房地产基础知识大全最新版
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第一章房地产基本概论第一节房产与地产一、房地产的概念房地产是房产和地产的总称;其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的;在经济学上也叫不动产;二、地产的概念与分类地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产;地产类型：l 居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地,以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地;l 工业用地：主要是指工业生产用地,包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等;l 仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等;l 交通用地：指城市对外交通设施用地,包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地;l 市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地,包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地;l 商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地;包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等;l 公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产;这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用;l 教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校,独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产;l 港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产;l 军事用地：指提供为军事活动服务的用地,属特殊用地;l 其它用地：不属于以上项目的其它城市用地,包括市区边缘的农田、牧场、空地等;三、土地所有权的概念与划分土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内,对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利;土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类;国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地,国家是国有土地所有权的唯一主体,用地单位或个人对国有土地只有使用权,没有所有权;集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地,集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织;四、房产的分类住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等;生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋;包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋,亦称写字楼;其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋,如外国驻华机构用房、宗教用房等等;五、房产所有权的分类占有权：对于房屋的实际持有和控制,它是使用财产的前提条件;使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利,以满足人们生产和生活的需要;收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益,如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金;处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能,只有财产的所有人才具有财产的处分权;第二节房地产市场一、房地产市场的概念狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所;广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动;二、房地产市场的特点：经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权,而房屋和土地都是不动产,具有不能作空间位移的物理属性;流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法;城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等,城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等;市场的统一性：指房产市场和地产市场的融合性;在房地产交易中,任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