写字楼市场需求预测方法
2023年重庆写字楼市场预测：空置率将超过70%
重庆写字楼市场预测：2022年空置率将超过70%2022年即将过去。
在这一年里，重庆写字楼市场在房地产去库存的压力之下，市场愈加疲软。
以下是宇博智业我整理的重庆写字楼市场猜测分析。
房地产去库存：11个月化库存数百万方从2022年下半年开头，去库存成为楼市的主旋律。
2022年初，重庆市出台的《重庆市推动供应侧结构性改革工作方案》中提到：加大力度去除房地产库存。
重庆提出，两年内土地供应规模逐年削减10%，商品房新开工面积增速掌握在3%以内；通过引导农夫工及外来人口购房、进展专业租赁、货币化安置等多渠道降低库存600万平方米。
为去库存，重庆多管齐下，压缩房地产供应量，同时加大市场销售力度。
前11个月，主城共消化库存数百万方。
写字楼去化难：2022年空置率将超过70%在房地产去库存的大背景之下，写字楼存量的压力好像显得更为突出。
与住宅相比，重庆商业物业供过于求的结构性冲突更为突出，写字楼去库存难度很大。
有数字显示，重庆销售型写字楼存量约361万平方米，去化周期为32个月。
其中甲级写字楼存量162万平方米，空置率已高达53%，在二线城市中排名靠前。
据数据显示，2022年第三季度，重庆写字楼市场新增供应总计逾17万平方米，其中包括两栋甲级写字楼—华润大厦、国金中心T6。
2022年第三季度，重庆市核心商务区写字楼租金按同样本计环比下降1.6%，并带动全市写字楼平均租金环比下跌1.4%，至季末报每月每平方米83.2元。
2022年第三季度，全市录得净吸纳量55，900平方米。
但新增供应仍保持高位，因此平均空置率连续上涨1.1个百分点，至季末报42.9%，再创新高。
受经济大环境影响，前三季度全市办公需求净增量较去年同期收窄近五成。
2022-2022年中国写字楼行业市场需求与投资询问报告估计，2022年的写字楼新增供应大约为134万平方米，其中江北嘴是主要聚集区。
短期内集中供应将连续给市场带来压力，整体市场的空置率估计会持续高企。
2024年西安市写字楼市场前景分析
2024年西安市写字楼市场前景分析1. 引言写字楼市场是指专门用于办公工作的商业房地产市场。
随着经济发展和城市化进程的推进，西安市写字楼市场逐渐兴盛起来。
本文将从多个角度对西安市写字楼市场的前景进行分析。
2. 西安市写字楼市场的发展历程西安市写字楼市场的发展经历了几个阶段。
起初，随着经济的发展，大量企业涌入市场，需求量逐渐增加。
然而，由于供应量不足，租金水平居高不下。
随着市场发展，越来越多的开发商开始投入到写字楼建设中，供应量逐渐增加，市场进一步活跃起来。
目前，西安市写字楼市场已发展为一个成熟且充满潜力的市场。
3. 市场需求分析3.1 城市经济发展带来的需求增长随着西安市经济的快速发展，越来越多的企业涌入市场，使得对写字楼的需求量逐年增加。
不仅本地企业扩大了规模，还有越来越多的外资企业进入西安市场，这进一步推动了写字楼市场的需求。
3.2 创新型企业的崛起随着科技进步和互联网的普及，创新型企业在西安市的崛起对写字楼市场带来了新的需求。
这些企业通常需要更加灵活和时尚的办公环境，对写字楼市场提出了更高的要求。
4. 市场供应分析4.1 新建写字楼增加市场供应为满足市场需求，越来越多的开发商开始在西安市建设新的写字楼。
这些新建写字楼具备先进的设施和便利的交通条件，吸引了许多企业入驻。
4.2 写字楼空置率的下降随着市场发展，写字楼的空置率逐渐下降。
这是因为市场需求的增加与供应的相对稳定有关。
写字楼投资的回报率逐渐增加，吸引了更多开发商和投资者进入市场。
5. 市场竞争状况西安市写字楼市场竞争激烈。
众多开发商竞相投入市场，提供各类写字楼产品。
这种竞争使得写字楼市场的租金水平相对稳定，租户拥有更多的选择余地。
同时，写字楼的品质与服务也在不断提升，以满足不同租户的需求。
6. 市场前景预测基于对西安市写字楼市场的分析，可以预测其未来前景相当乐观。
随着经济的持续发展和科技进步的推动，西安市将吸引更多的企业入驻，进一步推动写字楼市场的需求。
需求预测方法
24.33
26.00
25.83
25.00
26.17
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25.67
