房地产开发企业会计核算方法
房地产会计核算办法制度(3篇)
第1篇一、总则为了规范房地产企业的会计核算行为，提高会计信息质量，根据《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》等相关法律法规，结合房地产企业的特点，制定本制度。
二、适用范围本制度适用于我国境内所有从事房地产开发、销售、物业管理等业务的房地产企业。
三、会计核算原则1. 实质重于形式原则：会计核算应以经济业务的实质为依据，不以形式为依据。
2. 权责发生制原则：会计核算应当以权责发生制为基础，收入和费用应当在发生时予以确认。
3. 配比原则：收入与相关的成本、费用应当相互配比，以正确计算当期损益。
4. 历史成本原则：各项财产物资应当按照取得时的实际成本计价。
5. 分期确认原则：企业的收入、费用和成本应当按会计期间分期确认。
6. 重要性原则：企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量有关的所有重要交易或者事项。
四、会计科目设置1. 资产类科目：包括货币资金、交易性金融资产、应收账款、预付账款、存货、长期投资、固定资产、无形资产等。
2. 负债类科目：包括短期借款、应付账款、预收账款、长期借款、应付债券等。
3. 所有者权益类科目：包括实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润等。
4. 收入类科目：包括主营业务收入、其他业务收入等。
5. 费用类科目：包括主营业务成本、其他业务成本、销售费用、管理费用、财务费用等。
五、会计核算方法1. 货币资金核算：企业应按实际收到的货币资金进行核算，并及时登记现金日记账和银行存款日记账。
2. 交易性金融资产核算：企业购入的交易性金融资产，按照实际支付的成本入账，期末按公允价值计量。
3. 应收账款核算：企业销售商品、提供劳务等，按照应收的金额入账，期末对应收账款进行减值测试。
4. 存货核算：企业购入的存货，按照实际成本入账，期末按成本与可变现净值孰低计量。
5. 固定资产核算：企业购入的固定资产，按照实际成本入账，按月计提折旧。
6. 无形资产核算：企业购入的无形资产，按照实际成本入账，按月摊销。
房地产会计核算房地产账务处理
房地产会计核算房地产账务处理房地产会计核算和账务处理是指房地产企业在经营过程中，按照国家会计准则和相关法规，对房地产开发、销售、租赁等业务进行会计核算和账务处理的过程。
以下是一些基本的房地产会计核算和账务处理步骤：1.设立会计科目：根据房地产企业的业务特点，设立相应的会计科目，如“开发成本”、“开发产品”、“预收账款”、“主营业务收入”、“主营业务成本”等。
2.土地使用权的核算：购买土地使用权时，借记“无形资产-土地使用权”科目，贷记“银行存款”等科目。
土地使用权摊销时，借记“管理费用”或“开发成本”科目，贷记“累计摊销”科目。
3.房地产开发成本的核算：房地产开发过程中发生的各项费用，如材料费、人工费、机械使用费等，应计入“开发成本”科目。
借记“开发成本”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。
4.房地产销售的核算：房地产销售时，根据销售合同确认收入和成本。
借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。
同时，结转销售成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。
5.房地产租赁的核算：房地产租赁时，确认租赁收入。
借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记“租赁收入”科目。
同时，计提折旧和摊销相关费用。
借记“管理费用”、“销售费用”等科目，贷记“累计折旧”、“累计摊销”等科目。
6.税金及附加的核算：根据国家税法规定，计算并缴纳相关税金及附加。
借记“应交税费”科目，贷记“银行存款”等科目。
7.利润分配的核算：根据企业利润分配政策，将利润分配给股东。
借记“利润分配”科目，贷记“应付股利”等科目。
请注意，以上仅为房地产会计核算和账务处理的基本步骤，具体操作时需要根据国家会计准则、相关法规以及企业的实际情况进行调整。
建议咨询专业会计师或会计事务所，以确保会计核算和账务处理的准确性和合规性。
房地产开发企业前期阶段的会计核算怎么做详解!
