资产评估读书笔记复习课程

第一章总论

第一节概述

一、资产评估的概念：是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。六大要素：主体、客体、特定目的、程序、价值类型、方法

二、特点：

（1）现实性：以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算

①直接以现实存在的资产作为估价的依据

②以现实状况为基础反映未来

③现实性强调客观存在

（2）市场性

（3）预测性：用资产的未来时空的潜能说明现实

（4）公正性

（5）咨询性：为资产业务提供专业化估价意见

三、资产评估与会计计价的区别

（1）前提条件不同：会计学中严格遵循历史成本原则，同时以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。资产评估用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断

（2）目的不同：会计学就资产论资产，是使货币量能够客观地反映资产的实际价值量，同时为投资者、债权人和经营管理者提供有效的会计信息；资产评估就资产论权益，反映资产的效用，并以此作为取得收入或确定在新的组织、实体中的权益的依据，同时为资产的交易和投资提供公平的价值尺度。

（3）执行操作者不同：资产计价由本企业财会人员完成；资产评估由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成。

第二节资产评估的对象

一、资产的含义：资产是企业拥有和控制的，能以货币计量的经济资源

（1）资产是一种权力；（2）资产是一种获利能力；（3）资产必须为某一主体所拥有和支配二、资产的分类：

（1）按资产存在形态：有形、无形

（2）按是否具有综合获利能力：单项、整体

（3）按能否独立存在：可确指、不可确指

第三节资产评估的价值类型

一、资产评估的特定目的

（1）产权变动、资产流动时，资产价值需要重新估算

（2）不发生上述情况，对占有国有资产单位下列经济行为时需要评估

①资产转让：有偿转让超过百万元或占全部固定资产原值20%以上的非整体资产

②企业兼并

③企业出售

④企业联营前七种必须评估

⑤股份经营

⑥中外合资、合作

⑦企业清算

⑧抵押

⑨担保

⑩企业租赁

二、资产评估价值的含义

1、时效性；

2、目的性；

3、意见性；

4、估计性

三、资产评估价值类型

1、公开市场价值

2、投资价值

3、重置价值

4、清算价格：取决于（1）资产的通用性；（2）清算时间的限制

第四节资产评估的假设

一、继续使用假设：资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。充分考虑1、资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益2、资产尚有显著的剩余使用寿命3、资产所有权明确，并保持完好4、资产从经济上、法律上允许转作他用5、资产的使用功能完好或较为完好

二、公开市场假设：假定在市场上交易的资产，交易双方地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间。

三、清算（清偿）假设

第五节资产评估的原则

一、工作原则：1、独立性；2、客观性；3、科学性；4、专业性

二、经济原则：1、贡献；2、替代；3、预期

第二章资产评估的基本方法

第一节市场法

含义：通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法

前提条件：1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；

1、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。

参照物差异调整因素：1、时间因素；2、地域因素；3、功能因素

程序：1、明确评估对象

2、进行公开市场调查，寻找参照物

3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。选择三个或三个以上参照物

4、把被评估资产与参照物比较

5、分析调整差异，作出结论

优点：1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得

2、评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和接受

缺点：1、需要有公开市场作为基础，有时因缺少可比对数据而难以应用

2、不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估

第二节成本法

含义：在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法

1、资产的价值取决于资产的成本

2、除了市场价格以外，还有：（1）实体性贬值：使用磨损和自然力作用；（2）功能性贬值：新技术的推广和运用；（3）经济性贬值：资产以外的外部环境因素变化

前提条件：1、应当具备可利用的历史资料

2、形成资产价值的耗费是必须的

二、各项指标的估算

（一）重置成本

复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出（成本较大）

更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本（优先选择）

1、重置核算法：按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。

直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分，按现时价格逐项加总

间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图等项支出

可按：（1）人工比例法：间接成本=人工成本总额╳成本分配率

成本分配率=间接成本额/人工成本额*100%

（2）单位价格法：间接成本=工作量（按工时或工日）╳单位价格/工时或工日

（3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本╳间接成本占直接成本百分率

2、物价指数法：在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本

资产重=资产历╳资产评估时物价指数或资产重=资产历╳1 + 物价变

置成本史成本资产购建时物价指数置成本史成本动指数

物价指数法与重置核算法区别：

（1）物价指数法仅考虑了价格变动因素，确定的是复原重置成本；重置核算法考虑了价格因素外，还考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，可以估算复原和更新重置成本（2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；重置核算法建立在现行价格水平与构建成本费用核算的基础上

3、功能价值法：（生产能力比例法）寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本前提条件是假设资产成本与生产能力呈线性关系

被评估资产重置成本=被评估资产年产量/参照物年产量╳参照物重置成本

4、规模经济效益指数法

被评估资产重置成本=（被评估资产年产量/参照物年产量）X╳参照物重置成本

1、统计分析法

（二）实体性贬值：由于使用和自然力作用形成的贬值

1、观察法：（成新率法）资产实体性贬值=重置成本╳（1-成新率）

2、公式计算法：资产实体性贬值=

总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限

实际已使用年限=名义已使用年限╳资产利用率

资产利用率=

（三）功能性贬值：由于技术相对落后造成

1、将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本比较

2、计算二者差异，确定净超额运营成本（超额运营成本*（1-所得税））

3、估计被评估资产的剩余寿命（用于计算年净超额运营成本）

4、确定适当折现率：被评估资产功能性贬值额=∑（年净超额运营成本╳折现系数）

也可通过超额投资成本计算：功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本

（四）经济性贬值：主要根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产形成资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值额

（五）成新率