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25.67
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26.83
29.00
27.17
• 加权系数和n的取值不同，预测值的稳定性 和响应性不同。
• n越大，预测的稳定性越好，响应性越差； n越小，预测的稳定性越差，响应性越好。
• 近期数据的权重越大，预测的稳定性越差， 响应性越好。近期数据的权重越小，预测 的稳定性越好，响应性越差。
（2）加权平均法
（Weighted average method）
权数的设置原则：单调递增，远小近大 设置方法： 1、根据各期时间数列的自然数列法 销售量预测数： Q = 2、饱和权数法，单调递增，且
例：某公司1——9月份销售量资料如下，（单位： 公斤）。求：用算术及加权平均法分别预测10月 份的销售量。
一、定性预测方法
定性预测法是那些利用判断、直觉、 调查或比较分析对未来做出定性估 计的方法。包括客户意见推测法、 经营人员意见推测法、专家意见推 测法等。它们的不科学性使得它们 很难标准化，准确性有待证实。
1、德尔菲法
德尔菲法又叫专家调查法，一般由10 到 20位专家背靠背独立对某一对象进行预 测，由预测单位对专家的意见结果进行综 合处理，如果结果不符合需求，进行再次 反馈修正。经过三到四轮，预测的结果基 本趋于一致，预测单位即可做出预测判断。
2、客户意见推测法
通过征询客户的潜在需求或未来购买 计划的情况，了解客户购买商品的活动、 变化及特征等，然后在收集意见的基础上 分析市场变化，预测未来市场需求。运用 这种方法预测的客观性大大提高。
3、部门主管集体讨论法
房地产评估师的写字楼估值和分析
房地产评估师的写字楼估值和分析写字楼作为商业地产的一种重要形式，承载着各类企业办公需求。
对于房地产评估师来说，准确评估和分析写字楼的价值至关重要。
本文将深入探讨房地产评估师在写字楼估值和分析方面的方法和技巧。
一、写字楼估值方法1.比较法比较法是一种常用的写字楼估值方法。
通过分析市场上类似写字楼的成交价格和出租价格，评估师可以找到参照物，根据写字楼的实际情况进行调整，得出准确的估值。
在比较法中，评估师需要考虑写字楼的位置、建筑面积、楼层高度、层高、物业管理水平等因素。
2.收益法收益法是另一种常用的写字楼估值方法。
评估师通过对写字楼未来租金收入的预测和现值计算，得出写字楼的估值。
在收益法中，评估师需要考虑写字楼的租赁率、租金水平、运营成本、资本化率等因素。
3.成本法成本法是一种相对简单的写字楼估值方法。
评估师通过计算写字楼的重建成本或替代成本，并考虑写字楼的折旧和功能附加值等因素，得出写字楼的估值。
成本法对于新建的写字楼比较适用，但对于老旧写字楼则存在一定的局限性。
二、写字楼估值要点1.地理位置地理位置是决定写字楼价值的重要因素。
评估师需要考察写字楼所处地区的商业环境、交通便利度、配套设施等因素，以此来评估写字楼的地理位置优劣。
2.建筑质量写字楼的建筑质量直接影响其价值。
评估师需要对写字楼的结构、外立面、设施设备等进行评估，以此来判断写字楼的建筑质量和维护状况。
3.租赁市场租赁市场的运行情况对写字楼的价值有重要影响。
评估师需要对当地的租赁市场进行调研，了解写字楼的租赁需求和租金水平，从而准确评估写字楼的价值。
4.市场供需供需关系是决定写字楼价值的重要因素之一。
评估师需要分析写字楼市场的供需关系，了解当前市场上存在的空置率、租赁率和市场潜在需求，从而判断写字楼的价值波动情况。
三、写字楼分析方法1.市场分析市场分析是写字楼分析的基础。
评估师需要对当地的写字楼市场进行全面调研，了解当前的市场供需状况、租赁市场的走势以及竞争对手的情况，从而为写字楼的估值和分析提供有力支持。
需求预测的方法有哪些
需求预测的方法有哪些需求预测是指利用历史数据和统计方法来预测未来市场的需求情况。
通过需求预测，企业可以更好地制定采购计划、生产计划和销售策略，降低库存成本，提高生产效率，增强市场竞争力。
需求预测的方法多种多样，可以根据具体的情况选用不同的方法来进行预测。
下面将介绍一些常见的需求预测方法。
1. 趋势分析法趋势分析法是一种常见的需求预测方法，它基于历史数据中的趋势来预测未来的需求。
这种方法适用于需求变化比较平稳的产品。
