世联西安高新唐延路项目定位及物业发展建议报告
房地产项目调研物业发展建议及启动区策略总结汇报课件
12.29-1.4 23.96 1.8 2297 117
1.5-1.11 21.95 4.1 2031 362
1.12-1.18 21.14 4.09 1841 260
1.19-1.25 18.36 1.43 1727 132
1.26-1.31 7.002 3.75 913 157
2500 2000 1500 1000 500 0
• 贷款审批手续更加严格、控制多套购房贷款成数，对购 金融机构紧缩银根，收紧房贷，
买三套以上客户银行可能不予办理按揭
贷款门槛提高
• 二手放贷基本停止
银监会7月20日召开的年中工作会议明确表示，“ 要将金融机构的新增贷款速度控制在全年 15%以内，并将15%视作监管部门为银行划定的警戒线，但部分银行在上半年的增速已达到 16%，因此紧缩贷款是下半年的主题。”
数据来源——世联数据平台 ➢1月份商品房共成交7378套，与12月份同比成交量降4709套，从本月各周情况对比来看， 市场成交量持续走低，第五周下滑严重。本月受天气影响较大。
➢从本月各项成交数据分析，期房交易仍然占据市场主导地位，而二手房市场比较平稳， 政策不利好的情况下，但价格便宜，导致成交量跳跃比较大。
1.5-1.11 72.27 5273 59.43 4808
1.12-1.18 36.33 2871 26.31 2306
1.19-1.25 32.41 3345 27.05 2957
数据来源——世联数据平台
➢1月份截止25日共批准预售商品房14867套，总批准面积177.55万平米；其中，商 品住宅共计12960套，总面积143.98万平米。
1.12-1.18 21.14 26.31 1841 2306
1.19-1.25 18.36 27.05 1727 2957
世联西安莱安逸境_项目价值分析终稿
新西蓝二期 两居
城市话语权的富 贵阶层
游离客户
看好高新未来发 展的收益阶层
重点客创生造活户与的享知受富城阶市层
核心客迷核恋心户城阶市层生活的
重点向客往户高新生活的
新锐阶层
对稀缺景观资源的强烈 占有欲望、注重身份感 及标签感，对户型、园 林、物管均有要求
注重地段位置及精装修， 便于以后出租
注重户型上的南北通透 及小区规模、对园林及 配套有一定要求
➢交通：工程北邻南二环，西邻 唐延路，与内城车程距离在1520分钟，通过唐延路直达高新新 CBD区，交通便捷
➢配套：
➢购物：
➢苏宁电器、爱家超市、金鹰国 际、世纪金花、易初莲花
➢学校：
➢高新一中、吉的堡幼儿园、锦 园小学
➢医院：
➢军工医院、民航医院
本工程
高新核心区 高新区
唐延路
内城
内环 二环
三环
宗地条件
年龄：30-50岁家庭结构：3人 以上收入：年薪20万以上职业： 外地在西安的生意人、政府公 务员、 私企老板、能源行业来源：高 新、城西、城南、内城，部分 外地客户
绿地世纪城 两居
年龄：30-45岁 家庭结构：三口之家及三代人 家庭收入：年薪15万以上 职业：IT、电子、医药企业中 层，大学教授、科研所管理人 员、政府中层公务员 来源：高新、城西、内城
工程价值
唐延路：西高新商业轴的格局已然形成，西 高新的中心
唐延路上已经积聚了IT、电子、生物工程、 汽车等比较有规模、有实力的高新技术企业 和智力密集企业，并且已经得到长足开展；
唐延路处于高新区两期开发的中心地带， 所以从地缘和产业角度来讲，它确实具有中 心的功能，是高新区的中心，同时也是西安 市中心的中心
西安高新区项目产品定位报告