易;市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的;由于其性质和其所处的城市区域不同,其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差;供给的稀缺性：指房地产市场是一个供给稀缺的市场;一方面是人口的不断增加,需求也相应增长;另一方面是土地作为不可再生资源,其数量基本上是恒定的;不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通,为保证市场的有效供给,国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场;因此,房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制,具有不完全开放性;市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远,因而房地产市场只是一个不充分市场;房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性;房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性;三、房地产市场的分类1房地产一级市场：是土地交易市场,是土地所有者与使用者间的纵向交流,由政府直接控制和垄断经营;2房地产二级市场：是增量房地产交易市场,指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场;3房地产三级市场：即存量房地产交易市场,是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场,是消费者间的横向交易,属于消费市场的重新配置;四、本市房地产市场概况：1一级市场：主管部门：本市的土地出让、转让交易核准、审批部门;土地规划现状：本市现城市规划状况,包括住宅开发、市政建设及生活配套设施建设等内容;土地交易形式：本市现行土地交易形式包括哪些,如：招标、拍卖等;2二级市场现上市量：本市已经注册登记在案的商品房数量;供求关系状况：商品房供应量与本市年度预计购买量的比值;平均价格：本市注册上市商品房价格的平均值;各档次房产销售概况：将现在售商品房以价格标准分为低、中、高三个档次,明确各档次价格界限,并分析各档次商品房的销售状况;3三级市场现上市量：本市已经注册登记在案的二手房数量;平均价格：现在售二手房标价的平均值供求关系状况：在售二手房数量与本年度预计购买量的比值;主流房产销售状况：根据注册与交易状况,分析出主流价格二手房的销售状况;包括：平均价格、坐落地点特征、消费群特点等;第三节房地产消费一、房地产消费的类型：投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用,而是为了作为投资对象,通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式,通过出售或出租来获取利润;生产型：对房地产的消费不是为了用于消费,而是作为生产和经营场所,为生产和经营提供活动空间或场地;消费型：主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用;此类物业主要是住宅和办公用房等;二、房地产消费的特点普遍性：房地产既是生活资料,又是生产资料,是人们生活必不可少的空间条件和活动基地;多样性：房地产可以用于工业生产,可以用于商业经营活动及办公楼等,也可作为城市居民居住的地方等;其多种使用价值和多种效用为房地产消费者提供了多种选择的机会,满足了房地产各方面的消费;不可替代与差别性：房地产为人们提供的空间和基地是其它产品无法替代的;其不可再生的性质决定了消费的不可替代性,其位置的固定不动性决定了房产间的差别性;连续性与间断性：房地产消费的普遍性和不可替代性以及其使用价值的耐久性决定了房地产消费的连续性和间断性;从社会整体看只要社会在发展,人口在增长,需求就会存在,体现出其连续性;但从个人来说,由于房地产是耐用消费品,一次购买可以满足长期的消费,不会象其他消费品一样需要不断地反复地和连续地到市场购买,它是间断地;消费弹性的差异性：由于房地产的特性及它的功能和用途的不同,决定着不同的房地产具有不同的消费弹性;在市场经济条件下,房地产的消费是与收入水平是呈正比的,而其消费弹性与价格弹性成反比;增长性：一般情况下对房地产的消费总是不断增长的,这是由社会进步和居民生活水平的提高决定的;此消费可以分为几个层次：生理上的消费、安全的消费、社会交往的消费、价值欲望的消费等;三、影响房地产消费的因素1经济社会发展及城市化的水平经济社会越发展、城市化水平越高,对房地产的消费也就越大;随着城市的发展,城市土地面积的不断增加,城市对土地和住宅的消费也就越来越大;2城市人口增长及生活水平城市的发展,其人口也会相应增加,加之生活水平的提高,对城市土地的消费就越来越大了;3房地产价格水平与其它市场一样,价格的高低对于房地产的消费有很大的影响;价格高,就会限制对房地产的消费,价格低,就会增加对房地产的消费;4国家政策国家的政策对房地产的生产性消费和消费性消费都会有巨大的影响;特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用;对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政策;5城市产业结构城市产业结构发展的状况,不仅决定着城市对房地产消费的总量,而且决定着房地产产业的消费结构;6消费者对经济发展形势预测消费者的消费会受到外部环境的制约,外部环境影响着现实支付能力能否得到实现;如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