商业广场整合市场营销策略(PPT 60张)
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宜兴新天地商业广场 整合市场营销策略
说在方案之前
在接触贵公司所开发的新天地商业广场项目后,我们迅速对宜
兴的商业大环境和项目周边情况作了较为详细的实地调查,调 查表明,本项目具备较高的商业投资价值； 在与贵公司陈副董与王总初次交流后,我们对本项目的前期商 业运营有了一个大概的了解,也洞悉了项目在前期商业运营和 营销思路上的一些不足之处； 在了解了项目周边商业环境和自身特点之后,我们希望以我们 来自深圳的智囊和专业经验,结合项目自身情况,为项目量身订 造出一套创新的营销方案,解决项目目前在营销方面所遇到的 难题。 本案正是基于这样的目的,希望整合我们手头上一切可以利用 的行业及客户资源,为本项目服务。本案将《策划报告》、《 项目规划建议报告》、《营销推广策划报告》合而为一，从战 略运作的角度，对本项目的规划设计与布局、功能结构与配比 及销售、招商、宣传推广等各个营销子系统操控谋略，作出了
投资价值
非短期的租金回报，而在于长 期的升值空间 一定要有不可限量的投资前景 ，保障长期投资回报； 一定要有接轨国际的一流管理 ，保障日后红火经营； 一定要有良好的商场运营情况 ，保障投资者的投资信心；
商业物业目标沟通
目标排序 ：
品牌目标 通过招揽品牌主力 店和知名大型品牌 商家，以及良好的 商场运营，最终建 立项目知名度和美 誉度
速度目标 以“短、平、快” 的营销推广思路， 尽快实现商业部分 资金回笼。
新天地商业 运作目标体系
1.以“短 、平、快 ”的营销 思路，尽 快实现资 金回笼；
第一部分：项目解析及现状研判
宜兴商业市场分析
剖析宜兴商业现状
宜兴商业主要 特点
中低档消费市场趋 于饱和，中高档消 费市场有着较大的 发展空间； 核心商圈范围小， 过中集中，急需向 商圈边缘扩散； 大型复合型商业模 式将是未来宜兴商 业发展的方向； 宜兴商业物业的营 销推广模式有待更 新。
◎中低档次的消费市场已尽饱和，购物模式长期在街铺化、商场化的层
次上徘徊。
◎迅猛增长的购买力面对不发达的商业供给市场，供求矛盾凸显。 ◎核心商业范围小，过于集中，以华地百货、新东方百货、大统华组成 宜兴的核心商圈。
◎宜兴本地投资意识不太强， 购铺用于自己经营的商户较多。
◎与上海、南京、无锡等地的大型复合型商业业态所提供的一站式复合 化购物模式对比，富裕的宜兴人民好困惑。 ◎街铺依然受到追捧，而紧跟国际趋势的复合型综合一站式购物模式有
自己经营的买家在35%左右；
人流量是影响商业价值的关键因素，临街商铺由于人流 量大，服务范围广，经营业态灵活，如今为宜兴颇受追 捧的商业物种；
宜兴商业物业价值判断
周边人流量多少
商业价值致胜武器
商业物业
商圈内的消费能力 入驻商家是否有足够的吸引力
武器１：从长线看投资前 景
武器２：从管理看投资回 报 武器３：从租售看投资信 心
苏南商 厦
太鬲西 路
商业面 积3万多 ㎡
宜兴商业发展的未来格局
1. 正处在由量变到质变的飞跃过程。
2.百度文库
本土居民的购物模式与消费习惯在大盘拉引作用下，
开始面临剧烈嬗变。
3.
宜兴城市规划格局迅猛提升，宜兴人民开始迎来生活 方式与消费观念的更新。
4.
复合型SHOPPINGMALL的商业一站式购物形态是宜兴 商业发展的方向。
一线城市相比仍有较大差距。
宜兴商铺调查小结
购买商铺的客户一 是用做自营，投资 型客户主要目标是 保值和增值； “一铺养三代”主 要体现了商铺的价 值，而真正称得上 “一铺养三代”的 性价比高的商铺在 宜兴却是寥寥无几 ；
商铺售价及租金以人民路商业区为核心向四周呈递减趋 势，但回报率比较稳定； 宜兴商铺的租金回报率在5％～8％左右，东城区的商铺 回报率略低（在4.0％～7%之间）； 投资客户与商铺使用客户通常合二为一，购买商铺用于
4.