西安高新区项目产品定位报告高新枫林绿洲(二期)社区规划：3条步行街 1200米生态谷 5000平米会所 1公里林荫大道产品规划：二期由4栋碟式高层、2栋纯复式楼和1栋板式小高层组成销售情况：共分五期开发，当期开发二期，07年五期全部开发完工上市时间04．8，交房时间，去化量58套/月左右，去化速度85%客源：以当地本市人购买为主,外地购房则以延安(陕北地区)居多；用以自主，投资较少；一般年龄在30-45岁购买者多营销思路：“生态谷纯水岸新街区生活”“生态运动教育阳光”推广手段：一次性购房可享受98折优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广媒体通路：《华商报》、《西安晚报》为主打；相关专业网站（如）优势：水景规划，迎合市场需求；大型社区，会所等相关配套齐全；电梯型纯复式景观楼产品，是该项目的一大亮点劣势：产品高密度开发，影响居住的采光性；07年全部竣工，开发周期较长，势必给前期入住居民带来一定的不便；周遍同期开发楼盘多，其竞争压力大豪盛时代华城（三期）社区规划：23000平方米江南山水园林 2000多平方米会所产品规划：共由9栋23楼高层组成，其中三期由3栋高层组成销售情况：共分三期开发，上市时间，交房时间05年底，去化量41套/月，去化速度89%营销思路：“水岸名邸一切都是好宅标准除了价格”推广手段：一次性购房可享受98折优惠，按揭享受99折优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广媒体通路：《华商报》、《西安晚报》为主打；相关专业网站（如）优势：产品整体品质较高，江南园林景观设计具特色；先做景观后销售，市场反映效果好劣势：栋距小，低层户型采光不够；部分房型设计欠缺合理世家星城（三期）社区规划：2000平方米健身俱乐部、商业产品规划：三期由10栋小高层、高层组成销售情况：共分3期开发，当期为3期，上市时间（内部认购）上市；交房时间05年底客源：本市居民购买为主，异地购房为辅；自住居多营销思路：“打造一流高品质大众精品住宅”推广手段：“付5万顶7万”活动(在内部认购期,只要先付5万元定金,开盘后购买可抵消7万元房款)媒体通路：《华商报》、《西安晚报》为主打；相关专业网站（如）优势：社区规模大，配套设施齐全；周遍名校多，居住环境好；借学校优势，吸引大量客户劣势：产品总体品质一般绿地世纪城——仕嘉公寓社区规划：10万平米绿化；120万平米坡地（9洞高尔夫）；65000水景；商业街；15000会所产品规划：集住宅、酒店、办公、会展中心、酒店式公寓、商业为一体的综合社区；一期由2栋11层、2栋18层及2栋24层的小高层、高层组成销售情况：共分3期；下期开发上市时间2期；交房时间；去化量 70套/月（剩余50套左右）；去化速度89%客源：以当地本市人购买为主；自主居多；投资占有一定比例营销思路：“120万平米首席国际亲水社区”“西安高新中央商务区”推广手段：一次性购房可享受98-99折优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广媒体通路：《华商报》、《西安晚报》为主打；绿地主页及相关专业网站优势：知名企业楼盘，名牌效益明显；社区内部配套齐全，有商业街、高尔夫练习场等多项设施；房型设计普遍较好，南北通透、采光足，户户全明设计；大量水系景观的营造，受到众多市民的追捧劣势：因西安当地的气候影响，设露天式阳台，肯能会造成房屋内尘土较多的现象；区域内雷同性产品多，竞争力较大紫薇田园都市社区规划：5万多平方米的中央绿地广场；14万平方米俱乐部产品规划：有多层、小高层、高层、花园洋房、TOHO及老年公寓构成销售情况：同期开发（销售至今2年多）；上市时间（多层），（小高层、高层）；交房时间（高层）客源：以本地人购买为主，外地购房以陕北地区居多；自主为主，投资者甚少营销思路：“精英人文成熟社区”推广手段：首付可分期付款（如首付30%，可先付一半，入住前再付清另一半）；9层以上可享受99折，15层以上98折；报刊媒体为主流；户外硬广媒体通路：《华商报》、《西安晚报》为主打；相关专业网站（如）优势：社区是目前市场上规模最大的楼盘，受当地居民关注；楼盘是政府扶持项目，在许多方面享有一定的优惠政策；大型社区配套齐全;劣势：项目在产品的规划设计方面存在一定问题；目前项目商业设施配套较少；高层顶层面积设计较大，总价过高，造成市民难以承受城市枫景夏日景色（一期）社区规划:28000平方米商业 1700平方米幼儿园 3100平方米公共绿地产品规划: 