2020年 物业管理法律风险防范-风险培训PPT-安全作业管理体系文件

五、关于上调物业管理费问题
1、通过业主委员会召开业主大会作出决定方式； 2、通过居委会组织召开业主大会作出决定 3、通过征询业主意见及签订物业服务协议方式
一、安防措施合法性分析
1、保安员是否有权查验来访人员的身份证件 2、放行条制度是否具有法律效力
二、盗窃案例的法律责任分析百度文库
三、入室抢劫及杀人案例分析
2、《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部 令【2002】第88号
二、装修管理法律风险防范 （一）装修管理的法律依据
3、地方性法规或规章。 4、《装修管理协议》 5、《临时管理规约》
二、装修管理法律风险防范 （二）装修申报法律风险防范
12、 、身装申份修请证申人）报身登份记证备件案 （包表括业主、使用人及装修工人的 3、有权装修的书证 4、装饰装修方案 5、者变具动有建相筑应主资体质或等承级重的结设构计的单，位需提提出交的原设设计计方单案位或 6、文涉件及经批准方可实施行为，需提交有关部门的批准 7、委托装饰装修企业施工的，需提供企业相关资质证
一、前期物业管理证据风险防范 11、装修申报登记表 12、车辆停放管理协议书 13、水电抄表底数确认书 14、房屋钥匙领取确认书 15、水电费代收代缴协议书
二、装修管理法律风险防范 （一）装修管理的法律依据
1、《建筑装饰装修管理规定》（建设部 【2000】第46号）。该规定适用于所有新 建、在建、改建工程和对原有房屋等建筑 物、构筑物进行装饰装修的行为。
政府相关部门又不予处理的，可以通过诉讼的方式 解决。
三、前期物业服务合同履行法律风险 防范
（一）关于未通过招标方式签订前期物业服 务合同的法律效力问题。
（二）关于物业面积超过资质等级许可范围 的前期物业服务合同的法律效力问题。
（三）关于合同有效期内开发商或物业服务 企业能否提前解除合同问题。
三、前期物业服务合同履行法律风险 防范
书的复印件
二、装修管理法律风险防范 （三）装修施工监督管理的法律风险防范
1、定期监督检查 2、发现有违章装修行为时，应当立即发出书面整改通
知书并及时采取措施制止 3、已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有
关部门依法处理。 4、对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修
管理服务协议的，追究违约责任。 5、对已造成违章装修的事实，相关责任人拒不改正，
三、关于车辆丢失或毁损的赔偿责任问题
（一）车辆丢失的法律责任及案例分析 1、免费停车场车辆丢失的法律责任分析 2、收费停车场车辆丢失的法律责任分析
三、关于车辆丢失或毁损的赔偿责任问题
（二）车辆毁损的法律责任及案例分析 1、车辆在停车场内被刮划的责任承担问题 2、车辆在停车场内遭水浸的责任承担问题
四、保安员犯罪的法律风险问题
1、保安员故意伤害罪案例分析 2、保安员抢劫罪案例分析 3、保安员盗窃案例分析
五、高空抛物的法律责任问题
1、好来居高空抛物致人死亡案例分析 2、高空抛物防范措施
一、车位所有权归属的司法认定问题
（一）地下车位的所有权归属问题 （二）地面车位的所有权归属问题 （三）架空层停车位的所有权归属问题
一、前期物业管理证据风险防范 1、入伙通知书 2、房地产买卖合同 3、买受人身份证明文件 4、代理人身份证明文件及授权委托书 5、房屋使用人的身份证明文件及房屋
租赁合同
一、前期物业管理证据风险防范 6、业主或房屋使用人通讯方式及送达
地址确认书 7、前期物业服务协议 8、临时管理规约 9、装修管理协议 10、装修注意事项告知书
二、关于停车场收益分配及处理问题
（一）停车场收费的性质 1、车位使用费 2、车辆停放服务费 3、车辆保管费 4、车位使用费和车辆停放管理费
二、关于停车场收益分配及处理问题
（二）停车场收益分配 1、停车场管理人与开发商之间的分配 2、停车场管理人与业委会之间的分配 3、规划车位收益与非规划车位收益的分配 4、定期停车收益与临时停车收益分配 5、停车场收益的协议分配与诉讼分配
二、水浸事故的处理与赔偿责任问题
（一）水浸事故的处理
1、寻找浸水来源，切断水源 2、现场取证，清除积水 3、水浸事故保险报告 4、受损物品登记清查 5、损害赔偿协商
二、水浸事故的处理与赔偿责任问题
（二）赔偿责任主体及范围
一、火灾事故的法律风险防范
（一）火灾事故的处理
1、灭火 2、报警 3、切断电源 4、疏散、抢救被困人员和物品 5、保护现场、协助公安进行火灾调查 6、发布事故公告及处置方案 7、损失调查与评估 8、清理事故现场 9、损害赔偿处理
一、火灾事故的法律风险防范
（二）火灾事故的赔偿主体及范围
1、损害赔偿主体 2、损害赔偿范围 （1）物品损害 （2）装修损失 （3）房屋无法使用损失 （4）无法正常经营损失 （5）误工损失 （6）交通费损失 （7）精神损失费
二、物业服务收费的催缴方式及法律风险
4、拒绝办理入住手续 5、发律师函 6、诉讼或仲裁
三、关于物业服务费的滞纳金问题
（一）滞纳金的收取依据 （1）合同依据 （2）利息损失 （二）滞纳金的收取标准
四、关于管理费的诉讼时效问题
1、诉讼时效期间2年，从知道或应当知道权利被侵 害之日起计算。
2、中断诉讼时效的方法 （1）催收（EMS邮寄单） （2）诉讼或仲裁 （3）签订还款协议
二、物业服务收费的催缴方式及法律风险
1、上门催收 2、电话催收 3、书面催收 （1）催款通知书（格式问题，包括被通知人、项目、时间段、收
费标准、计算方法等） （2）催款通知的当面送达（签收） （3）催款通知的直接投递 （4）催款通知的邮寄送达 （5）催款通知的电子邮件送达 （6）催款通知的短信送达 （7）催款通知的微信送达 （8）催款通知的公告送达（报纸公告、公开张贴）
（四）关于前期物业服务合同期满后开发商 变更或拒不续签合同的法律风险问题。
（五）关于物业公司退出前期物业管理的法 律风险问题。
（六）关于前期物业服务合同对业主是否具 有法律效力问题。
一、关于物业服务收费的法律依据问题
1、前期物业服务合同 2、物业服务合同 3、物业服务协议 4、当地政府物价部门的指导标准 5、当地的行业通常惯例