沈阳孔雀城定价专题汇报
房地产估价报告范本
房地产估价报告范本目录1. 报告概述 (2)1.1 报告目的 (3)1.2 估价对象简介 (4)1.3 报告编制背景 (4)2. 估价范围及内容 (5)2.1 房地产范围 (6)2.2 估价内容 (6)3. 估价方法与技术路线 (7)3.1 估价方法选择 (9)3.2 技术路线确定 (11)3.3 评估流程 (12)4. 房地产估价结果 (14)4.1 总体估价结果 (14)4.2 细分估价结果 (16)4.3 估价结果分析 (17)5. 房地产基本情况介绍 (18)5.1 房地产位置及环境 (19)5.2 房地产权属情况 (20)5.3 房地产建筑及设施情况 (21)6. 房地产市场分析 (21)6.1 市场概况 (23)6.2 市场需求分析 (25)6.3 市场竞争情况分析 (26)7. 房地产估价结论与建议 (27)7.1 估价结论 (28)7.2 建议和注意事项 (28)1. 报告概述本报告是对某房地产项目进行深入评估的全面报告，经过充分的市场分析、实地考察和数据分析，本报告旨在提供一个全面、客观、准确的房地产估价结果。
本报告基于专业的评估方法和严谨的数据分析，旨在为相关机构、投资者、开发商及个人提供有价值的参考信息。
本报告概述部分将简要介绍估价背景、目的、范围及所采用的评估方法。
随着经济的持续发展和城市化进程的加快，房地产市场持续活跃，房地产市场估价的需求也日益增长。
本次估价的房地产项目位于城市核心区域，地理位置优越，周边配套成熟，具有极高的市场价值和投资潜力。
项目所属地块用途为住宅和商业用途，未来发展前景广阔。
在此背景下，我们接受了客户的委托，对该项目进行房地产估价。
本次房地产估价的主要目的在于提供一个准确、合理的价值评估结果，以供参考决策之用。
估价结果将作为项目投资者、开发商决策的重要依据，同时也为金融机构、政府部门等提供重要的参考数据。
本次估价还旨在分析房地产市场的趋势和未来发展前景，为相关人士提供决策支持。
某房地产定价建议报告
绿城·雁鸣湖玫瑰园东区定价建议报告及开盘方案河南绿城公司目录第一章市场形势分析一、2011年政策解读二、2011年5月份郑州市市场形势分析三、郑州别墅市场发展历程四、郑州市具有代表性独栋别墅项目一览第二章意向客户分析一、积累客户梳理情况二、意向客户情况分析第三章产品分析一、项目概况二、产品优势分析三、产品劣势分第四章项目成本估算分析一、独栋别墅成本分析二、组院别墅成本分析三、利润分析第五章定价篇一、定价方法与定价依据二、定价策略三、定价建议四、价格表五、付款方式及优惠措施第六章开盘方案内容摘要绿城·雁鸣湖玫瑰园计划于6月26日开盘销售，本次推出房源位于东区A1、A2、B1、B2、E2、E3组团，共计69套房源，整体可售面积：28517.88㎡,其中组院53套，独栋16套。
针对本次开盘定价情况摘要如下：一、市场情况简析。
今年国家宏观调控政策频繁，政府打压房价的决心很大，特别是“新国八条”的出台，房地产市场均受到一定影响，成交量明显下滑。
二、积累客户梳理情况。
经过11个月的客户积累，截止2011年6月一五日，共有220组来电及来访意向登记客户（其中A类客户52组，B类客户79组，C类客户89组）。
三、成本测算。
经测算，绿城·雁鸣湖玫瑰园项目独栋总成本（不含税金）40924.19万元，总建筑面积单方成本约一三252.05元/㎡；组院总成本（不含税金）43505.17万元，总建筑面积单方成本约10852.53元/㎡。
四、定价建议。
综上所述，建议本次开盘房源独栋均价为989万元/套，单价20606元/平方米；组院均价为666万元/套，单价16935元/平方米。
五、优惠折扣建议。
