预约合同、预售合同、商品房买卖合同之对比整理
商品房预售合同和买卖合同预约合同纠纷
商品房预售合同和买卖合同预约合同纠纷商品房预售合同和买卖合同预约合同纠纷解析1. 引言商品房预售合同和买卖合同预约合同是当前房地产交易中常见的合同形式，然而，由于各种原因，双方在签订和履行合同时可能发生合同纠纷。
本文将对商品房预售合同和买卖合同预约合同纠纷进行分析和解析，为相关当事人提供一些法律参考。
2. 商品房预售合同纠纷商品房预售合同是指开发商与购房者在商品房项目未建成前签订的约定房屋买卖的合同。
下面我们将就商品房预售合同中容易发生纠纷的几个方面进行探讨。
2.1 合同条款不明确合同条款的不明确是导致纠纷的主要原因之一。
购房者在签订合同时应仔细核对合同中涉及到的各项权益，确保条款明确、具体，并与开发商进行充分沟通和协商。
2.2 价款支付纠纷商品房预售合同中约定了购房者应支付的房屋价款及其支付方式。
纠纷常常发生在购房者未按约定时间或方式支付价款或开发商收取了不合理的费用。
此时，购房者可以通过合同约定的违约金或解除合同等方式维护自身权益。
2.3 交房期延迟商品房预售合同约定的交房日期如果无法按时履行，可能引发买房者的维权需求。
购房者可以依法要求开发商按照合同约定交房或者要求赔偿损失。
2.4 违约责任双方当事人在商品房预售合同中约定了违约责任，即当一方违约时应承担的法律后果。
对于购房者而言，如果开发商违约，购房者可以依法要求开发商承担违约责任，如返还已支付的定金、赔偿违约金等。
3. 买卖合同预约合同纠纷买卖合同预约合同是指购房者与卖方签订的预先约定购房意向及条件的合同，通常在商品房预售合同签订前签署。
以下是该类纠纷的一些常见情形。
3.1 违约责任买卖合同预约合同中约定了各方当事人在违约时应承担的责任。
一方当事人如果未按约定时间支付预约金或违反其他合同约定，另一方当事人可以依法进行追究或要求承担相应违约责任。
3.2 解约纠纷买卖合同预约合同中双方约定了解约条款，通常包括解约原因、解约程序以及解约后的责任承担等。
置业类合同分类
置业类合同分类
一、定金合同。
定金合同属于担保合同的一种，是为了履行房屋买卖合同所签订的合同。
定金合同条款一般比较简单，定金金额不得超过房屋价格的20%，在合同中可以约定房屋的房号、交付时间、交付条件等。
如果购房者违约，开发商已收取定金不予退还;如果开发商违约，购房者可要求双倍退还定金。
定金合同的一般用于房屋买卖的最初阶段，合同名称应明确为定金合同。
二、订金合同。
订金合同内容与定金合同基本一致，但不同的是购房者对购买房屋反悔时可以要求退还订金，开发商违约的话是赔偿损失而非双倍返还。
三、预约合同。
预约合同是为了将来订立一定合同的而实施的契约行为。
合同条款要比商品房买卖合同简化，不得有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，可以简单约定房屋坐落房号、价格、交付时间和签订商品房合同期限、违约条款等。
预约合同无论是否具有预售房许可证都是能够成立有效的，可以普遍适用在房屋买卖的各环节。
四、商品房买卖合同。
指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
当开发企业取得
预售房许可证或商品房销售许可证后既可签订商品房买卖合同。
商品房买卖合同签订后经过房地产主管机关备案后具有物权登记的效力。
详解2024年房屋预售和买卖合同区别
