2016年商业地产运营管理
万达商管架构大调整：任命副总裁12人总经理56人
1.商管总部编制333⼈，领导职数1正10副，⾼职⽐例不超过65%，各部总经理配置总经理级⾼职。
另代管百货43⼈。
2.商管总部下设东北运营中⼼、华北运营中⼼、华东运营中⼼、华中运营中⼼、华西运营中⼼、华南运营中⼼、综合业务中⼼、⼯程物业中⼼、百货管理中⼼、室外街管理部、销售物业部、综合部、财务部、安全监督部、信息管理部、内控部及⾏政部。
各区域运营中⼼分别下设综合管理部、招商部、市场部及⼯程物业部。
综合业务中⼼下设⼤客户部、营销策划部、对外合作部、商业设计部。
⼯程物业中⼼下设⼯程管理部、总⼯办、商业物业部、计划部。
2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》
国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号2016.3.31国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。
特此公告。
国家税务总局2016年3月31日房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第一章适用范围第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。
第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
第三条房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
本条解析了自行开发地产项目的特殊情形，即以接盘形式开发的地产项目，公告明确了必须以地产商自己的名义立项销售，这种情况依然可以视为自行开发的房地产项目。
第二章一般纳税人征收管理第一节销售额第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
2016年上半年济南市房地产市场分析
2016年上半年济南市房地产市场分析一、区域简介（一）济南简介1、济南概述济南市，简称‚济‛，别称‚泉城‛，位于山东省的中部，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，是山东省省会、全国十五个副省级城市之一，是山东政治、文化、教育中心，是国家历史文化名城，首批中国优秀旅游城市，史前文化龙山文化的发祥地之一。
济南北连首都经济圈，南接长三角经济圈，东西连通山东半岛与华中地区，是环渤海经济区和京沪经济轴上的重要交汇点，环渤海地区和黄河中下游地区中心城市，山东半岛城市群和济南都市圈的核心城市。
济南市辖历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、章丘市、平阴县、济阳县、商河县，设6区、1市、3县，有90个街道、53个乡镇（2个乡、51个镇）。
全市户籍总人口621.6万人，常住人口706.7万人，城市化率66.41%2、经济发展2015年全市地区生产总值6100.23亿元，比上年增长8.1%，在全省十七个城市排名第3位，在全国十五个副省级城市排名第11位，在全国省会城市排名第9位；占全省比重9.7%。
分产业看,第一产业增加值305.39亿元，增长4.1%；第二产业增加值2307.00亿元，增长7.4%；第三产业增加值3487.84亿元，增长8.9%。
产业结构进一步调整优化，三次产业比例由上年的5.0:39.2:55.8调整为5.0:37.8:57.2。
人均生产总值85919元，增长7.0%。
全年城镇居民人均可支配收入39889元，比上年增长8.0%；城镇居民人均生活消费支出26319元，增长9.3%。
3、总体规划8月2日，国务院原则同意《济南市城市总体规划(2011-2020年)》正式公布。
规划规定，济南城市规划范围共有3257平方公里，到2020年，中心城区常住人口控制在430万人以内，城市建设用地控制在410平方公里以内。
济南市的城市定位为国家历史文化名城，环渤海地区南翼的中心城市。
房地产企业5种商业资产运营模式的差异分析
[会计实务]老财务熬夜总结：房地产企业5种商业资产运营模式的差异分析
说到商业资产运营，最近总有房地产的朋友咨询，如何对商业资产进行运营模式设计，才能实现资产的有效利用，并且保证企业的税负最优。
本人通过对以往的工作经验进行分析总结，整理出以下几种模式，供有商业资产的房地产企业参考。
设计商业资产运营模式主要考虑两方面因素，一是资产的归属是否与运营相统一，二是租赁是否与商业运营相统一。
按照上述两个标准，可以将商业资产的运营设计为二种方案五种模式：一种是房地产企业自己运营，采用“纯租赁模式”
或“租赁+运营模式”；一种是成立独立的商管公司运营，采用“重资产运营模式”或“轻资产运营模式之转租+运营模式”或“轻资产运营模式之纯商管模式”。
这个几种运营模式的特点如下:
一、房产公司运营
（一）“纯租赁模式”
此种运营模式下，房产公司仅提供房屋的租赁服务，与商户签订房屋租赁合同，收取租金，不进行运营管理服务，
1、资产出租涉及的税费：
（1）增值税：出租商业房产为2016年5月1日后取得的一般计税税率为9%，简易计税税率5%；出租商业地产为2016年4月30日前取得的，税率为5％。
（2）附加税：12%；（3）房产税：12%；（4）印花税：0.1%;（5）企业所得税：25%.