共有十栋小高层和二栋高层组成一期由一栋32层高层、六栋18层小高层销售情况：共分二期开发，当期开发一期，下期开发二期（5号地块）客源：当地客户为主；自主居多；相当一部分客户来自于高科新花园业主（高科新花园是同家开发公司建造的）营销思路：“城市中的风景风景中的城市”“2005 关注高科集团高科房产”“关注城市风景夏日景色”推广手段：截止到3月8日，内部订购，价格优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广媒体通路：《华商报》、《西安晚报》为主打；相关专业网站（如）优势：高科房产楼盘品牌效益显着；栋距52米，采光度高，相当受购房者欢迎；板式小高层房型（三室），户型设计合理，属经典房型劣势： 1室的房型设计朝北，对采光、日照有一定影响（2）潜在竞争情况中海外集团于2003年以近亿元获得南二环西段一地块，动向不明。
某地产商业项目定位及物业发展建议汇报
某地产商业项目定位及物业发展建议汇报尊敬的领导及相关部门：根据您的要求，我们对某地产商业项目的定位进行了深入调研，并就物业的发展提供了以下建议。
定位分析：在对项目所处地区进行市场调研后，我们发现该地区商业发展潜力巨大。
附近居民众多，且人口流动性较高，因此商业项目具有较大的吸引力。
此外，该地区目前商业设施相对不足，市场竞争压力较小，从而提供了较好的发展机遇。
项目定位：我们建议将该地产商业项目定位为综合性商业综合体。
该综合体应包括购物中心、餐饮休闲区、娱乐设施、办公楼及高端住宅等多种业态，以满足居民多样化的需求。
同时，在商业综合体内设立一个集中式的虚拟办公平台，为中小企业提供办公空间，推动产业升级，吸引人才集聚。
物业发展建议：1. 建立良好的商业配套设施：在商业综合体内设置超市、服装店、咖啡店、餐馆等，以满足居民的日常生活需求，并提供多元化的消费体验。
2. 引入知名品牌和特色商家：与知名品牌商家合作，引入国内外知名餐饮、购物、娱乐品牌，增加商业综合体的吸引力，吸引周边地区的顾客流量。
3. 提供便捷的交通服务：在商业综合体周边建设公交站点，与附近地铁站建立联系，提供便捷的公共交通服务，方便顾客前来消费，减少交通拥堵问题。
4. 开展定期的促销活动：举办购物节、美食节、文化活动等，吸引更多的顾客，提高商业综合体的知名度和美誉度。
5. 建设完善的物业管理服务：加强安保力度，提供良好的环境整治，保持商业综合体的整洁和安全，提升顾客满意度，培养客户黏性。
总结：综上所述，通过对某地产商业项目的调研和定位分析，我们提出了建立综合性商业综合体的定位，并给出了相应的物业发展建议。
我们相信，在正确的定位和方向下，合理规划物业的发展，并提供良好的商业配套设施和服务，该项目将取得良好的效果，实现商业价值最大化。
以上是我们对某地产商业项目定位及物业发展建议的汇报，希望能为您的决策提供参考。
如有任何疑问或进一步需求，请随时与我们联系。
【世联地产】项目住宅项目定位及产品定位全案报告
教育敏感的区县客户
茶园 版块
杨家 坪版 块
>南岸版块：以区域内客户为主，部分南部区县客户； >杨、石、二版块：以区域客户内为主； >大、华、李、茶版块：以承接相邻区域价格溢出客户
华岩 版块
大渡 口版 块
李家 沱版 块
主要房地产版块 主要客源辐射范围
和高端改善客户为主。
© Copyright Centaline Group, 2010
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项目竞争市场筛选：就区域内项目特征及主要客户构成来看，主 要竞争对手以君临盛世、恒大名都及万科锦城为主
图：项目所在区域主要在售项目 项目名 称
协信云栖 谷〃在云端
容积 率 3.3 2.09
产品形态 高层 洋房、高 层 高层
主力产品 97-123平米 135-153平 米 65-80平米
项目名 称 开发商 协信集 团 恒大地 产 万科地 产 占地面积 （平米） 13000 190000 100000 容积 率 4.16 3.53 5 建筑面积 （平米） 63000 840000 630000 首次开盘 时间 2010-9-24 2009-8-30 2010-10-2
