高端公寓及豪宅户型配比研究_陆志鑫
绿城上海玉兰花园豪宅公寓项目研究28PPTXX年
绿城上海玉兰花园豪宅公寓项目研究 28PPTXX年
绿城上海玉兰花园豪宅公寓项目研究 28PPTXX年
上海玉兰花园户型图
•E户型下跃房型 首层4室2厅3卫1厨280.00㎡
•E户型下跃房型 地下1室2厅2卫236.00㎡
绿城上海玉兰花园豪宅公寓项目研究 28PPTXX年
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/12/13
上海玉兰花园区位图
绿城上海玉兰花园豪宅公寓项目研究 28PPTXX年
u上海玉兰花园地处唐 镇中心地段，总5.8万 方，长410平米，宽 170米的高端小区。
u整个的布局是中央喷 泉景观为中心，建筑 物环绕而形成。
u南面为4—5层的平层 观邸，户型300-400 平米，户型舒适，客 厅可达6米宽。
绿城上海玉兰花园豪宅公寓项目研究 28PPTXX年
上海玉兰花园经济技术指标及基本信息
u占地面积:58000平方米 u建筑面积:87000平方米 u开发商:上海绿顺房地产开发有限公司 u投资商:绿城集团 u景观设计单位:美国加州LIFESCAPES INTERNATIONAL事务所 u建筑设计单位:东方建筑设计院 u工程进度:在建(2011-03-31) u产权年限:70年 u户 数:总户数390户 当期户数390户 u容 积 率 1.50 u绿 化 率 65%
•地下停车场
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u平层观邸主要是4-5 层
u买一层是送地下室及 室外庭院（最小有 200多平米，大的可 达700平米）
u买顶楼送阁楼
u南面唯一4栋有下沉 式庭院
上海玉兰花园南区平层观邸介绍
绿城上海玉兰花园豪宅公寓项目研究 28PPTXX年
广州豪宅大平层户型设计初探
眙
台
斯
１ ． １７
豳 竺
．
卧 室
１ ５ ８． 卫 ５０
斩
２ ． ７５
６０ ．
客厅
３ ． ７２
再存在 。于是 ， 豪宅开始 向高密 度 、 高空发 展。 目前 ， 高密 豪宅 的 的尝 试 。
主要户型形式 有跃层 、 平层 两种 ， 大平层 是 未来 的主要 发展 ２ 入户 形式 大 而 趋势 。 从选 取的 ４个 户型案 例来 看 ， 入户形 式 主要 有两 种 ： 一入 单 本文选取 了近几年广州具有代表 性 的 ４个 高密豪 宅案 例 ， 对 户 和双向入户。单一入户是较为传统 的入户形 式 ， 该类 户 型只有 其主要大平层户 型进 行 了分析 ， 图总结 出户 型设 计 的特 点 ， 试 希 个 出人 口， 其优点是便于管理 ， 缺点是 主 、 仆 流线交 织 ， 客、 不利 望对今后相关 户型的设 计提供一定 的参考 。 于豪宅 品质 提升。双向入户是 目前 比较 流行 的形 式 ， 将是 未来 也
４ 功能 配 置
豪宅户型除 了满足基本的居住空 间需求外 ， 还应 有符合 主人
的文化层 次和性格爱好的个性化空 间。开发新 的功能 空间 、 创造
空 间的利用效 率 。从选 取的 ４个 户型案例 来看 ， 各个 户型 中厨房
面积约 ８ｍ 一１ 占套 内面积的 比例约 ４ ３ｍ ， ％～６ ， ％ 中西厨分设
普 通住 宅的卫 生 间 的面积 往 往较 小 ， 多 刚好 够 放 下 三件 大
套 。对 于豪宅户型 ， 主人卫 生 问应该 布置更 多 的卫 生洁 具 ， 大 如
大平层公寓设计专题研究
功能空间随着时间的推移，由单一的功能空间向套房空间转变，并且出现 越来越多的其他功能空间（家庭厅、室内游泳池等）；出现双主卧（次卧 功能空间、面积等与主卧相同）、双餐厅、双厨房、双客厅的组合形式， 单套户型中的各个功能空间趋于更加完善；
大平层公寓设计专题研究
