最新《非依法律行为取得的不动产如何咋处分》

合同订立原则

平等原则：

根据《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定，平等原则是指地位平等的合同当事人，在充分协商达成一致意思表示的前提下订立合同的原则。这一原则包括三方面内容：① 合同当事人的法律地位一律平等。不论所有制性质，也不问单位大小和经济实力的强弱，其地位都是平等的。②合同中的权利义务对等。当事人所取得财产、劳务或工作成果与其履行的义务大体相当；要求一方不得无偿占有另一方的财产，侵犯他人权益；要求禁止平调和无偿调拨。③合同当事人必须就合同条款充分协商，取得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌驾于另一方之上，不得把自己的意志强加给另一方，更不得以强迫命令、胁迫等手段签订合同。

自愿原则：

根据《中华人民共和国合同法》第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，民事活动除法

律强制性的规定外，由当事人自愿约定。包括：

第一，订不订立合同自愿；第二，与谁订合同自愿，；第三，合同内容由当事人在不违法的情况下自愿约定；第四，当事人可以协议补充、变更有关内容；第五，双方也可以协议解除合同；第六，可以自由约

定违约责任，在发生争议时，当事人可以自愿选择解决争议的方式。公平原则：

根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，公平原则要求合同双方当事人之间的权利义务要公平合理具体包括：第一，在订立合同时，要根据公平原则确定双方的权利和义务；第二，根据公平原则确定风险的合理分配；第三，根据公平原则确定违约责任。

诚实信用原则：

根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，诚实信用原则要求当事人在订立合同的全过程中，都要诚实，讲信用，不得有欺诈或其他违背诚实信用的行为。

善良风俗原则:

根据《中华人民共和国合同法》第七条: 当事人订立、履行

合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”的规定，“遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序和损害社会公共利益”指的就是善良风俗原则。包括以下内涵：第一，合同的内容要符合法律、行政法规规定的精神和原则。第二，合同的内容要符合社会上被普遍认可的道德行为准则。

民法中，物权的得失变更统称为物权变动。物权变动依其发生的根据可以划分为买卖等依法律行为发生的物权变动和继承等非依法律行为发生的物权变动两种情形，物权变动的规则也依这两种情形而有所不同。前一种情形应当遵守物权公示原则，《物权法（草案）》（以下简称《草案》）第四条作了明确规定；而后一种情形不经物权公示直接发生变动的效力，草案第三十二至三十四条分别规定：因人民法院的法律文书、人民政府的征收决定等行为导致物权设立、变更、转让和消灭的，自法律文书生效或者人民政府作出的征收决定等行为生效时发生效力；因继承取

得物权的，自继承开始

时发生效力;因合法建造、拆除住房等事实行为设立和消灭

物权的，自事实行为成就时发生效力。这样的规定既合法理，又合

情理，能够达到法目的与法效果的有机耦合。

《草案》第三十五条规定：依照本法第三十二条至第三十四条规定，导致不动产物权设立、变更、转让和消灭的，应当依照法律规定及时办理登记;未经登记，不得处分其物权。这一规定是对不动产物权变动提出安全性的要求。也就是说，在登记之前，即使是事实上的权利人，也不得处分事实上属于其的不动产。从立法意图看，这一限制的主要目的在于保障交易安全，因为这种物权变动不为社会所知，如果许可权利人处分，将有妨害物权相对人利益的危险。实际上，我国《城市房地产管理法》也有类似规定。该法第三十七条第六项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

但适用过程中，对于违反这一规定订立的转让合同的效力问题，存在较大的分歧和争议。有效论、无效论、效力待定论皆有。两相比较，《草案》第三十五条“未经登记，不得处分其物权”的规定

与《城市房地产管理法》的这条规定在逻

辑结构上是完全一致的。这就可能使二者在理解和适用时出现同样的问题。

笔者就完善《草案》第三十五条现有规定提出两点个人意见。第

一、有必要借鉴和引入负担行为与处分行为的概念。法律之处分，包

括负担行为和处分行为。前者是指当事人所订立的以引起标的物的物权变动为目的的债权合同，而后者则是指履行债权合同所规定的义务并导致标的物财产权变动的行为。但《草案》在总则的“ 一般规定”中没有明确负担行为与处分行为的区分原则，因此，建议第三十五条把“不得处分其物权”规定得再详细一些，即：不能发生所有权转移的后果，而并非当事人之间不能订立转让等合同。

第二、“未经登记，不得处分其物权”并非最佳立法选择。应当看到，依《草案》规定的非法律行为取得不动产物权后未经登记而处分的，系有瑕疵的有权处分，这与出卖他人之物的无权处分有本质不同。而这种瑕疵是可以补救的。在诉讼中，如有证据证明当事人一方是基于法定的非法律行为取得不动产物权的，则可以认定转让等合

同有效，并判决

出卖人必须先将不动产登记于自己名下，再过户登记于买受人名下。在登记环节，两次转移登记手续可以并案处理，由交易双方承担各自应当交纳的税费。还应当看到，现实生活中，有些当事人不讲诚信，能够依法登记领取权属证书但故意不办或拖延办理，并以此主张合同无效。如果按照这种模式处理，对当事人的无效主张不予支持，就能够有效保护物权相对人的利益，从而保护交易安全，维护社会诚信。