2011年中国地产趋势研究报告(上海同策)
2011年上半年中国房地产项目市场研究报告_34页
2011上半年中国房地产市场研究半年报上半年房地产市场运行情况1、新建住宅价格在CPI连续升高的情况下涨幅趋缓，一些城市二手房价格有所下降，租赁价格有所上升上半年，新建住宅价格同比涨幅趋缓，环比增幅逐月回落，房价下降城市数有所扩大。
,6月份，购城市中，有12限个城市新建商品住宅价格涨幅超过或等于6%；非限购城市中，有8个涨幅超过或等于6%。
其余大部分城市房价涨幅都徘徊在2-4%范围，说明在CPI连续升高（6月份已达到6.4%）情况下，房屋价格涨幅已经趋缓。
1-6月各月份，70大中城市新建住宅价格环比平均涨幅分别为0.8%、0.5%、0.3%、0.3%、0.2%和0.1%。
环比价格涨幅呈现逐月回落的态势。
6月份，70个大中城市新建商品住宅价格下降城市数有所扩大。
与去年同月相比，价格下降的城市有3个，涨幅回落的城市有28个。
环比看，价格下降的城市有12个，持平的城市有14个。
与5月份相比，6月份环比价格下降和持平的城市增加了6个。
二三线城市除个别城市价格下降外，大部分城城市房价涨幅超过一线城市。
二手住宅价格6月份与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有19个，持平的城市有12个。
环比价格涨幅均未超过1.0%。
与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，涨幅回落的城市有24个，同比涨幅在5%以内的城市有48个。
综合来看，上半年住房市场价格的总体情况是：由于限购政策的实施，住宅价格总体涨幅趋缓；未限购城市和限购政策执行不力的部分二三线城市，房价涨幅依然较高；二手房价格调整迹象明显；紧缩政策下不少人弃购转租，再加上季节性因素，一些城市租房市场租金价格较快上升。
2、商品房市场销售增幅趋缓，限购政策抑制了投机投资性需求上半年，全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%，增幅比去年同期减少2.5 个百分点。
其中，全国商品住宅销售面积增长21.1%，办公楼增长8.9%，商业营业用房增长18.6%。
2011年房地产市场总结及12年市场展望
2011年房地产市场总结及12年市场展望第一篇：2011年房地产市场总结及12年市场展望2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控，全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌。
(1)政策环境：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。
(2)新房：全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌。
从全国来看，1-11月房地产开发投资和新开工面积增速分别为29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的历史高位上持续回落；商品房需求在2010年的高位基础上继续增长，1-11月销售面积和销售额分别同比增长8.5%和16.0%，增速比2010年全年略有下降。
从重点城市来看，2011年1-11月，一二线代表城市住宅成交面积同比分别下降15%和7%，但9-11月单月同比降幅均在30%左右，且降幅有扩大的趋势。
从绝对量来看，一线城市近期成交量已低于2008年低点，二线城市表现各异，杭州、南京低于2008年，武汉、天津好于2008年，而唐山等三线城市普遍高于2008年。
价格方面，9月百城住宅均价出现近一年来的首次下跌，10-11月跌幅略有放大；近三个月一二线城市价格均出现一定程度的下跌，特别是东部沿海的上海、南京、杭州、苏州、北京、深圳等地，主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘价格降幅超过20%，新开楼盘亦以相对周边较低的价格优势进入市场；而非限购的三线城市价格总体较为平稳。
2011年房地产市场分析报告
2011年房地产市场调查报告发布日期：2011年12月26日一、前三季度全国房地产市场的整体形势（一）主要城市房地产市场回落较大。
在20个主要城市中，有13个城市前三季度成交量同比2010有所下降下降；海口降幅最大，达49.27%。
其余7个城市前三季度成交同比有所增长。
主要城市中，过半城市成交均价同比上涨，部分城市涨幅较大。