从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计 手法之一： 公寓型平面设计，采用特殊单元结构 或者直接放 大功能空间尺度，是最简单也是最直 接的大面积
•高层间以空中花园相连接，内部11座多层住宅区开阔，占地面积约8.4万方，包括长达 750米的私人海滩；
•设计充分兼顾各个层面与细节，让住户能最大程度享受环视广阔海域和周边葱郁景色，包 括花柏山、高尔夫球场、拉柏多公园、圣淘沙与圣淘沙名胜世界以及整个城市风貌。
高端客户住宅需求偏好研究(ppt42张)
典型群体分析：
欧美人
人口特征：
大多数是外派到中国，一般都拥有比较高的管理职位， 享有公司提供的住房津贴 三口之家，多小孩 客户层次较东南亚人更高
购房特征 ：
重视家庭需求，尤其是小孩的需求优先 会所设施齐全，是其重要的社交场所 生活便利，家乐福、英文招牌的西餐厅必不可少 要求有国际学校，重视中文和英文的教育，小孩今 后能够适应本国的文化氛围
最高层级 房屋是体现自 己被认可和尊 重的内心情感 需要的媒介
——媒体关注度——
最重要的信息获取渠道 信赖感：口碑好的楼盘在居住 品质上更令人信赖
1、口碑传 递
认同感：被同一层次的人认可 的楼盘可以满足高端客户重视自 己受到认可的需要 美誉度：可以很好的提高产品 或品牌的美誉度
2、小众媒 体
类 别 墅
人 文 历 史
城 市 地 位
高 尔 夫 资 源
自 然 景 观
——资源类型别墅分析——
资源型别墅——
资源型别墅就是项目所处的区域中具有得天独厚的资源条件，包括自 然景观资源、人文历史资源、城市地域资源以及高尔夫资源等。具备 此类资源的别墅产品具有一定的稀缺性，并且已经为大众所认可。
另：非资源类别墅指项目自身所处区位并无可依托的资源条件的别墅产品。
居住指标
品质外观 优质物业 管理 高素质居 住群体
土地指标
价值指标
具备群体区 隔力的房屋 总价 长期保值的 租金收益
配套成熟的 中心城区 稀缺资源 公认的高档 区块或社区
上海高端物业主 要分布 MARKET POSITIONING
国际社区：古北、碧云、联洋、华漕
配套成熟中心区：徐家汇、静安南京西路、卢湾新 天地、长宁中山公园、黄埔人民广场等 自然资源区：滨江、佘山、西郊、淀山湖、苏州河 沿岸 新兴高端板块：世博板块、张江、新江湾城
杭州市豪宅调研专题
8.衣柜智能感应自动开关，轻推衣柜门，柜里灯亮。
新绿园
材料、人性化设计
• 大量石材的运用，包括地面、踢脚线、墙面石材等
• 专门设立儿童洗手间，体现出细 致入微的关怀。
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杭州市豪宅调研专题——3.蓝色钱江
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蓝色钱江
项目规划
绿城•蓝色钱江在沿江260余米的水岸线上，规划豪华 住宅、白金五星级酒店及精致商业街（名品街），组 成高端复合型国际化街区的都市综合体。
E2户型 约145平米 三室二厅二卫
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优点：
1.户型方正，全明设计 2.两个卧室与客厅朝南， 较舒适 3.客厅面宽大，主卧带独 立卫生间，豪华舒适 4.阳台功能区分明确
缺点：
主卧与卧室门对开
新绿园
新绿园－户型
D1户型 约195平米 四室二厅二卫
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优点：
1. 全明设计 2.客厅面宽大，主卧带独立卫生间，豪华舒适 3.阳台功能区分明确，有设备阳台
2. 4.1米地下车库层高、高度宽度升级的电梯轿厢、单元门厅、电梯厅、地下室门厅以及大堂全 面精装设计，尊崇礼遇，尽显生活品位；
3. 户均设置地下储藏室、户内各个细节尺度的舒适性设计、增加的室内储藏空间、灯光一键总关、
卫生间夜间微光指引等人性化细节提升，都隐含着高品质的生活关怀。