结合绿城集团相关规定要求，结合别墅项目的特殊性，建议折扣以现金返还形式为主，具体如下：1）一次性付款独栋优惠50万元，组院优惠30万元；2）分期或按揭付款独栋优惠20万元，组院优惠10万元。
六、开盘方式建议。
法库楼盘调研报告
法库楼盘调研报告目前市场上有很多楼盘供选择，而法库地区的楼盘作为沈阳市的新兴区域，吸引了不少投资者和购房者的关注。
本次调研旨在对法库地区的楼盘进行综合评估，提供客观全面的信息供购房者参考。
一、地理位置分析法库地区位于沈阳市西部，距离市中心约70公里，交通便利。
周边有多条高速公路和立交桥，便于出行。
同时，法库地处于风景秀丽的山区，空气质量较好，环境优美，适宜居住。
二、楼盘概况经过对法库地区的楼盘进行调查，发现目前已经有多个楼盘在销售中。
这些楼盘涵盖了高层住宅、别墅、商业综合体等多种类型，适应不同购房者的需求。
同时，楼盘的建筑面积、楼盘规模和配套设施也各有特色。
三、楼盘配套设施根据调查结果，法库地区的楼盘在配套设施方面较为完善。
大部分楼盘内有物业管理服务，提供24小时安保、环境卫生等服务。
此外，还有学校、商场、医院等生活必需品设施相对齐全，便于购房者的居住。
四、楼盘价格法库地区的楼盘价格相对较低，较其他地区的楼盘更具有性价比。
根据调研结果，法库地区的平均房价约为每平方米8000元左右，相较于市中心的房价要低得多。
这对于购房者来说，是一个很好的选择。
五、楼盘销售情况通过调查发现，目前法库地区的楼盘销售状况良好。
部分楼盘已经售罄，显示了购房者对于该区域的热衷程度。
值得注意的是，由于法库地区的楼盘开发还相对较新，所以有一些楼盘仍处于施工阶段，需要购房者耐心等待。
综上所述，法库地区的楼盘具备较好的地理位置、丰富的楼盘类型和完善的配套设施。
价格相对较低，销售情况良好。
对于购房者来说，法库地区的楼盘是一个值得考虑的优质选择。
但是需要注意的是，购房者在选择楼盘时还需要注意一些细节，比如楼盘的开发商信誉、楼盘的产权证明等。
希望本次调研报告对于购房者在选择法库地区的楼盘有所帮助。
郑北孔雀城调研报告
孔雀湖
2期
3期
售楼部
别墅
城市展览馆
洋房
本
案
郑北新区
平原新区
开发商 占地面积
容积率 物业类型 建筑风格
物业
项目概况
目前阶段 预计情况
备注
武陟孔雀城房地产开发有限公司 760亩 1.3
洋房、联排 新亚洲
华夏幸福基业物业
项目位置 总建筑面积
绿化率 代理公司 装修标准 推广主题
焦作郑北新区郑焦城铁武陟高铁站东1000米 —— 35%
产品系列 华夏系列
孔雀城 大卫城 兰亭系列 孔雀英国宫
业态
定位
住宅、商业、城市综合体 都市成熟置业客户首居需求
郊县低密度别墅
精英家庭第二居所
轻轨沿线中小户型
都市白领首居
中式园林生态小镇 英式低密度洋房
成熟年龄阶层精神需求 支付能力有限的刚需人群
代表项目 华夏花园、华夏经典、第五大街、第九园、华夏奥韵 永定河孔雀城、大运河孔雀城、潮白河孔雀城、八达岭孔雀城 孔雀大卫城4线、6线 兰亭新镇 潮白河孔雀英国宫、永定河孔雀英国宫
园区的成功运转在增加政府财政收入的同时，也对土地的获取形成正反馈，一方面是政府对用地指标的支持，另一方面也使得公司 低成本获取土地的优势得以保持。
运营模式总结 夏幸福形成了“工业园区+房地产开发”的独特模式。简而言之，其商业模式的核心之一是与政府签约，垄断片区一级开发，
进行土地整理与配套设施建设，政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本；其二是代政府招商引资发展产业，并为园 区提供服务；其三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地；其四，通过住宅销售回笼资金并为政府提供GDP和税收；其五， 政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本。华夏幸福的商业模式具有 很强的复制能力，大量新增项目的获取也为其持续高增长奠定了基础。