2、发票开具:
如果商业房产为2016年5月1日后取得的，房产公司应该向商户开具9%的不动产租赁増值税专用发票，如果商业地产为2016年4月30日前取得的，房产公司应向商户开具5％的不动产租赁增值税专用发票。
商业资产运营模式分析
商业资产运营模式分析说到商业资产运营，最近总有房地产的朋友咨询，如何对商业资产进⾏运营模式设计，才能实现资产的有效利⽤，并且保证企业的税负最优。
本⼈通过对以往的⼯作经验进⾏分析总结，整理出以下⼏种模式，供有商业资产的房地产企业参考。
设计商业资产运营模式主要考虑两⽅⾯因素，⼀是资产的归属是否与运营相统⼀，⼆是租赁是否与商业运营相统⼀。
按照上述两个标准，可以将商业资产的运营设计为⼆种⽅案五种模式：⼀种是房地产企业⾃⼰运营，采⽤“纯租赁模式”或“租赁+运营模式”；⼀种是成⽴独⽴的商管公司运营，采⽤“重资产运营模式”或“轻资产运营模式之转租+运营模式”或“轻资产运营模式之纯商管模式”。
这个⼏种运营模式的特点如下:运营模式模式特点房产公司运营纯租赁模式资产在地产公司，地产公司将资产租给业主，不提供运营管理。
租赁+运营模式资产在地产公司，地产公司与业主签订租赁合同和运营管理合同。
商管公司运营重资产运营模式房产公司将商业地产转给商管公司，资产和运营统⼀在商管公司轻资产运营模式之转租+运营模式资产在地产公司，以租赁形式将资产管理权转移⾄商管公司，商管公司履⾏转租和运营职能。
轻资产运营模式之纯商管模式资产在地产公司，地产公司将资产租给业主，与商管公司签订委托管理合同。
⼀、房产公司运营（⼀）“纯租赁模式”此种运营模式下，房产公司仅提供房屋的租赁服务，与商户签订房屋租赁合同，收取租⾦，不进⾏运营管理服务，1、资产出租涉及的税费：（1）增值税：出租商业房产为2016年5⽉1⽇后取得的⼀般计税税率为9%，简易计税税率5%；出租商业地产为2016年4⽉30⽇前取得的，税率为5％。
（2）附加税：12%；（3）房产税：12%；（4）印花税：0.1%;（5）企业所得税：25%.2、发票开具:如果商业房产为2016年5⽉1⽇后取得的，房产公司应该向商户开具9%的不动产租赁増值税专⽤发票，如果商业地产为2016年4⽉30⽇前取得的，房产公司应向商户开具5％的不动产租赁增值税专⽤发票@所有⼈，本周有⼀条热门消息，马上点击阅读↓刚刚，消费税法征求意见稿正式公布！刚刚，消费税法征求意见稿正式公布！这些项⽬都要加税了！这些项⽬都要加税了！（⼆）“租赁+运营模式”此种运营模式下，房产公司不仅提供房屋的租赁服务，同时提供运营管理服务。
浅析商业地产物业管理现状及发展对策
现代物业Modern Property Management一、商业地产物业管理现状随着新科技在商业地产的广泛应用，智能化成为商业地产发展的方向。
利用楼宇自动化系统、通讯自动化系统、安保自动化管理系统和办公自动化系统等，商业地产变成一个信息化的整体，物业管理方能应用先进的设备，全面提升管理效率。
目前，商业地产的物业管理工作主要是针对物业外在形象、商业环境、设施设备正常运行等方面，忽略了客户差异化服务方面的潜在需求。
此外，商业地产物业管理成本压力普遍较大，其成本大致可以分为：人力成本，占总成本的35%-45%；维护成本，占总成本的15%-25%；营运成本，占总成本的20%左右；管理费用，占总成本的10%左右。
其中，人力成本和维护成本占商业地产运营成本的50%-70%左右，是商业地产物业管理成本控制的重点。
二、商业地产物业管理存在的问题（一）物业管理体系不完善1、物业管理架构存在漏洞。
物业管理方的权、责、利关系需要进一步明确。
物业管理方往往容易忽视自身建设，把物业管理简单地理解成收费服务和卫生服务，缺乏对自身发展和专业管理水平提高的规划和措施，管理目标不明确，成本控制失衡。
此外，还照搬照抄他人的规章制度和管理标准，使管理流于形式。
2、配套设施运作水平低。
