商业街策划报告
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➢ 休闲餐饮（2-3F 部分商场） 满足本案及周边居民的饮食需求；
➢ 网吧 、特色酒吧、迪吧等休闲娱乐场所（2-3F 左区部分商场） 满足本案及周边居民的娱乐需求。
就本项目社区商业定位的基础上，开启建议以 “沿街式”、“组团式”、“多点式”为主体。 一般来说，“沿街式”上也应以工薪阶层为主 要消费群，约设1家中型超市，1家便利店，1 家修配店，以及中小餐馆等，而“组团式”和 “多点式”居住小区的商业应瞄准中高档消费 群，以大型商业为主体，重点发展小型中西餐 馆、便利店、美容美发、洗染、花卉、洗衣房 等便民利民的商业网点，形成功能齐全的商业 群落。
➢ 东川路住宅小区底层商铺
商铺主要分布在东川路中段，即沪闵路到金平路段，为两侧商品住宅小区 的商业配套商铺，这些商铺整体规划较好，面积大都为50—60平主米，但 目前商业气氛不是很浓，人流量也不多，经营情况一般。
➢ 千代广场
千代广场由两排三层商铺组成，楼层之间有近550米长的宽阔步行街，主要 以美容、餐饮、娱乐、休闲、网吧等为主。除去沿街第一排商铺情况较好 外，其余商铺则不尽人意。
劣势（WEAKNESS）
➢ 周边建筑形态形象档次较低 ➢ 周边现有整体商业氛围不够浓厚
威胁（THREATEN）
➢ 同质竞争项目可能随时浮出水面 ➢ 各主要节点未能最后确定，变量较大
4. 商铺之总体定位
商铺业态定位依据
1. 完善项目周边商业业态，抢占商机； 2. 以满足整体定位为前提，采用业态错位分布的原则，达
➢ 案例D：千代广场内街铺，面积约125平方米，层高4.5 米，售价约为8250元/平方米
➢ 案例E：金榜沿街外商铺，面积约200多平方米，分上下 两层，售价约为13000元/平方米
周边商业市场的价格研判
江川路商铺与本项目相比较，在地段属性、交 通人流量、业种业态的配比都具有明显的优势， 属于老闵行区域最为成熟、繁华的商业地段， 而本项目是全新板块、全新社区、因为居民要 长时间才能入住，通过项目的优缺点比较，该 项目的单价最低。
到业态布局的协调统一（Trade-Mix)；
3. 稳定消费群体，保障商铺的持续发展； 4. 考虑各种业态的营业时间差异，利用业态间的相互促进，
营造良好的商业氛围；
5. 体现社区商业中心主题，服务于社区及周边区域；
6. 借助邻近轻轨的立体交通优势及强大的人气聚集力，保
障整体定位的可实现性。
商铺业态定位分析
➢ 时尚潮流地带（ 1F 部分商场、2F 部分商场） 业态组合：精品饰物、咖啡shop、名品钟表及休闲运动服饰等 ；
➢ 时尚潮流Fra Baidu bibliotek带、社区服务性行业（ 1F、2F 步行街与沿街商铺） 业态组合：主题茶馆，西式餐厅，精品饰物，时尚服饰及社区服务性 配套设施等，满足本案及周边居民的高层次需求，并提供完善的生 活配套设施；
周边小高层商铺和多层商铺之市场售价
➢ 案例A：江川路沿街商铺，面积约108平方米，层高约 3.8米，售价约为11000元/平方米
➢ 案例B：鹤庆路住宅沿街商街，面积约70平方米，层高 3.8米，售价约为10000元/平方米
➢ 案例C：东川路住宅沿街商街，面积约90平方米，层高 3.8米，售价约为10500元/平方米
交大闵行校区周边
位于东川路交大闵行大门对面，为住宅小区商业配套用房，全部为 住宅底铺，面积在60—100平方米左右，由于靠近大学，主要是餐
饮 和便利店等生活服务设施，还有一些网吧和图书、VCD出租店，总
体 来说商业气氛比较好，经营情况也比较好。
➢ 好又多超市周边地区
位于沪闵路东侧，散落在友谊商场周边，以沿街商铺为主，但是铺面比较 陈旧，面积比较小，大多在20平方米左右，总的来说由于整体缺少规划， 商业气氛比较差，主要以好又多超市的客流为主。
如：麦当劳、 肯德基
1F业态布局示意图
时尚潮流地带
西式 餐厅
时尚服饰
精品
饰物
思妍丽护 肤美容
美容 美发
礼品
文具
社区主题店
时尚潮流地带、社区服务性行业
注 释：