多元化休闲场所不足，居民较多倾向于酒店、夜总会、卡拉
OK、酒吧等单一休闲模式。
5. 由于宜兴本土的商业格局带有较大的自发式、随意性特点， 缺乏商业龙头引力与消费助推力，业态升级缓慢，居民一站
式购物的消费习惯尚未养成。
6. 由于宜兴城市建设、人口结构、文化差异等因素，导致宜兴 虽地处苏、浙、皖的枢纽地带，居民生活方式与消费观念与
待得到开发。
◎宜兴商业物业的营销推广模式过于陈旧，吊不起人们的胃口。
大型商业物业比较
与本项目具有可比性的商业物业分析
名称 华地百 货 地段 人民中 路 规模(M2) 靠人民 中路两 边共8万 多㎡; 4万多㎡ 商业模 式 统一管 理统一 经营 统一管 理统一 经营 统一管 理统一 经营 租金 与商家联营, 从商家营业额 中提取2530% 与商家联营, 从商家营业额 中提取2530% 主力店 肯德基\新 华书店\必 胜客等 人气 因其品牌 效应带动 很旺的人 气 地处核心 商圈,人气 很旺 出租率 入驻率 100%
新东方 百货
人民中 路
入驻率 100%
与商家联营, 肯德基 人气较旺 入驻率 从商家营业额 较高 中提取20结论：华地百货由于其品牌价值和地段优势受到宜兴市民的追捧 ,新东方也因黄金地段和较高档次受到消费 28%
者青睐,但它们也有着业态单一、停车位少等劣势，而且发展空间也进一步饱和，宜兴商业发展的趋 势自然而然的朝着苏南商厦和新天地转移，宜兴商业消费中心的“乾坤大挪移”已非遥不可及！
2.通过招 商及运营
价值目标 通过创新的营销思 路和营销手段， 辅之以良好商业 运营对人气的提 升，实现利润和 价值最大化
战略目标
通过新天地商业物 业的合理开发，最 终 将项目打造成宜兴 新的商业消费中 我们明确的目标：◎挖掘产品潜力，建立形象高点，实现价值最大化； 心
◎采用全新策略，加快销售速度，实现效率最大化。
本项目的机会点
据我们调查，本地中高及高层购买力习惯倾向于“上
无锡，下南京，进上海”。我们经分析后认为，造成此类
购买资本流失的原因，也正是我们的机会点： 1. 本地时尚商品种类馈乏，可选择余地不大。 2. 本地零售市场与商品经济的不够发达，导致目标购 买力无法产生消费欲望与购买冲动。 3. 本地产品供给市场所提供的商品附加值有限，消费 心理无法得到满足，核心竞争力不强。
说在方案之前
在接触贵公司所开发的新天地商业广场项目后,我们迅速对宜
兴的商业大环境和项目周边情况作了较为详细的实地调查,调 查表明,本项目具备较高的商业投资价值； 在与贵公司陈副董与王总初次交流后,我们对本项目的前期商 业运营有了一个大概的了解,也洞悉了项目在前期商业运营和 营销思路上的一些不足之处； 在了解了项目周边商业环境和自身特点之后,我们希望以我们 来自深圳的智囊和专业经验,结合项目自身情况,为项目量身订 造出一套创新的营销方案,解决项目目前在营销方面所遇到的 难题。 本案正是基于这样的目的,希望整合我们手头上一切可以利用 的行业及客户资源,为本项目服务。本案将《策划报告》、《 项目规划建议报告》、《营销推广策划报告》合而为一，从战 略运作的角度，对本项目的规划设计与布局、功能结构与配比 及销售、招商、宣传推广等各个营销子系统操控谋略，作出了
投资价值
非短期的租金回报，而在于长 期的升值空间 一定要有不可限量的投资前景 ，保障长期投资回报； 一定要有接轨国际的一流管理 ，保障日后红火经营； 一定要有良好的商场运营情况 ，保障投资者的投资信心；
商业物业目标沟通
目标排序 ：
品牌目标 通过招揽品牌主力 店和知名大型品牌 商家，以及良好的 商场运营，最终建 立项目知名度和美 誉度
速度目标 以“短、平、快” 的营销推广思路， 尽快实现商业部分 资金回笼。
新天地商业 运作目标体系
1.以“短 、平、快 ”的营销 思路，尽 快实现资 金回笼；
第一部分：项目解析及现状研判
宜兴商业市场分析
剖析宜兴商业现状
宜兴商业主要 特点
中低档消费市场趋 于饱和，中高档消 费市场有着较大的 发展空间； 核心商圈范围小， 过中集中，急需向 商圈边缘扩散； 大型复合型商业模 式将是未来宜兴商 业发展的方向； 宜兴商业物业的营 销推广模式有待更 新。
◎中低档次的消费市场已尽饱和，购物模式长期在街铺化、商场化的层
次上徘徊。
◎迅猛增长的购买力面对不发达的商业供给市场，供求矛盾凸显。 ◎核心商业范围小，过于集中，以华地百货、新东方百货、大统华组成 宜兴的核心商圈。
◎宜兴本地投资意识不太强， 购铺用于自己经营的商户较多。
◎与上海、南京、无锡等地的大型复合型商业业态所提供的一站式复合 化购物模式对比，富裕的宜兴人民好困惑。 ◎街铺依然受到追捧，而紧跟国际趋势的复合型综合一站式购物模式有
自己经营的买家在35%左右；
人流量是影响商业价值的关键因素，临街商铺由于人流 量大，服务范围广，经营业态灵活，如今为宜兴颇受追 捧的商业物种；
宜兴商业物业价值判断
周边人流量多少
商业价值致胜武器
商业物业
商圈内的消费能力 入驻商家是否有足够的吸引力
武器１：从长线看投资前 景
武器２：从管理看投资回 报 武器３：从租售看投资信 心
苏南商 厦
太鬲西 路
商业面 积3万多 ㎡
宜兴商业发展的未来格局
1. 正处在由量变到质变的飞跃过程。
2.百度文库
本土居民的购物模式与消费习惯在大盘拉引作用下，
开始面临剧烈嬗变。
3.