的,房地产消费就会增长,如果是悲观的,消费会减少;第二章房地产开发经营第一节房地产开发经营的主要阶段及基本程序一、房地产开发经营的主要阶段：根据房地产生产和再生产运行顺序,以及各阶段经营管理的内容,房地产开发经营大体上可以划分为七个阶段;1、建设工程项目设立或运行过程2、房地产建设工程项目规划与审批3、土地使用权的取得4、征地与拆迁5、工程建设与管理6、房地产的租售管理7、房地产的物业管理二、房地产开发经营的基本程序1、提出立项意向书,向市规划部门进行咨询;2、向本市计划委员会提交立项报告书,申请立项;如项目较大还需向规划委员会申报;3、市计委会同市规划管理部门经过研究审批,如果同意立项,发给立项批复意见书,并要求建设单位进行项目可行性研究;4、申请者向计委和市建委提交项目可行性研究报告;5、市计委、建委、首都规划建设委员会简称首规委与各专业局即自来水管理部门、燃气管理部门等审查可行性研究报告,如果同意可行性研究的,即下达审查通过的批复文件,并下达规划设计任务书;6、申请者根据批复,办理征地及前期规划准备工作,然后到城市规划管理局简称市规划局领取规划设计任务通知单,办理征地意见书;7、申请者到土地所在地区的土地管理部门及原土地使用部门征求意见,这一阶段可分为两种情况：第一种情况：所使用的土地如果属于新征土地,即农村集体所有的土地：1 到区、县土地管理局简称土地局、规划局,以及所用土地的乡政府村公所征求意见;2 将征求意见的结果报本市土地管理局;第二种情况：如果属于旧城改造范围地区的土地,即城市国有的土地：1 到当地的区、县的土地管理部门征求意见;2 将征求意见的结果报本市房地产管理局;8、以上第七项工作完成后,将结果报市政府审批;市政府审批后,正式办理用地手续;9、收到市政府关于土地使用权的批文后,同时进行以下三部分工作;第一部分：1. 划局办理规划用地许可证2. 申请确定规划设计条件3. 持规划设计条件到市公用局、供电局、环保及电信管理局征询意见4. 规划局审查后,下达规划条件通知单5. 根据规划条件通知单,委托有资格的规划设计单位或采用招标投标方式,选择规划设计单位进行归户啊设计,提出规划设计方案6. 到规划局领取设计方案送审书7. 规划局对规划方案进行审查,并提出对方案审查的意见8. 规划设计方案设计出图后,送规划局审图,方案通过后,可进行施工图设计,出图后报规划局审图;方案图批准后,到城市建设档案馆交保证金,到规划局领取建设工程施工许可证;第二部分：1 画桩位,并给出打桩条件2 委托测绘院钉桩、并进行测绘3 将打桩收集到的数据,提交设计单位;第三部分：1 持规划用地许可证和征地意见书以及用地申请报告经市计委、建委、规委批准项目可行性报告、规划设计方案、市规划局开据的设计任务通知单、企业章程、营业执照副本、地形图等等,到市土地管理局办理征地手续;征地方式根据建设用地性质的不同,分别采用拍卖方式,招标投标出让方式、以及划拨的方式等;如果占用耕地,还需要交纳耕地占用税;2 在立项报告批准之后,即可到建设项目所在地的区、县地政管理部门办理户口冻结手续等的工作;3 地政管理部门审查拆迁安置方案并发给拆迁许可证;4 对建设用地进行三通一平等工作,即通水、通电、通路和土地平整等;在这里需要完成的具体工作是：a. 到园林局申请伐树许可证；b. 了解线路情况与供电局协商改造、移线方案；c. 燃气、道路、上下水等现状管线改路；d. 到供电局申请用电报装,做正式供电方案,申请施工临时用电,委托施工;10、完成以上各项工作后,即可进行施工前的准备工作;第一部分：1 到税务局领取税单；2 持年度计划、税单到区计委领投资许可证登记卡,登记并领取许可证;第二部分：1 到市计委申请列入计划此申请须经建委会签2 到市建委工程处领取开工审批表3 持开工审批表到各专业公司办理市政配套工程上水、下水、热力、燃气、电力、电信报装工作,报装工作完毕后,在开工证上加盖公章,并交纳四源费四源费是指自来水建设费、污水处理费、供热建设费、燃气建设费;均按照建筑平方米收取如果是公建部分,则是根据使用量确定收取的标准,同时一般是在市政工程开工前交纳;4 到市建委主管部门核实任务5 到市建委工程处办理招标审批手续6 填写招标申请书,并到市招标办办理招标登记7 组织招标办及投标单位到现场勘察8 对施工单位进行资格预审9 进行预算审查处审查标底10 招标办审查标底11 建设单位组织招标办及各投标单位召开开标会议12 编写评标报告,经开标评标确定最佳建设单位,发出中标通知书13 经招标办同意正式确定施工单位11、完成以上工作,施工准备工作即将进入尾声,在这个阶段还需要做好以下几项工作：1 委托质量监督总站和监理公司进行工程质量监督2 到市统计局落实任务3 市审计局审核资金来源、任务来源及一切手续4 到市开发办秘书处登记备案12、完成以上工作,施工准备工作即告结束,到市建委领取开工证,进入项目施工阶段;第一部分：组织各项市政管线的设计工作第二部分：通知园林绿化主管部门,办理小区绿化手续第三部分：按道路方案施工,到市规划局主管部门办理道路施工许可证第四部分：1 办理自来水管线设计,到市规划局市政处办理上水管线施工许可证2 办理下水管线设计,到市政规划局市政处办理污水管线施工许可证第五部分：委托热力公司进行热力线路设计,到市规划局市政处办理热力管线施工许可证;第六部分：委托燃气公司进行燃气管线设计,到市规划局市政处办理燃气管线施工许可证;13、土建工程完工后,建设单位组织各项市政配套工程的施工;完工后组织施工单位、设计单位、质量监督单位及其它相关管理部门进行联合验收;合格后即可交付使用;第二节房地产开发经营的风险一、房地产开发经营风险1、房地产开发经营风险成因1 房地产位置的不动性或固定性,决定了房地产在地域上对市场供求的不可调剂性2 房地产投资时间的长期性决定了房地产经营对市场供求变动的不敏感性3 房地产投资经营的固定性决定了房地产投资经营的不易变现性4 房地产市场信息的分散性,在不同阶段有着不同的表现形式和作用2、地产开发经营风险的类型1 