8个重点城市北京、上海、天津、重庆、深圳、杭州、南京、成都中，仅天津和成都成交面积同比2010年前三季度略有上升，其余6城市皆低于去年同期水平。
北京、深圳和天津成交均价同比下跌，重庆、上海和杭州同比上涨，其中重庆涨幅最大，达24.11%。
（二）一二线城市楼市成交量变化趋势较为一致。
一季度成交量同比不断下降，特别本年度一二线城市的调控细则大都在2月中下旬及3月初陆续正式落地并实施，故3月份调控成效逐渐显露，传统的楼市“小阳春”在严厉的限购令面前黯然失色，楼市成交量大幅缩水。
4月调控作用继续显现，成交量持续下滑；由于去年5、6两月楼市受4月新政影响成交量迅速下跌，故本年度5、6两月成交量虽受调控影响依旧处于低位，但同比有所上涨。
进入第三季度，单月成交量基本呈现持续下跌趋势，同比增长率亦逐月下滑。
去年“金九银十”销售旺季如约而至，而今年受调控政策影响，楼市持续低迷，“金九”风光不再，“银十”也恐难再续。
（三）对二三线城市的调控一步步收紧。
去年9月新政以来，部分大中城市陆续出台了限购令。
今年初的“国八条”后又有43个城市出台限购。
而8月以来台州等城市限购措施的出台，更是则拉开了二三线城市限购的序幕，为调控政策继续加码。
在货币政策方面，今年央行数次加息，银根不断收紧；更于8月末下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。
这使得银行更多资金被冻结，相当于上调两至三次存准金率，直接影响商业银行信贷资金的供应能力。
信贷环境进一步收紧，对房地产开发企业而言，从银行贷款的可能性变得更小，融资渠道单一、融资能力较差的企业面临更大挑战。
房地产行业2011年年度报告.pdf
房地产行业 2011年年度报告评级：持有 维持评级从产业资本视角看投资机会2010年11月28日⏹我们认为2011年行业的基本面不会出现明显波动：一、存量货币过剩。
通胀压力下货币政策调整趋势不可避免，但分析货币政策的角度我们认为不能仅局限在流量分析。
M2与GDP 的比值已由98年的124%上升至09年的178%，两者增速的差额在09年也达到了19.2个百分点，而在04-08年，这一差额都为负值。
目前国家用不断升级的行政手段抑制资金流入房地产，房地产对资金的吸纳能力明显下降，但由于已经发行的存量货币过剩，未来货币政策调整对行业基本面的影响并没有在货币供求平衡时产生环比影响明显。
二、市场预期并不悲观。
购房者和开发商对市场的预期很难量化，但却是影响销量和价格的最重要因素。
从定性和草根的感受，目前各界对市场的预期并不悲观。
适应性预期用来解释购房行为最为合适，因为人们会基于历史而产生判断。
而从房价演绎的历史，恐怕正是各界对市场并不悲观预期产生的最直接原因。
房价经过09年的V 型反转，10年1季度房价的再次失控和10年3季度房价的反弹 ，购房者对房价难再出现十分悲观预期，而这种预期的自我实现也将使实际房价难出现明显松动，因为在降低了对房价下跌空间的预期后，房地产的价格弹性会变得较大，在适度价格回调后会有需求入场，所以市场销售也并不会出现明显萎缩。
⏹行业长期供求拐点尚未到来。
短期调控会压制行业估值水平，但我们不认为行业长期供求关系的拐点已到来。
因为决定长期供求的两点要素短期不会改变。
一是从供给层面分析，在分税制制度下，掌握土地供给源泉的地方政府会控制土地供给节奏，因为地方政府为了解决财政压力，不会让市场存在供大于求的预期；二是需求层面存在高房价和低收入不匹配的悖论是收入结构所决定的，贫富差距的不断扩大导致剩余财富流入到房地产市场中，所以要实质挤出这部分需求，从根本上需要调整收入分配结构。
目前国家出台的限购政策，从中期的角度会抑制这部分资金的流入，弱化行业需求，但如果相关行政性政策不会在长期得到执行，行业长期需求也不会受到明显影响。
中国首次加息对房地产影响分析报告同策
后遗症之外忧
——人民币升值预期加深
¾美国二次定量宽松政策和美元、欧元等主要货币贬值预期下，致使人们币升值预期不断加深 ¾2010年6月到2011年1月，人民币兑美元汇率累计升值幅度约为2.9%
同策咨询 ◎ Tospur · Consulting
后遗症之外忧
同策咨询 ◎ Tospur · Consulting
后遗症之内患
——负利率
实际利率=名义利率-通货膨胀率 =一年期存款利率-CPI
¾数据显示，自2010年2月开始进入负利率时代，随着通胀压力的加深负利率持续扩大，即使经过2010年两次加息 后，负利率仍有1.85%的缺口 ¾负利率现状的存在，使人们与其把钱放在银行负增长，更愿意拿出来投资，造成了流动性的恶性循环
同策咨询 ◎ Tospur · Consulting
后遗症之内患
——流动性过强