沈阳名流印象项目价格定位报告
沈阳·名流印象项目价格定位报告前言随着房地产市场的逐渐成熟，理性的价格在激烈的市场竞争中的地位日趋明显。
在房地产市场销售的整个过程中，价格定位是贯穿始终的一个重要因素，同时也是项目整体发展的灵魂。
一方面，它要服务于项目的总体销售目标；另一方面，它还要保证开发公司的利润并使产品迅速被市场接受。
任何一个房地产开发项目，其价格定位的目标均存在多元化的特征，且不同的销售周期，价格的目标定位侧重点是有所变化的，因此对项目价格的整体定位有着相当高的要求。
这不仅要求我们对整个项目价格的理解和判断，更要求我们对产品及市场情况的深度认知，影响产品价格的因素有很多，包括成本、竞争情况及市场需求情况，在实际定价过程中更应该侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素，如竞争情况及市场需求情况来选定定价方法，因此项目整体的价格定位是房地产营销策划的关键环节，是重中之重，是项目发展的核心竞争力。
价格就像是公司利润与客户利益之间的一座桥梁，价格高了意味着超额的利润，但或许就是产品失去市场竞争力的开始。
而价格低了可能为企业带来薄利多销的诱人前景，但更可能让企业失去巨大的利润空间；如何达成两者之间的平衡，如何让我们的项目即叫好又叫座，这是我们价格定位报告解决的重点；本报告凭借凌峻公司15年专业房地产的经验，针对沈阳市整体的经济环境、房地产行业发展的趋势、产品的市场接受情况、客户需求情况及产品发展的空间等，提出相应的产品价格定位，旨在研究名流印象产品未来销售的市场接受程度，为项目的发展提供有效的理论及数据支持；数据来源及调查结果说明：➢楼盘基础数据深访，由凌峻地产沈阳公司市场部专人对浑南市场部分项目销售部相关人员进行深访、调研；报告研究内容●研究项目潜在的竞争对手，为项目整体价格定位确定基本的参考系数；●研究项目基本情况，结合自身产品特点，确定合理的、有竞争力的入市价格；【市场价格定位报告逻辑思路框架图】第一部分：总体价格定位1.1.定位原则价格的高低是决定项目销售目标及利润水平的标准，制定合理的销售价格必须是慎重研究，以“销售快速化、目标最大化”为整体销售的策略导向，同时结合浑南市场年中大量放量的实际情况，及周边项目的销售情况，确定以“平价入市、快速出货、匀速提价、提高利润”的整体价格定位原则；1.2.定位方法根据浑南房地产市场目前的发展情况、一方面针对同类产品的竞争，另一方面针对自身的产品特点。
克尔瑞-2018年11月沈阳房地产月报
缩略版01宏观经济及政策10月份国民经济保持总体平稳、稳中有进发展态势l GDP的平稳增长体现了经济发展良好，经济综合发展实力较强l在房地产市场GDP的走强会吸引大量开发商人均可支配收入：l的增长刺激了房地产市场改善型住房的需求，吸引开发商开发高品质房地产产品，形成良性循环房地产开发投资：l大幅增长，表面房地产市场目前及未来具有较强的发展潜力。