房地产经营管理自然风险：是由房地产经营管理过程中自然灾害,诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害形成的风险;2 房地产经营管理社会风险：分为两个方面,一是由于政治方面的原因引起的,如国家政治状况和政治形式、国家的宏观经济政策和房地产方面的政策等;二是由于集体和个人的不恰当或错误的行为引起的,如：盗窃、欺诈等形成的风险;3 房地产经营管理经济和市场风险：是由房地产市场状况的变动的不确定因素引起的;4 房地产经营管理技术风险：是由于科学技术的进步引起的风险;5 房地产经营管理企业内部的风险;3、地产经营风险的管理办法1回避风险;要求企业在经营决策时,尽量回避有风险或风险大的业务,选择无风险和风险小的业务,达到回避经营风险的目的;2转移风险;是将经营可能发生的风险全部地或部分地转移出去;减轻风险的损失;经营风险一旦发生,企业就要千方百计采取各种有效的措施,力求减少风险带来的损失;3经营项目实行保险;对经营项目实行保险,是经营者转移风险的一种比较好的方式;保险虽然也要支付费用即保险金,但是与风险一旦发生带来的损失相比要小的多;第三节房地产开发经营的可行性研究一、可行性研究的概念可行性研究：是现代经营管理活动重要环节和经营管理重要方法;房地产经营管理可行性研究是在房地产经营管理决策前对经营管理项目进行的综合技术和经济分析的一种科学方法;二、可行性研究的阶段可行性研究大体分为三个阶段,即机会可行性研究阶段；初步可行性研究阶段；;1机会可行性研究阶段及其任务其主要任务是确定经营方向,提出经营目标;对房地产的经营企业来说,就是对经营管理项目提出建议;2初步可行性研究阶段其主要任务是根据机会研究阶段的结果,进一步研究经营管理项目的规模、建筑材料的供应、投资地段的选择和选址,建筑工程的设计方案、项目工程的施工进度等状况;3终可行性研究阶段是可行性研究的最后一个阶段;其主要任务是对经营管理项目的技术、经济、以及市场等方面进行详细的和深入细致的分析论证、确定经营管理项目的有关主要因素,并对这些因素进行仔细的调查、分析、计算、评估,在这个基础上提出一个和几个可供选择的最优方案,作为经营管理的决策依据;三、可行性研究的内容房地产经营管理可行性研究由于包括的内容很多,可以根据不同的标准把他繁的内容归结为不同的方面;但是,房地产经营管理可行性研究必须包括以下三方面内容：1、地产市场问题;在市场经济条件下,生产都是为了满足市场的需要;所以其首要的就是研究有没有市场,市场的容量有多大;有没有市场的问题是解决房地产经营管理有没有“必要性”的问题;所以这个问题就成为全部可行性研究的基础和前提;2、工程技术问题;主要是研究规划设计和工程技术中的高科技含量的问题,以及规划设计工程技术中的难点是否能够解决或克服的问题;这个问题是解决房地产经营管理的“可行性”问题;3、经济效益问题;就是通过房地产经营管理的经济评价,研究是否赢利和赢利水平的高低;这是解决房地产经营管理“合理性”的问题或企业经营的最终目的的问题;四、房地产开发项目可行性研究报告1、房地产经营项目的背景状况2、房地产经营管理项目的概况3、可行性报告的基本数据4、房地产经营项目的成本估算5、资金筹集与供给方式6、资源采购与供应7、房地产经营管理项目市场分析8、房地产经营管理项目财务评价9、房地产经营管理风险分析10、国民经济社会评价11、房地产经营管理项目开工日期、竣工日期和竣工验收初步安排12、结论;第四节商品房预购预售管理商品房预购预售实际上就是房地产的期货交易;它是在房地产开发商还没有把房屋建设起来以前或房产还没有竣工以前以预售的方式把房屋卖了出去;也就是先付款,后交货;在香港也叫卖楼花或炒楼花;一、预售房屋条件及程序〈〈中华人民共和国城市房地产管理法〉〉第四十四条规定,商品房预售,必须符合下列条件：1交付全部使用权出让金,选取土地使用权证书;2有建设工程规划许可证3按提供预售的商品房计算,投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期4向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明;二、房屋预售的具体程序1房地产开发商向市房地产管理局提出房屋预售申请,并提交如下有关文件：企业开发资质等级证书和营业执照；土地管理部门出具的建设用地批文和规划部门签发的建设许可证；建筑施工合同；已完成投资额的证明和房屋基础工程验收合格单；房屋预售计划,包括商品房的位置、总单元数、各单位的建筑面积、销售时间和地点等;2经房地产主管部门批准后,预售单位与预购房者就可以签订房屋预售合同;3理房屋登记、鉴证;4房地产开发商在房屋竣工后,应当按房屋预售合同办理房屋交付手续,购房人凭房屋预售合同及房屋交付凭证办理房产过户手续,缴纳手续费用;第三章建筑学基础知识第一节建筑物的分类一、建筑物的用途分类及特点。
房地产基础知识大全
房地产基础知识大全一、房地产的概念房地产，简单来说，就是房产和地产的总称。
房产指的是在土地上建造的各种房屋，包括住宅、商铺、写字楼、厂房等；地产则是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。
房地产具有位置的固定性和不可移动性，这是其与其他商品最显著的区别之一。
由于房地产的不可移动性，使得其价格受到地理位置、周边环境等因素的极大影响。
二、房地产的分类（一）按用途分类1、住宅房地产：这是最常见的类型，包括普通住宅、别墅、公寓等，主要用于居住。
2、商业房地产：如商场、写字楼、酒店等，用于商业经营活动。
3、工业房地产：包括工厂、仓库等，用于工业生产和仓储。
4、农业房地产：如农场、养殖场等，用于农业生产。
（二）按开发程度分类1、生地：指未进行开发或只进行了初步开发的土地。
2、毛地：指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。