¾M2与国内贷款在2008.11—2009.5均快速增长，M2最快增长4.7%，国内贷款最快增长5.3% ¾虽然M2与国内贷款增速在09年7月之后趋缓，但总额仍处于历史高位，且国内贷款增速在12月有扬头迹象
同策咨询 ◎ Tospur · Consulting
——外钱流入规模加大
热钱1=新增外汇占款-贸易差额 -FDI实际利用额 （单位：亿元）
热钱2=非FDI资本流入量 =外汇储备增量 -贸易差额-FDI实际利用额 （单位：亿美元）
2010年1-12月热钱流入情况
¾在人民币升值预期下，境外资本正加速进入中国，增加了国内资金的流动性 ¾10月新增外汇占款5190.47亿元，数量激增，并创下自2008年4月以来新高
¾但从加息的实质影响来看，其初期影响较小，主要是通过连 续加息、作用累加后房价开始明显下降。
2011年上海市房地产市场运行综述
2011年本市房地产市场运行综述上海市统计局2012-02-202011年是本市实施“十二五”规划的开局之年，也是深入贯彻落实房地产宏观调控政策、确保房地产市场平稳发展的关键一年。
年初以来，市委、市政府积极贯彻落实中央出台的一系列房地产调控政策，把加大保障性住房建设与控制房价上涨作为“惠民生、促和谐”的重要抓手。
统计数据显示，调控政策效应正逐步显现，为本市房地产市场稳定健康发展奠定了良好的基础。
一、房地产开发投资突破2000亿元2011年，本市房地产开发投资首次突破2000亿元，达到2170.31亿元，比上年增长9.6％，占全社会固定资产投资的42.8％，同比提高3.6个百分点（见图1）。
图1 2011年本市房地产开发投资完成情况从投资结构看，商品住宅投资占比最高、增长最快。
2011年，本市商品住宅投资1398.75亿元，比上年增长13.7％，占全部房地产开发投资的64.4％；办公楼投资231.09亿元，增长3％，占10.6％；商业用房投资236.05亿元，下降3.5％，占10.9％。
从投资主体看，股份制房地产企业投资快速增长。
2011年，本市国有房地产企业投资312.71亿元，比上年下降0.6％；非国有房地产企业投资1857.6亿元，增长11.5％。
在非国有房地产企业中，股份制企业投资913.12亿元，增长41％；港澳台企业投资192.47亿元，增长7.1％；外商企业投资129.33亿元，增长11％；而私营房地产企业投资540.98亿元，下降10.6％。
2011年，本市房地产开发投资在上年高基数的前提下仍保持较快增长，主要有以下两方面原因：一是保障性住房建设全面铺开。
全市保障性住房投资479.22亿元，比上年增长42.9％。
二是受项目建设周期影响，建安工程投资增长较快。
从投资构成看，代表项目开工建设进度的建安工程投资为1480.38亿元，比上年增长13.5%，占房地产开发投资的比重为68.2%，成为拉动房地产开发投资增长的重要因素。
2011年中国房地产开发战略分析
国庆黄金周
城市 南京 佛山 沈阳
——小户型和降价成项目热销主因 ——小户型和降价成项目热销主因
国庆黄金周典型热销项目
项目 报价 27000 （带4000元/平装修） 4000元 平装修） 13000 5500 高层3628 联排4480起 双拼6880起 (折后) 8100 总价59万起 6300 / 销售情况 7天销售金额7亿 开盘258套 除顶层房源全部售罄 开盘当天基本售罄 销售近亿元。 10月6日开盘 两天去化逾千套 成都秋交会前两天 成交100余套 成都国庆秋交会 成交109套 秋交会大卖3.1亿 200套房源一小时内售罄 加推30套房源当天认购 开盘180套特价房 当天售罄 成交83套 热销原因 全款92 92折 按揭94 94折 全款92折，按揭94折； 周边楼盘毛坯单价24000-25000元 周边楼盘毛坯单价24000-25000元/平 24000 周边同质楼盘： 1.4-1.5万 周边同质楼盘：创鸿水韵尚都 1.4-1.5万 全款96折 按揭98折 新老业主可享 一年免费物业服务 板块标杆项目 认可度高 低总价 一次性付款85折 一次性付款85折 85 按揭88 88折 按揭88折 城市综合体 小户型海景房 户型 50㎡Loft，实际面积达80㎡，折算5700元/㎡ 折算5700元 折算5700 千人团购热销狂潮 单价直减4000元 单价直减4000元/㎡ 直减4000
房地产市场形势分析报告(2011年第一季度)
房地产市场形势分析报告（2011 年第一季度）<<房地产业要参>>编辑委员会编写2011 年5 月3 日章节目录一、宏观形势分析 (3)二、房地产开发投资 (4)三、土地市场情况 (9)四、商品房销售情况 (9)五、存量房市场交易情况 (14)六、趋势分析 (15)、宏观形势分析2010 年，我国在加快转变经济发展方式、加强和改善宏观调控方面政策有力，市场需求回暖趋旺，有效巩固和扩大了应对国际金融危机的成果，国民经济由回升向好逐步转为稳定增长。