在强力的限购政策下，房地产投资依然走势良好，除了经济发展良好的条件外，房地产开发投资展现出来的汇报收益具有很大的优势1.2.3.4.5.6.l 全国首套房贷款利率连续22个月上涨l 19家银行下调首套房贷利率l 标普：中国房价明年或最多降5%l 全国楼市调整月余以小幅降价为主l 中国房企更名频现l 万科总部大重组l 小米联合华润拿地l 房企融资成本上升l 房企发展长租公寓 l 多家地产公司密集获得大额融资11月以来金额超百亿限购令的颁布，企业拿地门槛加大产品同值性高，杀价竞争激烈，联合发展使产品具有差异化去库存、去杠杆,企业自身资金紧张合作见效快，缩短了企业的学习曲线纵向发展的战略使企业产业链不断完善房地产市场利润较大，但是进入门槛较高11月房企更名与纵向发展频现•招商局集团将与辽宁省政府深度合作•苏宁国际文创智慧产业小镇项目将落户沈阳• 沈阳市科技平台一年注册企业510家• 沈阳自贸区注册企业共1.63万户经济•前三季度辽宁GDP同比增长5.4%• 前三季度沈阳人民币贷款创两年来新高• 40年间辽宁省城镇居民人均收入从363元提高到34993元•沈阳首套房贷利率上浮10%政策•沈阳将打造高铁1小时经济区•沈阳明年将开展农村居家养老服务试点•沈阳明年将建设8家医养中心，实现一站式医疗服务• 沈阳明年计划新建20所公办幼儿园Text •1-10月沈阳户籍人口超744万人• 沈阳今年入选全国最受求职者欢迎十大城市• 今年最后一批公租房项目开始确认申请• 京沈高铁转线施工顺利完成社会企业10月沈阳发展保持总体平稳、稳中有进发展态势PART 1 宏观经济及政策——城市层面-本市02土地市场l 11月供应工业土地较少，工业用地主要是用来招商引资，发展经济，年底政策趋于稳定，招商目标基本完成，政府多推出经营性土地用来完成供地计划指标l4季度，企业成交的土地马上动工的不多，主要是用来完成企业土地储备，完事自身对土地的需求本月土地需求趋于稳健增长状态PART2 土地市场——供求-整体11月经营性土地市场供求保持在合理区间波动l供应量：11月经营性土地供应52万方，1-11月经营性土地供地总额为538万方，占全年供地计划的94%，供地计划基本完成。
沈阳孔雀城2013年销售策略建议
9
3.2.1 沈阳大区13年经营思路
全面落实投资和推进苏家屯片区工作，重新启动沈北项目，落实新项目选址，尽快签订于洪BT协议
全面落实投资和推进苏家屯片区工作 • 城市建设方面：13年苏家屯重点完成展馆建设、启动学校和浑河景观建设，着力完善核心区对外交通网络； • 产业发展方面：13年苏家屯重点打造汽车整车及零部件产业园，着力推动企业进场，形成落地投，并实现 投资回收，降低经营风险； • 住宅建设方面：13年苏家屯重点完成小镇中心打造，实现孔雀城1期销售回款，弥补一级现金流，降低投资 风险； • 城市运营方面：13年苏家屯将通过高感知度的节日庆典，高端背书等相关活动，提升城市知名度，初步实 现人气聚集，并着力具有文化符号意义的园区活动，形成园区的软实力和竞争力。 重新启动沈北项目，落实新项目选址 • 资源保护方面：通过植被种植等方式合理利用和保护已取得资源； • 园区开发方面：13年沈北将积极同政府沟通，推动沈北项目重新选址，以此解决沈北目前发展中所遇到的 资源限制问题。 尽快签订于洪BT协议 • 政府协议方面：于洪当下重点工作是加强与于洪政府的沟通，尽快签订政府委托协议，实现项目的落地，降 低已投资资金风险，并尽快实习投资回收。
3 2
孔雀公馆
孔雀王府
2 3
1
孔雀庄园
11 7 9 6 3
8 12 4
5
10 交通枢纽 11 行政中心 12 文化公园 15 16 社区级 17 18 组团级 18
10
孔雀 英国宫
1
整车制造 产业园 酷车小镇
3
光机电液一 体化产业园
3.2.6 苏家屯片区城市建设规划——城市配套体系
总部经济区
滨水商业区
11
3.2.3 苏家屯片区理想与定位
某项目一期住宅定价建议报告
某工程一期住宅定价建议报告1. 引言本报告是针对某工程一期住宅的定价建议，旨在为开发商提供合理的定价策略，以最大程度地满足市场需求并实现利益最大化。
2. 市场分析在进行住宅定价前，有必要对市场进行全面的分析。
根据市场调研结果发现，该工程所在地区的住宅市场需求旺盛，而供给相对缺乏。