3、熟地：指已完成三通一平（通水、通电、通路、平整土地）或七通一平（通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）等开发工作，具备建设条件的土地。
（三）按产权性质分类1、商品房：由房地产开发企业开发建设并出售的房屋，具有完整的产权。
2、经济适用房：政府为解决中低收入家庭住房问题而建设的保障性住房，购买和出售有一定的限制。
3、公房：也称公有住房，是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅。
4、小产权房：指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。
三、房地产市场（一）房地产市场的参与者1、开发商：负责房地产项目的开发和建设。
2、购房者：包括个人购房者和企业购房者。
3、政府：通过制定政策和法规来调控房地产市场。
4、金融机构：为房地产开发和购房提供资金支持，如银行、信托公司等。
5、中介机构：包括房地产经纪公司、评估公司等，提供交易服务和专业评估。
（二）房地产市场的供求关系房地产市场的供求关系受到多种因素的影响，如经济发展水平、人口增长、政策法规、利率水平等。
房地产基础知识
型简化的名称。
• 户型比： • 是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住
宅设计上，就是表现在一定数量住宅建筑中，各 种不同套型住宅占住宅总套数的比重。
• 建筑结构： • 1.砖木结构 • 指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌
块砌筑，楼板、屋架等用木结构。
• 2.砖混结构 • 是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖
或者砌块砌筑，横向承重的梁、楼板、屋面板等 采用钢筋混凝土结构。也就是说砖混结构是以小 局部钢筋混凝土及大局部砖墙承重的结构。
• 3.钢筋混凝土结构 • 即主要承重构件包括梁、板、柱全部采用钢筋
混凝土结构，此类结构类型主要用于大型公共建 筑、工业建筑和高层住宅。
• 玄关： 指住宅室内与室外之间的一个过渡空间，也就是 进入室内换鞋、更衣或从室内去室外的缓冲空间。
• 外飘窗：
• 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面 为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限 度地感受自然、亲近自然。
• 中空玻璃：
• 两层甚至多层玻璃密封组合，玻璃之间形成真空 或气体〔如参加惰性气体〕状态。
• 廉租房： • 指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民
最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的 住房。
• 集资房： • 指改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、
单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。
• 商业地产： • 主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、
房地产根底知识
一、房地产开发问答 二、建筑规划问答 三、销售常识问答 四、面积测算问答 五、贷款问答 六、产权税费问答
一、房地产开发问答
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03
房地产估价
估价方法
市场比较法
通过比较类似房地产的近期交易价格来评估 房地产价值。
成本法
通过估算房地产重置成本并扣减折旧来评估 房地产价值。
收益法
预测房地产的未来收益，并折现到评估时点， 以此评估房地产价值。
假设开发法
预测未完成的房地产项目的未来价值，并折 现到评估时点。
交易价格
02
03
交易税费
房地产交易价格需符合相关法律 法规和ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ策规定，不得违法哄抬 房价。
房地产交易涉及的税费包括契税、 个人所得税、土地增值税等，需 按照国家规定缴纳。
05
房地产金融
房地产贷款
一手房按揭贷款
用于购买新房的贷款。
二手房按揭贷款
用于购买二手房的贷款。
房地产贷款
商业贷款
适用于企业或个体户的房地产投资或 经营贷款。
房屋所有权
02
01
03
房屋所有权分类
房屋所有权可分为商品房、房改房、经济适用房等。
房屋所有权登记
房屋所有权需进行登记，领取房屋所有权证书。
房屋所有权限制
房屋所有权受到法律法规和政策的限制，如限购、限 贷等。
房地产交易规则
01
交易流程
房地产交易流程包括签订买卖合 同、办理过户手续、交付房款等 环节。
不同城市、不同区域的市 场趋势存在差异，需具体 分析。
市场供需分析
供给方面
受到土地供应、开发商投资意愿、建设周期等因素影 响。
需求方面
受到人口增长、家庭规模、收入水平、购房政策等因 素影响。
供需平衡
市场供需平衡是影响房价的重要因素，供需失衡可能 导致房价上涨或下跌。
2024版房地产行业基础知识大全(政策知识)
金融市场对房地产的影响
01
利率变动
02
信贷政策
03
投资者情绪
金融市场利率的变动直接影响房地产开 发商和购房者的借贷成本，进而影响房 地产市场的需求和供给。
金融机构的信贷政策对房地产市场有重 要影响，如贷款额度、贷款期限和首付 比例等，这些政策调整会影响购房者的 购买力和开发商的资金链。
金融市场的波动会影响投资者的情绪， 进而对房地产市场产生影响。例如，股 市下跌可能导致投资者将资金转向相对 稳定的房地产市场。