物业的投资建设与其管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来全局设计，配套设施运作不理想，致使管理滞后于消费使用。
虽然商业地产内部一般都要求配备有先进的中央空调、高速电梯等，但其现有运作情况依旧处于较低水平。
（二）物业管理制度不够健全商业地产物业管理方面的制度不够健全，例如对物业管理体制、物业管理经费、物业管理方的资质审查、物业验收交接等关于商业地产物业管理中的重大问题都有待进一步明确。
为此造成了物业管理难以纳入制度化管理的范畴，商业地产物业管理的规范化和标准化实施就缺乏了根本保证。
三、商业地产物业管理的发展对策（一）构建完善的物业管理体系1、提高管理水平，保证操作效率。
龙湖地产集团地产体系员工职业序列与职业等级管理办法2016年版
文件名称龙湖集团地产体系员工职业序列及职业等级管理办法(2016 年版 )文件类型强制性规范专业细分人力资源发布单位集团人力资源部编制人于清源审核人左谦批准人沈鹰、李朝江生效日期2016 年 8 月 1 日正文页数共 10 页附件个数无龙湖集团地产体系员工职业序列及职业等级管理办法(2016 年版 )1.背景与目的：以“岗位 +能力”为基础的人力资源管理体系中，岗位体现工作职责分工，员工职业等级体现人员能力要求，理想状态是人员能力和岗位职责适配。
龙湖过去一直采用偏重能力管理的宽带职级体系（S/1-9 级），支持全国化的业务发展和快速的组织扩展。
现阶段，龙湖的业务和组织发展速度趋于稳定，结合不同职能岗位区分职业序列，进一步细化职业等级，“岗位”和“能力”并重，更能适应龙湖现阶段的发展。
2.适用范围：龙湖集团各地区地产公司、龙湖集团总部（除商业地产部和物业管理部）的龙湖正式员工。
3.原则 :鼓励员工在龙湖内部实现多通道长期发展，员工职业序列细分为高管序列(G) 、专业序列 (P) 、销售序列 (S) 、管理序列 (M) 、服务序列 (E), 每个系列中细分若干职业等级（简称GPS ME体系）。
公司发展是员工个人发展的基础，员工个人职业序列的变化、职业等级的提升要以业务需求为前提，再综合考虑素质能力要求、员工绩效及绩效+潜力表现、工作年限等因素。
鼓励工作职责的扩大先于职业等级的提升，超前的时间类似于试用期或见习期。
确保职业序列和职业等级体系的统一性，各业务单元或各职能不能随意另行设置职业序列和职业等级。
员工职业等级提升应逐步实现，原则上不能跨级提升。
任职岗位、在级年限和绩效结果的是职级晋升的必要条件，而非充分条件；职级晋升的核心条件是“素质能力与经验”满足要求。
- 1 -4.高管序列：高管序列的人员为公司（集团或地区，下同）确立总体战略方向，对公司业绩全面负责，对公司的长远规划和重大举措负责，对公司的业绩有直接和长期的影响。
房地产经纪管理办法(2016修正)
房地产经纪管理办法(2016修正)【发布部门】住房和城乡建设部国家发展和改革委员会(含原国家发展计划委员会、原国家计划委员会)人力资源和社会保障部【公布日期】2016.03.01【实施日期】2016.04.01【时效性】现行有效【效力级别】部门规章房地产经纪管理办法（2011年1月20日经2010年10月27日住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部令第8号发布根据2016年3月1日《住房城乡建设部、国家发展改革委、人力资源社会保障部关于修改＜房地产经纪管理办法＞的决定》修正）第一章总则第一条为了规范房地产经纪活动，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规，制定本办法。
第二条在中华人民共和国境内从事房地产经纪活动，应当遵守本办法。
第三条本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。