房地产开发企业前期阶段的会计核算怎么做详解！
房地产开发企业的会计核算分为好几个阶段，每一阶段的会计核算也是不同的，今天着重来讲解房地产开发企业设立拿和阶段地阶段的会计处理~
1、设立阶段
（1）货币资金出资
借：银行存款
贷：实收资本/股本
本业务涉及韦尔泰：银行进账单、投资协议、收据
（2）实物出资
借：固定资产/无形资产/原材料
应交税费—应交增值税（进项税额）
贷：实收资本
本产品销售涉及原始凭证：增值税发票、入库单、验收单、投资协议、评估报告、收据
如控股股东以土地出资，也须作为无形资产进行核算。
（3）资本溢余
借：银行存款
贷：实收资本
资本公积
本投资业务涉及原始凭证：银行进账单、投资协议
（4）缴纳印花税
借：税金及附加
贷：应交税费——应交印花税
借：应交税费——应交印花税
贷：银行存款
本业务涉及原始凭证：完税凭证
2、拿地阶段
（1）支付土地出让金
借：开发成本—房屋开发成本—XX项目—土地征用及拆迁补偿费—土地出让金
贷：银行存款
本业务涉及列报：土地出让专用收据、国有土地使用权出让服务合同、银行付款单据（转账支票存根联、电汇银行回单等）
（2）缴纳契税
借：开发成本—房屋开发成本—XX项目—土地征用及拆迁补偿费—契税
贷：银行存款
本投资业务涉及原始凭证：契税完税凭证、银行付款单据（转账支票存根联、电汇银行回单等）
（3）缴纳大配套费
借：开发成本—房屋开发成本—XX项目—农村土地征用及拆迁补偿费—配套费
贷：银行存款
本业务涉及原始凭证：收据、银行付款单据（转账支票存根联、电汇银行回单等）。
房地产开发企业会计核算
房地产开发企业会计核算引言房地产开发企业作为一个重要的经济产业，在社会经济发展中起着重要的作用。
房地产开发企业会计核算是指将房地产开发企业的经济交易进行分类、计量和汇总，编制出财务报表，以便管理者、投资者和相关方了解企业的经济状况和经营成果。
本文将对房地产开发企业会计核算的相关内容进行介绍和分析。
一、房地产开发企业会计核算的内容房地产开发企业会计核算包括基本会计核算和管理会计核算两个方面。
1. 基本会计核算基本会计核算是指对房地产开发企业日常经济事项进行分类、计量和记录，并编制出财务报表。
基本会计核算主要包括以下内容：•资产核算：包括土地、房屋、建筑物、机械设备、无形资产等各类固定资产的核算。
•负债核算：包括各类借款、应付账款、预收款项等各类负债的核算。
•权益核算：包括股本、资本公积、盈余公积、未分配利润等各类权益的核算。
•成本核算：包括房地产项目的直接材料、人工成本、间接费用等各项成本的核算。
•收入核算：包括房地产销售收入、租金收入、允许使用资产收入等各项收入的核算。
•费用核算：包括销售费用、管理费用、财务费用等各项费用的核算。
2. 管理会计核算管理会计核算是指在基本会计核算的基础上，对房地产开发企业的经营活动进行细分和分析，并提供决策信息。
管理会计核算主要包括以下内容：•成本管理：通过成本分析、成本控制等手段，对房地产开发企业的成本进行管理和控制，以实现成本优化。
•经营分析：通过经营数据的分析，了解房地产开发企业的经营情况，为管理者提供决策依据。
•预算管理：通过制定和实施预算，对房地产开发企业的经营活动进行计划和控制，以达到预期目标。
•绩效评估：通过对房地产开发企业的绩效进行评估，评价企业的经营业绩，为管理者提供改进方向。
二、房地产开发企业会计核算的方法与原则房地产开发企业会计核算的方法与原则是保证会计信息真实、准确和可比的基础，具体包括以下内容：1. 会计方法•成本法：根据成本原则，将房地产开发项目的直接成本、间接费用等按实际发生额进行核算。
房地产开发企业的会计核算
房地产开发企业的会计核算房地产开发企业的会计核算一、设立时的核算在设立时，主要业务包括办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。
设置的主要账户包括实收资本（或股本）、资本公积、管理费用等。
对于收到所有者投入资本时，会计分录模板为借：银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等，贷：实收资本、股本等，资本公积—资本溢价或股本溢价。
对于筹建期开办费发生时，会计分录模板为借：管理费用、长期待摊费用，贷：银行存款等。
二、取得土地时的核算在取得土地时，主要业务包括出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。
设置的主要账户包括开发成本、无形资产、投资性房地产等。
对于用于土地、商品房开发，会计分录模板为借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费，贷：银行存款等。
对于用于自建用房或暂时没有明确用途，会计分录模板为借：无形资产，贷：银行存款等。
对于用于赚取租金，会计分录模板为借：投资性房地产，贷：银行存款等。
