保年度无重大刑事案件发生，以确保业主的人身及财产安全。
物业管理服务质量标准
物业管理服务质量标准一、物业共用部位的维修、养护和管理１、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全;2、外部无乱搭建现象,保持外立面外观整洁统一；3、每日巡查１次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录并及时维修装养护;4ﻫ、根据房屋实际使用年限、定期检查房屋共用部位的使用状况,需要维修，属于小修范围的及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向甲方提出报告与建议，根据甲方的决定组织维修；5ﻫ、完好率98%以上。
ﻫ二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理１、设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象;2ﻫ、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;3、对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；ﻫ４、载人电梯24小时正常运行;5ﻫ、路灯、楼道灯完好率不低于９８%;6、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全;7ﻫ、消防设施设备完好,可随时启用，消防通道畅通;8、完好率９9％以上；9、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的及时组织修复；ﻫ１0、属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向甲方提出报告与建议,根据甲方的决定，组织维修或者更新改造；1ﻫ１、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求;12ﻫ、及时率98%以上。
ﻫ三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通1ﻫ、楼层内垃圾桶每日清运垃圾2次,垃圾袋装化,保持垃圾桶清洁、无异味；2ﻫ、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次,电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次;一层共用大厅每日拖洗１次；楼梯扶手每日擦洗1次;共用部位玻璃每周清洁1次;雨、污水井每月检查１次,视检查情况及时清掏;化粪池每月检查１次,每半年清掏1次,发现异常及时清掏;3ﻫ、外围果壳箱或者垃圾桶，每日清运垃圾２次;4ﻫ、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害;ﻫ５、完好率98％。
物业管理评估报告
物业管理评估报告受上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司委托，上海三公物业管理咨询服务有限公司于2006年11月8日----2006年11月15日一周内，分深夜、双休日和正常工作日三个不同时段，对上海漕河泾出口加工区物业管理进行了现场检查，对其物业服务质量进行评估，并向管理区域的业主/客户分发了15份上海漕河泾出口加工区物业管理满意度调查表，回收15份。
根椐不同时段的现场检查结果，结合上海漕河泾出口加工区物业管理满意度调查结果，上海漕河泾出口加工区物业管理综合报告如下：第一篇物业基本情况一、漕河泾出口加工区物业基本信息物业类型：出口加工园区、办公楼宇、标准厂房新型工业园区座落位置：上海市闵行区浦星路789号物业明细：1、出口加工区：园区占地面积0.9平方公里，各地块土地总面积730788平方米，包括出口加工区卡口、查验仓库与平台。
2、管理中心区域：建筑总面积8839平方米；3、标准厂房园区：基地土地面积100962平方米，建筑面积111139.50平方米二、物业管理委托单位上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司三、物业管理单位上海漕河泾开发区物业管理有限公司（更名前：上海新和物业管理有限公司）四、物业管理委托合同期限2005年1月1日起至2006.年12月31日止。
五、委托评估物业管理的主要内容1、0.9平方公里园区内的公共秩序维护、公共设备设施、道路、绿化、排水、公共照明、垃圾箱、清洁、垃圾清运、消防设施等管理2、近9000平方米的管理中心办公楼的保安、保洁、维修、电梯、客户服务、档案管理、建筑物本体、消防、监控等管理3、工业园区标准厂房的装修、消防、客户服务、公共秩序、清洁、报修维修、电梯、空房等管理第二篇评估结论一、上海漕河泾开发区物业管理有限公司具有履行物业管理服务合同的能力。
二、上海漕河泾开发区物业管理有限公司实施的物业管理已覆盖物业管理合同中约定的物业管理内容。