第四条从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。
第五条县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。
第六条房地产经纪行业组织应当按照章程实行自律管理，向有关部门反映行业发展的意见和建议，促进房地产经纪行业发展和人员素质提高。
第二章房地产经纪机构和人员第七条本办法所称房地产经纪机构，是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。
房地产经纪机构可以设立分支机构。
第八条设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员。
本办法所称房地产经纪人员，是指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理。
房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员，应当按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定签订劳动合同。
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业态
业种
品类
零售
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主力店 次主力店 服装
百货、电气、大型食品零售店、超市、快时尚集合店、运动集 合店、家居、书城、儿童零售集合店等
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体验 娱乐
科技生活 休闲淘玩 社交服务 休闲娱乐
珠宝钟表、个人护理、时尚配饰、潮流精品、时尚家居、运动、 数码电子、专业美护、礼品、文教等
城市产业结构
类别
城市面积 人口总数 现有商业体量
宏观经济政策 金融政策 土地政策 人口政策 产业发展政策
城市道路规划 交通规划 土地使用规划 人口未来规划
城市生产总值 社会消费品零售总额 人均可支配收入 城乡居民储蓄存款额 恩格尔系数
三产比例
作用 从城市的体量及在全国城市的排名和增幅情况，可以判断城市的发展速 度，及未来商业的发展趋势。 项目所在城市、区域的政策直接关系到商业未来发展到额走势和方向
部门分商享业-万地达丛产书运商业营地管产运理营管理
二〇一六年九月 运营管理部
商业地产
商业地产
商业地产
目录
一 筹备篇 二 开业篇 三 运营篇
商业地产
筹备篇
筹备篇：商业定位
筹备篇：商业定位-市场调研
• 一、城市概况（表1-1 市场调研之城市概况细分）
核心指标 城市体量 政策
城市发展规划 城市经济体量
通过调研，取得3个 可比项目的租金水 平，测算出租金指 标。
3、商家反馈法
对于单个租赁区域或 步行街业态品类，有 针对性地对2个以上 目标商家开展洽谈摸 底，分析不同商家的 营业额及租金承受水 平，结合项目本身特 点预估租金指标。
筹备篇：品牌落位
一、定位深化
1、项目解读：对项目反复研究，做精确定位分析 2、消费构成：主力客群构成特征、消费习惯、消费能力等 3、商业资源：是否能力够支撑定位。
筹备篇：招商实施与管控-租赁决策文件制定
一、租赁决策文件内容
序号 项目
开业时间
合计项目面积（平米） 项目总租金指标（万元） 项目总租金单价 （元/年/平米）
上表为《开业项目租金测算表》
区域
楼层
业态
计租面积
主力 店
次主 力店
室内 步行 街
年租金指标（万元）
主力 店
次主 力店
室内 步行 街
租金单价（元/年/平米）
合计
131