通过对历史数据进行分析，可以发现产品的需求趋势，进而预测未来的需求情况。
趋势分析法通常使用数学模型来进行预测，如线性回归、指数平滑等。
2. 季节性分析法季节性分析法是一种针对季节性需求变化的预测方法。
许多产品的销量在不同季节会有明显的变化，因此需要通过季节性分析来预测未来的需求。
这种方法通常通过对历史数据进行季节性调整，然后再进行趋势分析来预测未来的需求情况。
3. 历史法历史法是一种简单直接的需求预测方法，它基于历史数据来进行预测。
通过分析历史数据的变化情况，可以预测未来需求的趋势和规律。
历史法适用于产品需求比较稳定，且没有太多外部因素影响的情况。
4. 调查法调查法是一种通过调查受访者的意见和观点来进行需求预测的方法。
这种方法通常适用于新产品的需求预测，通过市场调查和消费者调研来获取未来需求的信息，从而进行预测。
调查法能够更加直观地了解消费者的需求，但其结果受到访调者的主观因素影响较大。
5. 场景法场景法是一种通过构建不同的市场场景来对需求进行预测的方法。
这种方法通常适用于对未来不确定性较大的市场情况进行预测。
通过构建不同的市场情景，可以对未来需求进行多种可能性的预测，进而制定相应的应对策略。
6. 统计预测法统计预测法是一种基于统计学方法进行需求预测的方法，如时间序列分析、回归分析等。
通过对历史数据进行分析和建模，可以预测未来的需求情况。
这种方法通常需要借助统计软件进行分析和建模，能够更加客观地对未来需求进行预测。
市场预测的6个方法
市场预测的6个方法市场预测的方法很多，由粗略的估计，到比较精确的预测，有定性分析方法，也有定量分析方法。
这些方法各有特点，互有长短，也都有一定的适用场合，应用时应根据企业本身的具体条件、已经掌握的信息资料以及对预测所要求的准确度等来加以选择。
下面就介绍几种常用的市场预测方法。
1.购买者意向调查法市场总是由潜在的购买者构成的，预测就是预先估计在给定条件下潜在购买者的可能行为，即要调查购买者。
购买者意向调查法应满足以下三个条件：购买者的购买意向是明确清晰的；这种意向会转化为顾客购买行为；购买者愿意把意向告诉调查者。
一般说来，用这种方法预测非耐用消费品需求的可靠性较低，用在耐用消费品方面稍高，用在工业用品方面则更高。
2.销售人员综合意见法在不能直接与顾客见面时，企业可以通过听取销售人员的意见估计市场需求。
这种方法的优点是：销售人员对购买者意向的了解比较全面深刻；有信心完成上级下达的销售配额；可以获得各种销售预测。
但这种方法也存在如下缺点：销售人员的判断总有偏差；销售人员可能对经济发展形势或公司的市场营销总体规划不了解；销售人员可能故意压低预测数字；销售人员也可能对这种预测没有足够的知识、能力或兴趣。
3.德尔菲法由各个专家对所预测事物的未来发展趋势独立提出自己的估计和假设，经公司分析人员（调查主持者）审查、修改、提出意见，再回到各位专家手中，这时专家们根据综合的预测结果，参考他人意见修改自己的预测，再开始下一轮估计。
如此往复，直到对未来的预测基本满意为止。
这种方法进行预测的准确性，主要取决于专家的专业知识和与此相关的科学知识基础，以及专家对市场变化情况的洞悉程度。
因此，依靠的专家必须具备较高的水平。
4.市场试验法企业收集到的各种意见的价值，不管是购买者、销售人员的意见，还是专家的意见，都取决于获得各种意见的成本、意见可行性和可靠性。
在这种情况下，就需要利用市场试验这种预测方法。
5.时间序列分析时间序列分析是指按观察值的时间序列进行运算推断，具体的方法有简单平均数法、加权移动平均法、指数平滑法等。
福州写字楼市场分析(二)2024
福州写字楼市场分析（二）引言：福州是福建省的省会，具有较为发达的经济和商业环境。
写字楼市场作为商业地产市场的重要组成部分，在福州也有着较为繁荣的发展。
本文将对福州写字楼市场进行详细分析，探讨市场现状、发展趋势以及相关因素对市场的影响。
正文：一、市场现状1.1 市场规模：福州的写字楼市场规模如何？包括写字楼的总体数量、总建筑面积等方面的数据。
1.2 租赁市场：福州的写字楼租赁市场的情况如何？包括租金水平、租赁周期、出租率等方面的数据。
