案例研究-城市综合体-万达广场规划设计及销售分析
“万达广场”模式城市综合体研究
“万达广场”模式城市综合体研究王飞翔杭州华联置业有限公司【摘要】建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。
万达集团历经十余年打造的以“万达广场”为品牌的城市综合体实现了快速发展，预计２０１２年实现开业７０座万达广场。
对万达模式城市综合体的研究极具现实意义。
【关键词】商业地产万达广场城市综合体综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。
随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。
创立于１９８８年大连万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国开业４９座。
持有物业面积９０３万平米。
万达城市综合体的核心内容由６个方面组成，包含酒店（Ｈｏｔｅｌ），写字楼（Ｏｆｆｉｃｅ），公共空间（。
ｕｂｌｉｃＳ。
ａｃｅ），购物中心（Ｓｈｏ。
ｉｎｇｍａｌｌ），文化娱乐休闲设施（Ｃｕｌｔｕｒｅ＆Ｒｅｃｒｅａｔｉｏｎ），公寓楼（Ａ。
ａｒｔｍｅｎｔ）等，提取这六大方面的英文字母首个单词，简称ＨＯ。
ＳＣＡ。
一、“万达广场”演进过程万达广场历经十余年发展，已从第一代的单店、第二代的组合店。
发展到第三代城市综合体，包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，万达广场就是城市中心。
万达广场发展的三个阶段第一阶段（２００２－２００３）第二阶段（２００４－２００５）第三阶段（２００６至今）商业内容单一主力店加少量商铺多业态商业广场多栋建筑组合为商业广场形式，各单独建筑引进不同业态主力店，之间由步行街连接城市综合体涵盖零售业态、休闲娱乐、餐饮文化、写字楼、酒店以及住宅多功能经营模式主力店租赁；商铺销售以租赁为主住宅全部销售，写字楼租售结合，商业租赁，酒店持有选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、城市新开发区或ＣＢＤ代表项目长春、济南、长沙、南昌、青岛、南京沈阳、武汉、南宁北京、宁波、上海、重庆、成都、西安、无锡、苏州、沈阳、济南、评价业态比较单一，体量较小。
案例研究-城市综合体-合肥天鹅湖万达案例分析31页PPT
谢谢！
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意莎士比亚
案例研究-城市综合体-合肥天鹅湖万达案 例分析
11、获得的成功越大，就越令人高兴 。野心 是使人 勤奋的 原因， 节制使 人枯萎 。 12、不问收获，只问耕耘。如同种树 ，先有 根茎， 再有枝 叶，尔 后花实 ，好好 劳动， 不要想 太多， 那样只 会使人 胆孝懒 惰，因 为不实 践，甚 至不接 触社会 ，难道 你是野 人。(名 言网) 13、不怕，不悔(虽然只有四个字，但 常看常 新。 14、我在心里默默地为每一个人祝福 。我爱 自己， 我用清 洁与节 制来珍 惜我的 身体， 我用智 慧和知 识充实 我的头 脑。 15、这世上的一切都借希望而完成。 农夫不 会播下 一粒玉 米，如 果他不 曾希望 它长成 种籽； 单身汉 不会娶 妻，如 果他不 曾希望 有小孩 ；商人 或手艺 人不会 工作， 如果他 不曾希 望因此 而有收 益。-- 马钉路 德。
商业综合体案例分析
交通流线
徐州万达广场
单体设计
大商业 -2F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业 -1F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业1F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业2F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业3F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业4F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业5F平面图
徐州万达广场
单体设计
A座、B座、E座、F座写字楼标准层平面图
C座、D座写字楼标准层平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业1-1剖面图
启发：
1.商业居中布置，塔楼立于两端，对称设置的手 法符合中国传统建筑的审美。 2.塔楼分开设计，可以使使用者在办公和交通等 方面不会交叉干扰
场地形态对比
苏州万科城市综合体
徐州万达广场
宜昌万达广场
宜昌万达广场
模数化的建造 8.4m×14m的柱网商铺作为
模数单元，南北错位一个单元，三 个单元作为一个组合体，形成之字 形结构，深灰色的三层组合体和中 间二层的白色相结合，便于建造又 充满韵律。