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新绿园
新绿园-规划
1）总建筑面积约118000平方米，4栋19-26层高层、2栋
12层小高层；
2）规划布局采用围合建筑形式。
不但保证建筑之间的有效楼间距，而且阻隔外界干扰，形
成安定、和谐、完整的内院式住宅组群，赋予业主更多的
户型配比建议书
户型配比建议书户型配比建议书1. 引言本份建议书旨在对某个项目的户型配比进行可行性分析，并提出相应的建议。
通过科学合理的户型配比，能够最大程度地满足购房人群的需求，提升项目的市场竞争力和销售效益。
2. 背景，我们需要了解该项目所在地的市场背景和购房人群的特点。
通过市场调研和数据分析，我们得出以下：该地区购房人群以年轻家庭、刚需购房者和投资购房者为主要群体；购房需求主要集中在两室和三室户型，占比达80%以上；根据购房人群的收入水平和需求特点，高中低档次的户型需求分别为：50%的经济适用房，30%的中档公寓，20%的高档别墅。
3. 户型配比建议基于以上背景分析，我们提出以下户型配比建议：3.1 经济适用房经济适用房应以两室户型为主导，占总户型的40%；三室户型作为辅助，占总户型的10%。
这样的配比能够满足大部分刚需购房者的需求。
3.2 中档公寓中档公寓应以两室和三室户型为主导，占总户型的50%。
其中，两室户型占比为30%，三室户型占比为20%。
这样的配比能够满足年轻家庭和一般购房人群的需求。
3.3 高档别墅高档别墅应以四室和五室户型为主导，占总户型的20%。
其中，四室户型占比为15%，五室户型占比为5%。
这样的配比能够满足高收入家庭和投资购房者的需求。
4. 其他考虑因素除了户型配比外，还需要考虑以下因素：建筑面积的合理分配，使得不同户型面积差异适度，符合购房人群的需求；楼栋布局的合理规划，避免同一楼层出现相同户型的集中情况；公共设施和社区配套的完善，提升居住体验和生活便利性。
5.户型配比是一个综合考量各方因素的问题，需要结合市场需求、购房人群特点和项目定位等因素进行科学分析和合理规划。
本建议书提出的户型配比建议，旨在最大程度地满足购房人群的需求，提升项目的市场竞争力和销售效益。
希望本建议书能够为您在户型配比方面提供一些有价值的参考。
感谢您的阅读！。
绿城--新梧桐公寓初步设计说明(20090913)建筑
钱塘·新梧桐公寓初步设计(含方案)说明建筑部分一、概述（一）工程简况工程名称：杭州钱塘²新梧桐公寓建设单位：杭州时代房地产开发有限责任公司设计单位：浙江绿城东方建筑设计有限公司用地面积：34700㎡地上建筑面积：64311.7㎡（另有架空层面积1083）地下建筑面积：25591㎡建筑层数：3~18F结构形式：钢砼框架剪力墙结构及钢砼框架结构（二）设计依据及要求1．杭州市规划局的《杭政储出(2007)52号地块可行性详细规划》2．国家及地方的相关规范、法规。
二、设计理念（一）场地概述本案基地位于杭州西湖浮山单元,位于杭州市西湖区西南部,东邻钱塘江,周边群山相连,自然环境极佳。
基地东侧为贤家路,南侧为狐山路,西侧、北侧为规划道路，其中南侧为新建设的杭州市委党校，西面一路之隔为规划中的转塘科技园区。
（二）开发及设计理念为使本地块成为杭州市之江度假区的一处高档公寓楼盘，规划必须具备一定前瞻性和建筑表现力。
设计中力求做到：1．根据基地现状，最大程度地利用周围自然景观，结合小区内部景观设计，创造小区内丰富的空间层次，提高绿化率和小区景观素质，达到人与环境的有机结合，创造别具一格的环境效果。
2．重视小区内总平面规划，形成建筑布局的差异性；尤其重视地块规划中的空间秩序和体量控制，创造起伏变化的建筑群体效果。
3．重视建筑的外立面设计，依靠建筑形体的变化和立面材料质感，创造出独特有机的视觉效果。
4．充分考虑客户需求和经济承受能力，重视户型设计的合理性和经济性，特别注意地方的特点和需求。
5．完备、合理、适用的公用设施以创造出高品位的景观房产。