详解2024年房屋预售和买卖合同区别本合同目录一览第一条房屋预售合同定义及内容1.1 预售合同的签订主体1.2 预售合同的主要条款1.3 预售合同的效力第二条房屋买卖合同定义及内容2.1 买卖合同的签订主体2.2 买卖合同的主要条款2.3 买卖合同的效力第三条预售合同与买卖合同的区别3.1 合同性质的区别3.2 合同主体的区别3.3 合同内容的区别第四条预售合同的订立条件4.1 开发商的预售资格4.2 预售项目的合规性4.3 预售合同的订立程序第五条买卖合同的订立条件5.1 开发商的销售资格5.2 买卖合同的订立程序5.3 房屋的交付条件第六条预售合同的履行监管6.1 预售合同的备案程序6.2 预售合同的履行期限6.3 预售合同的履行监管机构第七条买卖合同的履行监管7.1 买卖合同的备案程序7.2 买卖合同的履行期限7.3 买卖合同的履行监管机构第八条预售合同的解除和终止8.1 预售合同解除的条件8.2 预售合同终止的情形8.3 解除和终止合同的后续处理第九条买卖合同的解除和终止9.1 买卖合同解除的条件9.2 买卖合同终止的情形9.3 解除和终止合同的后续处理第十条预售合同的违约责任10.1 开发商的违约责任10.2 购房者的违约责任10.3 违约责任的赔偿方式第十一条买卖合同的违约责任11.1 开发商的违约责任11.2 购房者的违约责任11.3 违约责任的赔偿方式第十二条预售合同的争议解决方式12.1 争议解决的方式12.2 仲裁程序的启动12.3 诉讼途径的提起第十三条买卖合同的争议解决方式13.1 争议解决的方式13.2 仲裁程序的启动13.3 诉讼途径的提起第十四条预售合同和买卖合同的法律法规适用14.1 预售合同适用的法律法规14.2 买卖合同适用的法律法规14.3 法律法规的变更对合同的影响第一部分：合同如下：第一条房屋预售合同定义及内容1.1 预售合同的签订主体本合同由下列双方签订：甲方：（开发商全称）乙方：（购房者全称）1.2 预售合同的主要条款本合同的主要条款包括：（1）房屋基本信息：房屋位置、面积、户型、装修标准等；（2）预售价格、付款方式及付款时间；（3）房屋交付时间及交付标准；（4）产权办理及相关费用；（5）违约责任及争议解决方式；（6）其他双方约定的内容。
2024版房屋预售和买卖协议对比分析
20XX 标准合同模板范本PERSONAL RESUME甲方：XXX乙方：XXX2024版房屋预售和买卖协议对比分析本合同目录一览第一条房屋基本信息1.1 房屋位置1.2 房屋面积1.3 房屋类型1.4 房屋产权第二条预售合同内容2.1 预售合同定义2.2 预售合同的签订2.3 预售合同的履行2.4 预售合同的解除第三条买卖合同内容3.1 买卖合同定义3.2 买卖合同的签订3.3 买卖合同的履行3.4 买卖合同的解除第四条预售合同与买卖合同的共同点4.1 合同主体4.2 合同标的4.3 合同价款4.4 合同履行期限第五条预售合同与买卖合同的区别5.1 合同性质5.2 合同签订时间5.3 合同履行方式5.4 风险承担第六条预售合同的法律规定6.1 预售合同的法律适用6.2 预售合同的生效条件6.3 预售合同的违约责任6.4 预售合同的争议解决第七条买卖合同的法律规定7.1 买卖合同的法律适用7.2 买卖合同的生效条件7.3 买卖合同的违约责任7.4 买卖合同的争议解决第八条房屋交付及验收8.1 房屋交付时间8.2 房屋交付条件8.3 房屋验收程序8.4 房屋质量问题处理第九条房屋价款及支付方式9.1 房屋价款的确定9.2 房屋价款的支付时间9.3 房屋价款的支付方式9.4 房屋价款的退还条件第十条违约责任10.1 预售合同的违约责任10.2 买卖合同的违约责任10.3 违约责任的免除10.4 违约责任的追究第十一条争议解决11.1 争议解决方式11.2 争议解决机构11.3 争议解决时效11.4 争议解决费用第十二条合同的变更和解除12.1 合同变更的条件12.2 合同变更的程序12.3 合同解除的条件12.4 合同解除的程序第十三条合同的终止13.1 合同终止的条件13.2 合同终止的程序13.3 合同终止后的权益处理13.4 合同终止后的责任承担第十四条附则14.1 合同的解释权14.2 合同的附件14.3 合同的生效时间14.4 合同的修订历史第一部分：合同如下：第一条房屋基本信息1.1 房屋位置：甲方位于市区街道号的房屋，具体门牌号以房产证记载为准。