行业现状及趋势
现状
当前，中国房地产市场仍然是全球最大的市场之一，但近年来受到政策调控和市场需求变化的影响，市场波动较 大。
趋势
未来，随着城市化进程的深入推进和人口结构的变化，房地产行业将继续发展，但增速会逐渐放缓。同时，政府 将继续加强对房地产市场的调控和监管，推动行业向高质量发展转型。此外，绿色建筑、智能化等新技术和新模 式也将逐渐应用于房地产行业，推动行业创新发展。
02
包括土地利用现状分析、土地利用潜力评估、土地利用结构调
整、土地利用布局优化等。
规划实施
03
通过制定年度土地利用计划，明确各类用地的供应量和布局要
求，引导土地资源的合理配置。
土地供应政策
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土地供应方式 包括划拨、出让、租赁、作价出资或入股等。其 中，出让方式主要有招标、拍卖、挂牌和协议等。
房地产金融政策与工具
货币政策
中央银行通过调整存款准备金率、利率等手段影响市场流 动性，进而影响房地产市场。例如，降低存款准备金率可 以释放更多资金，有助于房地产市场的发展。
信贷政策
政府可以通过调整商业银行的信贷政策来影响房地产市场。 例如，提高首付比例、限制贷款额度等措施可以抑制房地 产市场的过热。
房地产常用专业知识大全
房地产常用专业知识大全在当今社会，房地产已经成为人们生活中一个重要的部分。
无论是购房自住还是投资，了解一些房地产常用的专业知识都是非常有必要的。
这不仅能帮助我们在买房过程中做出更明智的决策，还能避免一些不必要的麻烦和风险。
下面就为大家详细介绍一些房地产常用的专业知识。
一、房地产的基本概念房地产，简单来说，是指土地、建筑物及其他地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
房地产也被称为不动产，因为它的位置是固定不可移动的。
土地包括了地表、地下以及地上一定范围的空间。
建筑物则是指人工建造的房屋和构筑物。
附着物是指与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但分离后会破坏土地、建筑物的功能或价值的部分，比如树木、花草等。
二、房地产的分类从用途上来分，房地产可以分为住宅、商业、工业、办公、仓储等类型。
住宅房地产主要是用于居住，包括普通住宅、公寓、别墅等。
商业房地产通常用于经营，比如商场、店铺、酒店等。
工业房地产则是用于工业生产，比如工厂、仓库等。
办公房地产是专门为办公使用而设计的，如写字楼。
仓储房地产主要用于存储货物。
从所有权的归属来分，房地产可以分为国有房产、集体房产和私有房产。
国有房产是指归国家所有的房产。
集体房产是指归农村集体经济组织所有的房产。
私有房产则是指归个人所有的房产。
三、房地产市场房地产市场是房地产交易活动的总和，包括土地出让市场、新房市场和二手房市场。
土地出让市场是政府将土地使用权出让给开发商的市场。
新房市场是指开发商新建房屋的销售市场。
二手房市场则是指已经被购买并使用过的房屋再次进行交易的市场。
房地产市场的供求关系会影响房价的涨跌。
当市场需求大于供应时，房价往往会上涨；反之，当供应大于需求时，房价可能会下跌。
四、房屋的建筑结构常见的房屋建筑结构有砖混结构、框架结构、剪力墙结构等。
砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙采用砖或者砌块砌筑，构造柱以及横向承重的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。
房地产专业基础知识
16、产权及房产种类： 房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。
房屋产权： 指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各
项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处 分的权利。 房地产权利人：
指依法享有土地使用权、房屋所有权的自然人、法人和其他组织。
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17、价格：
价格的种类很多，如均价、起价、最低价、最高价、一口价等。
其中的两种。
➢
最低价﹕指目前销售中最低的单价﹔
➢
最高价﹕指目前销售中最高的单价﹔
➢
均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。
可以反映一个楼盘整体价格。
➢
起价：指物业各楼层销售价格中的最低价格。多层一般以顶层的
销售价为起价，高层以低楼层的售价作为起价，不能真实
的反映楼盘的价位。
➢
一口价﹕指不分楼层﹐ 不分方向﹐一次性付款的价格
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18、定金与订金的区别： 定金是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额
的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债 务，保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式约定，当事人 在定金合同中应约定定金交付的期限。定金合同自实际交付定金之日 起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的20%。
土地出让金，出让金视该地段标的收取，就可以继续使用） b.根据社会公共利益的需要依照法律程序提前收回 c. 因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回