单体设计
宜昌万达广场
启发：
1.采用围合式布局，营造中心广场。 2.底商和塔楼相接的地方可做成架空层，结合屋顶 花园产生更多的活动空间。
四、徐州万达广场
徐州万达广场
项目名称：徐州万达广场 建筑面积：468169 平方米 占地面积：128438.4 平方米 绿 化 率：20% 容 积 率：2.8 建筑形式：商业、住宅、办公
项目概况
徐州万达广场
图例
综合商业 住宅
城市商业街 写字楼
江苏常州万达广场项目营销个案分析研究报告
鹏瑞咨询市场部提供
万达广场
基本信息
开发商：常州新北万达广场投资有限公司
工地地址：常州市通江中路与太湖路交会处
售楼处地址：通江中路与太湖路交汇处西88米 建筑类型：酒店式公寓、商铺、办公 开盘时间：3月5日（酒店式公寓） 装修情况：精装修 总建面积：38万㎡ 主力户型：一室一厅一厨一卫+空中花园 层 高:31F(公寓1#/公寓2#）
排队抢购
开盘现场
效果图
户型图1室1厅1卫1厨来自62.83㎡ 1室1厅1卫1 厨56.13㎡ 厨房、卫生 间有家具配 送
1室1厅1卫1厨 66.00㎡ （空中花园一 半面积为赠送
（空中花园一半
面积为赠送面积） 厨房、卫生间有 家具配送，另赠 送空调2台
面积）
厨房、卫生间 有家具配送
56㎡
62㎡
66㎡
2. 住宅密度较大，居住舒适度较差。 3. 楼下为商业广场，较为嘈杂。 4. 每层户数较多，电梯繁忙时影响正常出行。
客源分析
项目客源主要是以新北板块居民居多，以周边公务员（如公安局、行政中心的 工作人员等）、企事业单位工作人员、乡镇私营业主、个体工商户为主，浙江、 上海等地外来投资客、炒房人员为辅。
售价分析
开盘成交均价为10000元/㎡，最低单价为8000元/㎡，22层的单价为11000元/ ㎡，优惠：贷款98折，全款95折。以其地段和精装修，此价格还是占有一定的优 势。
折，一次性95折。客户20%为万达的关系户，50%来自城北的客户，30%来自钟楼、天宁、武进及
周边乡镇客户。
配套 品牌 复合中心
集购物、餐饮、 商务、娱乐、 休闲于一体的 38万平方米一 站式城市复合 中心
城市综合体-福州仓山万达广场规划设计探讨
瞳 村 嗣 蒜 礴
２ ０ １ ３年 ９月
城市综合体 一 福州仓山万达广场规划设计探讨
肖 鹏
（ 福建省建筑设计研究院） 摘
会。
要： 本文结合 福州仓 山万达广场的规划设计 实践 ， 介 绍 了关于新型建筑业 态 一城市综合体 的设计特点和设计体
关键词 ： 福州； 城 市 综合 体 ； 仓 山 万 达 广场
中图分类号 ： Ｔ Ｕ ２ ４ ７
文献标识码 ： Ｂ
文章编号 ： １ ６ ７ ３ — ０ ０ ３ ８ （ ２ ０ １ ３ ） ２ ５ — ０ ０ ３ ４ — ０ ３
前 言
受 传 统 的 功 能分 区规 划 思 想 的 影 响 ， 我 国 城 市 的土 地 利 用 通
常是将不 同的使用功 能分开布置 ， 分为 工业 用地 、 居住 用地 、 商 业金 融业用地 、 文化娱乐用地等 ， 虽然分区规划 思想 有一定的合
万ｍ ： 。商务酒店 ０ ． ７ ５万 ｍ ｚ 。甲级写字楼 ４ ． ２ ０万 ｍ ２ 。 交叉 口处及东南侧设有人行 出入 口。 Ｂ区： 东西两组 团各设置一个主要 出入 口， 开在用地 北侧规 划路上 。
Ｂ区 的酒店式 公寓 （ 住宅） 由ｌ ３栋 ３ ２层塔楼住宅及底 层两
层步行街商铺组成 ， 共 １ ５ ． ０ ９万 ｍ ： 。 Ｃ区由 ４栋 ２ ８ 层 的写字楼及底层两层商业组成 ，地上面积
万 ｍｚ ， 规 划 总 建筑 面 积 约 ６ ４ ． ４ ０万 ｍ ２ ， 其 中地 上 ４ ９ ． Ｏ １ 万ｍ ｚ ， 地 下 板式高层 ， 围合成东西两个组 团， 沿组 团四周布置二层商铺 。
１ ５ ． ６ ５万 ｍ２ 。
ｌ 项 目概 述
福州仓山万达案例分析
福州仓山万达广场
交通概况：
地址：福州市仓山区浦上大道尤溪州大桥往南下桥200米
公交站
公交线路：42、82、89、98、99、117、133、125、315、321、507、513
综合体功能布局
A区的商业综合体由购物中心、 商务酒店、甲级写字楼、室外步行 街组成。室外步行街地上两ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ店铺，酒
店部分共3层，商务酒店10层位于步行 街店铺上方，购物中心地上3—6层，2 栋甲级写字楼位于综合体之上，共21层。 其中购物中心建筑面积10.7万平米。商 务酒店0.75万平米。甲级写字楼4.20万 平方米。
服务空间包括休息空间，卫生间， 吸烟室，走道，楼梯间等。其位置可 在营业空间中部，并可以结合中庭设 置，以便于使用
中庭的出现使营业空间的水平流线更为清晰，能 有效避免死角和遗漏。中庭的设置不仅丰富室内空间 环境，也有助于商业气氛的创造。许多商家利用中庭 作为举办各种促销活动的场所，尽管牺牲了少量建筑 面积，但却改善了购物环境，吸引了大量客流.