房屋买卖合同房屋预售合同区别
房屋买卖合同房屋预售合同区别房屋买卖合同与房屋预售合同的区别1. 引言房屋买卖合同和房屋预售合同是在房地产交易中常见的合同类型。
尽管它们都是为了约定房屋买卖的相关事项，但在具体条款和适用情况上存在一些区别。
本文将从合同的定义、签订时间、权益保护等方面详细介绍房屋买卖合同和房屋预售合同的区别。
2. 合同定义2.1 房屋买卖合同房屋买卖合同是指买卖双方就一定的房屋买卖事项所订立的合同。
该合同确认双方的权益和义务，包括房屋的所有权转移、交付时间和方式、价款支付方式等。
2.2 房屋预售合同房屋预售合同是指开发商与购房者在楼盘未完工前签订的合同。
开发商在施工前预售未来房屋单位，并与购房者约定价格、面积、交付时间和交付标准等。
3. 签订时间3.1 房屋买卖合同房屋买卖合同在房屋买卖交易确定后签订。
买卖双方就具体事项如房屋的价格、面积、位置等进行协商，并最终达成一致后签订合同。
3.2 房屋预售合同房屋预售合同在房地产项目尚未完工前签订。
购房者根据开发商提供的预售证书与开发商签订合同，约定未来房屋单位的相关事项。
4. 权益保护4.1 房屋买卖合同房屋买卖合同是买卖双方权益保护的重要依据。
合同中约定了房屋交付、责任承担、违约责任等条款，一旦一方违约，对方可以依法维护自身权益，并寻求相应的赔偿。
4.2 房屋预售合同房屋预售合同也是购房者权益保护的法律依据。
合同中约定了开发商应履行的责任，包括预售承诺、工程质量、交付标准等。
如果开发商未能履行合同义务，购房者可以要求返还已支付的款项，并要求相应的赔偿。
5. 法律要求5.1 房屋买卖合同房屋买卖合同的主要法律依据是《中华人民共和国合同法》。
根据该法，合同的订立应遵循自愿、平等、协商一致、合法等基本原则。
5.2 房屋预售合同房屋预售合同的法律依据主要包括《中华人民共和国合同法》和《商品房预售管理条例》。
开发商在签订房屋预售合同前需要取得相关的预售证书，并依法履行合同约定的义务。
商品房买卖合同和预售合同区别及多场景使用说明
商品房买卖合同和预售合同区别本范文包含合同主体+特殊应用场景说明+多方为主导下的附加条款商品房买卖合同和预售合同区别合同主体：甲方（卖方）：房地产开发企业乙方（买方）：商品房购买者第一条：商品房买卖合同概述第二条：预售合同概述第三条：合同目的甲方愿意出售，乙方愿意购买甲方开发的商品房，双方本着平等自愿、公平公正的原则，经充分协商，达成如下协议：第四条：商品房买卖合同与预售合同的区别1.商品房买卖合同是针对已经竣工并具备交付条件的商品房，而预售合同是针对尚未竣工的商品房。
2.商品房买卖合同的交付时间是指甲方将商品房实际交付给乙方的时间，而预售合同的交付时间是指甲方预计将商品房竣工并具备交付条件的时间。
3.商品房买卖合同中的商品房应当具备相应的产权证明，而预售合同中的商品房尚未具备产权证明。
4.商品房买卖合同中的付款方式一般为一次性付款或者分期付款，而预售合同的付款方式一般为按照工程进度分期付款。
5.商品房买卖合同中的违约责任主要包括甲方的交付违约责任和乙方的付款违约责任，而预售合同的违约责任还包括甲方的竣工违约责任。
第五条：特殊应用场景说明1.如甲方未能按照约定时间交付商品房，乙方有权解除合同，并要求甲方返还已付款项及支付相应的违约金。
2.如乙方未能按照约定时间支付款项，甲方有权解除合同，并要求乙方支付相应的违约金。