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15、土地出让金： 指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使
房地产的基础知识
房地产的基础知识房地产是指土地以及其上建筑物和构筑物的总称，它是一种重要的资产形式，具有使用价值和交换价值。
房地产的基础知识包括以下几个方面：1. 房地产的分类房地产可以分为住宅、商业、工业和农业等多种类型。
住宅房地产主要指用于居住的房屋和土地，商业房地产则包括商铺、写字楼等用于商业活动的场所，工业房地产包括工厂、仓库等，而农业房地产则涉及农田、牧场等。
2. 房地产的属性房地产具有位置固定性、不可移动性、耐久性、异质性等特征。
位置固定性意味着房地产的位置是固定的，不能随意移动；不可移动性则是指房地产不能像其他商品那样轻易地从一个地方转移到另一个地方；耐久性是指房地产的使用寿命通常较长；异质性则是指每一块房地产都有其独特的地理位置、环境条件等，因此每一块房地产都是独一无二的。
3. 房地产的估价房地产估价是指对房地产的市场价值进行评估的过程。
估价方法包括比较法、成本法和收益法等。
比较法是通过比较类似房地产的市场价格来确定估价对象的价值；成本法则是根据房地产的建造成本和市场利润来估算其价值；收益法则是根据房地产所能带来的预期收益来确定其价值。
4. 房地产的交易房地产交易包括买卖、租赁、抵押等多种方式。
买卖是指房地产所有权的转移；租赁则是房地产使用权的临时转让；抵押则是以房地产作为担保，向金融机构借款的一种方式。
5. 房地产的法律法规房地产交易和使用受到相关法律法规的约束。
例如，土地使用权的转让、房屋的买卖都需要遵守国家的土地法、房地产法等相关规定。
此外，还有城市规划、建筑法规等对房地产的开发和建设进行规范。
6. 房地产的市场分析房地产市场分析包括对市场供需状况、价格走势、政策影响等因素的研究。
通过对这些因素的分析，可以预测房地产市场的发展趋势，为投资者和开发商提供决策依据。
7. 房地产的发展趋势随着经济的发展和人口结构的变化，房地产市场也在不断发展和变化。
例如，随着城市化进程的加快，城市住宅需求增加；随着老龄化社会的到来，养老房地产的需求也在增长。
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三级市场 —— 消费者将已购商品房再转让的市场 （也称“二手楼”市场）。
土地使用年期
居住用地七十年 工业用地五十年 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年 商业、旅游、娱乐用地四十年 综合用地或者其他用地五十年
房地产二级市场转让税费
购房者将签署的法律文件
? 认购书——预售前之购房意向书 ? 买卖合同——正式签署之房屋买卖合约 ? 按揭贷款合同——申请银行按揭之文件 ? 保险合同——为按揭配备之房屋保险文件 ? 住户公约——入住后业主物业管理条文
申请银行按揭
? 按揭成数
? 首期款
通常在七成内； 通常为总楼款之三成；
最高为八成。 最少为两成。
房地产培训课程
—— 销售人员培训 主讲：闵新闻
第一章 房地产基础知识
基本概念
房地产：指土地、建筑物及固着在土地、建筑物
上不可分离的部分以及附带的各种权益， 房地产又称不动产、物业。 （1）土地 （2）建筑物及地上定着物
房地产业：包括土地的开发，房屋的建设、维修、
管理，土地使用权的有偿转让、划拔， 房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵 押、贷款以及由此而形成的房地产市场 的综合性产业。
指套内各阳台建筑面积之和。
?套内墙体面积：商品房各套（单元）内使
用空间周围的维护和承重墙体，有共有墙及 非共有墙两种。
商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单 元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙 （包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平 投影的一半计入套内墙体面积。
非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙 体面积。
月供款（等额方式）
本金×月利率(1+月利率)还款月数 =
(1+月利率)还款月数-1 = 贷款金额(万元)×还贷系数
投资回报率 年总租金（纯收益）
= 总售价
感谢聆听 本章结束
? 房地产的特性：
A、房地产的自然特性 1、不可移动性 3、寿命长久性
2 、独一无二性 4 、数量有限性
B、房地产的经济特性 1、用途多样性 3、价值高大性 5、难以变现性
2 、相互影响性 4 、易受限制性 6 、保值增值性
? 房地产市场分类：
一级市场 —— 政府出让土地予开发商的市场； （也称土地市场）
? 商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房 者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称为套内 建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和
整幢房屋建筑面积
整幢房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外 围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室 外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20 米以 上（含2.20 米）的永久性建筑物。