三、总图规划根据对以上条件及要求的分析整理，从而确定了本规划设计总体布局的框架：（一）规划结构考虑到基地东邻钱塘江，周边为起伏的山体。
小区的规划结构采取了东低西高的建筑布局。
小区东侧主要布置低层住宅，西侧布置10-18层的高层住宅，整个小区建筑高度自西向东有一个较大的起伏变化，与周边的群山相呼应。
豪宅公寓营销策划书3篇
豪宅公寓营销策划书3篇篇一《豪宅公寓营销策划书》一、项目概述1. 项目名称：[豪宅公寓名称]2. 项目位置：[详细地址]3. 项目定位：高端豪华公寓，提供极致生活体验二、市场分析1. 目标客户群体高收入人群，如企业家、高管、演艺明星等追求高品质生活的人群投资者2. 市场需求随着城市发展，高端公寓市场需求不断增加消费者对生活品质的要求提高，对豪华公寓的需求增加3. 竞争对手分析分析周边竞品项目，了解其优势和不足确定本项目的差异化竞争策略三、项目优势1. 地理位置优越，交通便利2. 高品质的建筑设计和装修3. 完善的配套设施，如健身房、游泳池、高端会所等4. 优质的物业服务，提供全方位的生活支持四、营销策略1. 定价策略根据市场需求和项目定位，制定合理的价格策略采用灵活的定价方式，如分层定价、时段定价等2. 销售渠道建立线上线下销售渠道，包括售楼处、官方网站、房地产中介等利用社交媒体、网络广告等进行推广3. 促销活动举办开盘优惠、限时折扣等促销活动提供购房优惠、赠送礼品等吸引客户4. 客户关系管理建立客户数据库，进行客户细分和精准营销提供优质的售后服务，提高客户满意度和忠诚度五、宣传推广1. 制作精美的宣传资料，包括楼书、户型图、宣传片等2. 举办产品发布会、品鉴会等活动，吸引潜在客户3. 利用报纸、杂志、电视、网络等媒体进行广告宣传4. 参加房地产展览、活动等，提高项目知名度六、项目实施计划1. 确定项目开发进度，制定详细的时间表2. 确保项目建设质量，严格控制工程进度和成本3. 建立项目团队，明确各部门职责和工作流程七、风险评估与应对1. 分析项目可能面临的风险，如市场风险、政策风险等2. 制定相应的风险应对措施，降低风险发生的可能性和影响八、财务分析1. 预测项目销售收入和成本2. 进行财务评估，分析项目的盈利能力和投资回报率篇二《豪宅公寓营销策划书》一、前言随着城市的发展和人们生活水平的提高，对于高品质居住空间的需求也日益增长。
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套数
379 216 10 8 120 62 196 80 32 56 112 360 112 39 100 140 300 24 76 77 90
占比
62% 35% 2% 1% 100% 17% 53% 22% 9% 8% 16% 53% 16% 6% 18% 25% 53% 4% 31% 32% 37%
纯水岸15期2-5栋开盘情况
项目名称 纯水岸十五期
总共占地面积：31821.79 ㎡ ；建筑面积：104000 ㎡ ； 类型/规模 容积率：3.86。 项目共4栋， 399户
纯水岸14期
纯水岸15 期
推售户型 套数
推出399套（90/70，拼合产品），230－300㎡4－5房。
销售情况 销售超8成
亚太地区高端豪宅发展趋势
约4000万 约2000万 约5000-6500万 约8000万-1亿
推售
2013.5.19
产品面积
430平4房 208平2房
套数
38 10套 10套 4套
单价
10万元/㎡ 10万/㎡ 13-17万/㎡ 13-17万/㎡
销售情况
前期蓄客长达一年，开盘一个 半月全部售罄
208平的全部售罄，635平售 出2套，436平的表现一般
【亚太顶级豪宅趋势】香港、新加坡等亚太地区，较多顶级城市豪宅以350-700 ㎡为主力产品，部分250-300㎡，大面积产品已成为主要发展趋势之一
国际/地区 项目