三、房地产开发阶段的核算在房地产开发阶段，主要业务包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。
设置的主要账户包括开发成本、管理费用、销售费用等。
对于为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等，会计分录模板为借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费，贷：银行存款、应付酬工薪酬等。
对于项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用，会计分录模板为借：开发成本—成本对象—前期工程费，贷：银行存款、应付酬工薪酬等。
房地产开发企业成本核算办法
房地产开发企业成本核算办法第一章总则第一条为了加强企业的成本、费用核算,提高企业的经济效益,规范房地产开发企业成本核算方法,根据企业财务通则、企业会计准则和房地产开发企业会计制度,结合实际情况及管理要求,特制定本办法;第二条本办法适用于从事房地产开发企业和单位;第二章成本核算的对象及要求第三条成本核算对象一般应在开工之前确定,一经确定就不得任意改变,更不能互相混淆、串户;成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因素,分别做以下处理：1．一般的开发项目以每一独立编制设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程项目为成本核算对象;2．同一开发地点,结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近,同一施工队伍施工,可以合并为一个成本核算对象;3．对于个别规模较大、工期较长的项目,可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象;第四条各成本项目的预算成本计划成本和实际成本的核算范围,计算口径必须一致;第五条成本核算应根据计算期内已完工程实际消耗和实际价格,按照"权责发生制"的原则,分别进行成本核算,做到手续完备、内容真实、准确及时;按照"收益与费用配比"的原则,正确使用"待摊费用"和"预提费用"科目;第三章成本项目和开支范围第六条根据房地产开发企业会计制度规定,开发产品的成本项目分为：1．土地征用及拆迁补偿费；2．前期工程费；3．建筑安装工程费；4．基础设施费；5．公共配套设施费；6．开发间接费开发企业没有二级管理机构则无此项目;第七条成本开支范围一、土地征用及拆迁补偿费：1．土地征用费：土地、青苗、集体财产、私人财产、平整农田补偿费、新菜田基金; 2．耕地占用税;3．劳动力安置费：安置劳动力单位补贴款、农转工级差补贴,超转人员安置费等;4．地上地下物拆迁补偿费：指私产发价、搬家费、拆迁费、伐树费、单位拆迁费、清理费、安置动迁用户支出,地上地下市政管线拆改费;拆迁旧建筑物回收的残值冲减此成本费用;二、前期工程费1．规划设计勘测费：居住区总体规划、设计、项目可行性研究、环境评估、水文、地质勘察、测绘等费用;2．三通一平：为达到施工要求而发生修建道路,通水通电及伴随的破路、占地、维护、看管线、场地填土、平整费用;3．前期不可预见的其他费用;三、建筑安装工程费：列入建筑安装工程施工图预算项目的各种建筑工程费,含设备费;四、公共配套设施费：列入建筑安装工程施工图预算项目内的,在开发区内构成独立的非营业性建筑项目;如居委会、派出所、托儿所、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公厕；另外还有副食店、菜站、粮店、小吃店、邮局、中小学、文化站、奶站、门诊所、卫生站等;五、基础设施费：开发区内各种基础设施有开发区红线内道路及附属设施；供水管线、高压水泵房、环卫设施;六、开发间接费：指企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用;包括开发人员的工资、奖金、福利费按工资总额14％提取计入、折旧费、修理费、办公费、劳动保护费、差旅交通费、周转房摊销、低值易耗品摊销、咨询费、诉讼费、物资消耗、技术开发费,其他费用等;第八条下列开支不得列入成本1．为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出;2．对外投资支出;3．没收的财物、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金及企业赞助、捐赠等支出;4．应在应付福利费中列支的费用;5．应在期间费用开支的费用;6．