此外，该地区附近没有大型竞争工程。
基于这些因素，该工程有望获得较高的销售额。
3. 定价策略基于市场分析和对潜在买家的研究，我们建议以下定价策略：3.1. 定位高端住宅市场该工程的位置、设计以及配套设施较为优越，因此，我们建议将工程定位为高端住宅市场。
高端住宅定价较高，但相应的质量和舒适性要求也较高。
根据市场研究，该地区的高端住宅市场需求尚未完全满足，因此，该定位将有助于吸引目标买家群体。
3.2. 简化定价结构为了方便买家的选择和购置，我们建议简化定价结构。
可以设定不同的户型和面积级别，并根据实际情况进行定价，以提高销售效率。
3.3. 引入差异化策略除了简化定价结构外，我们还建议在同一工程中引入差异化的定价策略。
例如，针对工程中不同楼层的住宅单元进行定价，高楼层的单元价格相对较高，中楼层和低楼层的单元价格相对较低。
这种差异化的定价策略可以满足不同买家的需求，并提高工程的销售效果。
3.4. 考虑附加价值除了根本的住宅单元价格外，我们建议考虑增添一些附加价值，以提高购置者的满意度和购置意愿。
例如，可以在工程中增加一些社区配套设施，如游泳池、健身房等，并将其作为可选附加效劳，对购置者进行定价。
这样，购置者可以根据自己的需求和经济实力选择是否购置这些附加效劳。
4. 定价模型为了更加合理地确定定价，建议使用以下定价模型：价格 = (建筑面积 * 建筑单价) + 附加效劳价格其中，建筑面积为住宅单元的实际建筑面积，建筑单价为该地区相应级别的参考单价，附加效劳价格为购置者选择的附加效劳的价格。
5. 结论综上所述，我们建议将某工程一期住宅定位为高端住宅市场，并采用简化定价结构和差异化定价策略。
思源1月5日沈阳绿城全运村开盘报告PPT文档共32页
聪明出于勤奋，天才在于积累
思源市场策划部
2012年1月05日
目录
一、项目基本情况 二、产品信息
1、整体规划 2、产品户型 3、产品亮点 三、开盘情况 四、营销推广 五、借鉴和影响
【项目规划】项目地块占地114万，建筑面积达180万，物业形态涵盖高层、小 高层、平层官邸、法式合院别墅、酒店、公寓、商业等。
95/110㎡
88套
RI 7#
11层
1梯2户 4个单元
95/110㎡
88套
R3 1#
17层
1梯2户 1个单元
140㎡
34套
绿色标注：R1组团产品 黄色标注：R3组团产品
R3 2#
17层
1梯2户 2个单元 125/140㎡
68套
【产品配比】本次开盘产品五种户型，配比如下：
高层面积配比
户型 两室 三室 合计
50%
33748㎡
100%
【精装修】本次开盘4栋高层和4栋小高层产品精装修标准均为2000元/平，品牌 有TOTO,LINAX卫浴、洁具,卡萨帝一体化厨具等
【销售情况】
R1 1#
R1 5#
R1 2#
R1 3#
R1 7#
R3 1#
本次开盘销控板上来看销售193套，但据我们现场观察，实际销售套数在50-60套之间，另外 130套为员工内部认购和销控所致，其中内部认购套数在80套左右。
升值空间大
升值空间
目录
一、项目基本情况 二、产品信息 三、开盘情况
1、开盘场景 2、供应产品 3、产品配比 4、精装修 5、销售情况 6、价格优惠 6、客户情况 7、小结 四、营销推广 五、借鉴和影响
房产价格情况汇报范文
房产价格情况汇报范文近年来，房产市场价格一直备受关注，不论是购房者还是投资者都对房产价格变化十分关注。
因此，我将对当前房产价格情况进行汇报，以期对大家有所帮助。
首先，我们来看一下当前一线城市的房产价格情况。
近年来，一线城市的房价一直居高不下，尤其是北京、上海等城市，房价更是一路飙升。
据统计数据显示，北京市的房价年均涨幅高达20%，而上海也不遑多让，年均涨幅也在15%以上。