三、业主/客户满意度调查结果向出口加工区内业主/客户发放15份物业管理满意度调查表，回收15份物业管理满意度调查表，其中二份只填写调查表首页没有填写次页，对物业管理服务总体评价1份为非常满意，10份为满意，2份为尚满意。
物业公司绩效考核设备完好率
物业公司绩效考核设备完好率
Is指标设置目的：了解、评估设备的技术状况，督促企业设备平时的维护与保养工作，延长设备使用寿命，确保产品质量，提高设备管理水平。
2、计算公式：设备完好率工(设备完好台数÷总设备台
数)×100%3、适用范围：
(1)适用部门：工程部
(2)适用人员：设备维护人员、设备使用人员
4、考核周期：
(1)月度/年度
(2)设备维护保养活动结束后
5、量化考核：
(1)设备完好率达到%,本项得满分。
(2)每低个百分点，扣分。
(3)设备完好率低于％时，本项指标的考核得分(W60分)
(4)因操作原因造成设备轻度故障的，处罚〜元；造成设备重度故障的，按设备维修费用的%予以处罚；造成设备报废的，按设备折旧后价值的%予以处罚。
6、数据来源：
(1)采集点：工程部(设备运行记录、设备维修记录、设备检查表)
(2)采集时间：随时
(3)采集方法：数据查证法、抽样检查法。
物业管理指标
1、房屋完好率承诺指标 98％测定依据完好、基本完好房建筑面积/建筑物总面积×100％≥98％（参照国家《房屋完损等评定标准》）承诺标准 1.房屋外观无破损、整洁；2.无改变使用功能，通道无随意占用。
保证措施 1.按时编制房屋大修、中修、更新、改造等项目计划和资金计划，并严格依据计划组织实施；2.房屋主体承重结构、内外墙面、屋面、楼梯间每日巡查一次，做好记录；3.日常维护与定期维修相结合，确保使用功能正常可靠；4.严格装饰装修管理，杜绝损坏房屋结构行为。
2、维修工程质量合格率承诺指标 99％测定依据一次维修合格工程次数/维修工程次数×100%≥99%承诺标准维修工程符合质量标准，二次返修率不高于1%。
保证措施 1.加强对维修工的专业培训，所有技术人员持证上岗,严格按照操作规程进行作业。
2.较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求维修主管到现场进行指导、监督和验收；3.维修工程实行业主/业主/住户质量验收制度；4.严格把关，分项检查、逐项确认；建立回访制度，以确保维修工程合格，满足客户需要。
3、房屋零修急修及时率承诺指标 100%测定依据及时维修次数/报维修次数×100%承诺标准接到报修，急修在30分钟内到达维修现场；零修及时完成，急修不过夜，做到人走场地清保证措施 1.建立严格的房屋修缮制度；2.配备急修专用工具和材料，以备用；3.建立维修填单制，每月对及时率进行统计，定时回访。
4、绿化完好率承诺指标 98%测定依据完好绿地/总绿化面积×100%≥98%承诺标准保证本物业现有绿化完好，花草树木按季节习性长势良好，修理及时，及时更换枯黄植物保证措施 1.编制合理的绿化养护计划，并严格执行；2.每周对绿化养护情况进行检查，其结果作为绿化工的考核依据之一；3.实行巡查制度，建档记录，确保公共绿化绿地无破坏、无践踏；4.定期开展环保宣传，绿化地设有宣传牌，增强业主爱护绿化的自觉性。
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物业设备完好率统计方法主要从二方面考虑，其一、从设备的投入使用情况分析统计，主要体现服务质量。
其二、从设备的故障维修情况分析统计，主要体现管理质量。
第一部分：体现服务质量方面的设备完好率统计：
1、第一类设备或第二类设备所含的各系统分别统计，完好率值取得分最低的子系统值。
2、上属系统设备多为常、备用配置，当故障造成常、备用设备都不能使用时，故障时间计入完好率统计。
计算公式：完好率=100%-故障时间/每月使用时间×100%
3、在常、备用配置的系统设备中，当常用或备用设备发生故障，三天内未能修复或三天内未做出妥善维修安排（计划）的，第四天起故障时间计入完好率统计，计算方法同上。
4、在某些系统设备中，发生故障时虽尚能使用，当功效值达不到正常值的90%时，计入完好率统计，计算方法同上。
1%
因设备原因，使业主财产遭到较大损失的，扣1%/次。
因管道原因造成小区路面或楼内严重积水的，扣0.5%/次，如因积水造成别的系统设备损坏的，扣1%/次。
3、电梯设备、
发生困人故障，扣1%/次。
单台电梯停机故障，4—8小时内，扣0.5%/次，超过8小时按公式计算。
4、中央空调系统、
在规定正常提供服务的季节内，因设备故障而停用中央空调的，4小时内扣0.5%/次，8小时内扣1%/次，以后每超4小时增扣0.5%。
7、安保监控系统
主要有CCTV监示设备、周界报警设备、门禁对讲设备及保安巡更设备。
以上各类设备如不能使用或利用率低于90%当天无法修复时，扣0.5%天，故障维修时间较长或备品、备件采购周期较长，中间已采取相应有效措施者，不扣分值，否则每天扣0.5%。
第二部分：体现管理质量的设备故障维修率统计：
一、统计范围、上述各类设备。
二、统计细则
1、上述各类设备，只要涉及故障维修的不论是否影响到设备运行都列入统计，列入完好率统计的项目在设备事故维修率方面还需做。