宜兴城市规划格局迅猛提升，宜兴人民开始迎来生活 方式与消费观念的更新。
4.
复合型SHOPPINGMALL的商业一站式购物形态是宜兴 商业发展的方向。
一线城市相比仍有较大差距。
宜兴商铺调查小结
购买商铺的客户一 是用做自营，投资 型客户主要目标是 保值和增值； “一铺养三代”主 要体现了商铺的价 值，而真正称得上 “一铺养三代”的 性价比高的商铺在 宜兴却是寥寥无几 ；
商铺售价及租金以人民路商业区为核心向四周呈递减趋 势，但回报率比较稳定； 宜兴商铺的租金回报率在5％～8％左右，东城区的商铺 回报率略低（在4.0％～7%之间）； 投资客户与商铺使用客户通常合二为一，购买商铺用于
4.
多元化休闲场所不足，居民较多倾向于酒店、夜总会、卡拉
OK、酒吧等单一休闲模式。
5. 由于宜兴本土的商业格局带有较大的自发式、随意性特点， 缺乏商业龙头引力与消费助推力，业态升级缓慢，居民一站
式购物的消费习惯尚未养成。
6. 由于宜兴城市建设、人口结构、文化差异等因素，导致宜兴 虽地处苏、浙、皖的枢纽地带，居民生活方式与消费观念与
待得到开发。
◎宜兴商业物业的营销推广模式过于陈旧，吊不起人们的胃口。
大型商业物业比较
与本项目具有可比性的商业物业分析
名称 华地百 货 地段 人民中 路 规模(M2) 靠人民 中路两 边共8万 多㎡; 4万多㎡ 商业模 式 统一管 理统一 经营 统一管 理统一 经营 统一管 理统一 经营 租金 与商家联营, 从商家营业额 中提取2530% 与商家联营, 从商家营业额 中提取2530% 主力店 肯德基\新 华书店\必 胜客等 人气 因其品牌 效应带动 很旺的人 气 地处核心 商圈,人气 很旺 出租率 入驻率 100%
新东方 百货
人民中 路
入驻率 100%
与商家联营, 肯德基 人气较旺 入驻率 从商家营业额 较高 中提取20结论：华地百货由于其品牌价值和地段优势受到宜兴市民的追捧 ,新东方也因黄金地段和较高档次受到消费 28%
者青睐,但它们也有着业态单一、停车位少等劣势，而且发展空间也进一步饱和，宜兴商业发展的趋 势自然而然的朝着苏南商厦和新天地转移，宜兴商业消费中心的“乾坤大挪移”已非遥不可及！
2.通过招 商及运营
价值目标 通过创新的营销思 路和营销手段， 辅之以良好商业 运营对人气的提 升，实现利润和 价值最大化
战略目标
通过新天地商业物 业的合理开发，最 终 将项目打造成宜兴 新的商业消费中 我们明确的目标：◎挖掘产品潜力，建立形象高点，实现价值最大化； 心
◎采用全新策略，加快销售速度，实现效率最大化。
本项目的机会点
据我们调查，本地中高及高层购买力习惯倾向于“上
无锡，下南京，进上海”。我们经分析后认为，造成此类
购买资本流失的原因，也正是我们的机会点： 1. 本地时尚商品种类馈乏，可选择余地不大。 2. 本地零售市场与商品经济的不够发达，导致目标购 买力无法产生消费欲望与购买冲动。 3. 本地产品供给市场所提供的商品附加值有限，消费 心理无法得到满足，核心竞争力不强。