我国住房金融的发展与改革

❖ 由于住房贷款一般以住房作为抵押物，通常来说，住房有固有的保 值和增值作用，又属于实体财产，具有不可移动性和耐久性，是可 靠的抵押品，清偿率比较高，也是较为安全可靠的投资领域，因此 住房贷款风险相对较小，属于银行比较优质的资产。
❖ 同时住房贷款属于消费贷款的一种，从金融业的发展趋势来看，消 费信贷比例的提高是金融业发展的大方向之一。因此大力推进住房 金融发展，对于促进我国整个金融业的发展与改革也是十分重要的。
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住房金融的成功范例
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美国的住房抵押 贷款模式
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新加坡的住房公 积金模式
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德国的住房储蓄 模式
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住房金融的成功范例
❖ 美国的住房抵押贷款模式
❖ 住房抵押贷款模式是一种商业性较强的市场化住房金融模式，主要 为市场经济比较发达的国家所应用。
❖ 美国的高度发达的住房抵押贷款模式由抵押贷款一级市场和抵押贷 款二级市场构成，两个市场之间的良性互动在提高居民住房水平的 同时也促进了金融业自身的发展。
❖ 英国学者David Garnett（1991）等认为住房金融是居民各类住 宅的建设、改善、购买、租赁、维护和维修的货币运行制度。
❖ 美国学者Randall（1988）从住房抵押的角度来理解住房金融， 认为抵押市场和住房市场是紧密联系的，他暗示了住房金融就是
抵押贷款。
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住房金融的定义界定
❖ 我国学者蔡德容和潘军（2001）认为住房金融是以住房信贷为主 的各种住房信用资金(包括住房抵押票据、各种住房证券等)的交 易活动，是以筹措、融通住房资金为核心的住房金融市场、住房 金融体系以及住房金融运行机制的总称。
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我国住房金融的发展历程回顾
第四阶段 第三阶段 第二阶段 第一阶段
全面发展阶段 1998年至今 初步发展阶段 1991年-1997年 导入阶段 1978年-1990年 停滞阶段 1919年-1978年
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我国住房金融的发展历程回顾
❖ 第一阶段 住房金融的停滞阶段 （1919年-1978年）
❖ 建国初期，由于没有禁止房地产买卖、典当等市场活动，所以房地 产经营还活跃了一阵，住房金融也维持了一定阶段。1956年，建设 银行曾在18个省市试办一年的建造住宅贷款。
❖ 1978年，国务院批转了《加快城市住房建设的报告》 ❖ 1979年，中央决定将基本建设投资由财政拨款改为银行贷款，这标
志着中国住房金融业的诞生。 ❖ 1980年4月，邓小平同志发表《关于建筑业和住宅问题的谈话》，明
确了改革城镇住房投资、建设和分配制度的总体设想。 ❖ 1984年国务院在《关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的
我国住房金融的发展与改革
上海财经大学 陈文浩 教授
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主要内容
住房金融的定义及发展意义 我国住房金融的发展历程回顾 住房金融的成功范例 住房金融目前存在的问题分析 完善和深化住房金融发展和改革的建议
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住房金融的定义界定
❖ 对于住房金融的定义，各国学者都是基于本国住房金融发展的实 际情况而对其进行了相应的界定。
❖ 而发展住房金融可以为居民提供相关的资金支持，解决购房者即时 支付能力不足的问题，使得其对住房的需求转为有效的购买力，进 而促进居民居住水平的提高。
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发展住房金融的意义
❖ 2、发展住房金融是支持住房产业成为新的经济增长点的
必然选择。
❖ 住房产业无论从技术上还是产业链上，都与国民经济中众多的产业 部门具有广泛而密切的联系，住房产业的发展会带动其相关产业部 门的产品需求大幅度增长，从而促进经济增长。
❖ 第三阶段 住房金融的初步发展阶段（1991年-1997年）
❖ 1991年开始的住房制度改革的全面推进启动了住房市场，住房建设 和住房市场逐渐活跃，为住房金融的发展打开了空间。
❖ 1991年，国务院《关于积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》 和《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》出台，进一步改革住 房金融体制，发展住房金融业务。这标志着全国的住房制度改革进 入全面推进阶段。
❖ 但随着计划经济的推行，城镇住房及其他各类用房建设投资转由国 家财政拨款建设，住房作为福利近似无偿分配。住房实行供给制， 住房市场不复存在，也就不存在真正意义上的住房金融。
❖ 在这一阶段，中国实行的是高度的计划经济体制，一方面，住房建 设投资来源主要由国家财政的拨款，造成资金运动过程简单化，使 银行对房地产资金的管理也简单化，仅仅充当了财政的保管和出纳 的角色。另一方面，住房的生产、分配和供给的计划性使得住房的 商品属性被否定，也就失去了房地产市场存在的经济基础，没有市 场这个载体，金融业对于住房生产、交易、消费活动的资金支持和 服务也失去了意义。