这让购房者们感到压力山大，许多人纷纷选择向周边城市转移，寻找更为合适的房产购买机会。
其次，我们来关注一下二三线城市的房产价格情况。
相比一线城市，二三线城市的房价涨幅相对较小，但也并非没有上涨。
例如南京、杭州、成都等城市，房价也在逐渐攀升。
而一些三四线城市的房价则相对稳定，甚至出现了一些下跌的情况。
这也为购房者提供了更多选择的空间，可以更加灵活地选择合适的购房地点。
另外，还需要关注的是房产政策对房价的影响。
近年来，国家出台了一系列的房地产调控政策，包括限购、限贷、限售等举措，对房价的影响不可小觑。
这些政策的实施，使得一些投机炒房者受到了打击，也为市场降温提供了一定的保障。
因此，购房者在选择购房时，也需要密切关注政策的变化，以便及时调整自己的购房计划。
最后，需要指出的是房产价格的变化也受到宏观经济形势的影响。
当前国家经济发展总体稳定，人民生活水平不断提高，这也为房价的上涨提供了一定的支撑。
同时，国家对于城镇化建设的不断推进，也为房产市场的发展提供了更多的机遇和空间。
综上所述，当前房产价格情况呈现出一定的复杂性和多样性。
购房者在选择购房时，需要全面考虑各种因素，做好充分的准备。
同时，政府也需要加强对房地产市场的监管，保障市场的稳定和健康发展。
希望通过我的汇报，能够为大家对当前房产价格情况有更清晰的了解，为大家的购房决策提供一定的参考。
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中间户型12000元/㎡，170-220万/套
边套户型12000元/㎡，230-250万/套 优惠信息： 4 万抵 6 万，日减千金最高 5 万，全 款98折，分期、贷款无优惠
世茂诺丁山开盘至今成交情况
成交面积（㎡） 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 成交均价（元/ ㎡） 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
3990
48 100以下 100-120
9 120-140
1 140-160
3
160-180
2.2 竞品选择：五同原则锁定竞品
同客户（相似） 同总价（相近） 同产品（类似） 同时期（交叉） 同区域（相近） 锦联上水溪谷 世茂诺丁山 沈阳碧桂园 √ √ √ √ √积 住宅建面 容积率 绿化率 销售阶段 产品信息 套数 配套
中旅蓝爵：产品及配套 东陵沈棋路盛京高尔夫东侧 172683㎡ 81000㎡ 0.46 50% 在售 双拼：290-330㎡ 联排：230-250㎡ 193 业主中心，东陵公园
中旅蓝爵，由于2012年整个示范区尚未呈现，故去化较慢。2013年，中旅蓝爵 改变策略，以158万起超低价位，主力去化230-250平联排别墅产品。
世茂诺丁山，140-190平小面积低总价联排推出以来，一直以低总价和大赠送 来吸引客户成交。
2.3 竞品分析：沈阳碧桂园
开盘情况： 三期2011年10月15日
户型面积：
双拼197-230㎡ 均价： 在售双拼7826元/平米；180-200万左右/套 优惠信息：购房95折，老带新免五年物业费
力；而大面积、高总价别墅产品则相对滞销，去化速度非常地缓慢
目录
一 二 三
项目地块介绍
市场及竞品分析
客户情况介绍
3.1 目前蓄客数量及评估 3.2 客户反馈分析
四
定价策略
来电来访情况分析 认筹客户分级
3.1 目前蓄客数量及评估
目前客户数量及形式 自X月X日起，市内售楼处开始收筹验资，截止X月X日累计意向客户XX组（其后信息均以此
1.1.2 区域现状
现状水系:
资源构成:
基地北部为浑河；基地内有多条农业灌溉水渠，主干渠为八一干渠；北部有大片池塘和湿地。