太古傲璇 香港 太古珒然 The Marq 嘉峰豪庭 新加坡 BOULEVARD Hamilton Scotts华彬汉 美登 吉隆坡 泰国 Oval The Ritz-Carlton Residences 2012 2013 2012 2012 418㎡ 256㎡、299㎡、655㎡ 348.39㎡3房、706.6㎡5房 住宅：约128—259㎡；公寓： 56—77楼，约345—702㎡ 20-25万元/㎡ 18-22万元/㎡ 25万元/㎡ 25万元/㎡ 临近乌节路 乌节路Scotts RD上 吉隆坡最著名的心脏 地带 湄南河和伦披尼公园 之间 2013 2011 2012 253㎡，413㎡复式 278-579㎡ 18-30万元/㎡ 27-36.4万元/㎡
100%
预计单价区间
预计总价区间
认筹情况
截止目前为止，已有 200批客户，进行了 资金冻结（冻结100 万），但因预售证迟 迟未能办理成功，开 盘一再拖延
深圳高端住宅户型配比研究
【深圳高端住宅户型配比特征】深圳主流高端豪宅中大平面产品以170-250㎡为 主，约占20%-30%，从总价区间看与高端公寓有一定可替代性
项目名称
纯水岸14、15期
总户数
613 （拼合）
120
户型
2房 3房 4房 顶层复式 3房 4房 4房 4房 5房 2房 3房 4房 4房 5房 3房 4房 4房 顶层复式 3房 3房 复式4房
面积（㎡）
227-275 276-300 306-373 415-541 220 159 170-176 202 220 140 140 170 207 227 89 143-145 165-170 255 180-194 201-223 299-326
总价区间
1600万2200万 1500万2500万 800万-1100万
销售率
100%
海上世界双玺
90% 100% 100% 95% 100%
君汇新天
370
三湘海尚
716
800万-1200万 81%
鸿威海怡湾
594
540万-1000万
100%
97%Βιβλιοθήκη 鲸山觐海243900万-1200万
68%
【纯水岸14,15期】主力面积在230-300㎡，总价1600-2200万元之间，总价存 在可替代性，13年8月份开盘销售8成
【第一梯队-深圳湾一号北区】大平层奢华公寓,主力面积在430-440㎡超大平面 户型，约占62%；低总价户型去化较好，总价超过5千万的户型走量慢
户型面积（ ㎡ ）
T3-208 T2-430 T3-440 T4-590 T2大平层-900 T2顶复-1700 合计
数量（套）
14 38 14 13 5 1 85
面积（㎡） 约106 约164 约230 约260 约282 约358 约441 约470 约901 约858
A单元 5-18、20-33 5-18、20-33 35-48 5-18、20-33、35-48 5-18、20-33、35-48 52-60 50、51、52-60 50-51 61-62 合计
面积比例
16% 46%
16%
15% 6% 1% 100%
“目前深湾一号太贵，436㎡的要卖13万/㎡多，折算 下来一套房子最少也要5千6百多万，比开盘的时候翻 了近一倍，感觉太贵了，我还是再看看吧。” ——未成交客户黄女士 “在深圳豪宅5千万是一个坎，超过5千万的产品能买 得起而且愿意买的量没那么多，像我们深湾一号一套 房子过亿，还是很贵的，有很多客因为这个原因流失 了” “第二批推售发现200多㎡的还是比较好卖一点，开 盘差不多就卖完了。单价提高以后400㎡以上的产品 有一定的销售风险，客户比较有抗性。” ——深圳湾一号项目经理 总价
推售
产品面积
（A）206平2房
套数
15套 15套 15套 15套
销售情况
8.5万元/㎡ 10万/㎡ 12万/㎡ 7.2万/㎡
2014.9.25
（B）317平3房 （C）237平2房 （D）168平2房
【第二梯队-深业上城】户型面积相对分散，以230-358㎡三到四房供应为主， 实际销售中偏小面积200㎡以下户型及南北通透的经典房型走量较快