❖ 1997年4月，人民银行颁布的《个人住房担保贷款管理实行办法》为 中国住房消费信贷发展提供了政策依据。
❖ 这一阶段初步确立了我国住房金融的经营管理体系，明确了住房金 融服务住房制度改革的经营方向，自营性和政策性住房信贷业务并 存的住房信贷体系基本初步确立。以上海为先导的住房公积金制度 开始起步，并向全国推广。
❖ 1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住 房建设的通知》，决定停止住房实物分配，实施住房分配货币化改 革。按照文件要求，人民银行和银监会出台了一系列配套的金融货 币政策，先后印发了《关于加大住房信贷投入、支持住房建设与消 费的通知》、《个人住房贷款管理办法》等文件从政策上明确了支 持与推动商业银行发展住房金融的基调。住房制度改革深化极大地 推动了城镇商品住房建设和居民住房消费的积极性，带动了商业银 行房地产信贷业务的大发展，个人住房贷款规模开始迅猛增长。为 配合和支持国家深化住房制度改革和居民住房消费，商业银行住房 金融业务经营管理逐步规范，在产品种类、业务范围和经营模式等 方面获得了长足发展。
❖ 曾国安（2004）还根据资金融通的对象的不同将住房金融划分为 广义和狭义两种，广义的住房金融的融资对象包括所有的经济主 体，而狭义的住房金融的融资对象仅包括居民和消费性的非营利 性住房机构。同时他指出，住房金融中最重要的就是与居民住房 购置有关的货币融通活动。
❖ 综合前人的研究成果，本文住房金融的研究重点也将主要放在消 费者的住房金融，即居民住房购置相关的资金融通活动。
❖ 新加坡是最典型、最成功利用公积金制度解决其居民住房问题的国 家，其住房公积金模式具有资金稳定性强、存款期限长、筹资额巨 大、资金成本低的特点，并在一定程度上缩小了社会贫富差距。
❖ 同时，新加坡的公积金管理实现了法制化，并且完全处于政府的严 密控制之下，成为政府支持住房发展的主要资金来源。
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住房金融的成功范例
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我国住房金融的发展历程回顾
❖ 2000年，建设部、中国人民银行下发的《住房置业担保管理试行办法》 为住房贷款担保业务发展提供了政策依据。2002年，国务院修改了 《住房公积金条例》，进一步细化各项规定，规范住房公积金的管理。 同时，这一阶段我国还引进了商业性的住房储蓄业务。
❖ 2004年，建设银行与德国施豪银行共同出资设立了中德住房储蓄银行， 对我国住房金融的发展模式进行积极探索。
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住房金融的成功范例
❖ 新加坡的住房公积金模式
❖ 住房公积金模式是一种政策性较强的住房金融模式，其实质是政府 为维护居民的基本住房需要而推行的一种长期性的强制性储蓄制度。
❖ 雇主与雇员按雇员工资收入的一定比例交存公积金到住房公积金管 理机构，管理机构负责该项资金的收缴、经营和归还。雇员在发生 与住房有关的支出时可以申请使用该项资金。
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发展住房金融的意义
❖ 1、发展住房金融是改善居民居住条件、提高居民居住水 平的内在要求。
❖ 住房是人们生活的基本消费资料，是人们安居乐业的关键所在，居 民居住水平的高低对于居民的生活质量有着十分重要的影响。
❖ 而同时住房又由于其价值巨大，一般情况下，购房者缺乏一次性付 款的经济承受能力，这种需求与购买力不足之间的矛盾，直接影响 居民的居住水平。
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随着住房信贷规模的迅速扩大，商业银行迫切需要提高住房抵押贷款 的流动性，2005年4月《信贷资产证券化试点管理办法》颁布实施。
2005年12月，建设银行于在银行间债券市场成功发行了首单个人住房
抵押贷款支持证券，开创了我国住房金融二级市场的先河，促进了我
国住房按揭市场和资本市场功能的完善。
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这一阶段的住房制度改革的深化和住房信贷政策的完善，使得我国住 房金融业务进入了全面发展阶段。
❖ 由于住房产业属于资金密集型，无论是住房的供给方还是需求方， 都需要来自外界的资金支持，来解决自身的资金不足的问题。
❖ 因此，住房金融在住房产业的发展中起着极为重要的作用，它为住 房产业的发展提供强大的可持续的资金支持，从而有助于推动住房 产业成为国民经济的先导产业。
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发展住房金融的意义
❖ 3、发展住房金融是促进金融业发展与改革的推动力之一。
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我国住房金融的发展历程回顾
❖ 第四阶段 住房金融全面发展阶段 （1998年至今）
❖ 1998年是中国住房金融发展的转折点。当时出于扩大内需的考虑， 政府为了刺激住房消费，进行了一系列深化城镇住房制度改革的举 措，尤其在金融支持上放开了对个人抵押贷款的限制，促使以住房 抵押信贷为主要形式的中国住房金融进入了全面发展的通道。
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我国住房金融的发展历程回顾
❖ 第二阶段 住房金融的导入阶段 （1978年-1990年）
❖ 十一届三中全会以后，随着我国经济体制改革，我国投融资体制进 行了一系列的重大变革，城镇住房体制开始进行改革，提出了住房 商品化的概念，住房产业作为一个独立的产业部门开始形成，住房 金融业也因改革的需要应运而生。