国家法律、法规规定以外的各种支出,国家规定不得列入成本、费用的其他支出;第四章成本管理责任制第九条开发企业按照分级、归口管理、权责结合,责任到人的原则,建立健全与生产管理体制相适应的责任制;第十条开发企业负责全面的经济核算,负责编制计划成本和降低成本措施,负责编制开发项目的概算,审查施工单位的概预算,负责审定内部结算价格,统一材料价格差异,办理工程价款结算,核算开发项目实际成本,负责编制和汇总年、季度成本报表;第十一条开发企业的经理,对企业开发经营的经济效果负全面责任;第十二条总会计师或行使总会计师职权的副经理,协助经理组织领导本企业的成本管理,正确执行成本计划,准确核算成本,对本企业的成本管理和财务管理负责;第十三条总经济师协助经理管理计划、经营、预算等项工作,采取有效措施,节约投资,降低成本,对其经济效果负责;第十四条总工程师协助经理管理规划、设计、施工、技术革新等工作,做到技术上先进、合理,经济上节约、有实效,对各项技术组织措施的经济效果负责;第十五条开发企业财务部门对成本管理的责任是：参与开发项目可行性研究和项目评估；汇总计划成本资料,制定本企业成本管理制度,监督成本开支范围；组织成本核算,考核成本计划的执行情况,对成本进行预测、预控和分析；编制成本报表;第十六条开发公司各部门,应结合本部的职责,在经理的领导下,以财务部门为核心参与企业成本管理,向财务部门提供有关数据资料,对本部门的成本管理负责;1．规划部门;负责开发项目总体规划,设计方案的选优；按批准的规划设计严格控制开发项目投资规模;2．经营计划部门;组织开发项目可行性研究,对项目提出决策性建议,编制年度开发建设计划,执行工期定额,严格控制建设周期；组织有关部门编制商品房销售计划、确定产品价格,负责办理产品预售、组织收取购房定金,及时办理产品销售,搜集并向有关部门提供市场信息;3．工程部门;按开发项目规划征购建设用地,及时组织拆迁安置和地上、地下物的处理,及"七通一平",减少前期工程费用；按基本建设程序和规划设计要求组织工程实施；负责工程质量的监督、检查,组织工程质量的评定和竣工工程的质量验收;4．材料部门;负责材料设备的采购供应计划,核算材料设备的价格,降低采购成本；健全保管和收发制度,加强材料、设备的管理；办理收料与供料的结算手续,及时结算购房单位应负担的材料差价,降低材料成本;5．预算部门;参与开发项目可行性研究,编制开发项目投资概算和审核施工图预算；合理编制招标工程的造价标底；同有关部门签订经济合同并履行合同中的经济条款；编制计划成本;6．行政管理部门;负责编制管理费开支计划,制定管理费用的节约措施并组织实施；对管理费用实行指标分管,归口负责;第五章计划成本编制第十七条开发项目的计划成本必须以开发项目总体现划为依据,由预算部门编报;一、编制计划成本的依据1．经批准的开发项目总体规划;2．工程项目设计概算;3．经建设银行预算审查处审核的工程预算,平方米造价指标、中标价等;4．市政府发布的征用土地和动迁的法规以及依法规而进行征地动迁的测算资料;5．中国人民银行发布的有关贷款利率现行文件;6．管理费用计算方法;7．市政府及其他有关部门制定的有关税费标准;二、编制计划成本的作用1．是确定商品房价格的依据;2．是编制年度成本计划,制定成本降低措施、内部承包考核的依据;3．是控制、分析、考核成本支出的依据;4．经建设银行批准可配合会计核算的开展;第十八条各单位编制所承担开发项目的年度成本计划,分解为季、月度计划;开发部汇总后,下达成本计划指标,协调与计划成本的关系,并考核完成情况;第六章会计核算第十九条财务部门对成本核算对象进行日常的会计核算工作,建立成本帐目,依据统一的核算办法归集分配成本费用,及时结转;第二十条成本费用的归集、分配根据开发企业会计制度规定,在建设开发过程中所发生的成本费用,应在下列科目中核算;一、土地开发本科目核算开发各种商品性建设场地所发生的各项建设费用;企业开发的建设用地如果仅为商品房建设使用,且能分清使用对象,其成本费用可直接记入"房屋开发"科目核算,如果开发的同一建设场地所发生成本费用应由两个以上成本核算对象负担的,应先通过本科目进行归集,再按一定标准分摊记入有关房屋建设成本中;本科目下设立六个成本项目下同：1．土地征用及拆迁补偿费；2．前期工程费；3．建筑安装工程费；4．公共配套设施费；5．基础设施费；6．开发间接费;一成本归集,在建设过程中发生的成本费用时：借：土地开发-××工程贷：银行存款或应付帐款××单位二成本结转1．开发完成的商品性建设场地借：开发产品-土地开发-××工程贷：土地开发-××工程2．开发完成后用于企业商品房建设的建设场地借：房屋开发-××工程贷：开发产品-土地开发-××工程二、房屋开发本科目核算企业开发建设的各种房屋不含代建房所发生的各项建设费用,本科目下设成本项目同上;一成本归集在建设过程中发生各种成本费用时,根据承包单位提出的工程价款结算帐单和支出的各种成本费用发票;借：房屋开发-××工程贷：银行存款或应付帐款-××单位二在房屋建设竣工后,应及时按实际成本结帐;借：开发产品-××房屋贷：房屋开发-××工程三对不同步建设的未完配套设施,经有关部门批准,可以采取预提的方式预提配套设施费借：房屋开发-××工程贷：预提费用-××工程配套设施费四发生配套设施费支出时借：配套设施开发-××工程贷：银行存款或应付帐款-××单位五配套工