17平方公里城市绿心， 8公里的浑河；6公里的河堤绿化带；10公里干渠；4000亩湿地。
现状厂房
现状厂房
六分干渠
六分干渠
稻田
六分干渠
现状民居
1.2.3 一期规划
项目1期占地400亩，建筑面积19.73万平，全部为英式风情联排别墅。首期示范区配套，
283
133
89
9
0
5
5
3
21
80以下 80-100 100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 200-220 220-240 240-260 260-280 300以上
2013年上半年苏家屯区域住宅市场按总价段成交情况
4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
区位 占地面积 住宅建面 容积率 绿化率 销售阶段 产品信息 套数 配套
锦联上水溪谷开盘至今，克拉墅联排产品一直为本案去化主力。100万左右的 低总价优势，是本案去化较快的重要因素。
2.3 竞品分析：世茂诺丁山
开盘情况：2012年10月 户型面积：联排140-190㎡ 均价：报价 12000 元 / ㎡ ，成交价格 10000 元 / ㎡
250
2012.1 — 2013.5 沈阳商品住宅成交走势
7800 7600 7400
200
150
7200 7000 6800
100
50
6600 6400
0
供应面积
成交面积
成交均价
• •
2012年初，受调控后的观望情绪影响成交情况较为低迷，但全年政策无加码的导向，在年底整体市场成交 出现翘尾现象，并在11月份达到全年量价最高点； 2013年沈阳商品住宅供应量为456.54万平，同比去年上涨0.47%；成交量为454.67万平，同比去年同期 上涨63.6%；国五条之后3月成交量价出现井喷，但在4月、5月地方细则下达后，市场成交量连续下滑。
沈阳孔雀城项目1期
定价专题汇报
目录
一
项目地块介绍
1.1 项目地块位置
1.2 项目1期产品规划布局
二 三 四
市场及竞品分析 客户情况介绍 定价策略
1.1.1 区域概况
•区位、交通 位于沈阳苏家屯区西部，沈大高速以西，四环以内。距离苏家屯火车站约3公里，距离沈 阳桃仙机场约20公里，距离沈阳市中心约25公里。 •政策环境 1.大浑南、新沈阳，作为沈阳发展的主战略（市委、市政府战略决策）； 2.城市中心南移。
数据为统计基数）。
目前来访登记客户分析 年龄特征：30-45岁为主
购买用途：以自住为主其次为改善客户
•
2013年初开始别墅市场受季节及节假日影响，成交大幅度降低；3月，受新“国五条”影响，大部分别墅 项目开始集中签约，导致2013年3月份别墅市场表现出升温的假象。4、5、6月份开始趋于平稳去化。
2.1 2013上半年苏家屯区域市场成交特征
2013年上半年苏家屯区域住宅市场整体呈现供小于求现象，成交均价也在激烈的 市场需求下呈现快速上升趋势。
沈阳碧桂园开盘至今成交情况
40000 35000 30000
25000
成交面积（㎡）
成交均价（元/ ㎡）
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
沈阳碧桂园：产品及配套 区位 占地面积 住宅建面 容积率 绿化率 销售阶段 产品信息 套数 配套
20000 15000 10000
碧桂园凤凰城
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竞品区位图
碧桂园凤凰城
苏家屯区域
棋盘山区域
2.2 竞争格局：竞品全年推售节奏及竞争格局