协信阿卡迪 亚〃君临盛世 恒大名 都
恒大名都
欧式新古典主 义风格
万科锦程
新亚洲风格
恒大名都
万科锦程
© Copyright Centaline Group, 2010
君临盛世
Code of this report | 15
竞争项目都配套了高端会所，作为项目的高端配套，以支撑项目 中高端项目形象
项目名称
君临盛世
会所面积
约2000㎡
某置业项目物业发展定位报告PPT(共 173张)
2 PART
核心问题界定-开发目标的理解
开发目标解读：
1、销售利润率高于25%：
1）项目的开发利润追求相对平稳； 2）界定了本项目规划设计的核心指标和产品形式。
2、品牌落地：
1）本案要打造成区域内的标杆项目； 2）开发商通过项目品牌的树立提升企业在西安的品牌影响力。
3、开发周期的界定：
项目开发年销售量25——30万平米。
1 PART
地块分析-项目规划指标
项目占地403亩，整体容积率3.5，总建筑面积94万平米， 属于规模较大，开发强度较高的大盘。
580米
520米
北
C区二期和三期用地
辰
大
道
B区规划商 业（置换 ）
C区二期和三期用地
A区（一期）
1 PART
地块分析-项目属性界定
项目所在地是浐灞生态区门户地带，也是浐灞区内离城市最近的区 域。具备区域生态资源，有一定规模优势，中等偏高开发强度。
整个一期作为一块，规划商业为一块，其余面积为一块。
北
C区二期和三
辰
期用地
大
道
B区 规划
商业
C区二期和三期 用地
一期用地
红线内不利规划因素： 其中A/C地块东部受高压走廊影响大(地块上有大量高压线的存在，按照相关规定 ，高压线两侧12.5米不能用于建设，项地块可建设面积将受到损失，对项目形象 也有较大影响);
致：西安银河置业有限公司
银河置业项目物业发展定位报告
易居 - 克而瑞 – 西安 2010年12月
基于克而瑞对项目的分析，我们认为项目应该解决的核心问题是 ： 一是战略方向问题——如何把握现实挑战与未来发展前景的关系，合 理占位市场？ 二是技术方向问题——如何在地块外部资源优势不明显的情况下，通 过项目内部价值塑造，建立内生动力，实现鲁能品牌落地？项目塑造 开发品牌的同时，如何实现与市场层面的对接，寻找区域未来3——5 年市场快消产品，以达成企业3.5年的开发周期?
世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT
19000 19000
90.00 40.00
19000
3470.12
171.0 76.0 247.0 6593.2
北区5#楼 定位探讨
附件：防噪措施研究——目前区域内住宅、公寓项 目多应用中空玻璃作为防噪措施，已成为区域购买 基本平台要求，故住宅方案在防噪方面没有额外增 加建筑成本
无论住宅、公寓产品，中空玻璃塑钢 窗已经成为市场平台要求，没有成本差异
的可能性很大
0
2000
08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12 09.1 09.2
北区5#楼 经济效益评价——经济测算基础
定位探讨
项目 占地面积 （基座面积） 建筑面积
土地成本
方案一（公寓） 指标参照于最新版5号楼公寓方案
政府规划审批部门未对中轴线两侧物业 类型的强制性规定；住宅物业能满足规范要 求前提；
之于整体定位——规模较小，对整体 功能定位影响有限
政府规划审批部门未对中轴线两侧物业类型 的强制性规定；住宅物业能满足规范要求前 提；
探讨视角
市场角度——
住宅产品与公寓产品相比消化 速度与消化风险相对小，在市场 调整期内，这一结论将在1-2年内 延续
北区5#楼
市场角度——区域内可见住宅项目供应不多，但个 盘市场实现差异性大，荣城项目表现突出，09年
定位探讨 月均销售约6812平米
荣城与新地城20091月-4月销售面积情况 单位：平米
项目
1月 2月 3月
4月
平均
万科新地城 荣城
1086 -
4055 2154
3000-4000 6899
西安锦业路区域写字楼调研报告1051508827