程完工后,按实际支出冲减预提配套设施费借：预提费用-××工程配套设施费贷：配套设施开发-××工程实际支出数与预提费用的差额;实际大于预提时,应摊入有关成本项目,数额较大时,应视同待摊费用,分期摊入有关成本项目;实际支出小于预提费用,应冲减有关成本项目;三、配套设施开发本科目核算非营业性配套设施与房屋建设不能同步和营业性配套设施所发生的建设费用;本科目下设二个二级科目;即非营业性配套设施；营业性配套设施;一发生费用时借：配套设施开发-营业性或非营业性配套设施-××工程贷：银行存款或应付帐款-××单位二配套工程竣工验收后,按实际支出结转借：开发产品-××配套设施贷：配套设施开发-营业性或非营业性配套设施-××工程四、代建工程开发本科目核算企业接受委托单位委托,代为开发建设的除代建的土地、房屋以外的各种工程所发生的费用支出;下设二级科目同上;一发生费用时借：代建工程开发-××代建工程贷：应付帐款银行存款-××单位二代建工程竣工后,按实际成本结转借：开发产品-代建工程-××工程贷：代建工程开发-××代建工程五、开发间接费的分摊各内部核算单位发生的开发间接费用,先通过开发间接费科目核算,季度末按在建工程完成的工作量进行分配,季末一般无余额;计算公式：1．开发间接费分摊系数＝季开发间接费用总计／季在建工程完成工作量×100％2．某在建工程项目应分摊的开发问接费＝分摊系数×某在建工程项目季度完成工作量;六、其他费用的核算1．预提费用：企业按规定从成本中预先提取,但尚未支付或发生的费用;提取的原则应根据哪期受益哪期预提的原则进行,待实际支付后,据实调整预提费用;2．待摊费用：企业已经支出,但需由本期或以后各期成本负担的,分摊期不得超过一年的各项费用,如果摊销期超过一年时,应在"递延资产"中核算,但连续不得超过十二个月;第七章期间费用的核算一、管理费用企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用;包括工资、福利费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险金、房产税、印花税、车船使用税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏帐损失、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、技术转让费、存货盘亏毁损和报废损失等其他费用;二、财务费用企业为筹集资金而发生的各项费用,包括企业在经营中发生的利息净支出汇总净损失,调剂的外汇手续费,金融机构手续费及企业筹资中发生的其他财务费用等;三、销售费用企业为销售产品或提供劳务过程中发生的各项费用,以及专设的销售机构的各项费用;包括在产品销售过程中发生的广告费、展览费、代销手续费、销售服务费；在产品销售前发生的改装修复费、产品看护费、水电费等；专设销售机构人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费等;第八章成本分析第二十一条企业为了降低成本,加强成本管理,制定降低成本目标,编制成本计划,加强成本控制,进行成本核算和成本考核,并采取各项措施,保证完成和超额完成降低成本的计划要求,在这个过程中,为了挖掘降低成本的潜力,寻找降低成本的途径和方法,应经常地进行成本分析;第二十二条成本分析实行全面分析和单项专题分析相结合,分季、年度分析,并加以说明;成本分析的方法,主要采用对比分析法和因素分析法两种;1．对比分析法：以实际指标与计划指标对比,找出实际与计划的差异,可以说明计划完成的情况,为进一步分析提供方向；同规模小区相比,可以找出各小区的差距原因;2．因素分析法：按成本项目逐个分析影响因素;第九章成本报表第二十三条为了及时了解企业成本费用情况,指导各开发企业成本核算,各单位必须及时编报以下成本报表：1．在建开发产品成本表；2．已完开发产品成本表；3．开发间接费用表;第二十四条报表编制要求：1．企业在填列成本表各行次时,应按开发产品的类别和项目,逐行填列;同一成本核算对象的开发项目,所属各单项工程全部竣工,并已进行已完工程成本结转的,不再填列本表,本表应根据开发成本科目填制;季末十日前上报开发部财务科,年报另规定时间;2．已完开发产品成本表,本表填本年度内完工的开发产品,应按已完工开发产品类别和项目分栏逐行填列;上报时间同上;3．开发间接费用表：应根据开发间接费用科目分项填列,本表发生额应于分摊各成本项目有关科目开发间接费相等;上报时间同上;。
房地产开发企业成本核算及会计处理
房地产开发企业成本核算及会计处理房地产开发企业的建账:房地产又称不动产，一般指土地、土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权，房地产开发企业是指专门从事上述不动产开发的企业。