3.如甲方在商品房交付前将其转让给第三方，乙方有权解除合同，并要求甲方返还已付款项及支付相应的违约金。
第六条：多方为主导下的附加条款1.如涉及贷款购房，乙方应按照贷款银行的要求提供相关资料，并按时偿还贷款本息。
2.如涉及物业管理，双方应遵守物业管理规定，并按时支付物业管理费用。
3.如涉及装修，乙方应遵守相关法律法规，不得破坏房屋结构，不得影响相邻房屋的使用。
第七条：合同争议解决方式如合同履行过程中发生争议，双方应通过友好协商解决；如协商无果，任何一方均有权向合同签订地的人民法院提起诉讼。
房屋买卖合同与预售合同的区别
房屋买卖合同与预售合同的区别房屋买卖合同与预售合同的区别1. 引言房屋买卖合同和预售合同在房地产交易中是两种常见的契约形式。
尽管它们都涉及到房屋买卖，但在合同性质、签订时间以及法律效力等方面存在着一些重要的区别。
本文将探讨房屋买卖合同与预售合同之间的主要差异。
2. 合同性质房屋买卖合同是双方当事人在实际交易中达成的一种买卖合意。
它是一种具有约束力的法律文件，用于明确买卖双方的权利和义务，并确保交易的合法性。
预售合同（也称为商品房预售合同）是指开发商在房地产项目施工前或施工期间与购房者签订的合同。
它规定了开发商在未来完成项目建设后，向购房者交付商品房的义务和购房者支付购房款的义务。
3. 交易时间点房屋买卖合同是在买卖双方达成一致后，实际交付房屋的同时签订的合同。
通常情况下，双方会共同核对房屋的权益状况、交付时间和价格等细节，并在签订合同后进行过户手续。
预售合同的签订时间在房屋建设或施工前。
房地产开发商根据市场需求，在房屋项目建设之前推出预售，并与购房者签署合同。
预售合同规定了将来购房者与开发商之间的权利和义务，以及房屋项目的交付时间。
4. 法律效力房屋买卖合同是一种具有法律效力的合同。
根据相关法律规定，合同双方在签署合同后，必须遵守合同所规定的权利和义务。
当一方违反合同条款时，另一方有权寻求法律救济。
预售合同的法律效力略有不同。
它通常是在开发商获得商品房预售许可证之后签订的，因此具有预售的性质。
预售合同在签署后对开发商和购房者都具有法律约束力，但由于商品房尚未建设完工，因此买卖双方之间的实际交易需要等到项目竣工后才能实现。
5. 权益保障房屋买卖合同的签订确保了买卖双方的权益。
买卖双方在签订合同之前可以对房屋进行面谈和实地考察，确保其权益和合同内容的合法性。
此外，房屋买卖合同还规定了房屋的权属转移和交付时间，保障了买卖双方的合法权益。
预售合同在房屋项目未竣工之前，存在一定的风险。
由于项目尚未完成，购房者只能根据开发商提供的项目规划、合同约定和预售证明等信息来评估项目的可行性。
房屋买卖合同房屋预售合同区别
房屋买卖合同房屋预售合同区别房屋买卖合同与房屋预售合同是在房地产交易过程中常见的两种合同形式。
虽然它们都是为了规范房屋买卖行为，但实质上存在着一些区别。
本文将从几个方面来探讨这两种合同的特点和差异。
首先，房屋买卖合同是指买方和卖方在房屋交易过程中达成的一种约定。
该合同的主要内容包括双方的基本信息、房屋的具体情况、价格、交付时间等。
双方在签订合同时会支付定金，通常为房屋总价的一定比例。
房屋买卖合同在签订后即刻生效，买卖双方必须按照合同规定履行各自的义务。
相比之下，房屋预售合同是指在楼盘尚未建成前，开发商与购房者签订的一种合同。
该合同主要规定了房屋的预售价格、完成时间、施工标准等内容。
购房者在签订预售合同时需要支付一定的预售定金。
预售合同的特点是在开发商完成楼盘主体结构后，购房者可以根据合同约定的时间去验收和办理交房手续。
其次，房屋买卖合同与房屋预售合同在权益保障方面也存在一些不同。