锦业路区域写字楼调研报告一、调研项目1、新长安广场2、都市之门3、汇鑫IBC4、绿地中央广场5、粤汉国际6、锦业时代7、CLASS8、数字大厦9、糖果HOUSE 10、东尚·蜂鸟二、调研总结1、根据本次市调得出高新区目前在售写字楼和公寓项目主要集中分布在唐延路及锦业路沿线。
其中锦业路沿线由于发展和规划未来写字楼项目和公寓类项目供应量还将进一步上升。
锦业路沿线片区在都市之门、绿地中央广场等高端写字楼、公寓类项目的带动下，将成为高新区高端写字楼核心聚集区，加之限购政策的出现也会成为高新区未来投资热点片区。
2、调研的项目当中以含写字楼和公寓两种综合型物业形态为主的项目居多，纯写字楼物业形态项目较少且项目体量一般都不是很大。
3、区域内市场销售情况如下：（1）写字楼类：A、区域内在售写字楼房源不多，其中唐延路沿线写字楼项目大多处于尾房销售阶段，目前所剩房源不多。
锦业路沿线正在销售的项目除绿地的都市之门外其余各项目均未开始销售，预计未来这些项目打开销售后将为该区域写字楼带来充足的供应量。
B、区域内项目户型大部分为可自由分割型，户型面积区间在80—1200㎡不等，整层面积区间在800-3800㎡之间。
C、现阶段区域内写字楼销售价格在6800—14000元/㎡之间，其中唐延路沿线的CLASS公馆和新长安广场由于项目体量不大，且销售处于尾声，毛坯房销售价格在9300元/㎡左右，数字大厦由于产品及销售策略因素销售价格在6800元/㎡左右。
锦业路沿线由于高新区管委的入住，以及绿地集团开发的高端项目的带动写字楼销售价格一路看涨，且产品多为精装，销售价格整体高于唐延路沿线，售价在8600-14000元/㎡之间不等。
目前大部分项目无优惠措施。
D、区域内项目大部分采用一次性付款及首付50%的付款方式，写字楼类产品按揭式付款贷款年限仅为10年。
已销售房源购房者采用一次性付款方式较多。
E、目前区域内已交房的写字楼项目房源出租率较高，例如汇鑫IBC、绿地SOHO同盟、都市之门的B号楼等。
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项目本体解析1
高新区城市核心区域·周边居住氛围成熟
位置：位于高新区北端，发展 成熟区域内，该区域为高新最早 开始发展区域，为当前的高新核 心区，区域内成熟高档住宅和写 字楼林立，配套齐全
交通：项目北邻南二环，西邻 唐延路，与内城车程距离在1520分钟，通过唐延路直达高新新 CBD区，交通便捷 配套：
120-180平米中 大户型
30-50一居 70-90两居
40-60一居 80两居
76-90两居
48-62一居 90两居
55一居 80-95两居
30-95平米中小 户型
价格（元/ 平米） 6300 6000 5800 6000 5800
5800-6000
5500
5200 5000
4600
4600
4600-5500
本报告是严格保密的。
目标和困境下的问题分解
困境
困境1：宏观调控下，市场转冷 困境2：本体条件决定本项目位 于市场价格体系的末端
目标
最优利润 市场口碑
本报告是严格保密的。
问题
Q1:如何看待不明朗的宏观市场 对本项目的影响？
Q2:如何深度挖掘本项目的价值 机会？（价值挖掘最大化是实现 利润最大化的关键）
中大户型·品牌开发 商· 规模大盘
本项目rR4.4 建面14.89万平米
中小户型·高容积 率·中小规模
项目名称 兰亭坊 逸翠园西安 绿地世纪城 紫薇馨苑 枫林华府
价值体系
望庭国际
Class公馆 新西兰二期
华府新桃园
黄金嘉园
价值体系
开发商 天地源 和记黄埔 绿地 融侨 高科地产 品牌开发 商
容积率 2.5 2.5 2.4 2.7 3.3 中等容 积率
住房上调按 揭利率
“旧八条”
个人购房不 足2年即转手 交易，交全 额营业税开
始实施
“关于抑制 房价过快上 涨势头”的
四点要求
“新八条”
规定普通住 房标准
七部委《关 于稳定住实行 明码标价、 禁止价格欺 诈的通知》
国六条出台
拟定4月1日 起征收3%契
税
该项目成功开发后，发展商后续会继续在西 安拿地，持续开发
开发目标