它的费用支出主要有土地征用及拆迁补偿费、前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费，建筑安装工程费、道路、供水、供电、供气、排污、排汽、通讯、照明、环卫、绿化等基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。
为核算各项上述费用，需设置“开发成本”、“开发间接费”、“开发产品”等总账和明细账。
房地产开发企业自行开发房地产的会计处理:房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，应当设置“出租开发产品”科目，并在“出租开发产品”科目下设置“出租产品”和“出租产品摊销”两个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值。
企业开发完成用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品－－-出租产品”科目，贷记“库存商品”科目。
出租开发产品所取得的租赁收入，借记“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”或“其他业务收入”科目；按期摊销出租产品的成本，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记“出租开发产品－－-出租产品摊销”科目；发生的出租开发产品的维修费用，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记有关科目。
企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时，按售价，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。
按出租开发产品的账面余额，借记“主营业务成本”科目，按出租产品累计摊销额，借记“出租开发产品－－-出租产品摊销”科目，按出租产品原价，贷记“出租开发产品－－-出租产品”科目。
企业如已对出租开发产品计提减值准备的，应同时结转已计提的减值准备。
期末，对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，应在资产负债表的“存货”项目内列示；对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。
房地产开发成本会计核算
房地产开发成本明细房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。
建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用,以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单,即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。
下面给大家分类列举：第一、土地费用(土地获得价款)房地产开发企业取得土地有两种渠道，一是从政府取得，既政府出让土地，企业缴纳“土地出让金"和相关税费;二是从其他企业手中取得土地，既其他企业转让土地，企业缴纳“土地转让金”和相关税费.根据支出计入相应会计科目：借：开发成本—-土地——土地出让金(土地转让金）拆迁补偿费契税贷:银行存款待整个项目竣工后,再按一定的方法（面积比例法或售价比率法）将土地成本分摊到房屋成本中.第二、前期工程费此项目核算房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、政府代收的各项费用、各项临时工程（临水、临电、临路)费用、七通一平或三通一平费用等。
主要包括: 一）勘察设计费（1)勘测丈量费：包括初勘、详勘等.主要有:水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
（2）规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他:可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等。
（3）建筑研究用房费：包括材料及施工费二）报建费（1）报批报建费①项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
②交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、新材料基金（或墙改专项基金)、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
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房地产开发企业会计核算方法张起访一、房地产开发企业会计核算的变革历程（一）1992年11月30日“两则”、“两制”接轨1993年1月7日《房地产开发企业会计制度》；1993年1月11日《施工、房地产开发企业财务制度》。