房屋买卖合同是一种即时生效的合同，买卖双方的权益相对平衡。
如果一方违约，对方可以采取法律手段维护自己的利益。
而在房屋预售合同中，购房者常常处于弱势地位。
开发商在项目预售期内存在违约的风险，因此购房者需要谨慎选择开发商，同时留意合同中的违约责任条款，以确保自己的权益。
此外，房屋买卖合同和房屋预售合同在交付时间上也有所区别。
房屋买卖合同的交付时间通常是合同签订后的一定期限内，双方可以协商具体日期。
而房屋预售合同中会规定交付时间为楼盘建设相对完工后的一定期限，具体时间根据开发商的建设进度而定。
购房者需要注意合同中对于交付时间的约定，以避免因开发商的延期交付而导致的不必要纠纷。
最后，房屋买卖合同和房屋预售合同在解除合同方面也存在不同。
房屋买卖合同一旦签订生效，除非另有约定或者发生重大违约，否则一方不得单方面中止合同。
而房屋预售合同中通常会约定一定的解约条件，如购房者在一定时间内可以行使解约权，但需要承担相应的违约责任。
综上所述，房屋买卖合同和房屋预售合同在内容、权益保障、交付时间和解除合同等方面存在一些差别。
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预约合同VS.预售合同：<最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>第四条肯定了对商品房销售可签订商品房预约性质的合同。
（详见附录一）预约合同与预售合同的关系上，实务界普遍赞同是“预约”与“本约”的关系。
但对于“预约”和“本约”两者之间关系问题上仍然存在争论。
（详见附录二-2、3、4）•如果该预约合同包含商品房买卖合同的主要内容，那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该合同应当认定为商品房买卖合同，在开发商违约的情形下，买受人可请求开发商支付违约金或双倍定金。
在此，有律师认为，无法继续履行合同的情形可以分为两种，若是由于开发商的不诚信造成的无法履行，则买受人可请求开发商支付违约金或双倍定金；若是由于不可归责与开发商的原因造成无法继续履行合同的，只须返还预付定金。
（详见附录二-2、3、4）•如果该预约合同只是约定双方意向签订某份正式合同，本身不包含商品房买卖合同主要条款的，不能要求强制履行商品房买卖合同中拥有的义务，只承担预约合同中的违约责任。
一般而言就是双方负有对“本约”诚信磋商的义务。
(详见附录二-2、3、4)商品房销售合同VS.商品房预售合同：根据<商品房销售管理办法>第三条规定商品房销售包括商品房预售和商品房现售。
建设中的商品房，开放商取得预售许可证等符合预售条件后，与买受人签订的是商品房预售合同。
而在商品房竣工建成验收合格之后与买受人签订的是商品房现售（详见附录一）。
律师也认可，商品房的预售合同即商品房的买卖合同，只是房屋的交付期是在竣工后的将来。
(详见附录二-1)<最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
<商品房销售管理办法>第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
I.（段俊仿，1985年生，男，法学学士，湖南省汝城县人民法院。
彭丁聪，云南大学法律硕士研究生，现在湖南省郴州市汝城县人民法院工作。
）商品房预售合同是本约在合同法中，合同有预约和本约之分，它们是根据订立合同是否有事先约定的关系来划分的。
预约合同是当事人约定未来订立一定合同的合同，简称预约；本约是为了履行预约合同而订立的合同。
预约和本约具有不同的性质和法律效力，二者不能混淆。