2011 年一季度正值“十二五”规划开局之际，在“以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线”战略思想的指导下，国民经济稳定增长的基础将更加坚实，GDP增速有望保持在9流右，但物价上升压力仍然偏大，预计CPI 将上涨5%左右。
必须将控制价格上涨放在经济工作更加突出的位置，应当运用短期需求管理政策和结构优化政策化解当前结构性价格上涨压力。
（一）通胀预期明显增强对物价上涨速度的计算主要考虑两方面因素，一是翘尾因素，二是新涨价因素。
2011年CPI各季度翘尾因素分别为3.4%、3.5%、2.9%和0.7%, —二季度翘尾因素偏高。
从新涨价因素来看，要素成本上涨、输入型通胀压力、国际热钱流入、农产品供求趋紧等推动新涨价因素继续上行的条件均较20l0 年有所强化，也就是说一季度新涨价因素有可能高于去年同期水平，在这种情况下，目前社会通胀预期较为强烈，如果不加以有效管理，预期将转化为真正的通胀压力，将会影响经济正常运行。
（二）房地产调控难度加大2010 年国务院连续出台了一系列遏制房价过快上涨的政策措施，并加大了保障性住房建设力度。
尽管房价没有出现明显下降，但快速上涨的势头得到遏制。
然而近期，在热钱流入、物价上涨等因素影响下，房价再度上升，房价与居民收入之间矛盾继续扩大。
房地产市场既有资本市场的属性，又与实体经济密切相连，房价继续上涨将使宏观调控不得不面对“抑制资产价格与防止经济增速回落” 的矛盾，从而使得房地产调控陷入两难境地。
年上半年中国房地产市场及政策汇报
2011年上半年中国房地产市场及政策总结2011-07-07 08:03:00 来源：中国指数研究院[提要]2011年上半年，为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地点政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策接着升级和深化。
2011年上半年，为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地点政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策接着升级和深化。
为进一步抑制商品房需求，行政、经济手段并用：近 40个都市实施限购，600多个都市出台房价操纵目标；上海、重庆房产税试点改革“靴子”落地，住房转让营业税调整；货币政策持续收紧，信贷政策更加严厉。
为确保1000万套保障房建设落实到位，土地、资金、制度多管齐下：保障房用地单列；加大保障房建设财政投入，鼓舞多渠道筹集资金；保障房建设实行责任制，建设信息公开。
土地政策接着调整完善：坚持和完善土地出让招拍挂制度，确保保障房用地供给，商品房用地供应打算也有明显增长。
房地产调控政策的升级和货币政策的接着趋紧，使得 2011年上半年房地产市场出现积极变化。
依照中国房地产指数系统“百城价格指数”对100个都市的全样本调查数据，1月“国八条”出台后的2-5月，商品住宅价格平均环比涨幅明显缩小，环比上涨都市个数在减少，环比下跌都市个数在增加，房价快速上涨势头得到遏制，表明政策调控的效果正在逐步显现。
2010年4月的“国十条”出台后，已有北京、深圳、苏州等部分都市出台“限购令”。
2011年 1月，国务院办公厅公布“国八条”1，扩大限购范围、加大限购力度，要求直辖市、省会都市、打算单列市（若不含拉萨共计35个都市，简称“35个大中都市”）和房价过高、上涨过快的都市要在一定时期实行限购措施，对本地户籍家庭拥有2套及以上不得再购买，非本地户籍家庭拥有1套及以上住房、不能提供当地纳税或社保缴纳证明的不得购买住房。
截止目前，已有约40个都市出台限购措施，严厉程度略有差异，其中北京要求非本地户籍无房家庭提供“连续5年”缴纳社保或纳税证明，是本轮限购措施中要求最为严厉的。
2011年全年上海房地产市场数据报告_11页_同策
同策观点——购房者喜，开发商悲！众所周知，2012年中国经济增速将下滑。
但是可能出现的下滑幅度，笔者认为会比想象中更大，目前乐观的GDP增速预测为8.8%。
但是同策分析师姚伯均通过研究后发现，美欧经济比想象中坏，因此中国经济也不可能太乐观。
美国经济复苏很虚。
它的实体经济复苏有赖于美元不能走强，然而近一段时间来看美元强势特征一直延续着，对其制造业以及制造业带动的就业冲击是很大的。