1.3 楼盘分布：福州的写字楼楼盘分布情况如何？主要集中在哪些区域？是否有明显的产业或商业聚集效应？1.4 办公需求：福州的写字楼市场的办公需求情况如何？主要来自哪些行业？是否存在特定行业的需求变化？1.5 市场竞争：福州的写字楼市场竞争激烈吗？主要竞争对手有哪些？如何评估市场竞争力？二、市场发展趋势2.1 城市发展：随着福州的经济和商业环境的进一步发展，福州写字楼市场有望出现哪些新的发展机遇？2.2 供需关系：福州写字楼市场的供需关系如何演变？供给是否能够满足需求？如何预测未来的供需情况？2.3 物流发展：福州作为福建省的交通枢纽城市，物流业发展迅猛。
物流业对写字楼市场的需求有何影响？2.4 政策环境：政府对写字楼市场的政策支持如何？是否有相关政策调整或创新，对市场进行引导或规范？2.5 技术变革：科技的进步对写字楼市场有何影响？办公方式、设施设备是否发生变革？如何应对技术变革的挑战？三、市场因素影响3.1 宏观经济：福州的宏观经济状况对写字楼市场有何影响？政策调控、产业发展等因素如何影响市场需求？3.2 人口流动：福州的人口流动情况如何？人口流入、人口流出对写字楼市场有何影响？3.3 企业需求：福州作为一个经济中心，吸引了众多企业的进驻。
企业的需求对写字楼市场有何影响？不同企业的需求特点有哪些？3.4 产业结构：福州的产业结构如何？主要产业对写字楼市场的需求有何影响？是否存在行业结构调整的趋势？3.5 地理环境：福州的地理环境对写字楼市场有何影响？如何评估地理位置对租赁和销售的影响程度？四、市场前景展望4.1 新机遇：根据市场现状和发展趋势，未来福州写字楼市场有哪些新的发展机遇？4.2 风险挑战：未来福州写字楼市场面临的风险和挑战有哪些？如何应对这些挑战？4.3 市场预测：根据市场因素和前景展望，对未来福州写字楼市场的发展趋势进行预测和分析。
需求预测的分析方法
需求预测的分析方法需求预测是指通过对市场、消费者行为和其他相关因素进行分析和研究，以预测未来需求的变化趋势和规模。
预测准确的需求可以帮助企业合理安排生产计划、库存管理和市场营销策略，以满足消费者需求，提高企业的竞争力和经济效益。
以下是一些常用的需求预测分析方法：1. 历史数据分析法：通过对过去一段时间的销售数据和市场趋势进行分析，可以发现销售量和销售额的季节性、周期性或趋势性规律。
基于这些规律，可以预测未来需求的趋势和规模。
2. 调查问卷法：通过设计并发放调查问卷，收集消费者对产品或服务的需求和偏好信息。
通过统计和分析问卷结果，可以了解消费者对不同产品特征的偏好程度和购买意愿，进而预测市场需求的变化。
3. 高级统计方法：如时间序列分析、回归分析等，基于历史数据和其他相关因素进行统计建模。
通过寻找相关性和趋势，建立数学模型，预测未来的需求变化。
4. 专家咨询法：邀请相关领域的专家参与需求预测的讨论和分析。
专家可以根据其经验和洞察力，结合市场动态和潜在因素，对未来需求进行估计。
5. 场景分析法：通过对市场环境、竞争态势、消费者行为和政策变化等因素进行分析，并结合市场趋势和发展方向，预测未来需求的变化。
这种方法一般适用于长期和宏观层面的需求预测。
需要注意的是，需求预测并非准确无误的预测未来，而是通过合理的方法和分析，对未来需求进行估计和预测。
在实际应用中，可以综合多种方法和数据，结合经验判断和市场判断，提高需求预测的准确性和可靠性。
需求预测是指企业通过对市场环境、消费者行为和其他相关因素的分析和研究，来预测未来需求的变化趋势和规模。
准确的需求预测可以帮助企业合理制定生产计划、库存管理和市场营销策略，以满足消费者需求，提高企业的竞争力和经济效益。
在实际应用中，需求预测通常涉及多个因素的考虑。
下面将介绍一些常用的需求预测分析方法：1. 历史数据分析法：历史数据分析是一种基于过去销售数据和市场趋势的需求预测方法。
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综合三种预估方法，本区域写字楼预期可实现吸纳量区间为86-110万平米
考虑写字楼市场20%的正常空置率，本区域商务总体量为110-140万平米
11
The End
12
老城办公空间置换 1万5平米左右办公空间 置换率30% 办公空间统计： 汇展阁：约4000平米 摩尔曼妮：约4000平米 ……
其他区域企业办公空间置换 29万左右的办公销量 40%的平均空置率 置换率60% 办公销售面积统计： 东城国际：3045平米 天地大厦：6340平米 华远国际：4003平米 …… 空间置换面积约10.4万 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ方米