面积（平米） 10000 20000 2500 3500 30000 6000 3000 2500 2000 2000 2500 20000 2000
106000
面积配比（%） 9 19 2 3 29 6 3 2 2 2 2 19 2
100
筹备篇：商业定位-业态规划
• 3、业态衔接（功能互补、客群一致） • （1）零售业态需放在热区，品牌级次和客单价高的品牌店应放置在热区主入口、主通道。 • （2）娱乐业态因属目的性消费，应放置在冷区，通过业态自身带动周边客流。 • （3）餐饮业态应放置在高楼层，布局要集中，形成规模化。 • （4）体验业态作为业态补充，目的性消费强，但承租能力差，可放置在冷区次通道。 • 《万达广场业态组合示意表（水平动线+垂直动线）》
• 二、租赁决策文件的制订
• （一）市场调研成果分析 • 城市宏观环境是制定租金标准的主要衡量依据； • 消费市场分析是制定招商政策的重要参考内容； • 商业环境分析成果决定租赁优惠政策。 • （二）租金指标测算
1、项目指标测算法
2、市场比较法
根据项目资金投入 ，比照行业平均投 资回报，测算总租 金收益。（长远参 考价值）
• 体验业态
筹备篇：商业定位-业态规划
• 二、业态组合
• 1、业态选择（商业功能定位、商品级次定位） • 2、业态配比（适用性、高坪效、互补性）《业态配比示意表》
业态 零售
娱乐
餐饮 体验
品类 综合超市 综合百货 快时尚 专业店 品牌店 影城 KTV 健身 儿童娱乐 电玩城 酒楼 餐饮
数量 1 1 2 1 70 1 1 1 1 1 1 40 10
主力 店
次主 力店
室内 步行 街
上表为《开业项目分业态租金测算表》
序号
项目
开业时 间
物业管理费（万元）
总额
主力店 次主力 店
室内步 行街
免租期政策（月）
主力店 室内步 行街
步行街品牌库引进 比例（%）
品牌库 品牌占 比
当地品 牌占比
上表为《开业项目其他招商规定》
筹备篇：招商实施与管控-租赁决策文件制定
楼 娱乐楼 层
6F
百货楼 万达百货
5F 影城
万达百货
4F
万达百货
3F KTV+餐饮
万达百货+餐饮
2F 电玩城+儿 万达百货+女性体验业态 童体验业态
1F 零售专业店 万达百货+零售专业店
-1F 大型综合超市
筹备篇：房产条件控制
公共物业条件控制
一、规划方案评审 从项目方案设计阶段、初步设计阶段、到施 工图设计阶段，逐步深入、明确，最终达到 指导施工，满足商业使用功能。
影城、KTV、电玩、健身、冰场、球馆、迪吧、清吧等
餐饮
时尚餐厅 地方风味 快速西餐
三、品牌落西位饼甜点 东南亚风味 西餐酒吧
1、落位原则：符合定位、遵循品类规划、可执行、适销 2、落位方法：标杆优先、高租优先、间隔落位、规模适度
筹备篇：商业定位-市场调研
• 二、城市商业环境
• 分为商业宏观环境和商业产业环境。 • 对城市商业环境调研重点：商业结构、主要商圈及重点项目和现有商业资源。
• 三、城市消费环境（消费水平、消费结构、消费习惯） • 四、项目区域环境
筹备篇：商业定位-项目定位
筹备篇：商业定位-业态规划
筹备篇：商业定位-业态规划
商业项目的规划与定位必须以城市规划的大背景为前提，并随着城市规 划的发展变化而做出调整
公国了解和分析项目所处城市或区域的生产总值可以判断发展水平 分析其在全国范围的排名，从而衡量当地的消费能力 进一步分析项目所在城市的经济发达程度和居民的富裕程度
产业结构往往决定了当地消费的活跃度，尤其是第三产业的占比，反应 当地商业繁荣程度
二、设计功能评审 对冷热源、供电、外立面、景观、导向标示 、内装、弱电智能化、夜景照明等设计功能 评审，满足商业定位和商业使用的需求。
三、公共物业条件落实 对电气系统、空调系统、给排水系统、电梯 系统、消防系统等进行全程跟踪，发现缺陷 并整改，提升品质，降低能耗。
商家技术条件的对接与落实
一、商家技术条件特点 二、商家技术条件对接