属 物价格的统一，是土地价 值和房屋价值的货币表现形式。
房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。
房地产单位价格：指单位面积或单位建筑
面积的价格，它可以反映房 地产价格水平的高低。
楼面地价 ：指平均到每单位建筑面积上的
土地价格。
楼面地价= 土地总价格 /总建筑面积
= 土地单价/容积率
房地产价格特征：
A、房地产价格的权益性 B、房地产价格的两重性 C、房地产价格形成的长期性 D、房地产价格的个别性
?共有建筑面积：指各产权业主共同占有或
共同使用的建筑面积，包括应分摊公有建筑 面积与不应分摊共有建筑面积。
应分摊共有建筑面积分摊系数：
为整幢建筑物的应分摊共有建筑面积与整幢 建筑物的各套套内建筑面积之和的比值。
应分摊的共有建筑面积：为套内建筑面积与共有建筑面积源自摊系数之 积。商品房销售面积
? 商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面 积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑 面积中扣除）
? 商品房：指在以市场地价获得的土地上建
造的可自由转让或出租的建筑物，其权益包 含建筑物的所有权和所占用土地的使用权， 二者合一，不可分割。地上建筑物的所有权 依赖于土地的使用权，土地使用权的性质、 用途和年限决定了房屋所有权的性质、类别、 年限。
? 安居房：是指实施国家“安居（或康居）
工程”而建设的住房（属经济适用房的一 类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金 建设的面向广大中低收入家庭，特别是对人 均住房 4平方米以下特困户提供的销售价格 低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
序号 税费名称
税(费)率
计算基数 收取对象 征收部门
1 销售营业税 5%
2
城市建设维 护税
0.05%
3 印花税
0.05%*2 每证另贴花5元
销售价 销售价 销售价
售方
售方 双方 买方
财税部门 财税部门 财税部门
4 企业所得税 15%
所得额
售方 财税部门
5
土地增值费
20% 或40-100 ％
土地增值额
? 房改房：按照国家房改有关售房政策以标准价、
优惠价、成本价向符合分房条件和已取得住房 使用权的住户出售的公有直管和自管住宅。
? 集资房：指改变住房建设由国家和单位全包的
制度，实行政府、单位、个人三者共同承担， 通过筹集资金，进行住房建设的一种方法。职 工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关 部门在用地、信贷、建成供应、税费等方面给 予部分减免。
房地产价格构成
1、土地出让金或征地费
土
2、拆迁安置补偿费
地
3、城市土地开发费 4、土地开发利润
价
房
格
地
产
价
1、房屋建筑成本
房
格
2、流通费用
价
格
3、税金
4、利润
? 用地面积：用地方案图中划定的面积。
? 建筑面积：建筑物外墙或结构外围水平投影面
积。
? 容积率：指项目规划用地范围内总建筑面积与
总建设用地面积之比。
? 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地总面积
与规划建设用地面积之比。
? 净高：等于层高减去楼板厚度。
? 层高：指下层楼板顶面或底面到上层楼板顶面
或底面之间的垂直距离。
? 开间：通常指房间宽度。
? 进深：通常指房间长度。
?熟地：指具备开发建设条件，立即可以建设
的土地（经过开发如“三通一平”， “七通一平”等）
? 建筑密度：也叫建筑覆盖率，指项目用地范围
内所有建筑基底面积之和与规划建 设用地面积之比。
?套内建筑面积：套内建筑面积为套内使用
面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之 和。
?套内使用面积：指房屋户内全部实际可供
使用的空间，按房屋的内墙线水平投影计算。
阳台建筑面积：
指阳台地面底板外沿在水平面的投影。 ?套内阳台建筑面积：
6 登记费
0.1%
登记价
售方 买方
国土部门 国土部门
7 契税
按各城市规定
成交价
买方 财税部门
注:1. 房地产转移登记按登记额0.1% 收取,超过1千万元,超过部分按0.05% 计; 2.房地产抵押登记按登记价0.01% 取费,每项最少不少于100元; 3. 房地产变更登记每项取费20 元.
房地产价格：是土地价格和建筑物及其附
?生地：未经开发的土地
? 三通一平：水通、电通、路通及场地平整（项
目开始条件）。
? 七通一平：道路、电力、通讯、供水、排水、
煤气、暖气及场地平整。
? 房地产证：是证明房产权属的合法证明。在二
手楼宇办理抵押登记或转让时，须提供房地产 证。房地产证由规划国土部门统一办理。现时 房地产证有红本和绿本之分，红本为商品房， 绿本为福利房、微利房或集资房。
? 按揭年限
所谓一成或半成：
通常在20年内； 1、发展商提供免息贷款；
最高为30年。 2、首期三成之分期支付；
? 办理按揭需提供以下资料（参考）
——个人身份证明 ——个人收入证明 ——首期款收据 ——房地产买卖合同 ——资产证明（月供款超过6000元或贷款
超过100万者） 近三个月的存单、房地产证、证券交易清单
? 经济适用房：指具有社会保障性质的商品住宅，
具有经济性和适用性的特点。
发展商应具备的开发批文
? 《土地使用权出让合同书》 ? 《房地产证》 ? 《建设用地规划许可证》 ? 《建设工程规划许可证》 ? 《建设工程施工许可证》 ? 《商品房预售许可证》 ? 《建设工程竣工验收证书》
五证
? 《国有土地使用证》 ? 《建设用地规划许可证》 ? 《建设工程规划许可证》 ? 《建设工程施工许可证》 ? 《商品房预售许可证》