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
阶段间年销 量增幅 30％ 20％ --
市场实现现状
年成交量
未来发展趋势
2005－2007年某市办公用房
参考成都发展经验，立足
13.73 10.56 8.8
年平均成交量为8.8万平米
9.5 9 8.5
面积单位：万平米
三产产值
1800
某地未来十年第三产业产值与写字楼市场容量预期发展情况
低容量 中等容量
大容量
1228 851
第三产业产值 (亿元)
>1200 800～1200 <800
写字楼整 体容量
大 中等 较低
1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
主要阶段 2015－2017 2012－2014 2008－2011
采用不同方法对某城商务体量进行 预测
1
市场趋势法
基于城市办公用房成交现状，考虑城市 未来经济发展趋势对商务体量进行预测
2
需求预测法
基于未来新增现代服务业从业人员办公 需求和现有企业办公置换需求进行预测
3
城市类比法
借鉴同扬州三产经济发展水平相当的城 市发展阶段案例，对商务体量进行预估
5
需求预测法
以新经济产业为区域功能内核的某城将成为未来某地4.5万现代服务业新 增就业人士的主要办公聚集地
基于未来新增现代服务业从业人员办公 需求和现有企业办公置换需求进行预测
3
城市类比法
借鉴同扬州三产经济发展水平相当的城 市发展阶段案例，对商务体量进行预估
9
城市类比法
在城市经济水平发展相当的情况下，参照深圳写字楼市场发展，某城预 期可实现106.7万平米写字楼体量
2017年某地写字楼发展水平比对
城市三产经济水平同写字楼市场表现高度正相关；
新增人口数量预 估 2006年对办公空间需求较大的现代服务业从业人
员近6万人；
2008-2017年某地现代服务业从业人员增长趋势
120000 100000 80000 60000 40000 20000 0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
空间置换面积约4500平 方米
未来10年某城可满足现有办公升级更新的置换需求为：
0.45万+10.4万+4.2万= 15.05万m2
7
通过估算新增人员办公场所和现有企事业单位空间置换需求，预期某城 可提供105万平米商务办公体量
新增产业人口 办公面积
105万平米
城市现有企业 空间置换需求 金融机构办公 空间置换需求
数据来源：2006年成都统计年鉴； 戴德梁行2007年度市场投资研讨会公布数据
基于市场实现现状和未来发展趋势，某城未来10年内预期可实现86万平 米的商务办公体量
未来十年写字楼市场容量预期增长
主要阶段 2015－2017 2012－2014 2008－2011
16 14 12 10 8 6 4 2 0
城市发展 三产产值 甲级写字 楼吸纳量
2017年-某地 1500亿 80万平米
2004年-深圳 1300亿 86.88万平米
上海 1500亿 约75万平米
通过三产产值对比， 2017年的扬州相当于2004年深圳的 三产发展水平，其商务市场发展状况也应大体相同；
2004年深圳甲级写字楼吸纳量约87万平米，可对比推算出 2017年扬州甲级写字楼吸纳量为100万平米；鉴于深圳同扬 州城市在产业结构上的客观差异，对预估的扬州甲级写字楼 吸纳量进行20％的下调，调整后吸纳量为80万平米
第三产业产值 1228－1568 851－1087 522－753
462
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
按照年增幅13％的保守增速预估未来十年某地的三产产值，根据写字楼发展水平评估模 型，推测某地写字楼容量将在未来10年内经过中等容量、进入较大容量的发展阶段 3
商务体量
根据需求预测法估算，未来10年内某城预期可实现商 务办公物业体量为105.05万m2，包括
新增产业人口办公面积90万m2 现有办公升级更新置换需求15.05万m2
8
采用不同方法对某城商务体量进行 预测
1
市场趋势法