平面布局分析
商业平面功能布局分析
地下一层平面图
二层平面图
一层平面图
三层平面图
空间设计
无障碍设计是商业建筑设计中的 一个重要内容，由于门口直接与营业 厅相连，所以在入口处不设高差。
中庭的出现使室内核心空间得到强化。营业空间 围绕中庭设置，便于确定购物方向。当处在远离中庭 的其他空间时，也能通过对中庭方位的判断而决定下 一步的行动路线。
良好的流线组织可以使商场每 一寸营业空间都能充分发挥其最大 功效，并创造出良好的购物环境， 也能使购物者方便快捷地完成购物
城市综合体 (HOPSC
CITY COMPLEX
A)
1.国内主流模式： 万达模式、红星美凯龙 模式、宝龙模式 2.国际知名品牌及设计
万达广场购物中心业态组合分析报告与建议
万达广场:购物中心业态组合分析与建议一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。
二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面:1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
万达商业案例分析
17
实践经验之二
商业地产最需要复合型知识的人才
目前国内一些大中城市商业地产开发出现大量空置的现象，是许多进入者商业地产 经验不足、专业知识不足、专门人才缺乏以及过度投机造成的。 商业地产是一个复合型的行业，因此更需要人才。 并且，单纯做零售、做百货的 单纯做零售、 单纯做零售 人不一定就是商业地产的行家里手，单纯做房地产的人也不一定是，这里需要复合 人不一定就是商业地产的行家里手，单纯做房地产的人也不一定是 型知识的人才。
1 2 3
万 达 的 尝 试
确立了“感情留人、待遇留人、事业留人”的人才观。 确立了“感情留人、待遇留人、事业留人”的人才观。 除内部选拔以外，积极从外部引进人才。 除内部选拔以外，积极从外部引进人才。 与澳大利亚一个商业管理学院签订培训协议 。
每年送人员去培训，三年内有一半是实习时间，把购物中心12个主要岗位都干一遍
8
订单商业地产的内涵之四
什么叫技术对接？ 什么叫技术对接？
也叫共同设计 共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积，高度，出入口、 共同设计 交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定 之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书 确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保 确认书 保 证金。 证金 如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险 有效防控风险。 有效防控风险 保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建 避免商家进场后的改建，减少浪 避免商家进场后的改建 费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积 没有无效面积。 没有无效面积
2
大连万达已在全国26个城市 全国26个城市成立了项目公司 全国26个城市
现状
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2010年6月开售至今 已回笼资金：41.2亿元
可建面积：28万㎡
楼面地价：4006元/㎡ B-C区销售情况（2010年6月开售）
产品 商业 公寓 （办公性质） 总套数 468 1160 总面积 213168 81726 334 1156
已成交面积：140196
㎡ 总成交均价：29389元/ ㎡
•开发顺序：共分三期开发，①地块B--②地块C--③地块A
A C B
位于白云新城，坐享城市副
中心的巨大城市规划价值。
►白云万达广场计容面积29.6万㎡，可 售面积20.1万㎡，达到计容面积的68%。
图：白云万达广场物业形态组合（单位：万平米）
写字楼, 3, 10%
持有商业, 5.8, 20%
公寓, 6.35, 21% 酒店, 3.7, 13%
按该产品设计可预知其甲级写字 楼档次定位较为一般。
►白云万达希尔顿酒店
位置：地块A 酒店星级：五星级
开业时间：预计2011年8月31日
总建面积：4.7万㎡ （地上建面3.7万㎡ ） 功能分布 • 配套：大堂、餐饮（中日西）、会议室（6000㎡ ）、康体 （SPA健身房、泳池、美发、棋牌）及商业等 • 客房： 4-9F为客房（含行政酒廊），共333间客房
已售面积 58671 81525 成交均价 41304 20815 销售率 71.4% 99.7% 已售套数
►步行街小商业销售情况
项目得到市场高度认可，销售业绩非常好。2010年6月开售首推不足400个80 ㎡铺位，却 引来逾3000投资客的追捧。
知名品牌进驻综合大商业，吸引投资者目光，带旺小商业销售。
成交面积：
5.87万 ㎡ 176 ㎡/间
平均每积：
成交均价：
41304元/㎡ 24亿元
备注：2011年1月和3月，商业没成交，签约数为0.