1 最优利润，保证持续开发和稳定回款
2 打造高品质产品，树立西安市场口碑
本报告是严格保密的。
困境1
宏观调控下，市场转冷
北京、深圳、上海等地价格及成交量均有所下降，受宏观调控影响明显
一级市场：土地流标，开发商拿地激情不再； 二级市场：楼盘价格由“不降”到“暗降”再到“明降”；上门量下降，客户观望态度加重；成交量整体下
08年2月，全市商品房销量有所 下降，全市商品房销售面积达 649713平米，较上月下降33.08 个百分点
本报告是严格保密的。
困境2
本体条件决定本项目位于市场价格体系的末端
价格箱体：
6300元/平米
价值体系：
景观·中大户型·品 牌开发商· 规模大盘
5800-6000 元/平米
4600-5500 元/平米
降； 三级市场：各大中介缩减分店数量。
07年5月至08年2月西安商品房月成交量
1200000
1000000
800000
600000
400000
200000
0
2007年5月
2007年6月
2007年7月
2007年8月
2007年9月
10月 2007年
11月 2007年
12月 2007年
2008年1月
西安12月、1月、2月商 品房成交量持续下降
Q3:西安，城市插建型项目如何 打造成为区域领先型项目？有哪 些成功的经验可供借鉴？
思考问题
¶ 宏观市场影响 ¶ 项目价值机会挖掘 ¶ 案例借鉴
本报告是严格保密的。
当前政策调控是05-06年的延续： 05-06年：第一轮宏观调控，主要采用行政手段
主要手段：土地政策、行政管理以及对供应结构进行硬性限制
谨呈：陕西置地投资发展有限公司
陕西置地高新唐延路项目定位及 物业发展建议报告
版权声明：
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本报告是严格保密的。
2008.3.15
报告思路
界定问题
项目本体解析
开发商目标 核心问题界定
思考问题
1 宏观市场影响
2 项目价值机会挖掘 区域价值 市场机会 竞争机会
3 案例借鉴
解决问题
整体发展战略和形象定位 客户定位
物业发展建议 经济测算
本报告是严格保密的。
界定问题
¶ 项目本体解析 ¶ 开发商目标 ¶ 核心问题界定
本报告是严格保密的。
深圳国土房产 局公布享受优 惠政策的普通 住房价格标准
六大举措调
开征土地增 控市场，严
值税
惩哄抬房价
政府金融6 部门合力， 8招调控深
圳房价
《关于调整住 房供应结构稳 定住房价格的
购物： 苏宁电器、爱家超市、金鹰国际、世纪金花、 易初莲花 学校： 高新一中、吉的堡幼儿园、锦园小学 医院： 军工医院、民航医院 银行： 中国银行、商业银行 公园： 丰庆公园、新纪元公园、唐城墙遗址公园
本报告是严格保密的。
本项目
高新核心区 高新区
唐延路
内城
内环 二环
三环
项目本体解析2
综合技术经济指标
——
4.8
——
3.2
——
6
——
4.5
——
非品牌开 发商
5.5
高容积 率
建筑面积 （平米） 16万 106万 120万 80万 55万 55-160万 规模大盘
10万
7万 6万
18万
10万 6-18万中小 规模
主力户型（平 米）
135-180三居
140-160三居
130-150三居
120-150三居
120-140三居
居住区用地 住宅用地 公建用地 容积率 总建筑面积 商业面积 住宅建筑面积 绿地率 用地性质
3.39万平米 2.45万平米
0.33 4.4 14.92万平米 1.5万平米 12.83万平米 27% 商住用地
中小规模·高容积率·90/70限制
中海华庭 群贤庄
道路 地块形状 呈梯形， 两侧临主 干道，北 侧为规划 绿化带， 南侧临中 海华庭、 群贤庄项 目用地。
项目属性：城市插建型项目
项目本体解析1——高新区城市核心区域·周边居住氛围成熟 项目本体解析2——中小规模·高容积率·90/70限制
本报告是严格保密的。
开发商目标
以稳健的开发策略实现利润的最大化，同时将项 目打造成为西安的明星项目，建立市场口碑
发展商西安开发战略
陕西置地投资发展有限公司投资1.37亿元取 得高新区唐延路项目的土地开发权