项目 名称 本项目 锦联上水溪谷 世茂诺丁山 沈阳碧桂园 中旅蓝爵 碧桂园凤凰城 物业 类型 别墅 别墅 面积 （㎡） 152-260 102-108 总价 （万元/套） 120-208 95-105 去化速度 —— 3套/月 顺销 新品110-140平克拉墅认筹 2013年关键节点（示范区、样板间及其他重大营销节点） 1-6月 7月-9月 10月-12月
2.1 2012年至2013上半年别墅市场成交特征
2012年至今整个别墅市场呈现供大于求现象，新增项目较多，单盘去化市场份额 较少，全年小面积、低总价的经济型别墅成为别墅市场成交主流。
2012.1—2013.5 沈阳别墅成交走势
成交面积（万㎡） 200 150 100 50 0
12.1 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6 12.7 12.8 12.9 12.10 12.11 12.12 13.1 13.2 13.3 13.4 13.5 13.6
五星级酒店，小学、幼儿园、商业街、 休闲广场
碧桂园凤凰城，其新推小户型别墅产品面积，相对同区域其它项目，面积较大、 单价较高，相对去化速度缓慢。但未来，将对本案形成一定的竞争压力。
2.4 竞品小结
2013年上半年，在整体房地产市场的影响下，高端别墅市场整体成 交情况较差，月均去化量较少
在产品层面，小面积、低总价别墅产品，现为别墅市场推售与成交主
联排
区位 占地面积 住宅建面 容积率 绿化率 销售阶段 产品信息 套数 配套 世茂诺丁山：产品及配套 棋盘山世博园西门对面 460000平方米 550000平方米 1.20 45% 在售 联排140-190㎡ 140㎡4套，190㎡12套 奢华会所，东陵公园，世博园，鸟岛， 盛京高尔夫球场，赛特奥莱
成交套数
成交均价（元/㎡） 20000 15000 10000 5000 0
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2012年初，沈阳整个别墅市场较为低迷，2012年5、6月开始，棋盘山沈阳碧桂园率先推出特价联排、双
拼产品，持续热销；2012年9、10月份世贸诺丁山、锦联上水溪谷等相继开盘推出小面积低总价产品，将 整个别墅市场成交量推向2012年的顶峰。
2013年上半年苏家屯区域住宅市场供销走势
2.1 2013上半年苏家屯区域市场成交特征
2013年上半年苏家屯区域商品住宅市场100平以下且总价段在100万以下的刚需 两室或三室是本区域的成交主力。
2013年上半年苏家屯区域住宅市场按面积段成交情况
2000 1500 996
1000
1772
537
500 0
2.3 竞品分析：碧桂园凤凰城
开盘时间：2013.7.28,新推联排产品【盛锦】 户型面积： 248-305 ㎡（地上三层，无地下室） 均价：8000元/㎡ 优惠信息： 认筹2万抵5万优惠
碧桂园凤凰城开盘至今成交情况 区位 占地面积 住宅建面 容积率 绿化率 销售阶段 产品信息 套数 配套 碧桂园凤凰城：产品及配套 苏家屯区丁香街216号 666670㎡ 1420000㎡ 1.7 40% 在售
Opprtunity
未来伴随二手房转让与持有多套房成本增加，会使普通居民首套购房更加谨慎。综
合考虑未来几年内家庭结构变化，以及未来居住功能的需求，将使引导首次购房人
群跳跃置业，实现在“精英阶层”中低密产品第一居所化的可能。
2.1 2013年上半年沈阳整体市场成交特征
2012年受国家鼓励刚需利好政策的影响，年底市场出现回暖翘尾现象，“国五” 出台市场效应明显，但其持续影响力较弱。
别墅
别墅 别墅 别墅
140-190
200-230 200-250 248-305
140-200
160-180 158-170 200-245