楼层
单价
总价
销售情况
858空中大宅
【第二梯队-东海国际】以129-259㎡二到三房供应为主力，158㎡以下一到两 房小户型，因总价低投资收益率高而表现较好，复式产品并不受市场认可
房型 一房 两房 三房 四房 复式3房 复式4房 五房 面积(㎡) 约77㎡ 约129-158㎡ 约157-259㎡ 约279-330㎡ 约152-171㎡ 约247-717㎡ 约339-351㎡ 总计 推售 数量 （套） 78 230 336 44 171 48 47 954 房型面积(㎡) 77-158平一至两房 2013年2月13日 首期开盘 面积比例 8.2% 24.1% 35.2% 4.6% 17.9% 5% 5% 100% 销售占比 62% 单价 总价 460-940万 实收均价 6万/㎡ 销售情况 高调入市，初期79万/㎡，但成交量 不理想，期间经历 两次降价，目前共 推出312套（A座 49层以下单位）， 实现去化250套， 小户型走量快。
“从目前天元的认筹情况来看，还是很乐观的， 只不过因为和村民有些问题还没达成一致，以 4.10% 及政府对南区一些的规划调整，预售证一直没 33.75% 办下来。”
34.66%
户型 占比
“现有的认筹客户，对232㎡，289㎡的房型还 26.68% 是很认可的，因为赠送率比较高；289㎡的户型 因为9m的大尺度观景面，尤其受到市场欢迎。” 0.80% ——天元销售经理吴仕博
楼层
B单元 5-19 5-19 5-19、21-35、37-47 21-35、37-47 5-19、21-35、37-47 -
套数 86 86 82 80 84 166 18 22 2 2
合计
628
占比 14% 14% 13% 13% 13% 26% 3% 4% 0% 0%
“上城的产品单价与其户型 面积关系不大，主要还是看 楼层，中低区30层左右的单 价约7万/㎡，高区50层以上 单价在11万/㎡以上”； “从销售情况来看106-164㎡ 1-2房销售最快，因为总价较 低。其次是280㎡和360㎡的 做到南北通透经典三房销售 情况也比较好。高区440㎡以 上户型走量最慢。” ——深业上城销售经理 刘文涛
纯水岸14、15期户型配比 项目名称 面积
227-275 纯水岸14、 15期 276-300 306-373 415-541
套数
379 216 10 8
比例
62% 35% 2% 1%
客户分析：
从客户的置业目的上看，基本都是自住客户， 主要是改善性换房与为儿子购买婚房； 从居住区域上来说，主要是以南山、福田客 户为主，部分宝安、罗湖客户；其中南山区客户 主要是华侨城的老业主及南山其它片区，福田的 客户是要来自香蜜湖与华强北；
T5-317（B户型）
T5-237（C户型） T5-168（D户型） 合计
15
15 15 60
到一些投资客的青睐，而A户型受单价和装修风格的
影响关注度最低；B，C户型拥有景观资源，客户认可 度高，B户型因房间数较多，受到了更多客户的追 捧。”
——深圳湾一号项目经理
单价 总价
约1800万 约3200万 约2800万 约1200亿 前期蓄客接近两个月，当晚去 化83%，当天实现销售11.5亿， B，C，D户型受到客户青睐
“南向户型拥有海景且朝向好，客户很喜欢， 开盘当天南向户型很快消化完毕，南北向的总 价相差接近90万。资产配置的客户，90 ㎡小户 型最受欢迎，自用型客户偏爱行政套房和海景 房。” ——华寓销售经理 “华寓的户型面积段较为合适，对于商务公寓 的属性，较适合投资”。 ——华寓销售经理
单价
总价 约460万
“小户型产品因总价较低，走量较快，旁边的 办公部分都有接近300元的租金，不少投资客看 重小户型的投资收益率，拿去出租基本上都可 以实现办公的价格” ； “你们的项目建议别做复式产品，很多高端客 户是不买账的，尤其是向东海这种形式的复式， 很难卖”。 ——东海国际销售经理张琳
157-259平三房