基于本项目底层部分在开间与进深方面所面临的问题， 开启建议底层可作小面积产权出售，即时尚潮流地带 与精品饰物区进行有效分隔，同时与本项目二、三层 进行合理的业态错位经营。项目底商部分面积应控制 在50平方米左右，单价提高。减轻客户初始经营资 金投入的压力，降低了投资门槛，帮助了部分实力不 太强的客户实现创业梦想，此举相当于为项目的销售 拓宽了客户层面。
前言
首先要感谢农房集团的各位领导能够在 百忙之中抽空阅读开启对“夏朵园商业街” 商业项目所作的前期项目初步策划提案。 幷同时感谢各位领导在本项目上对开启的
支持与帮助！
第一部分 商 铺 建 议
1. 商铺之区域市场调研范围 2. 商铺之区域商业市场情况 3. 商铺之SWOT分析 4. 商铺之总体定位 5. 商铺之时尚休闲篇 6. 商铺之步行街与沿街商铺篇 7. 商铺之其余商业篇 8. 商铺之销售策略篇
1. 商铺之区域商业市场调研范围
2. 商铺之区域商业市场情况
闵行开发区目前商业主要分为：
江川路区域 交大闵行校区周边 好又多超市周边 东川路住宅小区底层商铺 千代广场 外资卖场有好又多与欧尚。
江川路区域
江川路作为目前老闵行地区的商业中心，是整个区域最为繁荣的地 段，目前该地段的商铺主要沿江川路两侧分布，面积在30—50平方 米之间不等，主要以服装、鞋帽、餐饮和一些比较知名的品牌专卖 店为主，经营情况较好。
周边商业市场的价格研判
鹤庆路商铺与本项目相比较，交通人流量比较 多、但业种业态相对单一一些，但与本地块相 比较，仍然有较明显的地段优势，而且周边大 多数楼盘都已入住，从项目的优缺点比较，该 项目的单价比较高。
周边商业市场的价格研判
东川路商铺与本项目相比较，交通人流量比较 大，邻近欧尚大卖场，周边大商业氛围较好， 因此商业综合价值较大，从项目优缺点比较， 该项目的单价最高。
3. 商铺之SWOT分析
商铺之SWOT分析
优势（STRENGTH）
➢ 具备成为区域社区商业地标的产品优势
➢ 邻近轻轨站的交通优势
➢ 提供“一站式社区”商业服务的整体规 划组合：包括时尚休闲、服饰、餐饮、 便民、娱乐等
➢ “农房”与“开启” 强强紧密联手
机遇（OPPORTUNITY）
➢ 宏观经济形势利好，商业市场前景乐观 ➢ 同质可比性项目尚未出现 ➢ 符合商业市场需求趋于多元化的特征 ➢ 区域商业需求增大，处于供方市场状态
➢ 网吧 、特色酒吧、迪吧等休闲娱乐场所（2-3F 左区部分商场） 满足本案及周边居民的娱乐需求。
就本项目社区商业定位的基础上，开启建议以 “沿街式”、“组团式”、“多点式”为主体。 一般来说，“沿街式”上也应以工薪阶层为主 要消费群，约设1家中型超市，1家便利店，1 家修配店，以及中小餐馆等，而“组团式”和 “多点式”居住小区的商业应瞄准中高档消费 群，以大型商业为主体，重点发展小型中西餐 馆、便利店、美容美发、洗染、花卉、洗衣房 等便民利民的商业网点，形成功能齐全的商业 群落。
➢ 东川路住宅小区底层商铺
商铺主要分布在东川路中段，即沪闵路到金平路段，为两侧商品住宅小区 的商业配套商铺，这些商铺整体规划较好，面积大都为50—60平主米，但 目前商业气氛不是很浓，人流量也不多，经营情况一般。
➢ 千代广场
千代广场由两排三层商铺组成，楼层之间有近550米长的宽阔步行街，主要 以美容、餐饮、娱乐、休闲、网吧等为主。除去沿街第一排商铺情况较好 外，其余商铺则不尽人意。
劣势（WEAKNESS）
➢ 周边建筑形态形象档次较低 ➢ 周边现有整体商业氛围不够浓厚
威胁（THREATEN）
➢ 同质竞争项目可能随时浮出水面 ➢ 各主要节点未能最后确定，变量较大
4. 商铺之总体定位
商铺业态定位依据
1. 完善项目周边商业业态，抢占商机； 2. 以满足整体定位为前提，采用业态错位分布的原则，达
➢ 案例D：千代广场内街铺，面积约125平方米，层高4.5 米，售价约为8250元/平方米
➢ 案例E：金榜沿街外商铺，面积约200多平方米，分上下 两层，售价约为13000元/平方米
周边商业市场的价格研判
江川路商铺与本项目相比较，在地段属性、交 通人流量、业种业态的配比都具有明显的优势， 属于老闵行区域最为成熟、繁华的商业地段， 而本项目是全新板块、全新社区、因为居民要 长时间才能入住，通过项目的优缺点比较，该 项目的单价最低。
到业态布局的协调统一（Trade-Mix)；