资产类科目：开发产品，成本类科目：开发成本、开发间接费用。
]（二）2000年12月29日《企业会计制度》和2004年4月27日《小企业会计制度》协调（三）2006年2月15日新企业会计准则体系趋同财政部准备发布《小企业会计准则》和《产品成本核算制度》二、房地产开发企业销售核算房地产销售是指房地产开发企业自行开发房地产，并在市场上进行销售。
对于房地产销售，企业应按一般商品销售收入确认条件确认收入。
在房地产销售中，房地产法定所有权的转移，通常表明其所有权上的主要风险和报酬转移给买方，企业应确认销售商品收入。
但也有可能出现法定所有权转移后，所有权上的主要风险和报酬没有转移的情况，如工程尚未完工。
（一）开发产品销售收入房地产企业的开发产品，具有商品的一般特性，因而开发产品销售收入的确认应依据开发产品竣工验收后签订的商品房销售合同。
1．现房方式销售在办妥开发产品移交手续后即可确认收入。
2．预售方式销售房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的款项均为预售房款，一律不确认收入。
只有在开发项目完工经验收合格、竣工决算后，按销售合同规定将合格的房地产产品移交给买方，办妥移交手续后才可确认收入的实现。
账务处理：（1）收到预收款时借：银行存款贷：预收账款（2）缴纳营业税借：递延税款贷：应交税金——应交营业税借：应交税金——应交营业税贷：银行存款（3）收入实现时借：预收账款贷：主营业务收入结转成本借：主营业务成本贷：开发产品结转营业税金（按已结转收入占预收款的比例）借：营业税金及附加贷：递延税款3．分期收款方式销售按合同约定的收款日期确认收入的实现。
税收处理：国税发（2009）31号（1）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
（2）企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：A．采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
B．采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
C．采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
会计与税收的差异：（1）销售未完工开发产品取得的收入会计规定：房地产企业未将开发产品移交给买方前不能确认为收入，作为预收款处理。
税收规定：当《商品房预售合同》签订以后，开发产品虽尚未完工，但应将企业销售未完工开发产品取得的收入确认为当期实际销售收入。
（2）银行按揭方式销售开发产品会计规定：房地产企业未将开发产品移交给买方前不能确认为收入，作为预收款处理。
税收规定：采用银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（3）代收代垫款项会计规定：不作为收入处理税收规定：开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
（二）开发产品出租租金收入房地产开发企业出租开发产品一般为经营租赁。
出租人通常采用直线法将收到的租金在租赁期内分期确认收入。
账务处理：收到租金时借：银行存款贷：预收账款分期确认收入时借：预收账款贷：其他业务收入税收规定：国税函（2010）79号根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
会计与税收差异：会计规定：按租赁期分期确认收入。
税收规定：三种情况。
（三）视同销售税收处理：国税发（2009）31号规定企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法和顺序为：A．按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；B．由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；C．按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
会计处理：（1）职工福利、奖励、分配给股东或投资人、抵偿债务确认收入；（2）对外投资、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产属于非货币性资产交换。
三．房地产开发企业成本费用核算（一）开发成本1.开发成本项目（1）土地征用费及拆迁补偿费。
指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
（2）前期工程费。