同时欧洲情况十分糟糕，欧央行为大银行提供的贷款都躺在存款账户里面，没有一家投资机构愿意冒风险投资欧债。
欧元货币扩张很难带来实质性的债务缓解，欧洲2012年基本会出现衰退。
而国内经济转型所带来的东部经济增速下滑，使得GDP或许只能维持8%的增速。
同时由于出口困难，中小企业倒闭还会扩大，就业问题会凸显。
因此，同策分析师姚伯均大胆预测，一旦大部分项目价格回归15%左右，同时经济出现大幅度下滑，有关部门就会大幅度调整货币政策，或许救市政策在2012年四季度就会出现。
因此明年下半年货币政策会更加松一点。
全年存款准备金率可能会下调4次到5次。
基于上述判断，同策分析师姚伯均对于明年的房地产市场持有购房者喜，开发商悲的观点。
在这种情况下，明年三月份之前肯定会有一部分中等规模的开发商将跟随今年大开发商降价的脚步，主动把价格回归合理。
这是购房者最好的机会。
同策分析师姚伯均认为在下半年，定位合理、配套完善、品质和价格有优势的项目会吸引为数不少的近两年被压制的改善性需求入市，带动成交量大幅度回升。
不过同策分析师姚伯均坚信不过很多开发商可能看不到那个时候的情景了。
2012年将有一些中小型开发商复制1998年的房地产烂尾的情景，可能会有大量的中小房企退出这个市场，甚至不排除倒掉一两家大开发商。
总之明年资金链是开发商的核心问题。
搞得好开发商还能高兴一下，搞不好就只好哭天喊地了。
因此同策分析师姚伯均建议开发商，在年初就要反思自身定位，开发商必须要想清楚今后服务哪些购房者。
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美国的经济增长主要靠投资和消费。而QE2政策会注力于短期投资，从而小幅拉 动经济增长，缓解高企的失业率。 由于企业自身的信贷成本仍然处于高位，同时消费仍处于去杠杆化阶段。在这种 情况下，流动性的注入有相当部分可能流向海外。 受QE2影响，欧洲、日本等经济复苏缓慢，失业率处于高位的发达国家也会跟进 实行货币宽松政策。
11年6月底 QE2计划完成
QE2预期形成
伯克南几次重要发言表示由于 通胀太低和失业率居高不下， 可能通过非传统措施加大货币 宽松度
计划总计采购6000亿美元 的财政部债券，维持 0-0.25%基准利率区间不 变
声明除原定的6000亿外，将从 住房抵押贷款关联证券投资中抽 出2500-3000亿美元收益再投 资于财政部债券
2011年中国地产趋势研究报告
——2011年1月
一、二零一一国际经济形势
目 录
二、二零一一国内经济形势 三、二零一一房地产市场走势 四、二零一一房企发展策略
美国的二次量宽（QE2）
08年9月 QE1开始
9月雷曼倒闭后美联储宣布将 购买“两房”及联邦住房贷款银 行与房地产有关的直接债务及 由两房、联邦政府国民抵押贷 款协会担保的抵押贷款支持证 券（MBS）
工业增加值:当月同比
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经济面—经济增长
社销总额年均名义增速预期18% 城镇居民人均实际消费累计同比下滑
元 14,000
消费
25 20 15 10 5 0
20 11 09 20 01 09 20 03 09 20 05 09 20 07 09 20 09 09 20 11 10 20 01 10 20 03 10 20 05 10 20 07 10 20 09 10 -1 1
0 10 20 30 40 50 -30 -20 -10
政策面
2011年是政府 改届前的最后 一年，也是十 二-五规划出台 的第一年。从 国家权利交接 稳定的角度 看，2011年将 不是一个政策 频出年份
政策面：流动性收紧
CPI：当月同比 1年定期存款利率(整存整取) GDP:季度累计同比 6 7 8 9 11 10 12 13 14 15
Q 1
0 1
私人投资下滑与经济衰退的同步表现
短期投资拉动明显，消费增速仍缓慢
recession 美国:国内投资总额:私人:季调 0 500 1,000 1,500 2,000
19 Q 71 1 19 Q 73 1 19 Q 75 1 19 Q 77 1 19 Q 79 1 19 Q 81 1 19 Q 83 1 19 Q 85 1 19 Q 87 1 19 Q 89 1 19 Q 91 1 19 Q 93 1 19 Q 95 1 19 Q 97 1 19 Q 99 1 20 Q 01 1 20 Q 03 1 20 Q 05 1 20 Q 07 1 20 09
2,500
20
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5