预约合同当事人的义务是订立本约，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能就预约的本合同内容请求对方履行。
那么，商品房预售合同是否为预约合同呢？对此，学者们的有不同的看法。
有学者认为，商品房的预售是预约交易行为，商品房预售合同即商品房预约交易合同。
目前所订立的房屋预售合同，因买卖的房屋在合同成立之时，并不存在或尚未完工，所以带有预售字样。
但双方关于房屋面积，价金付款方式，交屋期限，违约责任等问题均明确约定，无须将来另行订立买卖合同，即可直接依约履行并办理房屋产权过户登记，达到双方交易目的。
因此预售合同虽名为预售，但不是买卖预约，而是本约，是买卖合同，仅房屋交付期在未来而已。
明确商品房预售合同不是预约合同，在实践中具有重要意义。
因为如果将商品房预售合同看成是预约合同，那么，一方面，预售方与预购方必须在将来再订立一个商品房买卖合同；另一方面，在一方当事人违反商品房预售合同时，对方只能要求其承担不订立合同的责任，而不能要求其承担违反合同的违约责任。
预售合同属于本约是明确的，应严格依约履行。
但签约之时房屋只体现在图纸上，预测面积与竣工后实测面积常有些误差。
所以预售双方在合同中都约定交房时就面积问题重新结算，在办理登记过户时应附带交房证明。
也有的地方房地产管理机关要求预售双方换签正式房屋买卖合同，对面积问题彻底落实，然后才给购房方办理过户登记。
这种"换约"做法与前面的预售合同附加误差凭证做法哪种更有效率、稳妥一些，姑且不论。
退一步讲，即使这种"换约"做法更合理一些，这也对预售合同的本约性质并无大碍。
因为区分预约、本约的实际意义在于二者约定内容不同，违约救济不同。
而预售契约与换约后的买卖契约除面积修订外，并无不同内容；违反预售合同，守约一方是可以依预定内容请求对方履行的。
承认了这一点，也就说明了预售合同应是本约，这与"换约"做法并不矛盾。
II.深圳李军律师答复：正式房屋买卖合同签订前，买卖双方或者包括中介在内签订的买卖合同、预约购买合同、居间买卖合同，相对于正式备案买卖合同，属于预约合同（简称为“预约”，备案的正式合同简称“本约”）。
预约合同一方拒绝协商签订正式合同或者拒绝买卖房屋、要求解除预约合同，作为守约方能不能要求继续履行双方买卖义务、完成交易行为？这种情况通常发生在预约合同签订后、房价发生涨跌，买卖一方反悔、拒绝继续交易而毁约，导致守约方购买或者出售房屋目的落空。
这个问题的答案要分下面情况、分别处理：1、如果预约合同只是约定双方一定期限协商签订正式合同，本身不包含买卖合同必备内容，不能强制要求继续履行买卖义务。
由于预约合同内容的限制，本身不能直接作为买卖合同履行。
一方拒绝协商签订正式买卖合同的，对方只能要求违约方承担预约合同定金罚则或者违约责任、赔偿损失，不能要求继续买卖交易。
由于不可归责于双方的原因，导致正式买卖合同不能签订的，预约合同解除终止、返还定金和其他财产，买卖行为自然终止、不存在强制履行交易的问题。
2、预约合同内容已经包括买卖合同的必备内容，只是在形式上没有签订正式备案买卖合同，这是发生争议较多的情况。
由于预约和本约合同中间有时间间隔，存在着因外界价格变动、当事人为了牟取更多利益而反悔、拒绝签订本约、拒绝继续买卖的情况。
预约合同也约定定金或者违约金等条款，作为拒绝进行本约协商的违约责任。
当事人就以通过承担违约责任作为代价、解除买卖预约合同、不需要继续履行买卖义务，通过其他买卖获得利益。
对于遵守合同的一方，则订立正式买卖合同的目的落空，接受违约赔偿也是不得已的办法、还得承担重新寻求交易目标的市场风险。
考虑这种不符合诚信行为的发生，对于名为预约合同、但是符合买卖合同的构成要件的合同，就可以直接认定为本约（正式买卖合同）、要求违约方继续履行出售或者购买义务。