基于城市办公用房成交现状，考虑城市 未来经济发展趋势对商务体量进行预测
2
需求预测法
产业格局和服务业发展规划强化了现 代服务业的发展意识：形成以先进制造 业为主体、现代服务业为支撑的产业发 展新格局，成为长三角江北地区现代服 务业中心城市
462
一产
二产
三产
2
数据来源：2007年某地统计年鉴； 某地统计局网站；
2008年某地市政府工作报告；
根据写字楼市场表现与第三产业发展高度相关的市场发展规律，某地未 来写字楼容量将出现一定程度增幅
某地政府今后5年工作目标：实现全市 地区生产总值年均增长13%左右
10% 5% 0% GDP增速 二产增速 三产增速
2007-2017年某地三产产值增长态势 质的提升：现代服务业较大的发展空间 城市第三产业产值占GDP比重经历了 03-05年的短期下滑后连续三年持续上 调，产业结构调整初见成效；
06、07年西区写字楼成交量占 全市总量比重
西区 72%
8.8 万m2× 4年＋10.56万m2× 3 年+ 13.73万m2 × 3年 = 108万m2
参照近年西区写字楼成交量占全市比重，估计未来广陵新城可实现全市 80％的商务销量，可实现面积为：108×0.7= 86.4万m2
4
数据来源：某市房地产市场分析报告（2006-2007年）
8.98 9.09
某地市场，保守估计未来10
单位： 万平米
8.44
未来10年写字 楼销量
年内写字楼中等容量阶段年 销售量较低容量阶段增长20 ％，高容量阶段较前一阶段 增长30％
写字楼 成交量
10.56 8.8
13.73
8 7.5 7 2005 2006 2007
某地2008－2017年写字楼销售量预估：
金融机构办公空间置换 八家国内银行某地分行 近十家金融保险机构 办公面积接近7万平米 置换率60% “某市的金融机构主要 是购买整层或多层写字 楼来满足办公需求，舒 适现代的办公空间对他 们有一定吸引力” ——搜房网肖经理 空间置换面积约4.2万平 方米
办公空间统计途径： 老城企业和金融机构办公面积 主要通过市场调研和专业人士访 谈途径获取； 其他区域办公物业销售面积通 过某地市房产网销售面积公示资 料统计及市场现状调研获取；空 置率来自市场现状调研；
采用不同方法对某商务体量进行预 测
1
市场趋势法
基于城市办公用房成交现状，考虑城市 未来经济发展趋势对商务体量进行预测
2
需求预测法
基于未来新增现代服务业从业人员办公 需求和现有企业办公置换需求进行预测
3
城市类比法
借鉴同扬州三产经济发展水平相当的城 市发展阶段案例，对商务体量进行预估
1
市场趋势法
经济总量良好的发展态势和三产结构不断优化的调整趋势奠定了服务业 “质量并重”、持续增长的运行基调
年份 三产产值 年均办公 成交面积 阶段年均 面积增幅 2000-2002 472-620 13.4 -产值单位：亿元
写字楼的市场表现与第三产
2003-2005 710-1118 24.5 83%
2006-2007 1318-1584 31.5 28%
业发展高度相关，第三产业 总量反应了城市写字楼的整 体容量水平，根据二者的对 应关系总结出写字楼发展水 平模型
未来10年内某城可提供新增现
代服务业从业人员办公面积为： 4.5万×25 m2 /人× 0.8= 90万 m2
某地统计局网站；
办公体量区域实现集聚 度 参照西区开发经验，预测本区域集聚度可达80%
6
数据来源：2007年某地统计年鉴；
同时区域还将预留15万平米左右的办公场所来满足城市现有企事业升级 更新的空间置换需求
置换率取值原则： 城市新经济中心区的定位决定 了区域所吸引办公企业类型主要 为三产中层次较高的现代服务性 质企业，目前该类型企业多分布 于老城周边，因此老城所需置换 空间低于其他区域，置换率较低 根据访谈和市场现状调研，推 算老城、其他区域以及金融机构 办公空间置换率分别为30%、 60%、60%；
2004-2007年某地三产结构对比
2007 2006 2005 2004
0% 20% 40% 60%
单位：亿元
1800 1600
35.20% 35% 34.50% 36.60%
80% 100%
1400 1200 1000 800 600 400 200 0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017