3. 稳定消费群体，保障商铺的持续发展； 4. 考虑各种业态的营业时间差异，利用业态间的相互促进，
营造良好的商业氛围；
5. 体现社区商业中心主题，服务于社区及周边区域；
6. 借助邻近轻轨的立体交通优势及强大的人气聚集力，保
障整体定位的可实现性。
商铺业态定位分析
➢ 时尚潮流地带（ 1F 部分商场、2F 部分商场） 业态组合：精品饰物、咖啡shop、名品钟表及休闲运动服饰等 ；
➢ 时尚潮流Fra Baidu bibliotek带、社区服务性行业（ 1F、2F 步行街与沿街商铺） 业态组合：主题茶馆，西式餐厅，精品饰物，时尚服饰及社区服务性 配套设施等，满足本案及周边居民的高层次需求，并提供完善的生 活配套设施；
周边小高层商铺和多层商铺之市场售价
➢ 案例A：江川路沿街商铺，面积约108平方米，层高约 3.8米，售价约为11000元/平方米
➢ 案例B：鹤庆路住宅沿街商街，面积约70平方米，层高 3.8米，售价约为10000元/平方米
➢ 案例C：东川路住宅沿街商街，面积约90平方米，层高 3.8米，售价约为10500元/平方米
交大闵行校区周边
位于东川路交大闵行大门对面，为住宅小区商业配套用房，全部为 住宅底铺，面积在60—100平方米左右，由于靠近大学，主要是餐
饮 和便利店等生活服务设施，还有一些网吧和图书、VCD出租店，总
体 来说商业气氛比较好，经营情况也比较好。
➢ 好又多超市周边地区
位于沪闵路东侧，散落在友谊商场周边，以沿街商铺为主，但是铺面比较 陈旧，面积比较小，大多在20平方米左右，总的来说由于整体缺少规划， 商业气氛比较差，主要以好又多超市的客流为主。
如：麦当劳、 肯德基
1F业态布局示意图
时尚潮流地带
西式 餐厅
时尚服饰
精品
饰物
思妍丽护 肤美容
美容 美发
礼品
文具
社区主题店
时尚潮流地带、社区服务性行业
注 释：
基于本项目底层部分在开间与进深方面所面临的问题， 开启建议底层可作小面积产权出售，即时尚潮流地带 与精品饰物区进行有效分隔，同时与本项目二、三层 进行合理的业态错位经营。项目底商部分面积应控制 在50平方米左右，单价提高。减轻客户初始经营资 金投入的压力，降低了投资门槛，帮助了部分实力不 太强的客户实现创业梦想，此举相当于为项目的销售 拓宽了客户层面。
前言
首先要感谢农房集团的各位领导能够在 百忙之中抽空阅读开启对“夏朵园商业街” 商业项目所作的前期项目初步策划提案。 幷同时感谢各位领导在本项目上对开启的
支持与帮助！
第一部分 商 铺 建 议
1. 商铺之区域市场调研范围 2. 商铺之区域商业市场情况 3. 商铺之SWOT分析 4. 商铺之总体定位 5. 商铺之时尚休闲篇 6. 商铺之步行街与沿街商铺篇 7. 商铺之其余商业篇 8. 商铺之销售策略篇
1. 商铺之区域商业市场调研范围
2. 商铺之区域商业市场情况
闵行开发区目前商业主要分为：
江川路区域 交大闵行校区周边 好又多超市周边 东川路住宅小区底层商铺 千代广场 外资卖场有好又多与欧尚。
江川路区域
江川路作为目前老闵行地区的商业中心，是整个区域最为繁荣的地 段，目前该地段的商铺主要沿江川路两侧分布，面积在30—50平方 米之间不等，主要以服装、鞋帽、餐饮和一些比较知名的品牌专卖 店为主，经营情况较好。
周边商业市场的价格研判
鹤庆路商铺与本项目相比较，交通人流量比较 多、但业种业态相对单一一些，但与本地块相 比较，仍然有较明显的地段优势，而且周边大 多数楼盘都已入住，从项目的优缺点比较，该 项目的单价比较高。
周边商业市场的价格研判
东川路商铺与本项目相比较，交通人流量比较 大，邻近欧尚大卖场，周边大商业氛围较好， 因此商业综合价值较大，从项目优缺点比较， 该项目的单价最高。
3. 商铺之SWOT分析
商铺之SWOT分析
优势（STRENGTH）
➢ 具备成为区域社区商业地标的产品优势
➢ 邻近轻轨站的交通优势
➢ 提供“一站式社区”商业服务的整体规 划组合：包括时尚休闲、服饰、餐饮、 便民、娱乐等
➢ “农房”与“开启” 强强紧密联手
机遇（OPPORTUNITY）
➢ 宏观经济形势利好，商业市场前景乐观 ➢ 同质可比性项目尚未出现 ➢ 符合商业市场需求趋于多元化的特征 ➢ 区域商业需求增大，处于供方市场状态