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美国国内私人投资增速明显 个人消费增速缓慢
美国国内投资总额:季调同比 美国现价折年数:个人消费支出:季调同比
、
国内投资是短期内拉动美国经济的最重要因素。预计随着二次量宽开启，投资增速会维持上升趋势，拉动整 体经济增长。
07 20 -03 07 20 -05 07 20 -07 07 20 -09 07 20 -11 08 20 -01 08 20 -03 08 20 -05 08 20 -07 08 20 -09 08 20 -11 09 20 -01 09 20 -03 09 20 -05 09 20 -07 09 20 -09 09 20 -11 10 20 -01 10 20 -03 10 20 -05 10 20 -07 10 20 -09 10 -1 1
% 16
14 12 10 8 6 4 2 0
12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0
社会消费品零售总额:累计同比
11月社销零售总额同比增长18.4%，较10月微升0.1个百分点，但这是在4.4%的高通胀下实现，简易剔除通 胀的实际增长比10月回落1个百分点，显示消费总额呈回落态势。支撑消费增长的非居民消费因素仍较强。
十二·五规划 的核心点是收 入增长和分 配。而限购限 贷措施极有可 能作为调节居 民财富性收入 的二次收入分 配手段长期存 在。
政策关注点一：流动性收紧 政策关注点二：房产税开征 政策关注点三：保障性住房门槛降低
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3 2 1 0 7 6 5 4 9 8 -1 -2
通胀和高增长引发货币政策转向 提升基准利率
较高的信贷中介成本意味着信贷市场低效率和低增长性，形成部分限制私人投资快速增长、资金通过信贷市 场进入实体经济的阻力。
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美国的二次量宽（QE2）
时间 2008.10 美国 2010.11.3 第二次量化宽松政策 第一次量化宽松政策 货币政策
日本
2010.10.5
时隔4年多再次实施零利率政策，总额35万亿日元基金用于购入资产等，为市 场进一步注入流动性
欧盟
2010.5.9
投入7500亿欧元，主导利率降至1%历史低位
美国经济复苏，流动性外溢
目 录
一、二零一一国际经济形势 二、二零一一国内经济形势 三、二零一一房地产市场走势 四、二零一一房企发展策略
经济面—流动性
定性的看……
美联储采用量化措施来解决国内问题的决心较大, 预计其对我国流动性的影响会持续到明年年中 用工成本及农业生产机会成本增加，构成推高CPI 的因素，预计随着中国人口红利逐步淡出，这将成 为长期影响因素
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贸易顺差:当月值 贸易顺差:当月同比
经济面—经济增长
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受国际环境影响波动较大 增速微落但仍处高位
0
50
-50
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货币供应量 成本 成本
通 货 膨 胀
定量的 看……
经济面—流动性
CPI与美圆指数趋势图
CPI峰值及见顶时间预测
QE1时期 大约14250亿美元
预期产生的效果 释放从8月就开始 2010.11 实际美指88
2009.03 实际美指97.06 2010.03 实际美指88.04
QE2时期
近似比例（97.06-88.04）/（88-X）=14250/6000，X约84。 QE2六月底结束，加之考虑美国历来施展美元霸权的历史经验，预计最迟6月底前美指见底反弹；按照之前经验，美 指峰（先）——CPI谷（后）隔约4个月，美指谷（后）——CPI峰（先）隔约2个月，结合我国CPI与美指经验关系， 预计CPI一季度末最迟二季度初见顶。
09年3月18日 QE1扩大
联邦公开市场委员会决定 再购买7500亿美元机构抵 押贷款支持证券和1000亿 美元机构债来扩张美联储 的资产负债表
Hale Waihona Puke 09年11月4日 QE1调整
美联储宣布总计购买1.25万亿美 元的机构抵押贷款支持证券和 1750亿美元的机构债，后者低 于早先公布的2000亿美元
10年3月16日 QE1完成
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