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
（3）建筑安装工程费。
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。
主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
（4）基础设施建设费。
指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
（5）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
（6）开发间接费。
指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
2．开发成本核算对象的确定（1）以整个开发项目为成本核算对象。
对于开发规模小、开发周期短、一次性全部开发的房地产项目，可以整个开发项目为成本核算对象，特点是成本核算对象的唯一性，不存在成本费用的分配，成本核算周期同项目开发周期一致。
（2）以开发期数为成本核算对象。
对于开发规模较大、开发周期较长、分期开发的房地产项目，可以按开发期数为成本核算对象，特点是成本核算对象的多样性，成本费用需要归集和分配。
（3）以开发产品形态为成本核算对象。
对于开发产品形态多样的房地产项目，可以各种开发产品形态为成本核算对象，特点是成本核算对象的多样性，成本费用需要归集和分配。
成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。
3．开发成本核算直接费用和能够分清成本对象的间接费用直接计入成本对象，共同费用和不能分清负担对象的间接费用分配计入各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：（1）占地面积法。
指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
A.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
B.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
（2）建筑面积法。
指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
A.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
B.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
（3）直接成本法。
指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
（4）预算造价法。
指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
账务处理：（2）土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费能够分清成本核算对象的直接计入“开发成本”科目；分不清成本核算对象的分配计入“开发成本”科目（3）开发间接费用发生时：借：开发间接费用贷：应付工资银行存款等分配时：借：开发成本贷：开发间接费用（二）开发产品及主营业务成本1．开发产品竣工验收时借：开发产品贷：开发成本2. 开发产品对外销售时已销开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
可售面积单位工程成本和已销开发产品的成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品的成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本账务处理：借：主营业务成本贷：开发产品（4）其他业务成本借：其他业务成本贷：开发产品等（5）营业税金及附加根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第25条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
税法中明确指出了纳税人在转让土地使用权或销售不动产取得预收账款时必须缴纳营业税，营业税的计税依据是实际收到的预收款金额。
账务处理：（1）房地产开发企业应按预收账款科目当期的发生额计算并缴纳营业税，实际缴纳税款时，借：应交税金——应交营业税等贷：银行存款（2）对达到收入确认条件的预收账款转为当期销售收入时，借：营业税金及附加贷：应交税金——应交营业税等（6）期间费用1.销售费用。
房地产开发企业的销售费用是指销售商品房或提供服务而发生的所有费用，以及售后服务、完工产品的维护保养费用等。
如保险费、展览费和广告费、商品维修费以及售楼部人员的职工薪酬、业务费、折旧费等。