回笼资金：逾
►公寓（办公性质）销售情况
B-C地块除商铺外，其他都规划为公寓，包括住宅式公寓 和酒店式公寓两种，合共8.17万㎡。
产品面积小，总价低，销售速度快。
► 可售商业中同样突出了步行街的“纽带”作用，但商家较为混乱，以服装为主， 夹杂有零散餐饮，档次较低。
室外步行街长510米，通道宽9米；城市步行街长640米，宽35米。
步行街打造了华南地区首块巨型高清天幕，总面积1600 ㎡，营造 出独特的商业氛围。 步行街为“中间通道两边铺”的模式，但街区风格类同、店铺类同，
缺乏特色。
商铺卖散后，商家筛选及进场把关不严，低档次或仿名牌进驻比较 普遍，商品鱼龙混杂，影响商业档次和形象。
►强大的品牌效应及良好规划带动项目热销：10个月成交逾14 万㎡，占可售总量 73%，已回笼资金41.2亿元，整体均价29389元/㎡。资金回笼非常可观。
2009年10月投得土地 土地总价：11.22亿元
可售商业, 10.75, 36%
►交通组织设计上，除充分利用地铁等公共交通外， 设计有宽阔的广场利于转换和驻足人流，以方便聚集 人气。
宽阔的广场充给人们提供了充足的用以交流和沟通的驻足空间，充分满足了人们休闲购需要交 流的心态，成为万达广场更容易聚集人气的。这和通透中庭、大型停车场等一起，构成了万达 广场三代产品的标准设计要素。
成交面积：8.15万㎡ 平均每积： 成交均价：
70 ㎡/套 20815元/㎡ 17亿元
回笼资金：近
►甲级写字楼（尚未开发）
甲级写字楼位于地块 A，紧邻五星级酒店。 这是可售部分，是最后的第三期开发，可为 大企业总部量身定制。
规划：由3栋9层联体写字楼组成，
产品设计：办公区四周围绕核心筒，每栋 面积约1万 ㎡。 每层面积：1200 ㎡/层 标准层高：3.8米
零售
餐饮，人气 旺盛，可增 加二层人流 量
百货
►白云万达广场中的可售商业及持有商业比例接近2:3。
商业集中在地块B，是第一期开发。主要形态分为大商业与小商业两种，合共16.15万㎡
综合楼大商业：只租不售，万千百货、综合楼和地下超市，面积约6.8万㎡，占总量42%；
步行街小商业：可售，沿街商铺、商业街商铺 ，面积约9.35 万㎡，占总量58%。
商业形态比例
步行街小 商业 58% 综合大商
小商业比例控制 ，资金快速 回笼， 降低经营风险； 大商业整体持有，只租不售， 可保证持有物业品质。
可 售
不 可 售
业 42%
►主力店包括万千百货、万达国际影城、沃尔玛超市、大歌星KTV、大玩家超乐场、 国美电器等商家。休闲娱乐的功能比较突出。主力店品牌符合万达广场的中端定位。
白云万达广场
►白云万达广场是万达进入珠三角的第一个项目，总投资达到50亿元。是目前在业和 开建的60多个万达广场中的第一个A级旗舰店。
•位置 ：白云区云城东路西侧，横五路以北，包括A、B、C三个地块
•规划用地面积：12.64万平米 •总建筑面积：39.2万平方米；其中购物中心17.4万平米、写字楼和公寓11.55万平米、酒店建筑 面积4.5万平米，地下停车位2000个
►在场内空间布局上，动线合理，突出步行街的“灵魂”和“纽带”作用：贯通各大 主力店，客流、资源高度共享，确保商家的人气旺盛。
各层功能设置合理，人气互相带动和补充， 组成一个既有分工又有联系的综合体。
知名品牌汇
聚，人气旺
盛
娱乐
娱乐+知名品
牌，依靠三层 餐饮及娱乐等
超市
多样化
组合
餐饮
带动人气流量
休闲娱乐+
标准客房套内面积约34.85㎡ （无阳台）