这样的好处是对于确实想得到房产而不是违约赔偿的守约方，比较有利、可以要求继续履行交房过户、支付房款；也符合诚实信用原则，减少因为房价涨跌带来的恶意违约发生。
III.预约合同解除，定金应予返还——戴某诉苏州华新国际房屋买卖定金纠纷案裁判要旨预约合同，其作用及意义在于为当事人公平、诚信磋商达成本约创造条件。
预约合同对双方当事人具有约束力，其中的已决条款，非经当事人协商一致不得更改，否则则构成对预约合同的违约。
对其中的未决条款，则由双方当事人继续谈判，以达成正式、完备的本约。
在无悖于公平原则的情况下磋商不成，或因不可归责于当事人的原因未能订立本约，则不存在违约，预约合同解除，如附定金应予返还。
案情2004年4月18日，戴某与苏州工业园区华新国际城市发展有限公司（以下简称华新国际）签订《都市花园·天域住宅定购协议》一份，约定由戴某向华新国际定购苏州工业园区星汉街189号都市花园·天域2幢203室住宅一套，面积约为248.26平方米，单价为每平方米7720元。
同时约定戴某在签订该协议时需向华新国际交定金50000元，若戴某在华新国际通知的签约日前放弃选定物业购买权或者到期不签约，50000元定金不予退还，若华新国际在通知的签约日前将该房屋卖与他人，则双倍返还定金。
当日，戴某向华新国际交纳了50000元定金，华新国际出具了收据，并通知戴某于2004年4月25日至天域会所签订正式商品房预售合同。
4月25日，戴某前往华新国际售楼处协商订约事宜，双方未能达成一致，故未签订预售合同。
5月7日，戴某在华新国际处书面提出：其在该日与华新国际签约时，要求所构房屋装修标准与样板房一致，删除合同中“样板房仅供参考”、“华新国际保留最终解释权”等条款，华新国际不能给予明确答复，需另择日签约。
华新国际销售人员在该书面材料上写明“该客户意见已收到”。
5月9日，华新国际通知戴某，因其未于4月25日到华新国际处签订预售合同，已违反定购协议约定，因此所交定金予以没收。
双方交涉未果，戴某遂向法院提起诉讼，请求判令华新国际双倍返还定金，承担本案诉讼费。
审判苏州工业园区法院认为：原、被告签订的商品房定购协议依法成立，双方在该协议中约定的定金为订约定金，是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有拘束力。
按照协议约定，原告应当在被告通知的2004年4月25日到被告处与其协商签订商品房预售合同，但在被告否认的情况下，原告不能证明其于当日践约。
因此，原告应当就此承担相应的民事责任。
判决：驳回原告戴某的诉讼请求；案件受理费人民币3510元，由原告戴某负担。
戴某不服一审判决上诉称：2004年4月25日上诉人到被上诉人处，被上诉人未出示《商品房预售合同》，而直至5月7日才出示该合同，原审认定上诉人4月25日未能前往协商订约与事实不符。
5月7日双方进行协商时，因被上诉人提供的格式合同中有“样板房仅供参考”、“华新国际保留最终解释权”等内容，完全违背法律规定，上诉人要求修改并希望继续协商，而被上诉人不顾此合理要求，于5月9日通知上诉人没收定金，房屋另售他人。
请求撤销原判，判令被上诉人双倍返还定金，承担本案诉讼费。
华新国际则辩称：上诉人2004年4月25日到被上诉人处是试图压价。
不论上诉人的行为是谈价格还是要求延期签约，均是对定购协议内容的变更，属违反诚信的恶意磋商，被上诉人没收上诉人的定金合理合法。
请求驳回上诉，维持原判。
苏州市中级人民法院认为：戴某与华新公司于2004年4月18日签订的“都市花园·天域住宅定购协议”系相对于本约合同而言的预约合同，其作用及意义在于为当事人公平、诚信磋商达成本约创造条件。
预约合同对双方当事人具有约束力，其中的已决条款，非经当事人协商一致不得更改，否则则构成对预约合同的违约。